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Immobilienfinanzierung

Finanzierungsplan für Immobilien- und Hauskauf erstellen

Der Grundstein jeder Immobilienfinanzierung ist ein Finanzierungsplan. Durch ein solides Finanzkonzept verschaffen Sie sich einen detaillierten Überblick über sämtliche Kostenfaktoren der Baufinanzierung − wir zeigen Ihnen die wichtigsten Eckpunkte.

Der Finanzierungsplan – Konzept für Ihre Baufinanzierung

Den Finanzierungsplan können Sie als eine Art Konzept für Ihre Baufinanzierung betrachten. Denn er zeigt Ihnen die einzelnen Kosten beim Immobilienkauf oder beim Hausbau auf und ob sich die Investition in eine eigene Immobilie überhaupt für Sie lohnt. Im Folgenden beschreiben wir, wie Sie bei der Immobilienfinanzierung am besten vorgehen.

Aufbau und Ziel des Finanzierungskonzepts verstehen

Gesamtkosten, Eigenmittel und Fremdmittel sind die drei Grundelemente eines Finanzierungsplans. Zu den Gesamtkosten zählen neben den Baukosten oder dem Kaufpreis auch verschiedene Nebenkosten wie beispielsweise die Grunderwerbsteuer.

Ausgehend von den vorhandenen Eigenmitteln und den Gesamtkosten wird zunächst die Höhe des Kreditbedarfs ermittelt und anhand des Finanzierungsplans die monatlichen Raten bis zum Ende der Sollzinsbindung kalkuliert. Darüber hinaus zeigt der Plan, mit welcher Restschuld nach Ablauf der ersten Zinsphase zu rechnen ist und in welcher Höhe eine Anschlussfinanzierung erforderlich wäre. Anhand dieser Daten erhalten Sie einen Überblick darüber, ob ein Baudarlehen wirtschaftlich ist.

Welche Ziele stehen während der Baufinanzierung im Fokus?

Um ein solides Konzept für die Baufinanzierung erstellen zu können, ist es wichtig, die eigenen Bedürfnisse und die finanzielle Belastbarkeit zu berücksichtigen, Sicherheiten und Risiken abzuwägen und Prioritäten zu setzen. Vorab sollte daher festgelegt werden, welche Ziele bei der Baufinanzierung Vorrang haben, beispielsweise 

  • eine geringe monatliche Belastung
  • eine hohe Planungssicherheit
  • ein hohes Maß an Flexibilität oder
  • eine Begrenzung der Gesamtkosten. 

Dabei sind einige Ziele miteinander vereinbar, andere wiederum stehen im Gegensatz zueinander. Bei der Erstellung des Finanzierungsplans ist es wichtig, dass dieser die eigenen finanziellen Möglichkeiten berücksichtigt und in zeitlicher Hinsicht auf den Immobilienkauf abgestimmt ist.

Vorbereitung auf das Beratungsgespräch

Bevor Sie sich auf der Suche nach einer Baufinanzierung an einen Bankberater oder Finanzdienstleister wenden, sollten Sie sich einen Überblick über die wesentlichen Eckpunkte eines Finanzierungsplans machen. Folgende Punkte sind Ihnen dabei behilflich:

Budgetplanung: Im ersten Schritt empfiehlt es sich, einen Haushaltsplan mit den monatlichen Einnahmen und Ausgaben zu erstellen. Auf diese Weise kann ermittelt werden, welches Budget nach Abzug der Lebenshaltungskosten monatlich für die Baufinanzierung zur Verfügung steht. Verschaffen Sie sich mit einem Budgetrechner einen Überblick darüber, wie viel Immobilie Sie sich tatsächlich leisten können.

Eigenkapital: Eine weitere zentrale Komponente des Finanzierungsplans ist die Höhe des Eigenkapitals. Banken bieten häufig günstigere Zinskonditionen, wenn ein bestimmter Eigenkapitalanteil in die Baufinanzierung eingebracht wird. Daher ist es für Immobilieninteressierte ratsam, sich einen Überblick über das vorhandene Eigenkapital zu verschaffen und zu berücksichtigen, wann die jeweiligen Beträge zur Verfügung stehen. Als Faustregel wird empfohlen rund 20 % der Finanzierungssumme als Eigenkapital mit in die Finanzierung einzubringen.

