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Immobilienfinanzierung

Haus kaufen in Berlin

Wer in Berlin ein Haus kaufen will, muss mit hohen Preisen rechnen. Die Nachfrage ist groß und es gibt nur ein begrenztes Angebot. Hier lesen Sie, wieviel Sie für ein Haus in Berlin zahlen müssen und finden Infos über die beliebtesten Stadtteile, damit Ihr Hauskauf gelingt.

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  • Inhaltsverzeichnis
    • Haus kaufen in Berlin – das erwartet Sie!

      Berlin ist mit knapp 3,7 Millionen Einwohnern die bevölkerungsreichste Stadt Deutschlands und sie wächst weiter. In jedem Jahr steigt die Zahl um rund 40.000 Neu-Berliner, wobei der Großteil aus dem Ausland kommt. Die Bewohner leben auf 891 Quadratmetern, ein Drittel der Fläche besteht aus Wald- und Erholungsgebieten. Rund 1 Millionen Touristen besuchen in jedem Jahr die Bundeshauptstadt. Berlin besitzt neben Bremen das zweithöchste Wirtschaftswachstum innerhalb Deutschlands. „Berlin ist vielfältig und bunt“, beschreibt Michel Sawall, stellvertretender Vorsitzender des Immobilienverbandes IVD Berlin-Brandenburg, die Stadt. „Und so sind hier auch die Menschen.“

      Infografik: Berlin in Zahlen

      Wohneigentum finden: Berlin wächst vor allem an den Stadträndern

      Seit einer umfassenden Verwaltungsreform 2001 ist Berlin in 12 Bezirke mit 96 Ortsteilen gegliedert. Aufgrund der historischen Entwicklung als eigenständige Gemeinden und der jahrzehntelangen Teilung in West- und Ost-Berlin haben sich die Bezirke als Wohnräume sehr verschieden entwickelt. So ist zum Beispiel Neukölln in weiten Teilen mit Mietskasernen eng bebaut und sehr dicht bewohnt. Marzahn wurde durch seine Plattenbauten bekannt, wogegen in Charlottenburg viele vornehme Altbauten aus der Gründerzeit zu finden sind.

      Typisch für alle Berliner Bezirke ist deren städtebauliche Vielfalt. Neben Altbausubstanz aus dem 19. Jahrhundert gibt es Stadtteile, die nach dem Zweiten Weltkrieg wieder aufgebaut wurden, und dazu Neubauten, die nach dem Mauerfall 1989 entstanden sind. Berlin ist traditionell eine Mieterstadt mit einem geringen Anteil Wohneigentum. Neue Wohngebiete mit Reihen-, Doppel- oder Einfamilienhäusern entstehen eher am Stadtrand, zum Beispiel in Kladow oder Rudow.

      Gut zu wissen: Nach Angaben des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) stiegen die Immobilienpreise für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser 2019 im Vergleich zum Vorjahr um 12,5 % in Standardlagen und in Vorzugslagen um 11 %. Ursachen für den Anstieg sind der Zuzug neuer Bewohner, das knappe Angebot an Immobilien und steigende Bodenpreise für Neubauten.

      Wie schwierig ist es, ein Haus in Berlin zu finden?

      Der Experte Michel Sawall vom Immobilienverband macht Interessenten Hoffnung: „Man findet immer ein Haus, es dauert zurzeit nur ein wenig länger. Schwierig wird es natürlich in der Innenstadt, denn dort gibt es kaum Häuser. Nur ganz vereinzelt wird dort ein Einfamilienhaus verkauft.“ Viel hänge von der gewünschten Lage ab. „Wer gerne im Grünen und etwas außerhalb wohnen möchte, der muss woanders suchen als jemand, der lieber möglichst zentral leben will“, meint Sawall. Gut geeignet sind zum Beispiel die Ortsteile Kladow, Rummelsburg, Schmöckwitz und Alt-Glienicke.

      Im Folgenden beschreiben wir die 12 Berliner Bezirke mit ihren Eigenschaften und Wohnlagen. So können Sie einen Eindruck von den Möglichkeiten zum Hauskauf in Berlin erlangen.

      In welchen Berliner Bezirken lohnt sich der Hauskauf?

      Sie wollen in Berlin ein Haus kaufen? Wir stellen Ihnen die 12 Berliner Bezirke von Nord nach Süd genauer vor. Wir beschreiben deren Eigenschaften und nennen Ihnen jeweils die Ortsteile, die sich besonders für die Haussuche in Berlin eignen.

