Erbschaftssteuer bei Immobilien: So wird sie berechnet

Wie hoch ist die Erbschaftssteuer für ein Haus?

Wenn Sie in Deutschland eine Immo­bilie erben, müssen Sie unter Um­stän­den Erb­schafts­steuer an das Finanz­amt zahlen. Ob und wie viel, hängt von meh­reren Fak­toren ab:

• Wie nah sind Sie mit dem Erb­lasser ver­wandt? Daraus er­geben sich für die Erb­schafts­steuer be­stimmte Frei­be­träge. Alles da­rüber hinaus müssen Sie ver­steuern. Auch der Steuer­satz bemisst sich nach dem Ver­wandt­schafts­grad und liegt zwi­schen 7–50 %.
• Wie wird die Immobilie aktuell ge­nutzt und was haben Sie zu­künf­tig damit vor? Son­der­re­ge­lungen gel­ten z. B. für das selbst­ge­nutzte Familienheim.
• Wie hoch ist der Verkehrswert?

Um den Verkehrswert zu bestimmen, wendet das Finanz­amt stan­dar­di­sierte Ver­fahren an. Daher kann der Wert ab­weichen von dem Er­geb­nis einer tat­säch­lichen Immo­bilien­be­wer­tung durch einen Gutachter.

Beispiel Erbschaftssteuer: Höhe für ein Haus

Vererbt wird ein Haus mit einem Wert von 400.000 €. Erbt ein Kind das Haus, kann es den Frei­be­trag in Höhe von 400.000 € nut­zen und muss keine Erb­schafts­steuer zah­len. Erbt ein En­kel das Haus, liegt der Frei­be­trag nur bei 200.000 €, die rest­lichen 200.000 € müssen ver­steu­ert werden. Nach der Erb­schafts­steuer­tabelle fallen hierauf 11 % an, also 22.000 €. Es sei denn, der Enkel zieht inner­halb von 6 Monaten nach dem Erb­fall in die Immo­bilie ein und bleibt dort min­des­tens 10 Jahre woh­nen – dann gilt das Familien­heim­pri­vileg und das Erbe ist steuerfrei.

Warum wurde die Erbschaftssteuer für Immobilien 2023 erhöht?

Immobilienpreise sind in den ver­gan­genen Jahren stark an­ge­stie­gen. Die Bun­des­re­gie­rung hat daher in ihrem Jah­res­steuer­ge­setz 2022 die steuer­liche Be­wer­tung von Immo­bilien an die Markt­lage angepasst. Die Grund­lage dafür wurde 2021 noch von der Großen Koa­li­tion unter Angela Merkel ge­schaf­fen, in­dem sie die Immo­bilien­wert­er­mitt­lungs­ver­ord­nung änderte.

Aber: Die Einnahmen aus der Erb­schafts­steuer fließen in die Kassen der Bun­des­länder. Die Bun­des­re­gie­rung setzt zwar recht­liche Vor­gaben um, die Länder im Bundes­rat aber sind z. B. für die Höhe der Frei­be­träge zuständig.

Was genau ändert sich bei der Erbschaftssteuer durch das Jahres­steuer­gesetz 2022?

Haben Sie ein Haus geerbt, könnte die Erb­schafts­steuer 2023 deut­lich höher aus­fal­len als noch 2022. Denn bei der Be­wer­tung der Immo­bilie än­derten sich am 1. Januar einige Para­meter. Unter an­de­rem ver­längerte sich die un­ter­stellte Nut­zungs­dauer einer selbst be­wohn­ten Immo­bilie von 70 auf 80 Jah­re, was den Rest­wert erhöht. Auch wei­tere Be­wer­tungs­fak­toren stiegen, etwa der Sach­wert­fak­tor. Zudem gibt es einen Regio­nal­faktor, um ex­treme Preis­stei­ge­rungen in be­lieb­ten Immo­bilien­märk­ten wie München oder Berlin abzubilden.

Wie wird die Erbschaftssteuer berechnet?

