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Immobilienfinanzierung

Grundstückspreise 2019: Was kostet Bauland in Deutschland?

Möchten Sie Bauland kaufen, sollten Sie auf dessen Lage, den Bodenrichtwert und die Entwicklung der Grundstückspreise achten. Die Baulandpreise in Deutschland unterscheiden sich je nach Region und Lage allerdings stark. Unser Überblick mit Preistabelle und vielen Tipps.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Wie hoch sind die Grundstückspreise in Deutschland?

      Das kommt ganz darauf an, wo Sie wohnen wollen. In München kostet ein Quadratmeter in „mittlerer Lage“ – das heißt mit Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten und Grünflächen – aktuell etwa 1.750 €. In Hildburghausen in Thüringen sind es nur 21 €. Der Preis hängt auch davon ab, ob Sie ein unbebautes Grundstück oder ein Grundstück mit Immobilie kaufen wollen. Um Ihnen einen Überblick zu geben, haben wir Quadratmeterpreise einiger Städte in Deutschland in folgender Tabelle zusammengefasst.

      Aktuelle Grundstückspreise für unbebautes Bauland in Deutschland

      Grundstückspreise pro Quadratmeter in den wichtigsten Städten
       BundeslandQuadratmeterpreise für Baugrundstücke EFH mittlere LageQuadratmeterpreise für Baugrundstücke EFH gute Lage
      BerlinBerlin295 €505 €
      BremenBremen200 €300 €
      DortmundNordrhein-Westfalen300 €400 €
      DresdenSachsen180 €280 €
      DüsseldorfNordrhein-Westfalen480 €660 €
      EssenNordrhein-Westfalen350 €480 €
      Frankfurt am MainHessen530 €750 €
      HamburgHamburg395 €535 €
      HannoverNiedersachsen300 €415 €
      KölnNordrhein-Westfalen600 €900 €
      LeipzigSachsen180 €280 €
      MünchenBayern1.750 €2.500 €
      NürnbergBayern396 €535 €
      StuttgartBaden-Württemberg900 €1.120 €
      Die niedrigsten Quadratmeterpreise für Baugrundstücke in Deutschland
       BundeslandQuadratmeterpreise für Baugrundstücke EFH mittlere LageQuadratmeterpreise für Baugrundstücke EFH gute Lage
      HildburghausenThüringen21 €28 €
      ApoldaThüringen22 €35 €
      GreizThüringen25 €50 €
      OschatzSachsen25 €40 €
      Bad Frankenhausen/KyffhäuserThüringen30 €k.a.
      Bad LobensteinThüringen30 €50 €
      Bad SalzungenThüringen30 €40 €
      SchmalkaldenThüringen30 €50 €
      SondershausenThüringen30 €50 €
      SonnebergThüringen30 €50 €

      Quelle: IVD Bundesverband, Stand: Dezember 2018

      Welche Faktoren beeinflussen die Grundstückspreise?

      Die Gründe, warum sich Baulandpreise selbst in derselben Region stark voneinander unterscheiden können, sind vielfältig. Das sind die wichtigsten:

      • die Lage
      • die Beschaffenheit des Bodens (etwas günstiger sind Grundstücke, die für den Bau noch gesäubert oder zum Beispiel gerodet werden müssen)
      • der Zuschnitt des Grundstücks
      • das Verkehrsnetz (eine gute Anbindung durch öffentlichen Nahverkehr, Autobahnen oder einen Flughafen steigert den Wert des Grundstücks)
      • Bildungseinrichtungen und Kitas in der Nähe
      • die Kaufkraft der Einwohner (Bauland ist in Städten mit hoher Kaufkraft teurer)
      • Arbeitgeber in der Umgebung (Verkäufer und Makler werden gegebenenfalls auch geltend machen, wenn es in der Gegend zahlungskräftige Arbeitgeber gibt)

      Wie berechnet man Grundstückspreise?

      Der Wert eines Grundstücks wird auch Bodenwert genannt. Um diesen festzustellen, nutzt man in der Regel das Vergleichswertverfahren und zieht den Bodenrichtwert heran.

      Wie funktioniert das Vergleichswertverfahren?

      Hier wird der Bodenwert von den Verkaufspreisen anderer Grundstücke in vergleichbarer Lage abgeleitet. Die Vergleichs-Grundstücke müssen ähnliche Merkmale aufweisen und sie sollten aktuelle Grundstückspreise abbilden. Das heißt, man wird bei diesem Verfahren zum Beispiel kein Bauland zum Vergleich heranziehen, das vor 10 Jahren verkauft wurde.

      Was ist der Bodenrichtwert?

      Das Vergleichswertverfahren führt zu einer Preisangabe für das Grundstück insgesamt. Der Bodenrichtwert dagegen ist eine konkrete Angabe für Quadratmeterpreise. In diesen Durchschnittspreis fließen die Lage des Baulands sowie die Kaufpreise für Grundstücke in der Region ein. Jede Kommune wird dabei in verschiedene „Bodenrichtwert-Zonen” eingeteilt. Den Bodenrichtwert beschließen kommunale Gutachterausschüsse jedes Jahr zum 31. Dezember auf der Grundlage von Kaufpreissammlungen.