      Stadtkarte: Die Bezirke in Berlin
      • Berlin-Pankow

        In Pankow leben mehr als 409.000 Menschen. Der Bezirk ist damit der einwohnerreichste in Berlin. Typisch sind hier die großen Unterschiede zwischen den einzelnen Stadtteilen. Prenzlauer Berg ist sehr belebt, eng bebaut und hat zahlreiche Kneipen und Cafés. Sehr viel ruhiger ist es dagegen in Weißensee, wo es prächtige Villen, viele Grünflächen und ein Naturschutzgebiet gibt. Ein Bezirk der Gegensätze.

        Fazit: Für die Haussuche geeignete Ortsteile: Französisch Buchholz, Karow, Rosenthal, Buch

      • Reinickendorf

        Ähnlich wie in Lichtenberg ist Reinickendorf durch den Gegensatz von Hochhaussiedlung („Märkisches Viertel“) zu Einfamilienhäusern und Villen geprägt. Dazu kommen umfangreiche Grünflächen wie der Tegeler Forst. Reinickendorf zählt zu den bevorzugten Stadtteilen von Ruheständlern und Familien. Die Wohnhäuser sind meist niedriger als in angrenzenden Bezirken.

        Fazit: Für die Haussuche geeignete Ortsteile: Tegel, Frohnau, Hermsdorf, Konradshöhe, Heiligensee, Lübars

      • Spandau

        Spandau hat mit 244.000 Einwohnern die wenigsten in Berlin. Ganz im Westen gelegen ist Spandau durch die Havel vom Rest der Stadt getrennt. Es gibt einige Besonderheiten: Dazu gehören die größte Fußgängerzone Berlins, die Zitadelle Spandau als eines der ältesten Gebäude und eine attraktive Altstadt. Weite Grünflächen erlauben ausgedehnte Spaziergänge, Radtouren und Freizeitaktivitäten im Freien.

        Fazit: Für die Haussuche geeignete Ortsteile: Kladow, Hakenfelde, Gatow, Staaken

      • Lichtenberg

        Der höchste Anteil an Mietwohnungen und die nobelste Wohngegend Ost-Berlins bietet Lichtenberg. Der Bezirk ist vielfältig: Er beherbergt eine Hochhaussiedlung, mit dem Tierpark Friedrichsfelde den größten Zoo Europas und dazu die Villenregion Karlshorst. Es entsteht dadurch ein Mix an verschiedenen Baustilen. Eine aufstrebende Wohngegend ist der Bereich rund um die Rummelsburger Bucht.

        Fazit: Für die Haussuche geeignete Ortsteile: Rummelsburg

      • Marzahn-Hellersdorf

        Ganz im Osten Berlins befindet sich Marzahn-Hellersdorf. Bekannt wegen der Plattenbauten versucht der Bezirk sein Image als uninteressante Wohnburg zu verändern. Viele Gebäude werden saniert und am Rand entstehen ländliche Bereiche mit kleinen Häusern und Parks. Hier befindet sich auch die Grünanlage „Gärten der Welt“, in der internationale Gartenkunst zu sehen ist. Trotzdem sind hier die Mieten vergleichsweise niedrig, wodurch der Bezirk für junge Familien interessant ist, die eine günstige Mietwohnung suchen.

        Fazit: Für die Haussuche geeignete Ortsteile: Kaulsdorf, Biesdorf, Mahlsdorf

      • Berlin-Mitte

        Der Bezirk Mitte liegt im Zentrum der Stadt und hat über 348.000 Einwohner, die überwiegend in modernisierter Altbausubstanz oder in modernen Neubauten leben, die nach dem Mauerfall entstanden sind. Alljährlich besichtigen mehrere Millionen Touristen die Attraktionen wie das Brandenburger Tor, den Potsdamer Platz, die Straße Unter den Linden und die historische Mitte mit der Museumsinsel. Trotz der dichten Bebauung gibt es mit dem Tiergarten eine grüne Insel im Bezirk. Mitte ist der Bezirk mit den höchsten Grundstückspreisen.

        Fazit: Für die Haussuche in Berlin nicht geeignet, da es kaum Einfamilienhäuser gibt.

      • Charlottenburg-Wilmersdorf

        In Charlottenburg-Wilmersdorf, westlich des Zentrums gelegen, lebten schon vor 100 Jahren besserverdienende Berliner, die einen gehobenen Wohnstandard bevorzugten. Das ist bis heute so geblieben. Neben den touristischen Attraktionen wie dem Ku´damm, dem Tauentzien und dem Schloss Charlottenburg gibt es hier viele Bars und Cafés sowie den Wissenschaftsstandort der TU Berlin. In der Nähe des Grunewalds stehen prächtige Villen, es ist eine der teuersten Ecken Berlins.