Grundlage für die Berechnung der Erb­schafts­steuer bei Immo­bilien ist der Ver­kehrs­wert der ver­erb­ten Immo­bilie, den das Finanz­amt fest­setzt. Um ihn zu be­stimmen, gibt es drei un­ter­schied­liche Ver­fahren. Handelt es sich um ein Miets­haus, kommt das Er­trags­wert­ver­fahren zum Ein­satz. Beim Ver­gleichs­wert­ver­fahren werden die Eck­daten mit anderen kürz­lich ver­kauf­ten Immo­bilien sowie dem Boden­richt­wert ver­glichen. Gibt es keine Ver­gleichs­werte, wird das Sach­wert­ver­fahren an­ge­wendet. (Mehr dazu lesen Sie auf unserer Seite Immo­bilien­bewertung.)

Seit 2023 wird beim Sachwertverfahren eine längere Nut­zungs­dauer an­ge­nommen, wo­durch sich der Zeit­wert der Immo­bilie er­höht. Da­durch schätzt das Finanz­amt ein Haus nun statt mit 400.000 € bei­spiels­weise mit 410.000 € ein. Steht der Wert fest, wird er an­schließend mit dem Sach­wert­faktor multi­pli­ziert, der ab 2023 (min­des­tens) 1,3 beträgt. Unter Um­stän­den kommt danach noch der Regio­nal­fak­tor hinzu. Von diesem Er­geb­nis wird der Frei­be­trag des Erben ab­ge­zogen. Der Rest muss mit 7–50 % ver­steuert werden. Daraus er­ge­ben sich fol­gen­de Bei­spiel­rechnungen:

Besonders auf entferntere Verwandte können also hohe Sum­men zu­kom­men! Wer so viel Geld nicht auf dem Konto hat, sollte über zwei Op­tio­nen nach­den­ken: die geerbte Immo­bilie zu ver­kau­fen oder eine Hypo­thek auf­zu­neh­men. Mög­lich ist es, ein Bau­dar­lehen mit der ge­erb­ten Immo­bilie zu be­sichern. In unserem Baugeld Vergleich finden Sie Ange­bote, wenn Sie als Ver­wen­dungs­zweck „Kapi­tal­be­schaffung“ angeben.

Zählt bei der Erbschaftssteuer auf Immobilien der Verkehrswert oder der Verkaufspreis?

Um die Erbschaftssteuer zu berechnen, bezieht sich das Finanzamt immer auf den Ver­kehrs­wert. Wenn der Ver­kaufs­preis am Ende höher aus­fällt als der Ver­kehrs­wert, hat das keinen Ein­fluss auf die Erb­schafts­steuer. Wenn Sie ein geerbtes Haus ver­kaufen, müssen Sie keine zu­sätz­liche Steuer be­zahlen (unter Be­ach­tung der Speku­la­tions­steuer) – die Erb­schafts­steuer fällt direkt mit dem Erb­fall zusammen. Diese müssen Sie auch zahlen, wenn Sie die Immo­bilie be­hal­ten (außer es han­delt sich um Ihr Familien­heim, das Sie selbst weiter­hin be­woh­nen).

Wie wird die Erbschaftssteuer für ein Grundstück berechnet?

Das Finanzamt wird auch hier zunächst den Verkehrswert berechnen, wenn es sich bei Ihrer Erb­schaft um ein Grund­stück handelt. Dabei zählt vor allem der Boden­richt­wert, der mit der Grund­stücks­größe multi­pli­ziert wird. Dieser Wert wird an­schließend mit dem Sach­wert­faktor und ggf. dem Regio­nal­faktor multi­pli­ziert. Danach können Sie Ihren Frei­betrag ab­ziehen – der Rest muss ver­steuert werden.

Wie hoch ist der Freibetrag bei vererbten Immobilien?

Bei der Erbschaftssteuer gelten die generellen Frei­be­träge auch für Immo­bilien. Je näher der Erbe mit dem Erb­lasser verwandt ist, desto höher sind die Frei­be­träge. Bei Ehe­part­nern sind bis zu 500.000­ € steuer­frei, bei Kindern bis zu 400.000­ €. Bei der Be­rech­nung der Erb­schafts­steuer spielt auch die Steuer­klasse eine Rolle, die eben­falls mit dem Ver­wandt­schafts­grad zu­sammen­hängt. In der fol­gen­den Tabelle sehen Sie eine Übersicht.