Darlehenshöhe: Des Weiteren sollte unter Beachtung der gesamten Kosten, wie Maklergebühren, Notarkosten und Grundbuchkosten sowie Betriebskosten, ermittelt werden, wie hoch der maximale Darlehensbetrag ausfallen darf. Mit unserem Darlehensrechner ermitteln Sie Ihre monatliche Rate und können sich den dazugehörigen Tilgungsplan für Ihre Hausfinanzierung anzeigen können. 

Vollständige Tilgung: Es gilt, einen Zeitpunkt festzulegen, bis zu dem der Kredit vollständig getilgt werden soll. Ziel ist es, bis spätestens zum Rentenbeginn schuldenfrei zu sein. Um dieses Ziel zu erreichen, können unerwartete Geldmittel, wie Bonuszahlungen oder Erbschaften, in Form von Sondertilgungen in den Finanzierungsplan integriert werden.

Im Beratungsgespräch – Finanzierungskonzept hinterfragen

Haben Sie sich einen Überblick über die einzelnen Aspekte des Finanzierungsplans verschafft, wird Ihnen von einem Finanzberater ein konkreter Plan erstellt. Er gibt einen detaillierten Überblick über den Aufbau des Darlehens, die monatlichen Raten, die Sollzinsbindung und die zu erwartende Restschuld.

Um diesen Finanzierungsplan umfassend bewerten zu können, sollten im Gespräch relevante Punkte hinterfragt und geklärt werden. Dazu gehören folgende Aspekte:

Fördermöglichkeiten: Es empfiehlt sich, explizit nach den verschiedenen Fördermöglichkeiten zu fragen. Neben der BAFA-Förderung, dem KfW-Förderung und Wohn-Riester können unter Umständen auch Förderprogramme der Bundesländer infrage kommen.

Zinsfestschreibung: Lassen Sie sich die Kosten für die unterschiedlichen Laufzeiten einer Baufinanzierung mit 10, 15 oder 20 Jahren aufzeigen. So können Sie neben den Zinskosten und der verbleibenden Restschuld besser abwägen, welche Zinsbindung für Sie optimal ist. Grundsätzlich gilt: je niedriger die Bauzinsen, desto länger sollte die Zinsfestschreibung sein und andersrum.

Anschlussfinanzierung: Die Höhe der Anschlussfinanzierung ist von der verbleibenden Restschuld abhängig. Es ist deshalb wichtig, die Risiken einer Zinssteigerung bereits beim Finanzierungsplan zu beachten. Sprechen Sie Ihren Berater auf die künftige Zinsentwicklung und die damit verbundenen Kosten direkt an.

Mögliche Vertragsoptionen: Darüber hinaus ist zu klären, ob der Vertrag bestimmte Optionen beinhaltet, beispielsweise die Möglichkeit einer Sondertilgung, das Aussetzen von Zahlungen oder inwiefern der Tilgungssatz variabel ist.

Nach dem Beratungsgespräch – Finanzierungsplan sorgfältig prüfen

Nachdem ein konkretes Finanzierungskonzept erstellt wurde, sollten Sie sich in Ruhe mit diesem auseinandersetzen. Prüfen Sie das vorliegende Angebot gründlich, hinterfragen Sie das Kleingedruckte und notieren Sie alle Details, die Ihnen unklar sind.

Verlassen Sie sich nicht auf das erstbeste Angebot oder das Angebot Ihrer Hausbank, weil Sie dort bereits jahrelang Kunde sind. Nutzen Sie die Möglichkeit eines Baugeld Vergleichs und holen Sie sich Alternativangebote ein.

Vergleichen Sie die Konditionen der unterschiedlichen Angebote miteinander und sprechen Sie Ihren Berater direkt drauf an. In vielen Fällen besteht die Möglichkeit, nachzuverhandeln und bessere Konditionen zu vereinbaren.

Vergleich.de Tipp

Seit März 2016 ist die europäische Wohnimmobilienkreditrechtlinie in Deutschland in Kraft. Seitdem sind Banken- und Finanzvermittler gesetzlich dazu verpflichtet, ein Beratungsprotokoll anzufertigen. Das Protokoll soll für mehr Transparenz sorgen und die Bankberatung verbessern. Lassen Sie sich im Beratungsgespräch darüber informieren. Welche Themen festgehalten werden müssen, haben wir hier für Sie zusammengestellt: Muster Beratungsprotokoll als PDF.

 

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