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In einem Gebäudeenergieausweis ist der energetische Zustand eines Hauses festgehalten. Er ist eine Art Steckbrief zum Energieverbrauch eines Gebäudes. Es wird auf vier bis fünf Seiten beurteilt, wie viel Energie zum Heizen und zur Warmwasserzubereitung benötigt wird. Ein Energieausweis enthält:
Der Energieausweis muss laut Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) beim Verkauf oder bei der Vermietung eines Hauses oder einer Wohnung vorgezeigt werden. So können interessierte Käufer oder Mieter erkennen, ob sie viel oder wenig Energie zum Heizen benötigen.
Die wichtigste Angabe in einem Energieausweis ist der Energiebedarf des Gebäudes, also wie viel Energie pro Quadratmeter in einem Jahr zum Heizen und zur Warmwassererzeugung benötigt wird. Um verschiedene Gebäude vergleichen zu können, enthält der Energieausweis eine Bewertung in Energieeffizienzklassen. Diese Einteilung reicht von der besten Stufe A+ bis zu H, der schlechtesten Klasse mit dem höchsten Energieverbrauch. Im Ausweis sind diese Energieklassen auf einer Farbskala von grün nach rot dargestellt.
Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) wurden im Juli 2026 auch die Regelungen zum Energieausweis überarbeitet. Der Energieverbrauch von Gebäuden wird jetzt europaweit einheitlicher bewertet und Käufern sowie Mietern werden aussagekräftigere Informationen bereitgestellt. Gleichzeitig wurden die Vorgaben an den Inhalt des Energieausweises erweitert.
Für Eigentümer bedeutet das vor allem: Der Energieausweis bleibt auch in Zukunft bei Verkauf oder Vermietung einer Immobilie Pflicht. Er enthält jetzt jedoch zusätzliche Informationen zur energetischen Qualität des Gebäudes und kann nach umfangreichen Modernisierungen häufiger aktualisiert werden müssen.
| Bisheriger Energieausweis | Neu durch das Gebäudemodernisierungsgesetz |
|---|---|
| Energieausweise informieren hauptsächlich über den Energiebedarf oder Energieverbrauch eines Gebäudes. | Der Energieausweis wurde um weitere Informationen ergänzt, beispielsweise zur CO₂-Bilanz, zu möglichen Sanierungsmaßnahmen und zur Eignung des Gebäudes für erneuerbare Energien. |
| Die Effizienzklassen orientieren sich an den bisherigen nationalen Vorgaben. | Die Bewertung wird langfristig an die neue europaweit einheitliche Effizienzskala angepasst. Dadurch lassen sich Gebäude innerhalb der EU besser vergleichen. Für Wohngebäude bleibt aber vorerst die bekannte Effizienzskala A+ bis H bestehen. Eine Umstellung auf A bis G wurde verschoben. |
| Ein neuer Energieausweis wird vor allem nach Ablauf der Gültigkeit oder bei bestimmten Neubauten erstellt. | Nach umfangreichen energetischen Modernisierungen kann ein neuer Energieausweis erforderlich werden, damit die verbesserte Energieeffizienz dokumentiert wird. |
| Die Vorlagepflicht gilt insbesondere bei Verkauf, Vermietung und Verpachtung. | Die Informationspflichten wurden erweitert. Je nach Anwendungsfall müssen Eigentümer künftig zusätzliche Angaben bereitstellen. |
| Verbrauchs- und Bedarfsausweise unterscheiden sich bereits heute in ihrer Berechnungsgrundlage. | Auch die Anforderungen an Verbrauchsausweise wurden angepasst und stärker vereinheitlicht. |
Quelle: Vergleich.de
Die neuen Vorschriften zum Energieausweis gelten für neu ausgestellte Energieausweise ab 1. Januar 2027. Bereits ausgestellte Energieausweise behalten ihre Gültigkeit bis zum Ablauf ihrer regulären Laufzeit. Eigentümer müssen ihren bestehenden Energieausweis daher nicht allein wegen des Gebäudemodernisierungsgesetzes austauschen.
Bereits ausgestellte Energieausweise bleiben bis zum Ablauf ihrer Gültigkeit – meist 10 Jahre – gültig. Ein Austausch ist allein wegen des Gebäudemodernisierungsgesetzes nicht erforderlich. Erst wenn ein neuer Energieausweis benötigt wird, gelten die dann aktuellen gesetzlichen Anforderungen.
Neu ist jedoch, dass der Energieausweis mehr Informationen liefert und die energetische Qualität eines Gebäudes umfassender bewertet.
Vor allem nach einer energetischen Sanierung lohnt es sich, den Energieausweis aktualisieren zu lassen. Eine bessere Energieeffizienz kann den Immobilienwert steigern und Kauf- oder Mietinteressenten die Vorteile der Modernisierung transparent aufzeigen.
