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Immobilienfinanzierung

Grundstück kaufen – Ablauf, Checkliste und Tipps zum Grundstückskauf

Kein Haus ohne Grundstück. Wer kein fertiges Ensemble aus Haus und Grundstück kaufen will, sondern selbst baut, der muss zuerst das Bauland erwerben. Wir zeigen Ihnen, worauf es beim Grundstückskauf ankommt und wie der Ablauf aussieht. Dazu gibt es Tipps und eine Checkliste.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Wie läuft ein Grundstückskauf ab?

      Der zeitliche Ablauf eines Grundstückskaufs ist in den meisten Fällen gleich: Wenn Sie ein Grundstück kaufen, dann beginnen Sie mit der Berechnung Ihres finanziellen Rahmens, es folgt die Suche und die Entscheidung für ein bestimmtes Grundstück und dann wickeln Sie den Kauf ab. Es gibt grundsätzlich fünf Schritte beim Grundstückskauf.

      Schritt 1: Erst das Budget kennen, dann ein Grundstück kaufen

      Eine feste und realistische Obergrenze ist wichtig, damit Sie sich mit dem Grundstückskauf und Hausbau nicht übernehmen. Beim Ermitteln dieser Grenze kann Ihnen unser Budgetrechner helfen, mit dem Sie berechnen können, wie viel Sie für Ihr Bauvorhaben ausgeben können.

      Es geht beim Festlegen des finanziellen Rahmens darum, Ihre regelmäßigen Einnahmen den Ausgaben gegenüberzustellen. So ermitteln Sie das Budget, das Sie für den Immobilienkauf zur Verfügung haben. Berücksichtigen Sie dabei unbedingt sämtliche Nebenkosten, wie zum Beispiel die Grunderwerbssteuer. Außerdem sollten Sie die später dazu kommenden Hausbaukosten im Blick haben. Diese hängen natürlich von der Größe des Gebäudes sowie der Ausstattung und den damit verbundenen Baumaßnahmen ab.

      Schritt 2: Vorläufige Finanzierungsbestätigung besorgen

      Mit einer Finanzierungsbestätigung versichert Ihnen Ihre Bank, dass Sie grundsätzlich alle Voraussetzungen für einen Baukredit erfüllen. Diese Bestätigung wird auch Finanzierungszusage genannt. Mit dieser Zusage in der Tasche haben Sie bei der Suche nach einem passenden Grundstück einen Vorteil. Denn manchmal muss es schnell gehen, weil andere Interessenten ebenfalls mit dem Verkäufer verhandeln. Wenn Sie ein Grundstück kaufen wollen, können Sie mit einer Finanzierungsbestätigung dem Makler oder Verkäufer gegenüber belegen, dass Sie die Voraussetzungen erfüllen und sie Ihnen vertrauen können.

      Diese Zusage Ihrer Bank ist vorläufig und nicht verbindlich. Sie können sich also später immer noch für eine Finanzierung bei einem anderen Anbieter entscheiden. Die Vorlage einer Finanzierungsbestätigung ist nicht verpflichtend, sie kann Ihnen aber einen entscheidenden Vorsprung bei der Suche nach einem Grundstück liefern.

      Schritt 3: Grundstück suchen und finden

      Als erstes sollten Sie sich darüber klar werden, wo Sie ein Grundstück suchen. Dann entscheiden Sie, welche Wünsche und Anforderungen Sie an das Bauland haben, was die Größe und den Zustand betrifft. Die Suche nach einem geeigneten Grundstück kann sich einige Monate hinziehen. Gerade in begehrten Wohngegenden ist oftmals das Angebot klein und die Nachfrage groß.

      Wenn Sie ein passendes Grundstück gefunden haben, geht es darum mit dem Verkäufer den Kaufpreis auszuhandeln. Haben Sie sich über den Preis und alle weiteren Details geeinigt, können Sie einen Notar mit der Erstellung eines Vertragsentwurfes beauftragen. Diesen Vorvertrag benötigen Sie bei der nun anstehenden Finanzierung des Grundstücks.

