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Immobilienfinanzierung

Haus kaufen in Frankfurt am Main

Frankfurt am Main ist die Stadt der Börse, der Kultur und der Banken. Bis zum Jahr 2040 prognostizieren Experten ein stetiges Wachstum der Einwohnerzahl. Die Nachfrage am Immobilienmarkt ist entsprechend groß. Wenn Sie planen, ein Haus in Frankfurt zu kaufen, müssen Sie ausreichend Zeit für die Suche einplanen.

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  • Inhaltsverzeichnis
    • Haus kaufen in Frankfurt am Main – das erwartet Sie in der Stadt

      Frankfurt ist weit mehr als ein Finanzplatz. Schon seit dem Mittelalter gehört die Stadt am Main zu den bedeutendsten Städten Deutschlands. In der Paulskirche wurde die erste Verfassung für Deutschland erarbeitet. Heute ist Frankfurt die fünftgrößte Stadt Deutschlands, neben dem Sitz der Börse und der Europäischen Zentralbank haben hier auch die Deutsche Bundesbank und zahlreiche Finanzinstitute ihren Hauptsitz. Eine Besonderheit Frankfurts ist die Skyline. Die Stadt ist ein bedeutender Verkehrsknotenpunkt: Der Flughafen ist einer der größten der Welt, Bahnhof und Autobahnkreuz nehmen eine zentrale Rolle im innereuropäischen Verkehr ein.

      Infografik: Frankfurt am Main in Zahlen

      In Frankfurt am Main finden sich Einfamilienhäuser auch in der Stadt

      In Frankfurt dominieren Mehrfamilienhäuser. Insgesamt gibt es im Stadtgebiet nur rund 40.000 Einfamilienhäuser. Die teuersten Lagen sind Sachsenhausen, Bockenheim, Westend und Nordend. Einfamilienhäuser finden sich auch mitten in der Stadt, denn hier wird nachverdichtet. In der Innenstadt ist aber wenig Platz für private Investoren, daher entstehen vor allem weitere Hochhäuser.

      Da die Stadt durch ihre Attraktivität eine stetig steigende Einwohnerzahl aufweist, herrscht auf dem Markt ein großer Druck. Diesem versucht die Stadt durch rege Neubautätigkeit zu begegnen. So gehört etwa das Europaviertel (Innenstadt I) zu den größten städtebaulichen Projekten in Deutschland, hier entsteht Wohnraum für 40.000 Menschen. In den Randbereichen gewinnen Immobilen ebenfalls an Wert. Reihenhäuser im Umland entwickeln sich für Familien zu einer beliebten Alternative zur Stadtwohnung.

      Wie schwierig ist es, ein Haus in Frankfurt zu finden?

      Wer in Frankfurt ein Einfamilienhaus kaufen will, muss wissen, dass die Nachfrage seit Jahren das Angebot übersteigt. Einfamilienhäuser werden fast gar nicht mehr gebaut. Dies ist politisch auch so gewünscht. Die wenigen freien Flächen sollen mit Mehrfamilienhäusern bebaut werden, um mehr Leute unterbringen zu können. Dies führt dazu, dass bislang eher unattraktive Wohnlagen in Frankfurt sich neuer Beliebtheit erfreuen und Preissteigerungen zu verzeichnen haben. Dies gilt insbesondere für das Europaviertel und Gallus. Hier soll erst 2024 ein U-Bahn-Anschluss die mangelhafte Infrastruktur entlasten, doch verzeichnet der Gutachterausschuss der Stadt Frankfurt 2019 auch in diesen Vierteln Quadratmeterpreise von über 9.000 €.

      In welchen Stadtbezirken von Frankfurt am Main lohnt sich der Hauskauf?

      Vor dem Hauskauf in Frankfurt wollen Sie sich einen Überblick über die Stadt verschaffen? Die Stadt unterteilt sich in 43 Stadtteile, die in 16 Vierteln zusammengefasst sind. Die Altstadt ist mit knapp über 4.000 Einwohnern das kleinste Viertel. Das südlich des Mains gelegene Sachsenhausen ist mit 61.968 Einwohnern das größte. Zum Einzugsgebiet der Stadt zählen die Landkreise Main-Taunus, Hochtaunus, Offenbach, Main-Kinzig, Wetterau und Groß-Gerau mit 75 Gemeinden, insgesamt leben in der Metropolregion Frankfurt/Rhein-Main 5,8 Millionen Menschen.