        Fazit: Für die Haussuche in Berlin nicht gut geeignet, da es nur wenige und sehr teure Einfamilienhäuser gibt.

      • Friedrichshain-Kreuzberg

        Friedrichshain-Kreuzberg ist der Bezirk mit der jüngsten Bevölkerung und der höchsten Einwohnerdichte Berlins. Mehr als 14.000 Menschen kommen auf den Quadratkilometer. Der Stadtteil Friedrichshain gehörte zur ehemaligen DDR und war ein typischer Arbeiterbezirk mit vielen Mietwohnungen, was auch heute noch erkennbar ist. Kreuzberg, im ehemaligen West-Berlin gelegen, ist durch das Zusammenleben vieler verschiedener Nationen und Kulturen gekennzeichnet. Es entsteht dadurch ein buntes und weltoffenes Straßenbild sowie ein abwechslungsreiches Freizeitangebot. Im Bezirk wohnen viele Studenten in Mietwohnungen.

        Fazit: Für die Haussuche in Berlin nicht geeignet, da es kaum Einfamilienhäuser gibt.

      • Tempelhof-Schöneberg

        Tempelhof-Schöneberg zieht sich von der Mitte der Stadt bis an den südlichen Stadtrand. Der Bezirk ist durch starke Kontraste geprägt. Es gibt große Parkanlagen, verschiedene Museen, großzügige Villenviertel, Industrieanlagen und einen dicht bebauten Innenstadtbereich mit Altbauten. Das Tempelhofer Feld auf dem Gelände des ehemaligen Flughafens Tempelhof ist eine riesige Grünfläche, die öffentlich zugänglich ist und sehr gut genutzt wird.

        Fazit: Für die Haussuche geeignete Ortsteile: Lichtenrade, Mariendorf

      • Neukölln

        Neukölln ist einem besonders starken Wandel unterworfen. Gebiete mit alten Mietskasernen entwickeln sich zu hippen Künstler- und Szenevierteln mit einem aufregenden Nachtleben. In anderen Straßenzügen entstehen Gegenden mit einem hohen Anteil an Zuwanderern. In der Gropiusstadt reihen sich Hochhäuser aneinander, wogegen ganz im Süden des Bezirkes (Rudow) Reihenhaus-Siedlungen gebaut werden. Der Neuköllner Norden ist durch günstige Altbauten gekennzeichnet, dort leben viele Studenten.

        Fazit: Für die Haussuche geeignete Ortsteile: Buckow, Rudow

      • Treptow-Köpenick

        Treptow-Köpenick ist flächenmäßig der größte Bezirk Berlins. Eine Kombination aus Grünflächen, dem Müggelsee und ruhigen Wohnlagen mit Industriestandorten und einem großen Technologiepark sorgt für eine hohe Attraktivität bei jungen und alten Bewohnern. Hinzu kommen touristische Sehenswürdigkeiten wie die Treptowers oder das Rathaus Köpenick. Besonders beliebt ist Treptow-Köpenick mit seinen zahlreichen Einfamilien- und Reihenhäusern bei jungen Familien und Personen, die gerne ruhig wohnen.

        Fazit: Für die Haussuche geeignete Ortsteile: Baumschulenweg, Köpenick, Schmöckwitz, Altglienicke, Bohnsdorf

      • Steglitz-Zehlendorf

        Der Bezirk im Süden Berlins bietet zum einen großstädtisches Leben mit guter Verkehrsanbindung, die FU Berlin und alle notwendigen Angebote des Alltags. Zum anderen lässt sich dort ländliche Idylle mit dem Wannsee und dem Museumsdorf Düppel finden. Besonders der Ortsteil Zehlendorf ist mit seinen großen Grundstücken und Villen bei wohlhabenden Familien sehr beliebt. Dort befinden sich mit die teuersten Grundstücke Berlins.

        Fazit: Für die Haussuche geeignete Ortsteile: Dahlem, Zehlendorf, Lichterfelde, Grunewald, Wannsee

      Haussuche: Wo kann ich in Berlin noch günstig ein Haus kaufen?

