Immobilienfinanzierung

Erbschaftssteuer bei Immobilien: So wird sie berechnet

Haben Sie ein Haus geerbt? Oder überlegen Sie, wie Sie Ihre Immo­bilie später weitergeben können? Wir er­klä­ren, wie hoch die Erb­schafts­steuer seit 2023 aus­fällt, welche Frei­be­träge gel­ten und mit wel­cher Steuer­klasse Sie rech­nen müssen. Plus Infos zur Schen­kungs­steuer bei Haus und Grund!

Wie hoch ist die Erbschaftssteuer für ein Haus?

Wenn Sie in Deutschland eine Immo­bilie erben, müssen Sie unter Um­stän­den Erb­schafts­steuer an das Finanz­amt zahlen. Ob und wie viel, hängt von meh­reren Fak­toren ab:

  • Wie nah sind Sie mit dem Erb­lasser ver­wandt? Daraus er­geben sich für die Erb­schafts­steuer be­stimmte Frei­be­träge. Alles da­rüber hinaus müssen Sie ver­steuern. Auch der Steuer­satz bemisst sich nach dem Ver­wandt­schafts­grad und liegt zwi­schen 7–50 %.
  • Wie wird die Immobilie aktuell ge­nutzt und was haben Sie zu­künf­tig damit vor? Son­der­re­ge­lungen gel­ten z. B. für das selbst­ge­nutzte Familienheim.
  • Wie hoch ist der Verkehrswert?

Um den Verkehrswert zu bestimmen, wendet das Finanz­amt stan­dar­di­sierte Ver­fahren an. Daher kann der Wert ab­weichen von dem Er­geb­nis einer tat­säch­lichen Immo­bilien­be­wer­tung durch einen Gutachter.

Beispiel Erbschaftssteuer: Höhe für ein Haus

Vererbt wird ein Haus mit einem Wert von 400.000 €. Erbt ein Kind das Haus, kann es den Frei­be­trag in Höhe von 400.000 € nut­zen und muss keine Erb­schafts­steuer zah­len. Erbt ein En­kel das Haus, liegt der Frei­be­trag nur bei 200.000 €, die rest­lichen 200.000 € müssen ver­steu­ert werden. Nach der Erb­schafts­steuer­tabelle fallen hierauf 11 % an, also 22.000 €. Es sei denn, der Enkel zieht inner­halb von 6 Monaten nach dem Erb­fall in die Immo­bilie ein und bleibt dort min­des­tens 10 Jahre woh­nen – dann gilt das Familien­heim­pri­vileg und das Erbe ist steuerfrei.

Erben müssen sich beim Finanzamt melden

Wenn Sie (eine Immobilie) erben, müssen Sie das Ihrem zu­stän­digen Finanz­amt mit­teilen. Die Frist be­trägt 3 Monate. Nach­dem Sie sich ge­mel­det haben, wird das Finanz­amt Sie zur Ab­gabe einer Erb­schafts­steuer­er­klärung auf­for­dern. Das­selbe gilt für Schenkungen!

Warum wird die Erbschaftssteuer für Immobilien 2023 erhöht?

Immobilienpreise sind in den ver­gan­genen Jahren stark an­ge­stie­gen. Die Bun­des­re­gie­rung hat daher in ihrem Jah­res­steuer­ge­setz 2022 die steuer­liche Be­wer­tung von Immo­bilien an die Markt­lage angepasst. Die Grund­lage dafür wurde 2021 noch von der Großen Koa­li­tion unter Angela Merkel ge­schaf­fen, in­dem sie die Immo­bilien­wert­er­mitt­lungs­ver­ord­nung änderte.

Aber: Die Einnahmen aus der Erb­schafts­steuer fließen in die Kassen der Bun­des­länder. Die Bun­des­re­gie­rung setzt zwar recht­liche Vor­gaben um, die Länder im Bundes­rat aber sind z. B. für die Höhe der Frei­be­träge zuständig.

Was genau ändert sich bei der Erbschaftssteuer durch das Jahres­steuer­gesetz 2022?

