Wir helfen Ihnen, den Wert Ihres Grundstücks realistisch einzuschätzen. Egal, ob Sie ein Grundstück verkaufen möchten oder kurz vor einem Kauf stehen: Lesen Sie, welche Verfahren sich zur Grundstücksbewertung eignen und wie Sie als Verkäufer unser kostenloses Online-Tool nutzen können.
Wie bekomme ich heraus, was mein Grundstück wert ist? Für den Wert eines Grundstücks spielen unterschiedliche Faktoren eine Rolle. Dazu gehören die Lage, der Zuschnitt des Grundstücks, der Bebauungsplan, der Erschließungsgrad und die Bodenbeschaffenheit. Ein guter Anhaltspunkt bei der Bestimmung des Grundstückswerts ist der Bodenrichtwert, in den einige der genannten Faktoren bereits eingerechnet sind. Er beschreibt den Wert in Euro pro Quadratmeter Grundstück, den Sie mit der Grundstücksfläche multiplizieren.
Wenn Sie ein Grundstück bewerten möchten, geht es aber auch einfacher: Kostenlos und online können Sie dafür unser Bewertungstool nutzen.
Um Ihr Grundstück online bewerten zu lassen, führt Sie unser Tool durch die einzelnen Schritte. Folgende Angaben werden dabei abgefragt:
Auch die Lage spielt eine große Rolle, dafür sollten Sie die genaue Adresse des Grundstücks eingeben.
Anschließend geht es um Ihre Kontaktdaten: Geben Sie Ihre E-Mail-Adresse an, wird Ihnen eine Analyse der Grundstücksbewertung als PDF-Dokument zugeschickt. Geben Sie Ihre Telefonnummer an, kann ein Spezialist unseres Kooperationspartners AroundHome bei Ihnen anrufen, um in einem persönlichen Gespräch Details zu Ihrem Grundstück zu klären, die sich in einer genaueren Bewertung niederschlagen.
Wie wird ein Grundstück bewertet? Wenn Sie Ihr Grundstück bewerten lassen, unterscheiden Gutachter zwei Verfahren zur Grundstücksbewertung:
Bei dieser Methode sehen Gutachter sich die Kaufpreise vergleichbarer Grundstücke an, um zu einer Einschätzung zu kommen. Dieses Verfahren kann dementsprechend nur angewendet werden, wenn auch eine ausreichende Anzahl vergleichbarer Grundstücke vorhanden ist. Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit und Zuschnitt der Grundstücke, die als Vergleich herangezogen werden, sollten möglichst mit dem Grundstück, das bewertet werden soll, vergleichbar sein. Da diese Konstellation oft schwer zu finden ist, nutzen Gutachter häufig das sogenannte indirekte Vergleichswertverfahren: Dafür schauen Sie sich die sogenannte Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse an. Sie beinhaltet die Verkaufspreise von Grundstücken in derselben Gegend.
Unter dem Bodenrichtwert versteht man die amtliche Sammlung von Kaufpreisen, die von Gutachterausschüssen für Grundstücke geführt werden. Daraus lässt sich ablesen, für welchen Preis andere Grundstücke in derselben Gegend und in ähnlicher Lage kürzlich verkauft wurden. Häufig kann man den Bodenrichtwert der betreffenden Gegend im Internet recherchieren. Wichtig zu wissen ist, dass spezielle Merkmale des Grundstücks zu Zu- oder Abschlägen beim Bodenrichtwert führen können. Eine Hanglage führt beispielsweise in der Regel zu Abschlägen. Ein direkter Zugang zu einem See kann beispielsweise zu einem Zuschlag führen. In speziellen Fällen gibt es also einen Unterschied zwischen dem Bodenrichtwert und dem tatsächlichen Grundstückspreis.
Es gibt verschiedene Arten von Grundstücken, bei denen eine Grundstücksbewertung zu unterschiedlichen Ergebnissen kommt. Das hat Auswirkungen auf die jeweiligen Grundstückspreise.
