Grundstück zu verkaufen? So klappt der Verkauf mit und ohne Makler!

Was ist beim Grundstücksverkauf zu beachten?

Ein Grundstück zu verkaufen ist ungleich komplizierter als ein Auto oder eine Waschmaschine zu verkaufen. Der Grundstücksverkauf ist allein im Hinblick auf die Grundstücksbewertung und die nötigen Unterlagen recht komplex und ohne Vorkenntnisse sogar risikobehaftet, weil einige rechtliche Fallstricke zu beachten sind. Überlegen Sie sich daher im Vorfeld, ob sie Ihr Grundstück ohne die Hilfe eines Maklers verkaufen möchten oder ob Sie sich doch lieber auf die Unterstützung eines Experten verlassen. Auf unserer Ratgeberseite zum Immobilienmakler erfahren Sie mehr zu dessen Aufgaben, Kosten sowie Vor- und Nachteilen.

Wie ist der Ablauf beim Grundstücksverkauf?

Wenn Sie Ihr Grundstück gut organisiert verkaufen möchten, folgen Sie am besten einem typischen Ablauf. Generell besteht der Grundstücksverkauf immer aus vier Phasen.

Phase 1: Was sollte ich im Vorfeld abklären, wenn ich mein Grundstück verkaufen will?

Sie haben gerade erst beschlossen, Ihr Grundstück zu verkaufen? Dann sollten Sie sich als erstes damit befassen, um welche Art Grundstück es sich überhaupt handelt, ob es bebaubar ist und ob bereits ein Bebauungsplan vorliegt.

Wie kann das Grundstück bebaut werden?

Bevor Sie Ihr Grundstück inserieren, gilt es bei der Stadt oder Gemeinde zu klären, wie das Grundstück nach dem Verkauf genutzt werden könnte: Welchen Status hat Ihr Grundstück? Und welche Zukunftsaussichten sind mit Ihrem Land verbunden?

Bestenfalls handelt es sich bei Ihrem Grundstück um Bauland. Klären Sie dann anhand des Flächennutzungsplans und dem Bebauungsplan, wie genau es bebaut werden darf: Wie groß wäre zum Beispiel die maximale Wohnfläche? Das ist für potenzielle Käufer besonders interessant. Viele Städte und Gemeinden veröffentlichen die Bebauungspläne und aktuelle Planverfahren inzwischen online.

Falls es für das zu verkaufende Grundstück noch keinen Bebauungsplan gibt, haben Sie die Möglichkeit, beim Bauamt eine kostenpflichtige Bauvoranfrage zu stellen. Sie müssen dann konkrete Bebauungsvorschläge einreichen und erhalten nach der Prüfung eine rechtsverbindliche und 3 Jahre gültige Festlegung für die Bebaubarkeit. Diese Unterlagen wird die Baubehörde für eine Bauvoranfrage von Ihnen benötigen:

• Bauantrag
• Baubeschreibung
• Lageplan
• Bauzeichnungen
• statische Nachweise
• Entwässerungsplan
• Bestandsfotos
• Einverständniserklärungen der Nachbarn

Auch der Kaufinteressent selbst kann eine solche Bauvoranfrage stellen. Davon machen vor allem Bauträger gern Gebrauch, weil sie wissen möchten, ob ein bestimmtes Projekt auf Ihrem Grundstück realisiert werden könnte.

Wie viel ist mein Grundstück wert?

Der wohl wichtigste Punkt beim Verkauf von Grundstücken ist es, den Grundstückswert zu ermitteln. Helfen kann Ihnen dabei unser kostenloses Tool. Geben Sie einfach die Eckdaten Ihres Grundstücks ein, damit Ihnen im Anschluss ein ungefähres Ergebnis der Wertermittlung zugeschickt werden kann.

Um einen möglichst genauen Wert zu bekommen, empfehlen wie Ihnen, sich anschließend von einem Immobilienexperten kontaktieren zu lassen. Im persönlichen Gespräch können Sie individuelle Details klären, die sich auf den Grundstückswert auswirken.

