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Immobilienfinanzierung

Haus kaufen in Bonn

Die ehemalige Bundeshauptstadt Bonn boomt. Bis zum Jahr 2040 prognostizieren Experten ein stetiges Wachstum der Einwohnerzahl. Der Nachfragedruck am Immobilienmarkt ist entsprechend groß. Wenn Sie planen, ein Haus in Bonn zu kaufen, müssen Sie ausreichend Zeit für die Suche einplanen.

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    • Haus kaufen in Bonn – das erwartet Sie in der Stadt

      Global und doch lokal – das ist Bonn. Hier haben 19 Organisationen der Vereinten Nationen ihren Sitz, dazu die beiden Börsenkonzerne Deutsche Telekom und Deutsche Post DHL sowie international renommierte Forschungseinrichtungen. Außerdem ist Bonn bis heute Standort von sechs Bundesministerien. Gleichzeitig gibt es aber auch in der mit über 330.000 Einwohnern vergleichsweise kleinen Großstadt dörflich wirkende Wohnlagen. Das zeigt sich auch in der ausgeprägten Kleinteiligkeit Bonns: Die Stadt gliedert sich in die vier Stadtbezirke Bonn, Bad Godesberg, Beuel und Hardtberg – diese teilen sich allerdings noch mal in 51 Stadt- und Ortsteile auf. Landschaftlich geprägt ist Bonn vor allem vom Rhein, aber auch von größeren Waldgebieten.

      In Bonn finden sich Einfamilienhäuser auch mitten in der Stadt

      Bonn hat eine ausgeprägte Struktur an Einfamilienhäusern. Insgesamt gibt es rund 32.000 Einfamilienhäuser im Stadtgebiet. Darunter sind viele Altbauten. So findet sich im Stadtteil Poppelsdorf eines der größten zusammenhängenden Gründerzeitviertel Deutschlands. Poppelsdorf zählt gleichzeitig mit Bad Godesberg und Rüngsdorf zu den teuersten Lagen für Einfamilienhäuser – am günstigsten sind die Stadtteile Auerberg, Buschdorf, Dransdorf und Tannenbusch. Große Neubaugebiete für Einfamilienhäuser gibt es in Bonn nicht mehr, die größten Projekte gelten dem Wohnungsbau. Wenn ein Einfamilienhaus in Bonn neu gebaut wird, dann in kleineren Gebieten oder durch Lückenschlüsse in gewachsenen Wohnlagen. Schwerpunkte sind hier der Stadtteil Bad Godesberg und der linksrheinische Stadtrand. Die Hauspreise in Bonn steigen angesichts der hohen Nachfrage. Bei Neubauten ändern auch die deutlich kleineren Grundstücke nichts daran, dass die Schere beim Preisunterschied im Vergleich zu bestehenden Häusern weiter auseinander geht.

      Wie schwierig ist es, ein Haus in Bonn zu finden?

      Die Suche nach einem Einfamilienhaus wird neben der hohen Nachfrage zusätzlich durch die geringe Bautätigkeit erschwert. Der von der Stadtsparkasse veröffentlichte City-Report zeigte nach den jüngsten vorliegenden Zahlen, dass 2018 insgesamt 733 Häuser angeboten wurden. Im Jahr 2016 waren es 120 Häuser mehr. Nur in wenigen Stadtteilen kamen 2018 mehr als zwanzig Häuser zum Angebot, in vielen Stadtteilen waren es weniger als zehn. Die meisten Angebote gab es in Ippendorf, Holzlar, Duisdorf und Mehlem. Das Angebot reicht also nicht aus. Eine Besserung ist im Bereich der Häuser nicht in Sicht. Das zeigen auch Zahlen des Statistikamts. Demnach verdoppelte sich die Zahl der jährlich neu gebauten Wohneinheiten von 2011 bis 2017 zwar. Aber der Anstieg ergibt sich fast ausschließlich durch Ein-, Zwei- oder Dreizimmerwohnungen, im Jahr 2018 ging die Bautätigkeit außerdem stark zurück.

      In welchen Bonner Stadtbezirken lohnt sich der Hauskauf?