Haben Sie ein Haus geerbt, könnte die Erb­schafts­steuer 2023 deut­lich höher aus­fal­len als noch 2022. Denn bei der Be­wer­tung der Immo­bilie än­derten sich am 1. Januar einige Para­meter. Unter an­de­rem ver­längerte sich die un­ter­stellte Nut­zungs­dauer einer selbst be­wohn­ten Immo­bilie von 70 auf 80 Jah­re, was den Rest­wert erhöht. Auch wei­tere Be­wer­tungs­fak­toren stiegen, etwa der Sach­wert­fak­tor. Zudem gibt es einen Regio­nal­faktor, um ex­treme Preis­stei­ge­rungen in be­lieb­ten Immo­bilien­märk­ten wie München oder Berlin abzubilden.

Wie wird die Erbschaftssteuer berechnet?

Grundlage für die Berechnung der Erb­schafts­steuer bei Immo­bilien ist der Ver­kehrs­wert der ver­erb­ten Immo­bilie, den das Finanz­amt fest­setzt. Um ihn zu be­stimmen, gibt es drei un­ter­schied­liche Ver­fahren. Handelt es sich um ein Miets­haus, kommt das Er­trags­wert­ver­fahren zum Ein­satz. Beim Ver­gleichs­wert­ver­fahren werden die Eck­daten mit anderen kürz­lich ver­kauf­ten Immo­bilien sowie dem Boden­richt­wert ver­glichen. Gibt es keine Ver­gleichs­werte, wird das Sach­wert­ver­fahren an­ge­wendet. (Mehr dazu lesen Sie auf unserer Seite Immo­bilien­bewertung.)

Eigenes Wertgutachten

Empfinden Sie den vom Finanzamt be­rech­neten Ver­kehrs­wert Ihrer Erb­schaft als zu hoch, können Sie immer auch ein eigenes Wert­gut­achten einreichen.

Seit 2023 wird beim Sachwertverfahren eine längere Nut­zungs­dauer an­ge­nommen, wo­durch sich der Zeit­wert der Immo­bilie er­höht. Da­durch schätzt das Finanz­amt ein Haus nun statt mit 400.000 € bei­spiels­weise mit 410.000 € ein. Steht der Wert fest, wird er an­schließend mit dem Sach­wert­faktor multi­pli­ziert, der ab 2023 (min­des­tens) 1,3 beträgt. Unter Um­stän­den kommt danach noch der Regio­nal­fak­tor hinzu. Von diesem Er­geb­nis wird der Frei­be­trag des Erben ab­ge­zogen. Der Rest muss mit 7–50 % ver­steuert werden. Daraus er­ge­ben sich fol­gen­de Bei­spiel­rechnungen:

Erbschaftssteuer berechnen für Kinder

Immobilienwert

410.000 €

Multipliziert mit Sachwertfaktor 1,3

533.000 €

Multipliziert mit Regionalfaktor 1,1

586.300 €

Minus 400.000 € Freibetrag für ein Kind = zu versteuernde Summe

186.300 €

Steuersatz 11 % = zu zahlende Erbschaftssteuer

20.493 €

Erbschaftssteuer berechnen für Enkel

Immobilienwert

410.000 €

Multipliziert mit Sachwertfaktor 1,3

533.000 €

Multipliziert mit Regionalfaktor 1,1

586.300 €

Minus 200.000 € Freibetrag für ein Enkelkind = zu versteuernde Summe

386.300 €

Steuersatz 15 % = zu zahlende Erbschaftssteuer

57.945 €

Erbschaftssteuer berechnen für Nichte/Neffen

Immobilienwert

410.000 €

Multipliziert mit Sachwertfaktor 1,3

533.000 €

Multipliziert mit Regionalfaktor 1,1

586.300 €

Minus 20.000 € Freibetrag für Nichte/Neffe = zu versteuernde Summe

566.300 €

Steuersatz 25 % = zu zahlende Erbschaftssteuer

141.575 €

Besonders auf entferntere Verwandte können also hohe Sum­men zu­kom­men! Wer so viel Geld nicht auf dem Konto hat, sollte über zwei Op­tio­nen nach­den­ken: die geerbte Immo­bilie zu ver­kau­fen oder eine Hypo­thek auf­zu­neh­men. Mög­lich ist es, ein Bau­dar­lehen mit der ge­erb­ten Immo­bilie zu be­sichern. In unserem Baugeld Vergleich finden Sie Ange­bote, wenn Sie als Ver­wen­dungs­zweck „Kapi­tal­be­schaffung“ angeben.

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Zählt bei der Erbschaftssteuer auf Immobilien der Verkehrswert oder der Verkaufspreis?