Parallel dazu können Sie sich einen Überblick verschaffen, indem Sie die Tageszeitungen und Immobilienportale im Internet durchstöbern und die Angebotspreise vergleichbarer Grundstücke recherchieren. Eventuell gibt es in Ihrer Stadt auch einen Preisspiegel für Grundstücke oder Bodenrichtwerte für Baugebiete. Besonders wichtige Kriterien sind die Lage, die Größe, der Zuschnitt und die Ausrichtung des Grundstücks. Weiterhin sind der Grundbuchstand und die damit verbundenen Lasten und Beschränkungen relevant. Auch die Topografie und die Bodenverhältnisse können den Wert des Grundstücks beeinflussen, die sich durch ein Bodengutachten bestimmen lassen. Außerdem die Art und das Maß der baulichen Nutzung, der Erschließungsstand und etwaige Altlasten.

Phase 2: Wie bereite ich mich auf den Grundstücksverkauf vor?

Im zweiten Schritt wird Ihr Grundstücksverkauf schon deutlich konkreter: Wie kann ich mein Grundstück verkaufen? Erfahren Sie hier, welche Unterlagen Sie für den Verkauf benötigen und welche Kosten auf Sie zukommen.

Welche Unterlagen brauche ich beim Grundstücksverkauf?

Bevor Sie Ihr Grundstück potenziellen Interessenten zum Kauf anbieten bzw. Bauland verkaufen, sollten Sie alle erforderlichen Dokumente beschaffen. Interessenten werden diese dann auch bei Ihrer Bank einreichen müssen, um sich ihrerseits um eine Finanzierungszusage kümmern zu können. Bevor Sie Ihr Grundstück verkaufen, haken Sie einfach folgende Checkliste ab:

• Flächennutzungsplan
• Bebauungsplan
• Liegenschaftskarte / Flurkarte
• aktueller Grundbuchauszug
• Altlasten / Altlastenverzeichnis
• Baulasten
• Erschließungsnachweis
• abzuleistende Grundpfandrechte
• Grundsteuerbescheid
• Außen- und Luftbildaufnahmen des Grundstücks

Wer trägt die Kosten beim Grundstücksverkauf?

Obwohl Sie mit dem Grundstücksverkauf natürlich in erster Linie Geld einnehmen wollen, werden auch Kosten auf Sie als Verkäufer zukommen: die Nebenkosten des Grundstücksverkaufs. Zum einen könnten Ausgaben für Gutachten anfallen (ab 500 €). Zum anderen könnte eine Maklerprovision fällig werden: In der Regel zahlen diese zwar die Käufer (3,57 % bis 7,14 % des Grundstückspreises). In einigen Bundesländlern übernimmt aber auch der Verkäufer die Hälfte der Maklerprovision.

Phase 3: An wen kann ich mein Grundstück verkaufen?

Sobald Sie einen angemessenen Verkaufspreis für Ihr Grundstück ermittelt haben, können Sie sich der konkreten Käuferfrage widmen: Wer soll Ihr Grundstück bekommen, und wie finden Sie zueinander? Ganz entscheidend für die Auswahl eines passenden Kandidaten sollte seine Zahlungsfähigkeit sein. Wie Sie diese sicherstellen können? Auch das erfahren Sie hier.

Will ich mein Grundstück an Privat oder an einen Bauträger verkaufen?

Ob Sie sich beim Grundstück verkaufen eher an Privatpersonen oder an einen Bauträger wenden, hängt vor allem mit der Größe des Baulands zusammen. Soll es nur mit ein bis zwei Wohneinheiten bebaut werden, empfiehlt sich ein Privatverkauf. Geht es um größere Dimensionen und Sie wollen deutlich mehr Bauplatz verkaufen, sprechen Sie am besten Bauträger oder Projektentwickler an. Diese haben einen größeren finanziellen Spielraum, sodass Sie ggf. einen höheren Verkaufspreis erzielen können. Projektentwickler kaufen gewerbsmäßig große Grundstücke, um sie zu bebauen und hinterher einzelne Wohneinheiten gewinnbringend zu veräußern.

