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Immobilienfinanzierung

Haus kaufen in Dresden

Wer in Dresden ein Haus kaufen will, hat gute Chancen. Zwar wird die Einwohnerzahl der Landeshauptstadt weiter anwachsen, die Hauspreise steigen seit Jahren aber nur vergleichsweise leicht. Wir sagen Ihnen, wo Sie in Dresden ein günstiges Haus finden können und welches Budget Sie einplanen sollten.

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  • Inhaltsverzeichnis
    • Haus kaufen in Dresden – das erwartet Sie!

      Aus der kleinen Kaufmannssiedlung Dresden - 1206 erstmals urkundlich erwähnt - wurde im Laufe des 17. und 18. Jahrhundert eine Metropole. Die Bomben des Zweiten Weltkriegs zerstörte den barocken Stadtkern mit Frauenkirche, Semperoper und Zwinger fast komplett, doch die Stadt stemmte den Wiederaufbau. Während der DDR entstanden vor allem funktionale Wohn-Plattenbauten. Aus dieser Zeit ist Dresden eher eine Stadt des Mietens und der Eigentumswohnungen. Die enormen Bau-Investitionen seit den 1990er Jahren fließen aber auch in den Neubau von Ein-und Mehrfamilienhäusern. Auch einige begehrte Bestands-Häuser lassen sich in Dresden finden.

      Infografik: Dresden in Zahlen

      Quelle: Kommunale Statistikstelle Dresden, Stand: 30. Dezember 2019

      Ihr Haus in Dresden suchen Sie am besten abseits der Innenstadt

      Die Menschen in Dresden wohnen eher nicht so gern im Zentrum. Begehrt sind die gut erschlossenen Viertel unweit der Innenstadt, vor allem im Süden und Osten. Laubegast (Bezirk Leuben), Strehlen (Bezirk Prohlis) und Südvorstadt (Bezirk Plauen) sind beliebte Stadtteile bei Familien. Im Stadtteil Klotzsche (Bezirk Klotzsche) wurden in den vergangenen Jahren besonders viele Häuser neu gebaut. Auch in den Stadtteilen Briesnitz (Cotta) und Lockwitz (Prohlis) steigen die Genehmigungen für neue Eigenheime weiter an.

      Wo lohnt sich der Hauskauf? Die 10 Bezirke Dresdens im Porträt

      Wenn Sie in Dresden ein Haus kaufen wollen, können Sie sich in 10 Bezirken mit 64 Stadtteilen von sehr unterschiedlichem Charakter umsehen. Der kinderreichste Stadtteil ist Striesen (Loschwitz), die meisten privaten Pkw stehen im Stadtteil Leubnitz (Prohlis) und die höchste Dichte an Zahnärzten findet sich im Stadtteil Löbtau (Cotta). Im Folgenden geben wir Ihnen eine Übersicht über diese Bezirke sowie Hinweise für den Hauskauf in Dresden in den einzelnen Stadtteilen.

      Stadtkarte: Die Bezirke in Dresden
      • Dresden-Altstadt

        Wenn Touristen von Dresden schwärmen, meinen sie meist den Stadtkern an der Elbe. Im Bezirk Altstadt stehen der historische Neumarkt, die barocke Frauenkirche sowie zahlreiche Büro- und Hotelkomplexe, die sich eine Fassade im Barockstil gegeben haben. Ein- oder Mehrfamilienhäuser zum Kauf stehen hier allerdings nicht. Neubau-Projekte tragen klingende Namen wie „Quartier Hoym“, „Moritzhaus“ oder „Neumarkt Palais City One“ und werden gewerblich oder für Mietwohnungen genutzt.

        Fazit: Für den Hauskauf in Dresden nicht geeignet, da es kaum Angebote gibt

      • Blasewitz

        Blasewitz erstreckt sich zwischen der Elbe, dem Großen Garten und der Innenstadt und ist einer der am dichtesten besiedelten Bezirke Dresdens. Die in den angrenzenden Bezirk Loschwitz führende Loschwitzer Brücke wird auch als „Blaues Wunder” bezeichnet. Die Häuser hier sind zu einem großen Teil mit Abstand zueinander gebaut worden. Der Bezirk ist stolz auf seine Schulen und bezeichnet sich selbst als „traditionelles Wohnviertel der Dresdner Oberschicht”. Tatsächlich entwickelte sich Blasewitz in der Gründerzeit zum Villenvorort Dresdens.