      Stadtkarte: Die Bezirke in Frankfurt
      • Stadtbezirk Innenstadt I

        Der Stadtbezirk I beinhaltet die Altstadt und das Bahnhofsviertel, die Paulskirche und viele andere sehenswerte Gebäude mit einer bemerkenswerten Geschichte. Die Stadtteile Gallus, Gutleutviertel, Bahnhofsviertel, Altstadt und Innenstadt verteilen sich auf 8,987 Quadratkilometer und haben zusammen 63.184 Einwohner. Hier pulsiert zwischen gründerzeitlichen Fassaden das Leben – es gibt ein großes kulturelles Angebot, aber auch Schattenseiten wie Bordellbetriebe.

      • Stadtbezirk Innenstadt II

        Besonders der Stadtteil Bockenheim wächst ständig, gemeinsam mit Westend-Süd und Westend-Nord gehört der Stadtteil zu den teuersten und begehrtesten Langen in Frankfurt. Neben der Messe gibt es hier auch das Spaßbad. Auf den insgesamt 9,493 Quadratkilometern leben 71.591 Einwohner, darunter auch viele Studenten.

      • Stadtbezirk Innenstadt III

        Der eigenwillige Stadtteil begeistert durch Parks und Boulevards mit dominierendem roten Backstein. In Nordend-West und Nordend-Ost leben auf 4,744 Quadratkilometern 54.079 Einwohner.

      • Stadtbezirk Innenstadt IV

        Hier leben auf 9,212 Quadratkilometern 60.394 Einwohner. Berühmtestes Merkmal von Ostend ist der Frankfurter Zoo, dieser Stadtteil mit dem Hafen befindet sich in einem ständigen Wandel. Einfamilienhäuser gibt es in Ostend und Bornheim kaum zu kaufen.

      • Stadtbezirk Süd

        Dieser größte Frankfurter Stadtbezirk umfasst Flughafen, Sachsenhausen-Süd, Sachsenhausen-Nord, Oberrad, Niederrad und STB 533. Auf 84,831 Quadratkilometern leben 102.050 Einwohner. Sachsenhausen gehört zu den begehrtesten Wohnvierteln südlich des Mains – entsprechend teuer ist es dort.

      • Stadtbezirk West

        Der Stadtbezirk West umfasst Schwanheim (ohne STB 533), Griesheim, Nied, Sossenheim, Höchst, Unterliederbach, Zeilsheim und Sindlingen. Hier leben auf 51,656 Quadratkilometern 135.579 Einwohner, man findet vergleichsweise günstige Häuser zwischen 400.000 und 600.000 €.

      • Stadtbezirk Mitte-West

        Vor allem Rödelheim im Stadtbezirk Mitte-West boomt, hier hat sich die Deutsche Flugsicherung niedergelassen, außerdem ist Rödelheim die heimliche Hauptstadt des Apfelweins. Eigenheime sind hier eher hochpreisig. Zusammen mit Praunheim, Hausen und STB 343 hat der 10,956 Quadratkilometer große Stadtbezirk 43.585 Einwohner.

      • Stadtbezirk Nord-West

        Dieser Stadtbezirk umfasst Niederursel, Heddernheim und STB 426 (Praunheim-Nord) und hat 10,511 Quadratkilometer. Hier leben 50.472 Einwohner. Am Urselbach klapperten früher die Mühlen, heute hat der Stadtteil Anschluss an die Moderne gefunden.

      • Stadtbezirk Mitte-Nord

        Der Stadtteil Dornbusch ist einer der wenigen Teile Frankfurts, in dem die Preise für Einfamilienhäuser in der Tendenz leicht sinken – allerdings von einem hohen Niveau aus. Zum Bezirk Mitte-Nord gehören zudem Eschersheim und Ginnheim, insgesamt ist er 8,441 Quadratkilometer groß und beherbergt 50.778 Einwohner.

      • Stadtbezirk Nord-Ost

        Zum Bezirk Nord-Ost (12,540 Quadratkilometer, 48.670 Einwohner) gehören Eckenheim, Preungesheim, Berkersheim, Frankfurter Berg und Bonames. Hier lohnt es sich, nach einem Eigenheim zu suchen, u.a. in Bonames entstanden jüngst mehrere Siedlungen.

      • Stadtbezirk Ost

        Dieser Bezirk umfasst Seckbach, Riederwald und Fechenheim, er hat 16,255 Quadratkilometer und 33.731 Einwohner. Auch hier stehen immer wieder Häuser zum Verkauf.