      Schritt 4: Grundstückskauf finanzieren

      Wenn Sie ein Grundstück kaufen, benötigen Sie höchstwahrscheinlich eine Finanzierung über einen Immobilienkredit. Nur die wenigsten Bauherren kommen ohne aus. Dabei können Sie zwischen einem Annuitätendarlehen und einem variablen Darlehen wählen, das sind die gängigsten Formen beim Grundstückskauf.

      Planen Sie direkt im Anschluss die Bebauung, wird die Baufinanzierung das komplette Vorhaben umfassen. Soll das Gelände erst wesentlich später bebaut werden, können Sie erst einmal auch nur das Grundstück finanzieren. Haben Sie sich für einen konkreten Anbieter entschieden und eine verbindliche Zusage für den Kredit, folgt die notarielle Beurkundung des Kaufes. Hier haben wir für Sie die besten Tipps zusammengestellt, wie Sie die richtige Baufinanzierung finden.

      Schritt 5: Notarielle Beurkundung und Grundbucheintrag

      Um den Kaufvertrag rechtlich abzusichern, muss er von einem Notar beurkundet werden. Er verliest den Vertragsparteien den Wortlaut und klärt letzte Fragen. Anschließend wird der Vertrag unterschrieben. Mit dem beurkundeten Kaufvertrag gehen Sie zu Ihrer Bank, die daraufhin die Darlehenssumme auszahlt, sodass Sie den Kaufpreis bezahlen können.

      Der Notar zeigt diesen Vorgang beim Finanzamt an, das Ihnen die Grunderwerbssteuer in Rechnung stellt. Sobald Sie diese bezahlt haben, stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus und sendet sie an den Notar, der dafür zuständig ist, dass der Eigentümerwechsel und die Grundschuld in das Grundbuch eingetragen wird. Erst jetzt gehört das Grundstück Ihnen.

      10 Tipps: Was ist beim Grundstückskauf zu beachten?

      Hier klären wir alle wichtigen Fragen, die beim Thema Grundstückskauf auftauchen können. Wir zeigen Ihnen, wie Sie nach einem Grundstück suchen können, welche Papiere Sie für den Kauf benötigen und worauf es bei der Finanzierung ankommt.

      Tipp 1: Für die Suche nach einem Grundstück gibt es viele Optionen

      Wenn Sie wissen, welche Anforderungen das Grundstück Ihrer Wahl erfüllen muss, können Sie sich auf die Suche machen. Es gibt diverse Möglichkeiten dafür, so dass Sie mit ein wenig Geduld gute Chancen haben, Ihr Ziel zu erreichen.

      • Bei der Suche und beim Immobilienkauf bieten Internet-Portale einen hervorragenden Überblick. Hier können Sie nicht nur Objekte nach Ihren Wünschen herausfiltern, sondern auch gleich Preise vergleichen.
      • Ein Makler nimmt Ihnen viel Arbeit ab. Er sucht für Sie nach Ihren Vorgaben. Allerdings müssen Sie dafür eine Maklerprovision bezahlen.
      • Auch in Zeitungen und Zeitschriften können Sie nach Grundstücken Ausschau halten. Hier inserieren häufig Privatpersonen, die ein Grundstück verkaufen wollen.
      • Schauen Sie mal bei Ihrer Bank vorbei, denn viele Banken haben in ihren Räumen oder im Schaufenster Aushänge, auf denen Immobilien angeboten werden.
      • Wenn Sie langfristig denken, können Sie bei der zuständigen Behörde nachfragen, wo Neubaugebiete geplant sind.
      • Erkundigen Sie sich bei der Gemeinde vor Ort und den größeren regionalen Baufirmen. Dort gibt es mitunter Listen, in die sich Interessenten eintragen können.
      • Ist Ihnen klar, in welcher Gegend das Grundstück liegen soll, dann gehen Sie dort einfach spazieren und schauen sich um. Sprechen Sie Nachbarn von Baulücken an. Mit ein wenig Glück entdecken Sie auf diesem Weg Ihr neues Grundstück.
      • Verfolgen Sie Termine des Amtsgerichtes zu Zwangsversteigerungen. Hier haben Sie die Chance zu einem günstigen Preis ein Grundstück zu ersteigern.