Der Steuersatz bestimmt sich nach der Steuer­klasse und der Höhe der Erbschaft:

Zuletzt waren die Freibeträge 2009 ange­hoben worden. Im Zuge der Dis­kussio­nen um das Jah­res­steuer­gesetz 2022 und die höhere Erb­schafts­steuer forderte Bundes­finanz­minister Christian Lindner die Länder im Bundes­rat auf, die Frei­beträge an­zu­passen. Eine Ent­schei­dung steht aber noch aus.

Wann entfällt die Erbschaftssteuer bei Immobilien?

Wenn Sie ein Haus erben, dessen Wert unter Ihrem Frei­be­trag liegt, ist es steuer­frei. Es fallen keine Kosten an – egal, ob Sie selbst ein­ziehen, Woh­nungen ver­mieten oder die Immo­bilie steuer­frei verkaufen.

Darüber hinaus gibt es eine Art „Ver­scho­nungs­regel“ bei der Erb­schafts­steuer auf Immo­bilien: Steuer­be­freit ist das Er­ben des selbst­ge­nutz­ten Familien­heims (bis 200 qm Wohn­fläche) durch Ehe­gatten, Kinder oder Enkel. Das gilt aber nur, wenn der Erb­lasser selbst bis zu sei­nem Tod in der Immo­bilie ge­wohnt hat (außer er war z. B. pfle­ge­be­dürf­tig und zu­letzt in einem Heim unter­ge­bracht), und der Erbe das ge­erbte Haus un­ver­züg­lich und für min­des­tens 10 Jahre selbst zu Wohn­zwecken nutzt. Han­delt es sich um ein Mehr­familien­haus, ist nur der selbst ge­nut­zte Teil erbschaftssteuerfrei.

Kann ich die Erbschaftssteuer durch eine Schenkung umgehen?

Das Jahressteuergesetz 2022 betrifft die Erb­schafts­steuer genauso wie die Schen­kungs­steuer auf Immo­bilien. Seit Januar 2023 gibt es hier also keinen Unter­schied mehr. Bis zum Jah­res­ende 2022 gab es aller­dings tat­säch­lich viele Nach­fragen bei No­taren, eine Immo­bilie noch schnell zu den alten Kon­di­tionen an die Kinder oder Enkel vor­zei­tig zu über­tragen.

In Zukunft wird es eher interessant, die Erb­schafts­steuer durch eine ge­stückelte Schen­kung zu um­gehen. Denn wenn der Wert der Immo­bilie über dem Frei­be­trag des Er­ben­den liegt, würde auch eine kom­plette Schen­kung zu Steuern führen. Besser ist es in diesem Fall, die Immo­bilie in Teilen zu ver­schenken. An­ge­nommen, ein Haus ist in Augen des Finanz­amtes 1,2 Millionen Euro wert. So könnten Sie als Be­sit­zer dem spä­teren Erben be­reits jetzt 1/3 der Immo­bilie über­schrei­ben. Handelt es sich um Ihr Kind, ent­sprechen die 400.000 € exakt dem Frei­be­trag und es müsste keine Schen­kungs­steuer zahlen. 10 Jahre später dürf­ten Sie er­neut bis zu 400.000 € steuer­frei ver­schen­ken, also wieder 1/3 vom Haus. Im Todes­fall erbt Ihr Kind dann das letz­te Drittel. Ab 10 Jahren nach der letz­ten Schen­kung wäre es wieder steuerfrei.

Wie kann ich bei einer geerbten Immobilie Steuern sparen?

Das Finanzamt setzt den Verkehrs­wert Ihrer ge­erb­ten Immo­bilie recht pau­schal an. Sind Sie der Meinung, dass be­stimm­te Fak­to­ren wie die Immo­bilien­lage, der Zu­stand des Hauses oder be­stimmte Alt­las­ten den Wert min­dern, sollten Sie ein Wert­gut­achten für das Haus mög­lichst bald nach der Erb­schaft er­stel­len lassen. Rechts­kräf­tig ist es nur, wenn es von einem Gut­achter aus­ge­stellt wird.

Eine andere Möglichkeit zum Steuer­sparen haben Sie im Rahmen der Erb­schafts­steuer­er­klärung, zu der Sie das Finanz­amt auf­for­dert. Hier können Sie auch Kosten für die Be­stattung und Aus­wen­dungen für die Grab­pflege angeben. Auch die Erb­fall­kosten­pau­schale in Höhe von 10.300 € redu­ziert den Betrag, auf den am Ende die Erb­schafts­steuer anfällt.