      • Stadtbezirk Kalbach-Riedberg

        Im Bezirk Kalbach, 6.904 Quadratkilometer, 21.795 Einwohner, gibt es den dörflich geprägten Teil Kalbach, wo es so nachbarschaftlich zugeht wie sonst kaum in der Weltstadt Frankfurt – trotz des 2004 eröffneten Großmarkts. Zudem ist vor wenigen Jahren der neue Stadtbezirk Riedberg hinzugekommen, wo 6.000 neue Wohnungen und Häuser entstanden.

      • Stadtbezirk Nieder-Erlenbach

        Nieder-Erlenbach ist deutlich dörflich geprägt und schon der Wetterau zuzuordnen. Es ist 8.336 Quadratkilometer groß, es leben dort 4.682 Einwohner. Man findet so gut wie alles, was man in einer Metropole erwartet – bis auf einen U-Bahnanschluss.

      • Stadtbezirk Harheim

        Diesen 5.022 Quadratkilometer großen Stadtteil mit seinem dörflichen Charakter und 5.234 Einwohnern zeichnen viel Natur und eine sprudelnde Quelle aus.

      • Stadtbezirk Nieder-Eschbach

        Nieder-Eschbach, 6.351 Quadratkilometer, 11.518 Einwohner, hat auch 30 Jahren nach der Eingemeindung seinen dörflichen Charakter bewahrt.

      • Stadtbezirk Bergen-Enkheim

        Bergen-Enkheim ist der jüngste der Frankfurter Stadtteile, 12.541 Quadratkilometer groß, er beherbergt 17.941 Einwohner. Hier sind Einfamilienhäuser mit einem Durchschnittspreis von 907.000 € relativ hochpreisig.

      Haussuche: Wo kann ich in Frankfurt am ehesten ein Haus finden?

      Mehr als 76 % der in Frankfurt angebotenen Häuser sind Bestandsimmobilien. Die meisten Angebote zum Kauf von Einfamilienhäusern in Frankfurt am Main gab es im Jahr 2017 in den Stadtteilen Sachsenhausen und Bergen Enkheim. Mehr als 20 Angebote gab es auch in den Bezirken Sassenheim, Praunheim, Niederursel, Zeilsheim, Kalbach, Niedereschenbach, Harheim und Schwanheim südlich des Rheins.

      Neubauten sind rar – im Jahr 2017 wurden nur 41 Kaufverträge über den Verkauf von Neubauten geschlossen. Die meisten Angebote für neugebaute Einfamilienhäuser gab es im Stadtgebiet zuletzt in Kalbach und Sachsenhausen. Nur in diesen Frankfurter Stadtbezirken wurden im Jahr 2017 mehr als zehn Neubauten verkauft. Davon befanden sich 17 in Sachsenhausen und 19 in Kalbach.

      Quellen: Immobilien Aigner, Corpus Sireo City Report Frankfurt 2018

      Wie stehen die Chancen, im Umland von Frankfurt am Main ein günstiges Haus zu kaufen?

      Im Umland von Frankfurt werden mittlerweile mehr Einfamilienhäuser und Doppelhäuser verkauft als in der Stadt selbst. Mit dem Steigen der Nachfrage erhöhen sich auch hier die Preise. Immer mehr Menschen pendeln nach Frankfurt zum Arbeiten. Nach einer Statistik der Bundesarbeitsagentur vom Jahresbeginn 2020 sind es täglich 387.500 Pendler. Mit 38.420 leben die meisten von ihnen im Kreis Offenbach. Viele Pendler leben zudem im Main-Taunus- und Main-Kinzig-Kreis.

      Vor allem die benachbarten Kreise im Norden sind teuer, allen voran Königsstein und Kronberg mit Preisen von mehr als einer 1.000.000 € für ein Einfamilienhaus. In Bad Soden, Bad Homburg und Oberursel werden Preise von über 800.000 € fällig. Teurer als Frankfurt am Main selbst sind zudem mit mehr als 600.000 € Kelkheim, Liederbach, Eschborn, Bad Vilbel im Norden und Nordosten und Dreieich im Süden. Ansonsten sind die Preise denen in Frankfurt vergleichbar oder liegen geringfügig darunter. Wesentlich günstiger ist es nur im Norden, allerdings ist hier auch der Anfahrtsweg nach Frankfurt länger. Einfamilienhäuser bis 400.000 € bekommt man in den folgenden Kreisen:

      Alternativen zum Hauskauf im Umland von Frankfurt

      • Taunusstein
      • Idstein
      • Waldems
      • Schmitten
      • Neu-Anspach
      • Usingen
      • Wehrheim
      • Wöllstadt
      • Niddatal
      • Nidderau
      • Altenstadt

      Quelle: Corpus Sireo City Report Frankfurt 2018

      Was kostet der Quadratmeter Haus in Frankfurt?