      So finden Sie den Gutachterausschuss in Ihrer Region

      Gutachterausschüsse sind eine verlässliche Quelle für aktuelle Grundstückspreise, denn sie erhalten die Abschriften aller Immobilien-Kaufverträge in der Region. Gutachterausschüsse gibt es in allen Landkreisen und kreisfreien Städten und sie veröffentlichen regelmäßig – zunehmend auch online – die aktuellen Bodenrichtwerte. Viele Ergebnisse stehen bereits auf den jeweiligen Landesportalen kostenlos zur Verfügung. Diesen Service sollten Sie unbedingt in Anspruch nehmen, wenn Sie vorhaben ein Grundstück zu kaufen. Der Bodenrichtwert bietet eine gute Orientierung, ob der Preis angemessen ist.

      Hier finden Sie die Kontakte nach Bundesländern:

      Tipp: Auch sehr nah beieinander liegende Grundstücke können sich in ihrer Bodenbeschaffenheit unterscheiden. Der Bodenrichtwert ist eine Orientierung – aber sicher gehen Sie, wenn Sie einen Bodengutachter beauftragen. Der Experte kostet etwa 500 bis 800 €. Er kann zum Beispiel feststellen, ob unerkannte Altlasten bestehen und Sie den Boden austauschen lassen müssten. Diese Kosten würden den Quadratmeterpreis erhöhen.

      Wie entwickeln sich die Grundstückspreise?

      In vielen Regionen werden die Preise eher weiter steigen. Bauland ist eine begrenzte Ressource, und wenn die Nachfrage steigt, steigen auch die Preise. Weil die Zinsen für Baugeld nach wie vor historisch niedrig und die Kreditbedingungen dementsprechend günstig sind, nutzen viele Menschen die Chance, sich Ihren Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Zudem gelten Immobilien, insbesondere auf Eigenland, als vergleichsweise sichere Geldanlage.

      Gerade in Ballungszentren wie Frankfurt, München oder Stuttgart sind die Grundstückspreise daher hoch wie nie. Im Osten Deutschlands, in ländlichen Regionen und Teilen des Ruhrgebiets dagegen sind sie niedrig und könnten noch weiter fallen.

      Wann fallen die Grundstückspreise wieder?

      In den vergangenen 10 Jahren kennt die Preisentwicklung für Immobilien und Bauland nur eine Richtung: nach oben. Wenn Sie also grundsätzlich mit dem Gedanken spielen ein Grundstück zu kaufen, sollten Sie besser nicht auf fallende Preise setzen. Sehen Sie sich lieber den aktuellen Markt an und überlegen Sie, was sich zu diesem Zeitpunkt in Ihrer Situation realisieren lässt.

      Eine Ausnahme gibt es allerdings: Die immer noch anhaltende „Landflucht” führt dazu, dass Grundstückspreise in ländlichen Regionen sinken. Diese Entwicklung der Grundstückspreise sieht man bereits an den großen Preisunterschieden zwischen Städten wie Leipzig (280 € qm Preis) und dörflichen Regionen wie Oschatz (40 € qm Preis) – beide Orte liegen nur 70 km voneinander entfernt.

      Zu den Baulandkosten können noch weitere Nebenkosten kommen

      Wenn Sie ein Grundstück gefunden haben, das Ihnen gefällt und dessen Preis Sie für angemessen halten, bedenken Sie, dass weitere Kostenfaktoren hinzukommen. Das sind mögliche Erschließungs- und Herrichtungskosten.

      Was sind Erschließungskosten?

      Erschließungskosten entstehen, wenn für Wasser- und Energieversorgung gesorgt, und Telefon- und Internetanschlüsse gelegt werden müssen. Vielleicht muss sogar eine Straße verlängert werden, damit Ihr Grundstück ans Verkehrsnetz angeschlossen ist. Die größten Kosten verursachen meist:

      • Wasserversorgung
      • Gasversorgung
      • Stromversorgung
      • Abwasserableitung
      • Regenwasserableitung

      Den Erschließungsbeitrag müssen Sie an die zuständige Gemeinde entrichten. Achtung: Grundstücksbesitzer müssen sich mit bis zu 90 % an den Kosten beteiligen – das kann schnell eine fünfstellige Summe bedeuten, die zu den Grundstückspreisen hinzukommt!

      Mögliche Herrichtungskosten für ein Grundstück einkalkulieren

      Herrichtungskosten sind der Oberbegriff für Arbeiten, die das Grundstück bebauungsfähig machen. Dazu gehören:

      • Altlastenbeseitigung 
      • Asbestbeseitigung
      • Reinigung von durch Öl verschmutzten Böden
      • Rodung bei Wildwuchs

      Falls solche Arbeiten anfallen, lassen Sie sich am besten einen Kostenvoranschlag inklusive der Stundenlöhne für die Bauarbeiter erstellen.

      Vergleich.de Tipp

      Beachten Sie, dass beim Kauf eines Grundstücks noch diese Gebühren anfallen: für die Urkunde vom Notar und den Eintrag ins Grundbuch etwa 2,5 % und für die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland 3,5 - 6,5 %. Bei einem unbebauten Grundstück fällt die Grunderwerbssteuer günstiger aus als bei einem Bestandsobjekt, weil immer die Gesamtsumme als Berechnungsgrundlage zählt.

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