Wo kann ich ein Grundstück inserieren?

Bei der Suche nach einem Käufer für Ihr Grundstück können Sie sich von einem Makler unterstützen lassen. Wenn Sie Ihr Grundstück ohne Makler verkaufen möchten, hilft immer noch die gute alte Annonce im Lokalteil Ihrer Zeitung. Einen noch größeren Interessentenkreis erreichen Sie, wenn Sie Ihr Angebot online auf den bekannten Immobilienportalen platzieren. Hier können Sie Ihr Grundstück vor dem Verkaufen kostenlos inserieren und ausführlich beschreiben: Um welche Grundstücksart handelt es sich? Wie ist es gelegen? Wie ist die Verkehrsanbindung? In der Überschrift des Inserats sollten Sie bereits auf den Ort, die Größe und Ihre Zielgruppe eingehen. Eine wichtige Ergänzung sind aussagekräftige Fotos bei Tageslicht und blauem Himmel.

Ein Tipp: Grundstücke sind aktuell gefragter denn je. Unterschätzen Sie nicht den Faktor Mund-Propaganda: Vielleicht weiß jemand in Ihrem Bekanntenkreis von einem Interessenten?

Beim Besichtigungstermin möchte sich der potenzielle Käufer einen realen Eindruck vom Grundstück verschaffen. Bevor Sie Termine vereinbaren, gehen Sie mit kritischem Blick über Ihr Grundstück und notieren Sie alles, was verbesserungswürdig ist: Benötigen etwaige Grünflächen einen Schnitt? Sollten die gepflasterten Wege von Moos und Unkraut befreit werden? Funktioniert die Beleuchtung?

Ein kompetenter Umgang mit Nachfragen durch den Interessenten ist ebenfalls entscheidend. Zwar lässt sich nicht exakt voraussagen, was er wissen möchte. Auf bestimmte Fragen kann man sich trotzdem gut vorbereiten. Versetzen Sie sich in seine Lage und überlegen Sie, was Sie beim Kauf Ihres Grundstücks wissen wollen würden. Finden Sie darauf passende Antworten. Vergewissern Sie sich außerdem, dass Sie sämtliche Unterlagen parat haben und wichtige Kennzahlen auswendig kennen. Interessenten haben ein Anrecht auf umfangreiche Informationen zu Ihrem Grundstück. Stellen Sie alle Dokumente zur Ansicht und Mitnahme für den Kaufinteressenten zur Verfügung. Und zu guter Letzt: Achten Sie bei der Terminvereinbarung darauf, nicht mehrere Besichtigungen auf denselben Tag zu legen, sondern jedem ausreichend Zeit einzuräumen.

Wie verhandle ich den Kaufpreis?

Da Sie beim Grundstücksverkauf mit Preisverhandlungen rechnen müssen, ist es wichtig, dass Sie sich im Vorfeld eine geeignete Strategie überlegen. Denkbar sind die folgenden:

• Moderater Startpreis: Hier liegt der Angebotspreis bei 105 bis 110 %.
• Hochpreismodell: Hier liegt der Angebotspreis bei 120 bis 140 %.
• Unter-Marktwert-Strategie: Hier liegt der Angebotspreis deutlich unter dem Marktwert.

Bei einem durchschnittlich attraktiven Grundstück hat sich die Strategie „Moderater Startpreis“ bewährt. Hier wird der Angebotspreis häufig erreicht. Das „Hochpreismodell“ erzielt dagegen oftmals nur 85 % des angestrebten Verkaufspreises. Zudem kann sich die Verkaufsdauer empfindlich verlängern. Die Unter-Marktwert-Strategie ist nur im Rahmen einer offenen Besichtigung zu empfehlen, bei der sich verschiedene Interessenten gegenseitig überbieten können.