      Sie überlegen, ein Haus in Bonn zu kaufen, wollen sich zunächst aber einen Überblick über die Stadt verschaffen? Wir stellen Ihnen die vier Bezirke im Folgenden genauer vor. Darunter ist der Bezirk Bonn der mit Abstand größte. Hier leben rund 154.000 Menschen und damit fast die Hälfte der Bewohner der Großstadt Bonn. Mit 3.683 Einwohnern pro Quadratkilometer ist dies auch der am dichtesten besiedelte Bezirk. Der zweitgrößte Bezirk ist Bad Godesberg, wo 75.000 Menschen wohnen. Hier ist die Besiedelung mit nicht mal 2.500 Einwohnern pro Quadratkilometer am dünnsten. Im Stadtbezirk Beuel leben 67.000 Menschen, 2.864 pro Quadratkilometer. Im kleinsten Stadtbezirk Hardtberg gut 34.000 Menschen, mit 3.134 Einwohnern pro Quadratkilometer.

      Stadtkarte: Die Bezirke in Bonn
      • Stadtbezirk Bonn

        Der linksrheinisch gelegene größte Stadtbezirk umfasst 20 Ortsteile. Hier findet sich die Bonner Innenstadt – also der Hauptbahnhof und die Fußgängerzone, aber auch zentrale Einrichtungen von Bildung, Kultur und Freizeit. Die Einwohnerstruktur ist sehr gemischt. In den zentralen Ortsteilen Poppelsdorf und Südstadt etwa wohnen Studenten ebenso wie Professoren oder Angestellte der Dax-Konzerne. Die typischen Gründerzeitviertel sind begehrt und entsprechend teuer. Trotz der Innenstadtnähe ist die Wohngegend ruhig und damit auch bei Familien beliebt. Eine Immobilie in Poppelsdorf oder in der Südstadt zu kaufen ist für viele ein Ziel.

        Auf dem zum Stadtbezirk Bonn gehörenden Venusberg und in Ippendorf gibt es ein besonderes, eigenes Stadtklima durch die etwas erhöhte Lage und die Nähe zum Naturschutzgebiet Kottendorf. Diese Gegend bietet zahlreiche Freizeitmöglichkeiten. Im von Reihenhäusern bis Villen mit verschiedenen Häusertypen bebauten Ippendorf finden Familien ein großes Angebot an Kindergärten und Schulen. Der öffentliche Nahverkehr ist gut ausgebaut, es gibt Anschluss zum Hauptbahnhof. Etwas unterhalb des Venusbergs liegt das seit wenigen Jahren immer beliebter werdende Dottendorf. Dieser Ortsteil ist baulich geprägt von vielen aus der Nachkriegszeit stammenden Einfamilienhäusern. Er profitiert von seiner Nähe zu den großen Unternehmen und Institutionen. Das gilt auch für das direkt benachbarte Kessenich, hier fabriziert zum Beispiel der Gummibärchenhersteller Haribo seine Süßwaren.

      • Stadtbezirk Bad Godesberg

        Zu den ersten Bonner Adressen zählt das ehemalige Diplomatenviertel in Rüngsdorf. Hier und im Norden an Rüngsdorf angrenzenden Villenviertel gibt es Immobilien vor allem der Spitzenklasse mit den entsprechenden Preisen. Wer unbedingt in unmittelbarer Rheinnähe leben möchte und für den Hauskauf im zentralen Bad Godesberg nicht über das nötige große Vermögen verfügt, sollte sein Glück lieber im ebenfalls zu Bad Godesberg zählenden Mehlem versuchen. Im südlichsten Stadtteil von Bonn bietet die Rheinpromenade einen Blick auf den gegenüber liegenden Drachenfels – die Häuser kosten hier pro Quadratmeter aber 1.000 € weniger als im Bad Godesberger Villenviertel. Mehlem verfügt über einen eigenen Bahnhof mit Anbindung an die Innenstadt. Bei Familien sehr beliebt ist Plittersdorf, das von einem in den ersten Nachkriegsjahren entstandenen Siedlungsgebiet mit ursprünglich für Bundesbeamte gedachten Häusern geprägt ist. Bei aller Beschaulichkeit ist es durch die U-Bahn gut an den Bonner Stadtkern angebunden.