Das Grundstück, das Sie verkaufen möchten, soll demnächst zu Bauland werden? Bevor es zu Bauland wird, muss es in den Bebauungsplan eingetragen werden. Im Vergleich zum Bauland müssen Sie den Preis für Bauerwartungsland immer mit einem Abschlag versehen.
Unter Rohbauland versteht man ein Grundstück, das zwar schon im Bebauungsplan steht, aber noch nicht erschlossen ist. Die Anschlüsse für Wasser, Abwasser und Strom fehlen also und solange kann ein Grundstück nicht bebaut werden. Hier müssen Sie einen Preisabschlag für die fehlende Erschließung einkalkulieren. Die Grundstückspreise pro m² sind also geringer als bei bereits erschlossenem Bauland.
Für Bauland liegt bereits eine Baugenehmigung vor. Alle Anschlüsse für Wasser, Abwasser und Strom sind bereits vorhanden. Bauland erzielt daher hohe Preise, die von 21 €/qm (Hildburghausen) bis 2.500 €/qm (München) reichen können.
Auf einem bebauten Grundstück steht bereits eine Immobilie. Ob sich das positiv oder negativ auf den Verkaufspreis auswirkt, ist unterschiedlich: Muss die Immobilie beispielsweise abgerissen werden, weil sie marode ist, wird sich das eher negativ auf den Verkaufspreis auswirken, da der Käufer durch den Abriss zusätzliche Kosten hat.
Unter Brachland sind Grundstücke zu verstehen, die beispielsweise früher landwirtschaftlich genutzt wurden und jetzt eine schlechte Bodenqualität haben. Auch hier müssen Sie mit einem Abschlag beim Verkaufspreis rechnen, da der Käufer den Boden sanieren lassen muss. Oft liegen sie auch außerhalb von Bebauungsplänen.
Das sind Flächen, die beispielsweise als Ackerland genutzt werden können. In den vergangenen Jahren sind die Preise für landwirtschaftliche Flächen in vielen Regionen stark gestiegen. 2019 kostete 1 Hektar im Bundesdurchschnitt 26.439 €. 2009 waren es noch 10.908 €.
In folgenden Fällen sollten Sie den Wert Ihres Grundstücks kennen:
Möchten Sie Ihr Grundstück verkaufen, müssen Sie selbstverständlich seinen Wert kennen, um es zu einem angemessenen Preis anbieten zu können. Mithilfe unseres Online-Tools können Sie den Wert Ihres Grundstücks herausfinden. Es hilft Ihnen, Ihr Grundstück online zu bewerten. Die Experten unseres Kooperationspartners Dr. Klein können darüber hinaus auch auf ein Expertennetz von Maklern zugreifen und Ihnen auf Wunsch kostenlos einen passenden Makler vermitteln.
Wenn Sie sich scheiden lassen und Ihnen beiden ein gemeinsames Grundstück gehört, müssen Sie klären, was damit passiert. Das ist jedenfalls im Rahmen eines Zugewinnausgleichs der Fall. Sind Sie sich uneinig, was mit dem Grundstück passieren soll, benötigen Sie für den Fall, dass es zu einem Rechtsstreit kommt, ein sogenanntes Verkehrswertgutachten, das nur ein von der IHK zertifizierter Gutachter ausstellen kann.
Auch wenn Sie ein Grundstück erben sollten, ist es wichtig, dessen Wert zu kennen. Allerdings gibt es hier zwei verschiedene Konstellationen.
Wenn Sie alleiniger Erbe sind, entscheiden Sie natürlich selbst, ob Sie das Grundstück verkaufen oder behalten. In jedem Fall aber müssen Sie Erbschaftssteuer zahlen und die hängt wiederum vom Grundstückswert ab. Verlassen Sie sich in diesem Fall auf das Finanzamt, zahlen Sie wahrscheinlich drauf. Denn das Finanzamt setzt die Erbschaftssteuer häufig zu hoch an. Es lohnt sich deshalb, einen Gutachter damit zu beauftragen, den Verkehrswert des Grundstücks zu ermitteln und dadurch letztlich Steuern zu sparen.