Grundsätzlich sollten Sie sich ein persönliches Preisminimum überlegen und Ihren Zielpreis verschriftlichen. Lassen Sie sich bei Verhandlungen nicht unter Zeitdruck setzen, verunsichern oder provozieren. Bleiben Sie stattdessen sachlich und souverän und bitten bei Bedarf um Bedenkzeit.

Wie läuft ein Bieterverfahren?

Bei besonders attraktiven Grundstücken lohnt es, den Verkauf über ein Bieterverfahren in Betracht zu ziehen. Dieses wird in der Regel in zwei Runden durchgeführt. Im ersten Schritt bekommt jeder Interessent ein ausführliches Exposé, ein Bieterformular und den Bebauungsplan, danach reicht jeder sein persönliches Gebot für das Grundstück ein. Im zweiten Schritt werden alle Bieter über das Höchstgebot informiert, auf Wunsch können sie dann noch einmal nachbessern. Der Höchstbietende erhält die Chance auf einen Notartermin, sofern er die Bonitätsprüfung besteht. Ein Vorteil des Bieterverfahrens besteht darin, dass der Verkaufspreis Ihres Grundstücks durch die Konkurrenz nach oben hin ausgereizt werden kann.

Wie stelle ich die Bonität des Kaufinteressenten sicher?

Um sicher zu gehen, dass der potenzielle Käufer auch die finanziellen Möglichkeiten dazu hat, Ihr Grundstück zu erwerben, sollten Sie seine Zahlungsfähigkeit prüfen. Dafür gibt es verschiedene Möglichkeiten. Ein SCHUFA-Bonitätscheck informiert über Auffälligkeiten im Zahlungsverhalten des Kaufinteressenten sowie über die Höhe und Laufzeit vorhandener Darlehen und übernommener Bürgschaften. Sie enthält allerdings keine Informationen zu seinen Einkommens- und Vermögensverhältnissen.

Zu empfehlen ist auch eine Finanzierungsbestätigung einer Bank, die Ihnen als Sicherheit bei der Verkaufsabwicklung nutzt: Sie garantiert die Kaufpreiszahlung dann, wenn das Darlehen ausdrücklich zur Finanzierung des Kaufobjektes bestimmt ist und die Auszahlung seitens der Bank nicht von weiteren Bedingungen abhängig gemacht wird.

Phase 4: Verkaufsabwicklung

Einen passenden Käufer für Ihr Grundstück haben Sie bereits gefunden. Nun geht es darum, den Verkauf auch ordentlich abzuwickeln. Lesen Sie hier, was dazu nötig ist.

Grundstückskaufvertrag aufsetzen

Wenn Sie einen zahlungsfähigen Käufer für Ihr Grundstück gefunden haben, kann Ihre Einigung beim Notar in einem Kaufvertragsentwurf festgehalten werden. Sobald der Entwurf für den Vertrag steht, sollten ihn beide Seiten noch einmal gründlich prüfen. Damit Sie einen Eindruck gewinnen können, wie ein entsprechendes Vertragsdokument aussehen kann, stellen wir Ihnen ein Muster als PDF Download zur Verfügung. Es dient nur als Beispiel und ist nicht als Vorlage zur Nutzung gedacht. Denn der Kauf eines Grundstücks ist eine individuelle Angelegenheit und muss immer über einen Notar abgewickelt werden.

Bei Unklarheiten ist Ihr Notar dazu verpflichtet, Sie neutral zu beraten. Sie können den Vertragsentwurf aber auch zusätzlich von einem Anwalt überprüfen zulassen. Mehr Infos finden Sie auf unserer Ratgeberseite Grundstückskaufvertrag.

