Möchten Sie Bauland kaufen, sollten Sie auf dessen Lage, den Bodenrichtwert und die Entwicklung der Grundstückspreise achten. Die Baulandpreise in Deutschland unterscheiden sich je nach Region und Lage allerdings stark. Unser Überblick mit Preistabelle und vielen Tipps.
Das kommt ganz darauf an, wo Sie wohnen wollen. In München kostet ein Quadratmeter in „mittlerer Lage“ – das heißt mit Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten und Grünflächen – ca. 2.000 € und mehr. In ländlichen Regionen Thüringens sind es unter 100 €. Der Preis hängt auch davon ab, ob Sie ein unbebautes Grundstück oder ein Grundstück mit Immobilie kaufen wollen. Um Ihnen einen Überblick zu geben, haben wir die Quadratmeterpreise für Bauland aller Bundesländern in folgender Tabelle zusammengefasst.
Die Zahlen in der Tabelle stellen die Kaufwerte von erschlossenem Bauland dar. Es handelt sich um Durchschnittspreise, die 2021 erzielt und vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht wurden. Neuere offizielle Angaben stehen nicht zur Verfügung. Die höchsten Preise werden demnach in Berlin, Bayern und Hamburg aufgerufen. Das günstigste Bauland kann in Sachsen-Anhalt und Thüringen erworben werden.
| Bundesland | durchschnittlicher Kaufwert für Bauland |
|---|---|
| Baden-Württemberg | 219,50 € |
| Bayern | 344.39 € |
| Berlin | 1.177,11 € |
| Brandenburg | 146,63 € |
| Bremen | 170,44 € |
| Hamburg | 1.099,91 € |
| Hessen | 241,70 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 70,98 € |
| Niedersachsen | 108,52 € |
| Nordrhein-Westfalen | 148,11 € |
| Rheinland-Pfalz | 121,74 € |
| Saarland | 106,91 € |
| Sachsen | 143,56 € |
| Sachsen-Anhalt | 53,91 € |
| Schleswig-Holstein | 120,77 € |
| Thüringen | 55,17 € |
Quelle: Statistisches Bundesamt, Stand: 2022 (zuletzt abgerufen: 07.08.2024)
Wichtig ist, dass in den Bundesländern große Unterschiede im Kaufpreis zwischen kleinen Gemeinden und Städten bestehen. In den meisten Fällen steigen die Preise je größer die Gemeinde ist. Ein Beispiel kann das verdeutlichen: In Bayern kostet ein Quadratmeter Bauland in einer Gemeinde mit weniger als 2.000 Einwohnern rund 130 €. In Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern dagegen fast 1.300 €.
Die Gründe, warum sich Baulandpreise selbst in derselben Region stark voneinander unterscheiden können, sind vielfältig. Das sind die wichtigsten:
Der Wert eines Grundstücks wird auch Bodenwert genannt. Um diesen festzustellen, nutzt man in der Regel das Vergleichswertverfahren und zieht den Bodenrichtwert heran.
Hier wird der Bodenwert von den Verkaufspreisen anderer Grundstücke in vergleichbarer Lage abgeleitet. Die Vergleichs-Grundstücke müssen ähnliche Merkmale aufweisen und sie sollten aktuelle Grundstückspreise abbilden. Das heißt, man wird bei diesem Verfahren zum Beispiel kein Bauland zum Vergleich heranziehen, das vor 10 Jahren verkauft wurde.
Das Vergleichswertverfahren führt zu einer Preisangabe für das Grundstück insgesamt. Der Bodenrichtwert dagegen ist eine konkrete Angabe für Quadratmeterpreise. In diesen Durchschnittspreis fließen die Lage des Baulands sowie die Kaufpreise für Grundstücke in der Region ein. Jede Kommune wird dabei in verschiedene „Bodenrichtwert-Zonen” eingeteilt. Den Bodenrichtwert beschließen kommunale Gutachterausschüsse jedes Jahr zum 31. Dezember auf der Grundlage von Kaufpreissammlungen.