        Fazit: Für den Hauskauf in Dresden nur geeignet, wenn Sie auf der Suche nach kostspieligen Villen sind

      • Cotta

        Das ursprünglich slawische Gassendorf „Cottowe” ist heute ein besonders bei Familien und Älteren beliebter Bezirk Dresdens. Die Elbe ist in direkter Nähe und das Stadtzentrum nur etwa 4 Kilometer entfernt. Um den früheren Dorfplatz Altcotta herum sowie an der Warthaer Straße und Pennricher Straße hat der Bezirk auch eigene Einkaufsviertel. Manche bezeichnen Cotta mit seinem bekannten Rathaus, dem wiederaufgebauten Kraftwerk und seinen Würfelhäusern aus der Gründerzeit als “kleinbürgerlich”. Die Hauspreise für Einfamilienhäuser sind hier allerdings günstig.

        Fazit: Für die Haussuche geeignete Stadtteile: Briesnitz, Cotta, Löbtau

      • Klotzsche

        Im Bezirk Klotzsche befinden sich der Flughafen Dresden, einige der größten Arbeitgeber der Stadt (Infineon, ZMD) und die berühmte Gartenstadt Hellerau, eine Kultur- und Industriesiedlung mit kleinen Reihenhäusern der Reformarchitektur Anfang des 20. Jahrhunderts. Villen rund um den Bahnhof, Plattenbauten aus DDR-Zeiten und Fachwerkhäuser aus der landwirtschaftlichen Vergangenheit prägen das Bild des Bezirks. Die Nähe zur Dresdner Heide, der „grünen Lunge der Stadt”, und die gute Anbindung mit S-Bahnen und Bussen an das Zentrum machen ihn für den Hauskauf attraktiv. In mittlerer bis guter Lage gibt es hier viele Angebote für den Hauskauf.

        Fazit: Für die Haussuche geeignete Stadtteile: Hellerau/Wilschdorf, Klotzsche

      • Leuben

        Auch wenn sein Wahrzeichen die neugotische Himmelfahrtskirche ist: Der Bezirk Leuben in Dresden ist stark durch die Industrialisierung und den DDR-Wohnungsbau geprägt. Viele frühere Wohngebiete und Plattenbauten - teils mit 14 Stockwerken - sind umfangreich saniert worden und ziehen besonders ältere Menschen an. Eine ehemalige Kiesgrube ist heute eine beliebte Wasserskianlage. Junge Familien schätzen den ruhigen, naturnahen Bezirk im Südosten aber auch. Die Einfamilienhäuser in einfacher Lage sind günstig.

        Fazit: Für die Haussuche geeignete Stadtteile: Laubegast

      • Loschwitz

        Das einstige Winzer- und Fischerdorf Loschwitz mauserte sich schnell zum idyllischen Villenviertel – liegt es doch an den spektakulären Elbhängen mit Höhenunterschieden von mehr als 100 Metern. Auf den ehemaligen Weinanbauflächen finden sich sogar kleine Schlösser aus dem 19. Jahrhundert. Friedrich Schiller residierte hier und schrieb seinen „Don Carlos”. Das „Blaue Wunder” (die Loschwitzer Brücke), die Standseilbahn und die Schwebebahn sind auf jeden Fall einen Besuch in dem Bezirk wert. Ein Hauskauf hier dürfte jedoch - wie in Blasewitz am anderen Ende der Brücke - schwierig sein.

        Fazit: Für die Haussuche in Dresden weniger gut geeignet, da es nur wenige und teure Einfamilienhäuser gibt

      • Neustadt

        Der Bezirk Neustadt liegt dem Bezirk Altstadt an der Elbe gegenüber. Altstadt hat seine Sehenswürdigkeiten – und Neustadt den Stempel “Szeneviertel”. Der ist völlig verdient: Zwischen Bars, Clubs, kleinen Läden und Ateliers fühlen sich vor allem Singles, Paare und Studenten wohl. Anders als Altstadt blieb der Bezirk Neustadt von den Bomben im Zweiten Weltkrieg größtenteils verschont: Die neoromanische Garnisonkirche St. Martin und das inzwischen denkmalgeschützte Waldschlösschen stehen noch. Ehemalige Industriebauten, zahlreiche Villen und ein Museum zu Ehren von Erich Kästner, der hier geboren wurde, hat der Bezirk in seinen facettenreichen Stadtvierteln auch zu bieten – doch Ein- und Mehrfamilienhäuser eher nicht.