Erben Sie das Grundstück gemeinsam mit anderen, dann bilden Sie zusammen eine sogenannte Erbengemeinschaft. Auch hier lohnt sich eine Grundstücksbewertung in zwei Fällen: wenn Sie das Grundstück verkaufen möchten oder wenn Sie sich nicht darüber einig sind, was mit dem Grundstück passieren soll und vor Gericht darüber streiten.
Eigentlich setzt das Amtsgericht im Fall einer Zwangsversteigerung den Grundstückswert fest. Dieser Wert ist dann auch der Richtwert für das Startgebot. Allerdings kann sich auch hier ein rechtssicheres Gutachten lohnen, denn der Wert, den das Amtsgericht festlegt, liegt häufig unter dem tatsächlichen Wert.
Wenn Sie einen Kredit – zum Beispiel ein Baudarlehen – aufnehmen möchten, dann gibt es die Möglichkeit, hierfür ein Grundstück im Sinne von Eigenkapital als Sicherheit einzubringen. Die Bank prüft in einem solchen Fall den sogenannten Beleihungswert. Dahinter verbirgt sich die Summe, die sich beim Verkauf in jedem Fall erzielen lässt. Für die Bank ist es wichtig, diesen Wert zu kennen: Denn falls Sie den Kredit nicht mehr bedienen können, würde die Bank das Grundstück verkaufen. Vom Beleihungswert hängt auch ab, zu welchen Konditionen Sie den Kredit bekommen. Je höher der Grundstückswert, desto besser sind Ihre Kreditkonditionen.
Ähnlich wie im Erbfall, müssen Sie auch Steuern zahlen, wenn Ihnen jemand ein Grundstück schenkt. Es handelt sich dann um die sogenannte Schenkungssteuer. Auch hierfür ist es wichtig, den genauen Grundstückswert zu kennen, damit Ihre Schenkungssteuer nicht zu hoch ausfällt.
Einen Sachverständigen sollten Sie immer dann beauftragen, wenn Sie eine rechtssichere Bewertung benötigen oder eine, die von den Banken akzeptiert wird: Also im Fall einer Scheidung, bei einer Erbschaft, einer Schenkung, wenn Sie ein Grundstück beleihen möchten oder bei einer Zwangsversteigerung.
Die Kosten für einen Gutachter bei einer Grundstücksbewertung fallen unterschiedlich aus: Ein sogenanntes Kurzgutachten erhalten Sie meist ab rund 500 €. Allerdings hat dieses vor Gericht keinen Bestand, sondern es hilft Ihnen nur, den angemessenen Verkaufspreis abzuschätzen.
Ein vollständiges Wertgutachten ist deutlich teurer und richtet sich nach dem Verkehrswert des Grundstücks. Für ein Objekt, das beispielsweise mit rund 200.000 € bewertet wird, kostet ein vollständiges Wertgutachten in etwa 1.200 €.
Was mindert den Wert eines Grundstücks? Und was hebt den Wert eines Grundstücks? Es gibt eine Reihe von Kriterien, die den Wert eines Grundstücks beeinflussen:
Die Makrolage beschreibt, in welcher Region oder Stadt sich das Grundstück befindet. In nachgefragten Lagen wie Düsseldorf, Berlin oder Hamburg, ist ein Grundstück mehr wert als in ländlichen, dünn besiedelten Regionen. Auch die Infrastruktur und die Kaufkraft in der Region spielen eine wichtige Rolle für den Wert eines Grundstücks.
Die Mikrolage beschreibt das direkte Umfeld des Grundstücks. Liegt es direkt an den Bahnschienen, mindert die Lärmbelästigung beispielsweise den Wert. Wichtig ist auch, wie weit beispielsweise Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Ärzte entfernt sind.