      Der Quadratmeterpreis im 1. Quartal 2020 für Ein- und Zweifamilienhäuser beträgt als mittlerer Wert aller Preise (Medianwert) 3.035 €. Die Hauspreise in Frankfurt liegen damit im deutschlandweiten Vergleich weit oben und das seit Jahren mit steigender Tendenz. Nur in Hamburg, Stuttgart und München ist dieser Wert höher.

      Dabei gibt es relativ günstige Häuser in Frankfurt für 625 € pro Quadratmeter, aber auch einen sehr hohen Quadratmeterpreis mit 10.221 €.

      Das kostet der Quadratmeter für Ein- und Zweifamilienhäuser in Frankfurt

       Wert im 1. Quartal 2020
      Quadratmeterpreis (Medianwert) für Ein- und Zweifamilienhäuser3.035 €
      niedrigster Quadratmeterpreis625 €
      höchster Quadratmeterpreis10.221 €
      Anstieg Kaufpreise zum Vorjahr Ein- und Zweifamilienhäuser in Standardlagen6,76 %

      Quellen: Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise (1.Quartal 2020)

      Hauspreise: Was kostet ein Haus in Frankfurt am Main?

      Die Immobilienpreisentwicklung in Frankfurt ist seit Jahren steigend. Die Preise für Eigenheime liegen auf einem hohen Niveau mit steigender Tendenz. 2019 betrug der durchschnittliche Angebotspreis 864.134 € für ein Einfamilienhaus, was einem Zuwachs von 6,5 % im Vergleich zum 1. Halbjahr 2018 entspricht.

      Quellen: E&V Marktbericht 2020

      Preise für Einfamilienhäuser in Frankfurt am Main nach Stadtteilen

       PreisStadtteil
      teure Lage1.240.000 €Bockenheim (Innenstadt II)
      mittlere Lage980.000 €Dornbusch (Mitte-Ost)
      mittlere Lage699.000 €Rödelheim (Mitte-West)
      mittlere Lage785.000 €Eschersheim (Mitte-Nord)
      günstige Lage395.000 €Sindlingen (West)

      Quelle: Corpus Sireo City Report Frankfurt 2018

      Kann ich in Frankfurt am Main ein Haus mit Erbbaurecht kaufen?

      Früher hatte Erbpacht in Frankfurt am Main eine große Bedeutung, heute werden nur noch wenige neue Verträge vergeben. Wer allerdings auf einem städtischen Grundstück bauen will, bekommt dieses nach Angaben der Stadt nur auf Erbpacht – und darf dann nur ein Passivhaus bauen. Bei der Erbpacht werden für üblicherweise 99 Jahre Grundstücke an Interessenten verpachtet, die darauf bauen dürfen, und dann jährlich Erbpacht zu entrichten haben. Das Erbpachtmodell stammt aus den 1950er-Jahren. Es hatte den Zweck, Familien trotz geringer Einkommen das Bauen zu ermöglichen, indem man ihnen den Kauf eines Grundstücks ersparte. Übernehmen Käufer Häuser aus alten Pachtverträgen, ist zu beachten, dass die Konditionen den aktuellen Konditionen angepasst werden.

      Aktuell hält die Stadt Frankfurt am Main selbst rund 4.500 Erbbaurechte im Stadtgebiet und weitere 600 Erbbaurechtsverträge, die sie im Auftrag des Allgemeinen Almosenkastens verwaltet. 2016 setzte die Stadt die Erbpacht nach oben. Doch gibt es bestimmte Siedlungsgebiete, in denen ein sozialer Zinssatz gilt. Bei Baulandfläche werden pro Quadratmeter 6,40 € im Jahr fällig, bei Gartenflächen fällt ein Zehntel davon an, also 0,64 € je Quadratmeter Gartenfläche. Außerhalb der Siedlungsgebiete mit sozialem Zinssatz wird es deutlich teurer: Dort beträgt die Erbpacht 5 % des halben Bodenrichtwerts als Pachtzins, dieser liegt dann im Normalfall bei mehreren tausend Euro pro Jahr.

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