        Fazit: Für den Hauskauf in Dresden nicht geeignet, da es kaum Angebote gibt

      • Pieschen

        Der Bezirk im Nordosten hat einen historischen Dorfkern mit Bauernhäusern und Fachwerkbauten sowie historische Bauwerke wie das renovierte Rathaus und die Markuskirche, aber auch internationale Restaurants und die eine oder andere Bar. Der Name leitet sich vom sorbischen Wort für "Sand" ab. Früher wohnten hier sehr viele kinderreiche Arbeiterfamilien. In dem ruhigen Bezirk gibt es viele Angebote für den Hauskauf in mittlerer bis guter Lage. Der Pieschener Hafen ist ein beliebter Erholungsort. Aber Vorsicht: Der Bezirk an der Elbe litt besonders stark unter dem Hochwasser von 2002.

        Fazit: Für die Haussuche geeignete Stadtteile: Kaditz, Pieschen-Nord, Pieschen-Süd, Trachau

      • Paulen

        Plauen an der südlichen Stadtgrenze liegt am Elbe-Zufluss Weißeritz. Bei Familien ist der ruhige Bezirk mit seinen Gründerzeit-Bauten, Schulen und dem bekannten Fichtepark beliebt. Der Franz-Carl-Weiskopf-Platz am früheren Dorfzentrum ist ein Verkehrsknotenpunkt mit zahlreichen Imbissen, Boutiquen und Frisören. Der „Plauensche Grund” ist ein Tal der Weißeritz und ein wichtiger Frischluftkorridor für Dresden. Die Aussichten auf ein günstiges Haus in einfacher Lage sind in Plauen gut. Der alte Ortskern wurde beim Hochwasser 2002 allerdings schwer beschädigt.

        Fazit: Für die Haussuche geeignete Stadtteile: Coschütz, Räcknitz, Südvorstadt-Ost, Südvorstadt-West

      • Prohlis

        In Prohlis leben verschiedene Generationen und Milieus eng beieinander. Der im Verkehrsnetz gut angebundene Bezirk wird durch zahlreiche Plattenbauten geprägt, hat Shoppings-Malls und ein eigenes Gesundheitszentrum. Zwischen Gewerbepark, Gleisschleife und Neubaugebiet verläuft der mehr als 11 Kilometer lange Gerberbach. Prohlis gilt insgesamt als sozial schwächerer Bezirk, hat innerhalb des Stadtteils Strehlen aber auch einen Villenvorort sowie mit den Stadtteilen Leubnitz und Lockwitz eine eher dörfliche Seite. Hier ist die Suche nach einem Haus in einfacher Lage aussichtsreich.

        Fazit: Für den Hauskauf geeignete Stadtteile: Leubnitz, Lockwitz, Strehlen

      Wo kann ich in Dresden günstig ein Haus kaufen?

      Gute Chancen für einen erfolgreichen Hauskauf in Dresden bieten die Bezirke außerhalb des Zentrums. Folgende Übersicht zeigt die Bezirke und Ortsteile, wo Sie erschwingliche Immobilienpreise und ein vielfältiges Angebot an Häusern finden können.

      In diesen Stadtteilen in Dresden finden Sie günstige Immobilien

      • Cotta: Briesnitz, Cotta, Löbtau
      • Klotzsche: Hellerau/Wilschdorf, Klotzsche
      • Leuben: Laubegast
      • Plauen: Coschütz, Räcknitz, Südvorstadt-Ost, Südvorstadt-West
      • Plieschen: Kaditz, Pieschen-Nord, Pieschen-Süd, Trachau
      • Prohlis: Leubnitz, Lockwitz, Strehlen

      Wo lässt sich außerhalb von Dresden ein günstiges Haus finden?

      Im Umland von Dresden finden Sie viele Möglichkeiten, ein Haus zu kaufen. Aus den Gemeinden Bannewitz und Moritzburg und der Mittelstadt Radebeul pendeln etwa 50 % der Einwohner zum Arbeiten nach Dresden. Die Verkehrsanbindung ist durch Autobahn, Regionalzüge und S-Bahnen gewährleistet. Die Preise beim Hauskauf sind hier niedriger als in der Landeshauptstadt. Das gilt auch für die kleineren und mittleren Städte, die weniger als 25 Kilometer vom Zentrum Dresdens entfernt liegen:

      • Freital (39.562 Einwohner, 10 Kilometer entfernt)
      • Radebeul (34.000 Einwohner, 11 Kilometer entfernt)
      • Pirna (38.320 Einwohner, 23 Kilometer entfernt)

      Wie hoch ist der Quadratmeterpreis beim Hauskauf in Dresden?