      Tipp 2: Die Lage des Grundstückes ist entscheidend

      Die Lage des Grundstückes gehört zu den wichtigsten Faktoren bei der Immobilienbewertung und ist entscheidend für den Preis, den Sie bezahlen müssen. Je besser die Lage, desto teurer das Grundstück. Daher ist es wichtig, dass Sie sich im Klaren sind, was Sie in der Nähe benötigen. Klären Sie also im Vorfeld folgende Fragen:

      • Wie ist die Verkehrsinfrastruktur ausgebaut? Gibt es eine Anbindung an den öffentlichen Personenverkehr und gut ausgebaute Straßen?
      • Wie groß ist die Entfernung zu meinem Arbeitsplatz?
      • Befinden sich Schulen und Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe?
      • Kann es zu Lärmbelastungen durch Spielplätze oder eine benachbarte Tankstelle kommen?
      • Ist die Nachbarschaft so wie ich es mir wünsche?
      • Wie fällt die Sonneneinstrahlung auf das Grundstück, wie ist der Ausblick?

      Außerdem ist wichtig, dass Sie den Erschließungszustand des Grundstückes genau kennen. Es macht einen großen Unterschied, ob Wasserleitungen und Stromanschlüsse bereits vorhanden sind oder erst mit viel Aufwand gelegt werden müssen.

      Eine wichtige Informationsquelle ist der Bebauungsplan der Gemeinde. Er sagt Ihnen, wie hoch Sie bauen dürfen, welche Dachformen zugelassen sind und welche Mindestabstände erlaubt sind. Die Vorgaben der Gemeinde sollten zu Ihren Wünschen passen. Schauen Sie also unbedingt vor der Kaufentscheidung in den Bebauungsplan.

      Tipp 3: Der Boden kann böse Überraschungen enthalten

      Wenn Sie ein Grundstück kaufen, haben Sie erst einmal nur den Boden, auf dem später Ihr Haus stehen soll. Umso wichtiger, dass der Boden keine Probleme bereitet. Ein feuchter Boden verlangt andere bauliche Maßnahmen als ein trockener. Leider lässt sich die Bodenbeschaffenheit nicht immer von außen vollständig bewerten. Möglicherweise verbergen sich Altlasten durch Chemikalien oder Öl im Erdreich.

      Damit Sie solche Probleme ausschließen können, empfehlen wir eine Nachfrage beim Altlasten-Kataster der zuständigen Umweltbehörde. Ein von Ihnen beauftragtes Bodengutachten gibt zudem Aufschluss über die geologische Beschaffenheit und den Grundwasserspiegel. Das kostet Sie zwar einige hundert Euro, dafür gehen Sie auf Nummer sicher und können damit spätere teure Ausgaben ausschließen.

      Tipp 4: Ein Blick ins Grundbuch ist unerlässlich

      Das Grundbuch enthält alle Angaben, die das Grundstück eventuell belasten. Dazu gehören eine noch bestehende Grundschuld gegenüber einer Bank, ein Vorkaufsrecht einer anderen Person und ein eingeräumtes Wegerecht. Einen Grundbuchauszug können Sie bei den Grundbuchämtern der Gemeinden beantragen, die von den örtlichen Amtsgerichten geführt werden. Ein beglaubigter Grundbuchauszug kostet 20 €.

      Tipp 5: Sammeln Sie rechtzeitig alle notwendigen Dokumente

      Ein Grundstückskauf lässt sich ohne bürokratischen Aufwand nicht über die Bühne bringen. Dazu benötigen Sie eine Reihe von Unterlagen und Belegen. Je eher Sie diese zusammen haben, desto schneller gehört das Grundstück Ihnen. Folgende Listen zeigen Ihnen, welche Papiere Sie benötigen.