Um die Erbschaftssteuer zu berechnen, bezieht sich das Finanzamt immer auf den Ver­kehrs­wert. Wenn der Ver­kaufs­preis am Ende höher aus­fällt als der Ver­kehrs­wert, hat das keinen Ein­fluss auf die Erb­schafts­steuer. Wenn Sie ein geerbtes Haus ver­kaufen, müssen Sie keine zu­sätz­liche Steuer be­zahlen (unter Be­ach­tung der Speku­la­tions­steuer) – die Erb­schafts­steuer fällt direkt mit dem Erb­fall zusammen. Diese müssen Sie auch zahlen, wenn Sie die Immo­bilie be­hal­ten (außer es han­delt sich um Ihr Familien­heim, das Sie selbst weiter­hin be­woh­nen).

Wie wird die Erbschaftssteuer für ein Grundstück berechnet?

Das Finanzamt wird auch hier zunächst den Verkehrswert berechnen, wenn es sich bei Ihrer Erb­schaft um ein Grund­stück handelt. Dabei zählt vor allem der Boden­richt­wert, der mit der Grund­stücks­größe multi­pli­ziert wird. Dieser Wert wird an­schließend mit dem Sach­wert­faktor und ggf. dem Regio­nal­faktor multi­pli­ziert. Danach können Sie Ihren Frei­betrag ab­ziehen – der Rest muss ver­steuert werden.

Wie hoch ist der Freibetrag bei vererbten Immobilien?

Bei der Erbschaftssteuer gelten die generellen Frei­be­träge auch für Immo­bilien. Je näher der Erbe mit dem Erb­lasser verwandt ist, desto höher sind die Frei­be­träge. Bei Ehe­part­nern sind bis zu 500.000­€ steuer­frei, bei Kindern bis zu 400.000­€. Bei der Be­rech­nung der Erb­schafts­steuer spielt auch die Steuer­klasse eine Rolle, die eben­falls mit dem Ver­wandt­schafts­grad zu­sammen­hängt. In der fol­gen­den Tabelle sehen Sie eine Übersicht.

Tabelle: Erbschaftssteuer Freibeträge und Steuerklasse nach Verwandtschaftsgrad

Erbe

Freibetrag

Steuerklasse

Ehepartner und eingetragene Lebenspartner

500.000 €

I

Kinder und Enkelkinder, deren Eltern verstorben sind; Adoptiv- und Stiefkinder

400.000 €

I

Enkelkinder

200.000 €

I

Urenkel; Eltern und Großeltern

100.000 €

I

Geschwister; Neffen/Nichten; Stiefeltern; Schwiegerkinder; Schwiegereltern; geschiedene Ehepartner

20.000 €

II

alle anderen

20.000 €

III

Der Steuersatz bestimmt sich nach der Steuer­klasse und der Höhe der Erbschaft:

Tabelle: Steuersatz bei der Erbschaftssteuer

Erbschaft bis

Steuersatz Klasse I

Steuersatz Klasse II

Steuersatz Klasse III

75.000 €

7 %

15 %

30 %

300.000 €

11 %

20 %

30 %

600.000 €

15 %

25 %

30 %

6.000.000 €

19 %

30 %

30 %

13.000.000 €

23 %

35 %

50 %

26.000.000 €

27 %

40 %

50 %

Mehr

30 %

43 %

50 %

Zuletzt waren die Freibeträge 2009 ange­hoben worden. Im Zuge der Dis­kussio­nen um das Jah­res­steuer­gesetz 2022 und die höhere Erb­schafts­steuer forderte Bundes­finanz­minister Christian Lindner die Länder im Bundes­rat auf, die Frei­beträge an­zu­passen. Eine Ent­schei­dung steht aber noch aus.

Wann entfällt die Erbschaftssteuer bei Immobilien?

Wenn Sie ein Haus erben, dessen Wert unter Ihrem Frei­be­trag liegt, ist es steuer­frei. Es fallen keine Kosten an – egal, ob Sie selbst ein­ziehen, Woh­nungen ver­mieten oder die Immo­bilie steuer­frei verkaufen.