Notartermin vereinbaren

Nachdem beide Seiten den Kaufvertragsentwurf geprüft haben und sich über die wesentlichen Inhalte wie den Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten einig geworden sind, vereinbaren Sie einen Notartermin zur Vertragsbeurkundung. Falls noch kein Vorvertrag geschlossen wurde, benötigt der Notar im Vorfeld Angaben und Unterlagen zum Grundstücksverkauf zu den folgenden Punkten:

• zum Grundstück (Grundbuchblattnummer)
• zum Kaufpreis (Zahlungstermin, Modalitäten)
• zum Übergabetermin
• zu Sachmängeln
• zu bestehenden Pachtverhältnissen

Nachdem im Zuge des Grundstücksverkaufs der Vertrag von beiden Parteien akzeptiert wurde, wird er unterzeichnet und abgeschlossen. Danach veranlasst der Notar den Eintrag einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Damit sichert er dem Käufer den Besitz des Grundstücks zu. Auch eine etwaige Grundschuldeintragung wird mit ins Grundbuch aufgenommen. Der Käufer erhält im Anschluss einen Nachweis über die Auflassungsvormerkung sowie eine Grundschuldbestellungsurkunde.

Nach der Auflassungs­vormerkung schickt der Notar dem Käufer eine Zahlungs­aufforderung. Bei Zahlungseingang veranlasst der Notar die endgültige Eigentums­überschreibung auf den Käufer durch den Eintrag ins Grundbuch.

Übergabe des Grundstücks

Das Grundstück übergeben sollten Sie unbedingt erst dann, wenn Sie den Kaufpreis erhalten haben. Alles andere würde ein nicht unerhebliches Risiko darstellen: Wenn der Käufer den Kaufpreis nämlich nicht zahlt, aber bereits Bebauungsmaßnahmen getroffen hat, müssen Sie als Verkäufer ggf. durch eine Klage mit erheblichem Zeit- und Kostenmehraufwand rechnen.

Wie hoch ist die Steuer beim Grundstücksverkauf?

Wenn Sie ein Grundstück aus Ihrem Privatvermögen veräußern, sollten Sie die Spekulationsfrist berücksichtigen. Sie besagt, dass Sie auf den Gewinn eine Spekulationssteuer zahlen müssen, sofern Sie das Grundstück innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb verkaufen. Auf diese Weise können Sie bis zu 40 % des Gewinns verlieren. Wird das Grundstück hingegen aus dem Betriebsvermögen verkauft, fallen auf den Gewinn beim Grundstücksverkauf Steuern in Höhe von 24 % an.

FAQ zum Grundstücksverkauf

Hier finden Sie hilfreiche Antworten auf weitere Fragen zum Thema Grundstück verkaufen.

• Wer zahlt die Notarkosten beim Grundstücksverkauf?

  Laut Gesetz haften Käufer und Verkäufer gleichermaßen für die Entrichtung der Notargebühren. Meist zahlt aber der Käufer. Das hat mit der Grunderwerbssteuer zu tun: Würden die Notargebühren auf den Kaufpreis aufgeschlagen, würde sich für den Grundstückskäufer die Grunderwerbssteuer erhöhen, da diese nach der Höhe des Kaufpreises berechnet wird (je nach Bundesland 3,5 – 6,5 % des Kaufpreises). Um Unstimmigkeiten zu vermeiden, wird die Kostenverteilung vertraglich geregelt. Falls der Käufer im Nachhinein nicht zahlen kann, kann der Verkäufer aber herangezogen werden, um die Schuld zu begleichen.

• Wann kann ich ein geerbtes Grundstück verkaufen?

  Ein geerbtes Grundstück können Sie entweder verkaufen oder selbst nutzen. Auch eine Überlassung gegen Entgelt ist denkbar. So können Sie für das Grundstück beispielsweise ein Erbbaurecht bestellen, das Ihnen jährliche Einnahmen aus Erbpacht einbringt. Beim Verkauf eines geerbten Grundstücks sollten Sie beachten, ob eine Spekulationsfrist anfällt, weil die 10-jährige Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist. Sie können das Grundstück auch aufteilen, etwa, weil es zwei Erben gibt. Dann kann das Grundstück geteilt werden und jeder Erbe entscheidet selbst, was er mit seinem Teil macht.