Der Schnitt eines Grundstücks ist ebenfalls entscheidend: Ein 500 qm Grundstück, das sehr lang, aber besonders schmal ist, dürfte für einen Kaufinteressenten unattraktiver sein als ein Grundstück in derselben Größe, das eher eine quadratische Form hat. Liegt das Grundstück an einem Hang, mindert das den Wert, da es schwieriger zu bebauen ist.
Im Bebauungsplan steht, wie das Grundstück bebaut werden darf. Entscheidend dafür sind die sogenannten Baumassezahlen: Damit ist zum einen die Grundflächenzahl (GRZ) gemeint. Das ist die Grundfläche, die vom Grundstück bebaut werden darf. Zum anderen ist damit die Geschossflächenzahl (GFZ) gemeint. Sie beschreibt, wie viel Prozent der Grundstücksfläche in die Höhe gebaut werden darf.
Wenn ein Grundstück erschlossen ist, dann bedeutet das, dass es bereits an Strom-, Wasser- und Abwasserleitungen angeschlossen ist. Ein erschlossenes Grundstück ist immer mehr wert als ein noch nicht erschlossenes Grundstück. Generell gilt: Um überhaupt eine Baugenehmigung zu bekommen, muss ein Grundstück einen Zugang zu einer öffentlichen Straße haben. Muss das Grundstück noch erschlossen werden, liegen die Kosten hierfür in der Regel zwischen 40 und 70 €/qm.
Ist der Boden eines Grundstücks beispielsweise verunreinigt, mindert das den Wert. Gerade bei Flächen, die im Vorfeld gewerblich oder industriell genutzt wurden, können Altlasten vorhanden sein. Bei der Bodenbeschaffenheit geht es aber auch um den geologischen Aufbau und um die Grundwasserverhältnisse des Grundstücks. Klarheit verschafft ein Bodengutachten.
Größere Grundstücke sind mehr wert als kleinere. Allerdings lassen sich manchmal große Grundstücke auch in zwei Grundstücke unterteilen und getrennt voneinander verkaufen. Dadurch können Sie den Verkaufspreis häufig steigern.
Das Finanzamt legt bei seiner Berechnung des Grundstückswerts den Bodenrichtwert zugrunde. Dabei gilt folgende Formel:
(Quadratmeterzahl * geltender Bodenrichtwert) – 20 % = Grundstückswert
Das Finanzamt interessiert sich beispielsweise bei Erbschaften und Schenkungen für die Grundstücksbewertung. Denn die darauf anfallende Steuer richtet sich nach dem Grundstückswert.
Darunter versteht man den Anschluss des Grundstücks an Strom, Wasser und Abwasser. Außerdem gehört der Anschluss von Datenkabeln (z. B. eine Telefonleitung) dazu.
Ein Flurstück ist wie ein Grundstück auch ein abgegrenzter Teil der Erdoberfläche. Häufig sind Grundstück und Flurstück identisch. Manchmal besteht ein Grundstück aber auch aus mehreren Flurstücken.
Manchmal muss ein Eigentümer eines Grundstücks ein anderes Grundstück überqueren, um zu seinem zu kommen. Dafür muss der Eigentümer des anderen Grundstücks ihm ein sogenanntes Wegerecht einräumen. Das wird auch im Grundbuch vermerkt.
Das Grundbuch liegt im sogenannten Grundbuchamt, das zum Amtsgericht gehört, und enthält Informationen darüber, wem welches Grundstück gehört.
Manchmal kann es sein, dass sich im Boden eines Grundstücks Verunreinigungen, Bomben oder Chemikalien befinden. Das sind die sogenannten Altlasten.
Wenn Sie ein Grundstück vermieten und beschließen, es zu verkaufen, dann hat Ihr Mieter in vielen Fällen ein sogenanntes Vorkaufsrecht. Das bedeutet, dass sie ihn zuerst fragen müssen, ob er das Grundstück erwerben möchte, bevor Sie es an jemand anderes verkaufen.