      • Stadtbezirk Beuel

        Dieser Stadtbezirk umfasst die rechtsrheinischen Stadt- und Ortsteile. Mehrere Brücken verbinden Beuel mit dem Zentrum, die wichtigste Verbindung ist die Kennedybrücke. Beuel wird als die Sonnenseite Bonns bezeichnet. Hier hat sich etwas ausgeprägter als in den linksrheinischen Stadtteilen der ländliche Charakter gehalten. Das Bevölkerungswachstum der vergangenen Jahre ist in Beuel deutlich geringer ausgefallen als in den anderen Stadtteilen. Beuel-Mitte übernimmt eine Zentrumsfunktion für den Stadtbezirk mit Einkaufsmöglichkeiten und zentralen kulturellen Einrichtungen. Im bereits an den Rhein-Sieg-Kreis angrenzenden Vilich-Mühldorf sind in den vergangenen Jahren einige Einfamilienhäuser entstanden. Im südlichsten Stadtteil Oberkassel gibt es viele historische Fachwerkhäuser. Oberkassel hat einige teure Wohnlagen, was Sie bei der Suche nach einem Haus in Bonn wahrscheinlich schnell bemerken werden.

      • Stadtbezirk Hardtberg

        Hardtberg ist der kleinste Stadtbezirk und der einzige ohne direkte Anbindung an den Rhein. Bekannt ist aus diesem Stadtteil die Hardthöhe, wo das Verteidigungsministerium bis heute seinen ersten Dienstsitz hat. Die besten Wohnlagen gibt es im Stadtteil Duisdorf. Duisdorf hat eine große Struktur an Einfamilienhäusern in ruhiger Lage. Hier wohnen Familien, aber auch einige ältere Bonner. Vom Duisdorfer Bahnhof ist Bonn in zehn Minuten und Köln in etwa einer halben Stunde zu erreichen. Eine ebenfalls gewachsene Struktur an Einfamilienhäusern hat das zu Hardtberg zählende Lengsdorf. Hier gibt es zahlreiche Einfamilienhäuser mittlerer Qualität.

      Haussuche: Wo kann ich in Bonn am ehesten ein Haus finden?

      Die meisten Angebote gab es laut dem City Report der Sparkasse zuletzt in den folgenden Stadtteilen:

      • Duisdorf
      • Ippendorf
      • Holzlar
      • Mehlem

      Diese vier waren von den 51 Bonner Stadtteilen die einzigen mit mehr als 30 angebotenen Häusern über das gesamte Jahr 2018. Das ganz im Bonner Süden gelegene Mehlem ist dabei zudem der einzige Stadtteil mit solch einem vergleichsweise großen Immobilienangebot, der direkt am Rhein liegt – die anderen Stadtteile liegen eher am Stadtrand.

      Wie stehen die Chancen, im Bonner Umland ein günstiges Haus zu kaufen?

      Nach Bonn pendeln jeden Tag etwa 100.000 Menschen. Etwa 60 % kommen aus dem nahen Rhein-Sieg-Kreis. Je näher die Städte und Gemeinden an Bonn liegen, desto höher die Preise – je weiter sie weg sind, desto niedriger sind sie. Die teuersten Häuser in der näheren Bonner Umgebung gibt es in

      • Siegburg (40.000 Einwohner)
      • Sankt Augustin (55.000 Einwohner)
      • Niederkassel (37.500 Einwohner)
      • Bornheim (48.500 Einwohner)
      • Königswinter (41.000 Einwohner) und
      • Wachtberg (20.000 Einwohner).

      Die Preise liegen im Durchschnitt bei deutlich über 350.000 €. Angebote von unter 300.000 € gibt es in Gemeinden wie

      • Eitorf (19.500 Einwohner)
      • Ruppichteroth (11.000 Einwohner) oder
      • Windeck (20.500 Einwohner).

      Wer von dort einpendelt, muss allerdings pro Weg mit Fahrtzeiten von etwa einer Stunde rechnen. Bei den Neubauten der vergangenen Jahre entstanden zwei Drittel im rechtsrheinischen Bonner Umland.

      Hauskauf in Bonn: Was kostet der Quadratmeter?