      Notwendige Papiere für die Finanzierung:

      • Einkommensnachweis
      • Steuerbescheide
      • Nachweis Eigenkapital
      • unterschriebene SCHUFA-Selbstauskunft
      • Entwurf Kaufvertrag
      • Grundbuchauszug
      • Lageplan des Grundstücks
      • Fotos vom Grundstück

      Notwendige Papiere für den Grundstückskauf und die Beurkundung:

      • Finanzierungsbestätigung der Bank
      • endgültiger Kaufvertrag
      • Grundbuchauszug

      Notwendige Papiere für den Grundbucheintrag beim Amt:

      • Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes
      • Grunderwerbsanzeige beim Finanzamt vom Notar

      Tipp 6: Es gibt verschiedene Wege, wie Sie den Grundstückskauf finanzieren

      Wenn Sie ein Haus bauen wollen und dafür ein Grundstück kaufen, dann benötigen Sie höchstwahrscheinlich eine Immobilienfinanzierung. Beim Grundstück finanzieren gibt es zwei grundsätzliche Varianten.

      • Entweder Sie finanzieren das Grundstück und das Haus gleichzeitig mit einem Gesamtdarlehen. In diesem Fall nehmen Sie ein gemeinsames Darlehen für Haus und Grundstück bei nur einer Bank auf.
      • Oder Sie kaufen zuerst das Grundstück und planen den Hausbau für einen späteren Zeitpunkt – dann benötigen Sie eine getrennte Finanzierung. Diese können Sie bei ein und derselben Bank durchführen, Sie können aber auch zwei getrennte Darlehen bei zwei unterschiedlichen Banken aufnehmen. In diesem Fall kann ein variables Darlehen eine sinnvolle Lösung sein. Das ist eine Baufinanzierung ohne längere Zinsbindung. Die Zinsen werden alle 3 Monate an die aktuelle Marktlage angepasst. Der Vorteil dabei ist eine hohe Flexibilität, denn Sie können das Darlehen jederzeit kündigen. Zum Beispiel, wenn der Hausbau beginnen soll und Sie ein gutes Angebot für einen Hauskredit von einer anderen Bank erhalten.
      Angebote richtig vergleichen

      Unser Ratgeber zum Thema „Sollzins und Effektivzins“ beschreibt die Unterschiede zwischen den Zinsarten und erklärt, wie Sie Darlehens-Angebote richtig vergleichen und worauf es bei der Entscheidung für die passende Baufinanzierung ankommt.

      Tipp 7: Das Grundstück kostet mehr als nur den Kaufpreis

      Wer ein Grundstück kauft, der zahlt nicht nur den reinen Kaufpreis. Es kommen weitere Ausgaben dazu, die Sie bei einer Finanzierung im Blick haben müssen. Und welche Kosten fallen beim Grundstückskauf zusätzlich an? Das sind zum einen Kaufnebenkosten, die in jedem Fall hinzukommen, und mögliche Mehrkosten, die durch den Zustand des Grundstücks verursacht werden können. Unvermeidliche Nebenkosten beim Grundstückskauf sind:

      • die Grunderwerbsteuer: Die Grunderwerbsteuer kommt auf jeden Fall beim Grundstückskauf auf Sie zu. Sobald Sie Grund und Boden erwerben, hält der Staat die Hand auf. Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 150.000 € sind das immerhin 5.000 bis 10.000 €. Sie wird dem Käufer direkt nach dem Kauf vom Finanzamt in Rechnung bestellt.
      • Maklerkosten: Die Maklerprovision wird fällig, wenn der Makler erfolgreich eine Immobilie vermittelt hat. Bisher war es häufig so, dass alleine der Käufer die Maklerprovision gezahlt hat. Mit einem neuen Gesetz über die Verteilung von Maklerkosten wurde im Mai 2020 festgelegt, dass sich Käufer und Verkäufer die Maklerkosten zukünftig teilen sollen. Zum Jahreswechsel 2020/2021 wird das Gesetz voraussichtlich in Kraft treten. Da der Makler bis zu 7 % des Kaufpreises kosten kann, bedeutet das eine Ersparnis für den Käufer von mehreren tausend Euro.
      • Notarkosten: Um den Kauf eines Grundstückes rechtlich abzusichern, ist eine notarielle Beurkundung notwendig. Der Notar veranlasst außerdem den Eintrag des Eigentümerwechsels in das Grundbuch. Wer zahlt die Notarkosten beim Grundstückskauf? Die entstehenden Notar- und Grundbuchkosten gehen zu Lasten des Käufers. Im Schnitt beläuft sich dieser Kostenpunkt auf 1,5 % des Kaufpreises. Auch das Ausstellen eines vom Notar verfassten Vorvertrages zwischen Ihnen und dem Verkäufer zur Vorlage bei der Bank schlägt mit 200 bis 300 € zu Buche.

      Insgesamt belaufen sich die Kaufnebenkosten zwischen 9 und 15 % des Kaufpreises. Es ist empfehlenswert, diesen Betrag als Eigenkapital in die Finanzierung mitzubringen.

      Es geht auch ohne Eigenkapital

      Unter speziellen Voraussetzungen sind Banken bereit, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital durchzuführen. Sie müssen ein sehr hohes Einkommen besitzen, einen sicheren Arbeitsplatz haben und über eine sehr gute Bonität verfügen. In diesem Fall wären auch die Kaufnebenkosten im Rahmen des Immobiliendarlehens finanziert. Allerdings müssen Sie dann mit höheren Zinsen und einer längeren Kreditlaufzeit rechnen.

      Mögliche Mehrkosten beim Grundstückskauf in Abhängigkeit vom Zustand des Grundstücks sind:

      • Erschließungskosten: Es kann vorkommen, dass Sie ein nicht oder nur teilweise erschlossenes Grundstück kaufen. In diesem Fall müssen Sie das Grundstück selbst erschließen lassen und es kommen Erschließungskosten auf Sie zu. Was gehört alles zu den Erschließungskosten und wie hoch sind sie? Zu den Erschließungskosten gehören die Maßnahmen, die eine Grundversorgung des Grundstücks sicherstellen. Dabei geht es um zum Beispiel um Anschlüsse für die Wasser- und Abwasserversorgung, um die Kanalisation, Gasleitungen und Stromanschlüsse. Die Kosten für eine Erschließung sind je nach der Lage des Grundstücks sehr unterschiedlich. Es können einige zehntausende Euro zusammenkommen, die Sie unbedingt einplanen sollten.
      • Bodengutachten: Mit einem Bodengutachten schließen Sie spätere Überraschungen aus, falls es Altlasten wie Ölverschmutzungen im Boden gibt. Ein Gutachten empfiehlt sich besonders, sollte das Grundstück, das Sie kaufen möchten, in einem ehemaligen Industriegebiet liegen. Außerdem erhalten Sie Angaben zum Grundwasserstand und zur geologischen Beschaffenheit des Bodens. Die Arbeit eines Gutachters schlägt mit einigen hundert Euro zu Buche.
      • Entsorgungs- und Bodenaustauschkosten: Sollte es alte Chemikalien oder Ölreste im Boden oder Elektronikschritt auf dem Gelände geben, muss das Erdreich entweder teilweise oder vollständig entsorgt und ausgetauscht werden. Die Kosten sind sehr schwer vorherzusagen, da die Art der Verunreinigung ebenso eine Rolle spielt wie die Menge des Materials und die Bodenbeschaffenheit.
      Grundsteuer und Versicherungen belasten Ihr Budget

      Es gibt weitere Ausgaben, die auf Sie als Grundstückseigentümer zukommen. Das eine ist die Grundsteuer, die jährlich zu zahlen ist. Zudem sind während der Bauphase einige Versicherungen wie eine Bauherrenhaftpflicht- und unter bestimmten Umständen eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung notwendig.