      Gute Chancen für einen erfolgreichen Hauskauf in Berlin bieten die Bezirke am Stadtrand. Im Innenstadtbereich, also innerhalb des S-Bahn-Ringes, wird es dagegen sehr schwierig, eine bezahlbare Immobilie zu finden. Das sehr begrenzte Angebot und das Interesse ausländischer Investoren an Grundstücken zu Spekulationszwecken führen zu explodierenden Bodenpreisen. Folgende Übersicht zeigt die Bezirke und Ortsteile, wo Sie erschwingliche Immobilienpreise und ein vielfältiges Angebot an Häusern finden können.

      In diesen Berliner Bezirken und Ortsteilen finden Sie günstige Immobilien

      • Lichtenberg: Rummelsburg
      • Marzahn-Hellersdorf: Kaulsdorf, Biesdorf, Mahlsdorf
      • Neukölln: Buckow, Rudow
      • Pankow: Französisch Buchholz, Karow, Rosenthal, Buch
      • Reinickendorf: Tegel, Frohnau, Hermsdorf, Konradshöhe, Heiligensee, Lübars
      • Spandau: Kladow, Hakenfelde, Gatow, Staaken
      • Steglitz-Zehlendorf: Dahlem, Zehlendorf, Lichterfelde, Grunewald, Wannsee
      • Tempelhof-Schöneberg: Lichtenrade, Mariendorf
      • Treptow-Köpenick: Baumschulenweg, Köpenick, Schmöckwitz, Altglienicke, Bohnsdorf

      Wie stehen die Chancen, außerhalb Berlins ein günstiges Haus zu kaufen?

      Die Chancen dafür stehen gut. Rund um Berlin finden Sie kleinere und mittlere Städte, die ebenfalls die Möglichkeit zum Hauskauf bieten, und das in vielen Fällen zu niedrigeren Preisen als in Berlin.

      Diese Städte im Berliner Umland kommen für einen Hauskauf infrage

      • Potsdam (178.000 Einwohner)
      • Blankenfelde-Mahlow (28.320 Einwohner)
      • Hoppegarten (18.000 Einwohner)
      • Bernau (40.200 Einwohner)
      • Oranienburg (44.500 Einwohner)
      • Falkensee (44.000 Einwohner)

      Diese Städte befinden sich in unmittelbarer Nähe von Berlin und sind nicht mehr als 30 Kilometer vom Zentrum entfernt. Die Verkehrsanbindung ist durch Autobahn, Regionalzüge und S-Bahnen gewährleistet. In den vergangenen Jahren zogen immer mehr Berliner, insbesondere Familien und Senioren, sogar in den „erweiterten Metropolenraum“. Das sind nach einer Untersuchung des Leibniz-Institutes für Raumbezogene Sozialforschung Städte in einer Entfernung von 70 – 100 Kilometer. Dazu gehören Jüterbog, Neuruppin, Eberswalde und Luckenwalde.

      Hauskauf: Was kostet der Quadratmeter in Berlin?

      Der Quadratmeterpreis im 1. Quartal 2020 für Ein- und Zweifamilienhäuser beträgt als mittlerer Wert aller Preise (Medianwert) 3.066 €. Die Hauspreise in Berlin liegen damit im deutschlandweiten Vergleich weit oben und das seit Jahren mit steigender Tendenz. Nur in Hamburg, Stuttgart und München ist dieser Wert höher. „Die Preisunterschiede sind in Berlin dabei je nach der Lage der Immobilie sehr groß“, erklärt Michel Sawall vom Immobilienverband IVD Berlin-Brandenburg.

      Es gibt relativ günstige Häuser in Berlin für 589 € pro Quadratmeter aber auch sehr hohe Quadratmeterpreise mit bis zu 12.833 €. „Alles in allem steht Berlin im Vergleich mit anderen großen deutschen Städten gar nicht so schlecht da. Im internationalen Vergleich ist Berlin sogar eher günstig für Immobilienkäufer.“

      Das kostet der Quadratmeter für Ein- und Zweifamilienhäuser in Berlin

       Wert im 1. Quartal 2020
      Quadratmeterpreis (Medianwert) für Ein- und Zweifamilienhäuser3.066 €
      niedrigster Quadratmeterpreis589 €
      höchster Quadratmeterpreis12.833 €
      Anstieg Kaufpreise zum Vorjahr Ein- und Zweifamilienhäuser in Standardlagen12,5 %
      Anstieg Kaufpreise zum Vorjahr Ein- und Zweifamilienhäuser in Vorzugslagen11 %

      Quellen: Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise (1. Quartal 2020) und Immobilienpreisservice des IVD Berlin-Brandenburg (1. Oktober 2019)

      In den vergangenen Jahren sind Häuser in Berlin deutlich teurer geworden. Zum Jahresbeginn 2015 betrug der Medianwert beim Kaufpreis 1.966 € pro Quadratmeter. Das sind rund 1.100 € weniger als knapp 5 Jahre später mit 3.066 €.