      Der Quadratmeterpreis im Jahr 2018 für Einfamilienhäuser beträgt als mittlerer Wert aller Preise im Neubau 3.832 € und im Bestand 2.918 €. Die Hauspreise in Bonn sind damit im deutschlandweiten Vergleich zwar hoch. In der Rheinregion mit Köln und Düsseldorf verglichen liegt Bonn bei den Quadratmeterpreisen für Neubauten deutlich unter Köln und Düsseldorf. Bonn verzeichnet aber dennoch seit Jahren einen deutlichen Preisanstieg. Der Bonner Makler Roland Kampmeyer geht für das Jahr 2021 von Quadratmeterpreisen von 3.234 € für Bestandshäuser und 4.425 € für Neubauten aus. Bereits in den Jahren 2013 bis 2018 hatte der Bonner Häusermarkt eine Preisrallye mit Steigerungen von etwa einem Viertel, dieser Trend setzt sich also fort. Auffällig ist die starke Spreizung der Preise zwischen Bestands- und Neubauten. Noch 2008 lag der Preisunterschied bei lediglich 182 € pro Quadratmeter, zehn Jahre später dann bereits bei 1.192 €. Kampmeyer geht wegen der Beliebtheit von Neubauten bei gleichzeitig höheren technischen Anforderungen für diese Gebäude davon aus, dass diese Schere weiter auseinander geht.

      Hauspreise: Was kostet eine Immobilie in Bonn?

      Der Grundstücksmarktbericht der Stadt Bonn wies für das Jahr 2019 insgesamt 540 verkaufte Ein- und Zweifamilienhäuser aus. Davon erzielten 50 Häuser Preise ab 800.000 €. Die Hälfte aller 2019 verkauften Häuser kostete mehr als eine halbe Million €. Laut dem City Report der Sparkasse waren Dottendorf und Schweinheim mit Hauspreisen ab 940.000 € im Jahr 2018 die teuersten Lagen, aktuellere Daten gibt es nicht (Stand Juni 2020). Häuser für unter 400.000 € gibt es im Bonner Norden in Tannenbusch, Dransdorf oder Buschdorf oder im Süden in Pennenfeld Lannesdorf und Heiderhof.

      Preise für Einfamilienhäuser in Bonn nach Stadtteilen für Verkäufe in 2018

       PreisStadtteil
      teure Lage875.000Dottendorf
      mittlere Lage550.000Friesdorf
      mittlere Lage490.000Röttgen
      mittlere Lage480.000Holzlar
      günstige Lage295.000Tannenbusch

      Die Tabelle umfasst Stadtteile mit einem Angebot von zuletzt mehr als 15 Häusern pro Jahr.

      Kann ich in Bonn ein Haus mit Erbbaurecht kaufen?

      Erbpacht hat eine eher geringe Bedeutung in Bonn. Im Juni 2020 gab es keine Angebote. In jüngerer Vergangenheit wurden etwa fünf bis zehn neue Verträge der Stadt mit Interessenten geschlossen, in der Regel zu Wohnzwecken. Die Vergabe läuft über ein Bewerbungsverfahren im Amt für Wirtschaftsförderung. Bevorzugt werden dabei junge Familien, das heißt beide Elternteile sollten unter 40 Jahre alt sein und noch kein Eigentum besitzen. Für üblicherweise 99 Jahre können Interessenten ein Grundstück pachten und darauf ihr Haus errichten. Das Erbpachtmodell kam in den 1950er Jahren auf, um Familien mit geringen Einkommen dennoch das Errichten eines Hauses zu ermöglichen.

      Aktuell bestehen etwa 500 solcher Verpachtungen in Bonn. Zuletzt erhöhte die Stadt die Erbpacht erheblich. Fällig werden jährlich 4 % des Grundstückwerts. Bei einem Grundstück mit einem Wert von 120.000 € also 4.800 € im Jahr oder 400 € pro Monat. Es ist auch möglich, Häuser aus alten Erbpachtverträgen zu kaufen. Allerdings kann der Käufer nicht die alten Pachtbedingungen für das Grundstück übernehmen. Kommt es zu einem Besitzerwechsel, wird die Erbpacht den aktuellen Konditionen angepasst.

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