Darüber hinaus gibt es eine Art „Ver­scho­nungs­regel“ bei der Erb­schafts­steuer auf Immo­bilien: Steuer­be­freit ist das Er­ben des selbst­ge­nutz­ten Familien­heims (bis 200 m2 Wohn­fläche) durch Ehe­gatten, Kinder oder Enkel. Das gilt aber nur, wenn der Erb­lasser selbst bis zu sei­nem Tod in der Immo­bilie ge­wohnt hat (außer er war z. B. pfle­ge­be­dürf­tig und zu­letzt in einem Heim unter­ge­bracht), und der Erbe das ge­erbte Haus un­ver­züg­lich und für min­des­tens 10 Jahre selbst zu Wohn­zwecken nutzt. Han­delt es sich um ein Mehr­familien­haus, ist nur der selbst ge­nut­zte Teil erbschaftssteuerfrei.

Kann ich die Erbschaftssteuer durch eine Schenkung umgehen?

Das Jahressteuergesetz 2022 betrifft die Erb­schafts­steuer genauso wie die Schen­kungs­steuer auf Immo­bilien. Seit Januar 2023 gibt es hier also keinen Unter­schied mehr. Bis zum Jah­res­ende 2022 gab es aller­dings tat­säch­lich viele Nach­fragen bei No­taren, eine Immo­bilie noch schnell zu den alten Kon­di­tionen an die Kinder oder Enkel vor­zei­tig zu über­tragen.

In Zukunft wird es eher interessant, die Erb­schafts­steuer durch eine ge­stückelte Schen­kung zu um­gehen. Denn wenn der Wert der Immo­bilie über dem Frei­be­trag des Er­ben­den liegt, würde auch eine kom­plette Schen­kung zu Steuern führen. Besser ist es in diesem Fall, die Immo­bilie in Teilen zu ver­schenken. An­ge­nommen, ein Haus ist in Augen des Finanz­amtes 1,2 Millionen Euro wert. So könnten Sie als Be­sit­zer dem spä­teren Erben be­reits jetzt 1/3 der Immo­bilie über­schrei­ben. Handelt es sich um Ihr Kind, ent­sprechen die 400.000 € exakt dem Frei­be­trag und es müsste keine Schen­kungs­steuer zahlen. 10 Jahre später dürf­ten Sie er­neut bis zu 400.000 € steuer­frei ver­schen­ken, also wieder 1/3 vom Haus. Im Todes­fall erbt Ihr Kind dann das letz­te Drittel. Ab 10 Jahren nach der letz­ten Schen­kung wäre es wieder steuerfrei.

Nießbrauch- und Wohnrecht

Bei Schenkungen von Immobilien kann es interessant sein, sich selbst ein Wohn­recht auf Lebens­recht­zeit ins Grund­buch ein­tragen zu lassen. Bei einem Nießbrauch­recht dürften Sie die ver­schenkte Immo­bilie sogar ver­mieten und die Miet­er­träge behalten. Bei einer Rück­auf­lassungs­vor­mer­kung be­hal­ten Sie das Recht, die Immo­bilie in be­stimm­ten Fällen zurückzuverlangen.

Wie kann ich bei einer geerbten Immobilie Steuern sparen?

Das Finanzamt setzt den Verkehrs­wert Ihrer ge­erb­ten Immo­bilie recht pau­schal an. Sind Sie der Meinung, dass be­stimm­te Fak­to­ren wie die Immo­bilien­lage, der Zu­stand des Hauses oder be­stimmte Alt­las­ten den Wert min­dern, sollten Sie ein Wert­gut­achten für das Haus mög­lichst bald nach der Erb­schaft er­stel­len lassen. Rechts­kräf­tig ist es nur, wenn es von einem Gut­achter aus­ge­stellt wird.

Eine andere Möglichkeit zum Steuer­sparen haben Sie im Rahmen der Erb­schafts­steuer­er­klärung, zu der Sie das Finanz­amt auf­for­dert. Hier können Sie auch Kosten für die Be­stattung und Aus­wen­dungen für die Grab­pflege angeben. Auch die Erb­fall­kosten­pau­schale in Höhe von 10.300 € redu­ziert den Betrag, auf den am Ende die Erb­schafts­steuer anfällt.

So stehen die Bauzinsen 2023

Planen Sie eine Baufinanzierung? Dann sollten Sie die aktuellen Bauzinsen im Blick haben, denn das aktuelle Zinsniveau entscheidet mit, wie teuer Ihre Baufinanzierung wird.

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Aktuell sammeln die Finanzämter Informationen zur Umsetzung der Grundsteuerreform. Wir informieren Sie, was die Reform für Sie als Eigentümer oder Mieter bedeutet.

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