      In den vergangenen Jahren sind die Hauspreise in Dresden, wie in anderen Großstädten auch, gestiegen. Zum Jahresbeginn 2015 betrug der Medianwert beim Kaufpreis 1.902 € pro Quadratmeter. 2020 sind es bereits 674 € mehr. Die Steigerungsrate ist aber geringer als in Berlin oder Hamburg.

      Das kostet der Quadratmeter für Ein- und Zweifamilienhäuser in Dresden

       Wert im 1. Quartal 2020
      Quadratmeterpreis (Medianwert) für Ein- und Zweifamilienhäuser2.576 €
      niedrigster Quadratmeterpreis592 €
      höchster Quadratmeterpreis6.047 €
      Anstieg Kaufpreise zum Vorjahr8,12 %

      Quelle: Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise (1. Quartal 2020)

      Der Angebotspreis für ein Einfamilienhaus in Dresden lag im ersten Halbjahr 2019 durchschnittlich bei 503.839 € und ist somit im Vergleich zum ersten Halbjahr 2018 um 12,9 % gestiegen. Der Hauspreis hängt natürlich davon ab, für welche Lage Sie sich beim Hauskauf entscheiden.

      Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser (Bestand) in Dresden nach Lage

       PreisspanneBezirke/stadtteile
      gute Lage450.000 – 950.000 €Altstadt, Blasewitz, Klotzsche, Neustadt, Pieschen
      mittlere Lage 300.000 – 570.000 €Cotta, Klotzsche, Loschwitz, Pieschen
      einfache Lage180.000 – 350.000 €Cotta, Leuben, Plauen, Prohlis

      Quelle: Engels & Völkers Residential (Stand 2019)

      Außerdem unterscheiden Makler beim „Wohnwert” zwischen „einfach”, „mittel” und „gut”. In die erste Kategorie fallen Häuser mit brauchbarer Bausubstanz und einfacher Ausstattung. Ein „mittlerer Wohnwert“ wird einem Haus bescheinigt, wenn es verkehrstechnisch gut angebunden ist und Zentralheizung und andere Sanitäranlagen vorhanden sind. Als „gut” gilt der Wohnwert, wenn die Bausubstanz besser und die Ausstattung gehoben ist. Auch die Lage sollte zentral, aber auch ruhig sein. Für Einfamilien- und Reihenhäuser gelten für die drei Kategorien überdies verschiedene Wohnflächen.

      Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser (Bestand) in Dresden nach Wohnwert

       EinfamilienhausReihenhaus
      guter Wohnwert520.000 € (ca. 150 qm)340.000 € (ca. 120 qm)
      mittlerer Wohnwert470.000 € (ca. 125 qm)240.000 € (ca. 110 qm)
      einfacher Wohnwert250.000 € (ca. 100 qm)180.000 € (ca. 100 qm)

      Quelle: Immobilienpreisspiegel des IVD Mitte-Ost (Stand 2019)

      Kann ich in Dresden ein Haus auf einem Grundstück mit Erbbaurecht bekommen?

      Ja, das können Sie. Der Erbbauzins in Dresden liegt aktuell bei 4 % für Wohngrundstücke, bei 7 % für Gewerbegrundstücke und 2 % beträgt der symbolische Erbbauzins, der zum Beispiel bei sozialen und kulturellen Vorhaben vergeben wird. In den vergangenen 5 Jahren hat die Stadt Dresden aber lediglich zwei Erbbaurechtsverträge beurkundet. Erbbaurechtsverträge vergibt auch die Kirche; hier liegen aktuell keine Zahlen vor.

      Beim Erbbaurecht kaufen oder bauen Sie ein Haus ohne das dazu gehörende Grundstück. Hierfür erwerben Sie lediglich die Erlaubnis, es zu nutzen. Für die Pacht zahlen eine Art Miete. Dieses Recht besteht für die Laufzeit des Erbpachtvertrages, in der Regel werden zwischen 50 und 99 Jahre vereinbart.

      Offiziell Hausbesitzer werden

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