Gutachterausschüsse sind eine verlässliche Quelle für aktuelle Grundstückspreise, denn sie erhalten die Abschriften aller Immobilien-Kaufverträge in der Region. Gutachterausschüsse gibt es in allen Landkreisen und kreisfreien Städten und sie veröffentlichen regelmäßig – zunehmend auch online – die aktuellen Bodenrichtwerte. Viele Ergebnisse stehen bereits auf den jeweiligen Landesportalen kostenlos zur Verfügung. Diesen Service sollten Sie unbedingt in Anspruch nehmen, wenn Sie vorhaben ein Grundstück zu kaufen. Der Bodenrichtwert bietet eine gute Orientierung, ob der Preis angemessen ist.
Hier finden Sie die Kontakte nach Bundesländern:
Auch sehr nah beieinander liegende Grundstücke können sich in ihrer Bodenbeschaffenheit unterscheiden. Der Bodenrichtwert ist eine Orientierung – aber sicher gehen Sie, wenn Sie einen Bodengutachter beauftragen. Der Experte kostet etwa 500 bis 800 €. Er kann zum Beispiel feststellen, ob unerkannte Altlasten bestehen und Sie den Boden austauschen lassen müssten. Diese Kosten würden den Quadratmeterpreis erhöhen.
In vielen Regionen werden die Preise eher weiter steigen. Bauland ist eine begrenzte Ressource, und wenn die Nachfrage steigt, steigen auch die Preise. Zudem gelten Immobilien, insbesondere auf Eigenland, als vergleichsweise sichere Geldanlage.
Gerade in Ballungszentren wie Frankfurt, München oder Stuttgart sind die Grundstückspreise daher hoch wie nie. Im Osten Deutschlands, in ländlichen Regionen und Teilen des Ruhrgebiets dagegen sind sie niedrig und könnten noch weiter fallen.
In den vergangenen 10 Jahren kennt die Preisentwicklung für Immobilien und Bauland nur eine Richtung: nach oben. Wenn Sie also grundsätzlich mit dem Gedanken spielen ein Grundstück zu kaufen, sollten Sie besser nicht auf fallende Preise setzen. Sehen Sie sich lieber den aktuellen Markt an und überlegen Sie, was sich zu diesem Zeitpunkt in Ihrer Situation realisieren lässt.
Eine Ausnahme gibt es allerdings: Die immer noch anhaltende „Landflucht” führt dazu, dass Grundstückspreise in ländlichen Regionen sinken.
Wenn Sie ein Grundstück gefunden haben, das Ihnen gefällt und dessen Preis Sie für angemessen halten, bedenken Sie, dass weitere Kostenfaktoren hinzukommen. Das sind mögliche Erschließungs- und Herrichtungskosten.
Erschließungskosten entstehen, wenn für Wasser- und Energieversorgung gesorgt, und Telefon- und Internetanschlüsse gelegt werden müssen. Vielleicht muss sogar eine Straße verlängert werden, damit Ihr Grundstück ans Verkehrsnetz angeschlossen ist. Die größten Kosten verursachen meist:
Den Erschließungsbeitrag müssen Sie an die zuständige Gemeinde entrichten. Achtung: Grundstücksbesitzer müssen sich mit bis zu 90 % an den Kosten beteiligen – das kann schnell eine fünfstellige Summe bedeuten, die zu den Grundstückspreisen hinzukommt!
Herrichtungskosten sind der Oberbegriff für Arbeiten, die das Grundstück bebauungsfähig machen. Dazu gehören:
Falls solche Arbeiten anfallen, lassen Sie sich am besten einen Kostenvoranschlag inklusive der Stundenlöhne für die Bauarbeiter erstellen.
Beachten Sie, dass beim Kauf eines Grundstücks noch diese Gebühren anfallen: für die Urkunde vom Notar und den Eintrag ins Grundbuch etwa 2,5 % und für die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland 3,5–6,5 %. Bei einem unbebauten Grundstück fällt die Grunderwerbssteuer günstiger aus als bei einem Bestandsobjekt, weil immer die Gesamtsumme als Berechnungsgrundlage zählt.