      Hauspreise: Was kostet ein Haus in Berlin?

      Wir stellen die konkreten Verkaufspreise für zwei verschiedene Haustypen dar. In der ersten Tabelle sehen Sie die Preisspannen für Ein- und Zweifamilienhäuser. Die Häuser haben eine durchschnittliche Wohnfläche von 140 Quadratmetern auf einem Grundstück von 700 Quadratmetern und wurden nach 2001 gebaut. Die Preisspanne beginnt bei 320.000 € in einer günstigen Lage in Pankow und geht hoch bis zu 1.600.000 € in einer sehr teuren Lage in Charlottenburg-Wilmersdorf.

      Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser in Berlin nach Bezirken

       PreisspanneBezirk
      teure Lage900.000 – 1.600.000 €Charlottenburg-Wilmersdorf
      mittlere Lage500.000 – 600.000 €Steglitz-Zehlendorf
      mittlere Lage380.000 – 520.000 €Tempelhof-Schöneberg
      mittlere Lage370.000 – 490.000 €Neukölln
      günstige Lage320.000 – 480.000 €Pankow

      Quelle: Immobilienpreisservice des IVD Berlin-Brandenburg (1. November 2019)

      Die zweite Tabelle gibt die Preisspanne für Doppelhaushälften und Reihenhäuser mit einer Wohnfläche von 110 Quadratmetern auf einem Grundstück von 350 Quadratmetern wieder. Auch diese Häuser wurden nach 2001 gebaut. Die Preisspanne ist nicht so ausgeprägt wie beim oberen Beispiel. In einer günstigen Lage in Lichtenberg kostete ein entsprechendes Haus 270.000 €. In teurer Lage in Reinickendorf wurden 570.000 € gezahlt.

      Preise für Doppelhaushälften und Reihenhäuser in Berlin nach Bezirken

       PreisspanneBezirk
      teure Lage410.000 – 570.000 €Reinickendorf
      mittlere Lage320.000 – 470.000 €Spandau
      mittlere Lage300.000 – 430.000 €Treptow-Köpenick
      mittlere Lage320.000 – 400.000 €Neukölln
      günstige Lage270.000 – 460.000 €Lichtenberg

      Quelle: Immobilienpreisservice des IVD Berlin-Brandenburg (1. Oktober 2019)

      Ein Ende der Preissteigerungen auf dem Berliner Immobilienmarkt ist für Michel Sawall vorerst nicht in Sicht: „Berlin wächst weiter, es gibt in jedem Jahr einen großen Zuzug. Außerdem haben wir noch immer niedrige Bauzinsen, was den Kauf von Immobilien fördert. So lange diese beiden Entwicklungen bestehen bleiben und in Berlin kein wesentlicher Neubau im hohen Umfang hinzukommt, werden die Immobilienpreise auch weiter steigen.“

      Kann ich in Berlin eine Immobilie mit Erbbaurecht kaufen?

      Ja, das geht. 2013 läutete Berlin eine große Wende in der Liegenschaftspolitik ein. Seitdem werden Grundstücke nur noch in Ausnahmefällen verkauft und ansonsten in Erbpacht vergeben. 2018 gab es einen Beschluss, dass für alle Erbpachtverträge, die in den folgenden 5 Jahren geschlossen werden, 20 Jahre lang nur die Hälfte der Erbpachtzinsen gezahlt werden müssen. Das bedeutet, dass der Zinssatz bei Wohnnutzung bei 2,25 % liegt. Bei Grundstücken für Gewerbe- und Dienstleistungszwecke liegt der Zinssatz zwischen 1,5 und 3,25 %. Nach Ablauf von 20 Jahren gilt dann für Wohngrundstücke ein Erbpachtzins von 4,5 % und für Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke zwischen 3 und 6,5 %.

      Das Erbbaurecht, auch Erbpacht genannt, ermöglicht es ein Haus zu kaufen oder zu bauen, ohne dass Sie das dazu gehörende Grundstück kaufen müssen. Für das Grundstück erwerben Sie lediglich die Erlaubnis, es zu nutzen. Sie pachten es in den meisten Fällen von der Stadt Berlin und zahlen eine Art Miete. Dieses Recht besteht für die Laufzeit des Erbpachtvertrages, in der Regel zwischen 50 und 99 Jahre.

       

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