      Tipp 8: Der Bodenrichtwert gibt einen Anhaltspunkt für den Preis

      Der Bodenrichtwert steht für den Wert eines unbebauten Grundstücks und wird von den zuständigen Gemeindeämtern ermittelt. Berechnungsgrundlage sind die durchschnittlichen Kaufpreise von Grundstücken mit vergleichbarer Nutzung einer Gemeinde in den vergangenen Jahren. Er gibt Ihnen einen ungefähren Anhaltspunkt über den zu zahlenden Preis. Der konkrete Grundstückspreis wird aber immer davon abweichen, weil er von der Nachfrage und weiteren Faktoren bestimmt wird. Die Bodenrichtwerte können Sie in speziell erstellten Bodenrichtwertkarten der Bundesländer nachschauen.

      Tipp 9: Vorvertrag und Reservierungsvereinbarung sind ohne rechtliche Bindung

      In vielen Fällen einigen sich Käufer und Verkäufer auf einen Vorvertrag oder eine Reservierungsvereinbarung. Damit versichern sich beide Seiten ihren Willen, das Grundstück voneinander zu kaufen bzw. zu verkaufen. Aber Achtung! Dieser Vorvertrag ist ohne notarielle Beurkundung für beide Parteien rechtlich nicht bindend. Die Nichteinhaltung bleibt ohne Konsequenzen. Laut Gesetz ist für einen Grundstückskauf unbedingt die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages notwendig. Ein Vorvertrag oder eine Reservierungsvereinbarung dienen eher dazu, die Absicht der Beteiligten festzuhalten und so Vertrauen zu bilden.

      Tipp 10: Erbbaurecht kann eine Alternative zum Grundstückskauf sein

      Falls es schwierig wird, ein Grundstück zu finden und zu kaufen, kann das Erbbaurecht eine Alternative sein. Auf diesem Weg können Sie ein Grundstück pachten und dort ein Haus bauen. Sie „mieten“ das Grundstück, das weiterhin Eigentum des Pachtgebers ist, und das Haus gehört Ihnen. Dafür zahlen Sie einen Erbbauzins, meistens in Höhe von 3 – 6 % des Grundstückswertes. Erbbauverträge gelten meistens für mehrere Jahrzehnte, manchmal bis zu 99 Jahre, und können dann auch verlängert werden. In den meisten Fällen sind Städte, Gemeinden, Kirchen oder Stiftungen die Pachtgeber. In jedem Fall sollten Sie genau durchrechnen, ob das jahrzehntelange Bezahlen des Erbbauzinses wirklich günstiger ist als ein Grundstückskauf.

      Grundstück kaufen im Überblick: Checkliste zum Ausdrucken

      Für einen besseren Überblick haben wir für Sie eine umfangreiche Checkliste zum Grundstückskauf zusammengestellt, die Sie hier herunterladen und ausdrucken können. Sie schildert detailliert, welche Schritte bis zum Kaufen eines Grundstückes notwendig sind und listet alle notwendigen Dokumente und Unterlagen auf, die Sie für den Kauf und die Finanzierung benötigen.

      Download: Checkliste zum Grundstückskauf als PDF-Datei

      Vergleich.de Tipp

      Sichern Sie sich die aktuell günstigen Zinsen langfristig. Das machen Sie mit einer langen Zinsbindung von 10, 15 oder 20 Jahren. Damit bleiben Ihnen die zurzeit niedrigen Zinssätze einer Immobilienfinanzierung erhalten und Sie haben Planungssicherheit. Die Niedrigzinsphase hält jetzt schon einige Jahre an, ein Ende ist noch nicht in Sicht.

      Immobilien richtig versichern

      Wir zeigen Ihnen, welche wichtigen Versicherungen Sie als Hauseigentümer oder Bauherr brauchen und auf welchen Schutz Sie im Zweifelsfall ruhig auch verzichten können.

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      Kreditrechner für Immobilien nutzen

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