Gut zu wissen: Die grundlegenden Unterschiede zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis bleiben bestehen. Auch mit dem neuen Gesetz entscheidet die Art des Gebäudes darüber, welcher Energieausweis zulässig oder vorgeschrieben ist. Das Gebäudemodernisierungsgesetz erweitert in erster Linie die Inhalte und Informationspflichten, ersetzt das bestehende System jedoch nicht.
Das Gebäudemodernisierungsgesetz macht den Energieausweis nicht überflüssig – im Gegenteil. Er bleibt ein zentrales Dokument beim Verkauf und der Vermietung von Immobilien. Künftig enthält er jedoch mehr Informationen zur Energieeffizienz und soll Gebäude europaweit besser vergleichbar machen.
Beim Energieausweis wird zwischen zwei verschiedenen Arten unterschieden. Zum einen gibt es den bedarfsorientierten und zum anderen den verbrauchsorientierten Energieausweis.
Der Bedarfsausweis
Die Werte zum Energieverbrauch werden auf Grundlage feststehender Rahmendaten errechnet. Dazu gehören das Baujahr, der Gebäudetyp, die Wohnfläche, technische Daten der Heizung und die Witterung in der Region. Ein Bedarfsausweis ist bei nicht modernisierten Wohngebäuden mit bis zu vier Wohneinheiten und einem Bauantrag vor dem 1. November 1977 gesetzlich vorgeschrieben.
Der Verbrauchsausweis
Zur Bewertung der Energieeffizienzklasse eines Gebäudes wird der reale Verbrauch herangezogen. Das geschieht anhand des gemessenen Energieverbrauchs der letzten 3 Jahre, der mithilfe der Heizkosten- und Verbrauchsabrechnungen ermittelt wird. Ein Verbrauchsausweis kann für modernisierte oder nach 1. November 1977 gebaute Häuser mit mehr als vier Wohneinheiten ausgestellt werden.
Sie sind nicht verpflichtet einen Energieausweis ausstellen zu lassen, wenn Sie Ihre eigene Immobilie selbst bewohnen oder bereits länger vermieten und das auch so bleiben soll. Wann brauche ich also einen Energieausweis? Ein Energieausweis wird erst bei einem Hausverkauf oder einer Vermietung zur Pflicht. Mit dem Energieausweis und der Bewertung in Energieeffizienzklassen erhält der potenzielle Käufer oder Mieter einen Hinweis auf den energetischen Zustand des Gebäudes.
Das bedeutet für Sie als möglichen Käufer einer Immobilie, dass Sie zum Kaufpreis eventuell anfallende Kosten für eine Verbesserung der Energieeffizienz einkalkulieren können. Diese Kosten müssen in Ihrer Kalkulation berücksichtigt werden. Mit dem folgenden Rechner finden Sie die passende Finanzierung für Ihr Vorhaben.
Auch für Neubauten muss ein Energieausweis ausgestellt werden. Das Gesetz enthält aber auch Ausnahmen, wie z. B. bei Gebäuden mit sehr geringer Nutzfläche oder Baudenkmälern.
Welchen Energieausweis Sie beim Verkauf oder Vermieten benötigen, hängt vom Alter und Sanierungszustand des Gebäudes ab.
Der Bedarfsausweis ist grundsätzlich bei jedem Gebäude zulässig. Nur für ein altes Haus, das vor 1977 gebaut wurde und unsaniert ist, ist der bedarfsorientierte Energieausweis verpflichtend.
Der Verbrauchsausweis kann wahlweise bei sanierten Häusern und Gebäuden, die nach 1977 errichtet wurden, erstellt werden.
Ist ein Energieausweis vorhanden, müssen die Rahmendaten in Immobilienanzeigen genannt werden. Dazu gehören:
Nein, denn der Gesetzgeber hat Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, von der Pflicht bei Verkauf oder Vermietung einen Energieausweis vorzulegen befreit. Der Hintergrund ist, dass bei vielen Baudenkmälern die Möglichkeiten zur Nachrüstung aufgrund der Auflagen der Denkmalschutzbehörden sehr eingeschränkt sind. So können z. B. Dämmarbeiten an der Außenfassade nicht vorgenommen werden, weil das ursprüngliche Erscheinungsbild erhalten bleiben muss.
Nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz gelten als Baudenkmal „alle nach Landesrecht geschützten Gebäude oder eine nach Landesrecht geschützte Gebäudemehrheit". Das bedeutet, dass auch Häuser, die zu einem geschützten Ensemble gehören, von der Ausweispflicht befreit sind.
Das Baujahr eines Gebäudes spielt für die Verpflichtung einen Energieausweis auszustellen keine Rolle. Bei Neubauten von Wohngebäuden wird in jedem Fall ein Energiepass erstellt. Für ältere Gebäude gilt: Bei Verkauf oder Vermietung sowie bei einer umfassenden Sanierung zu einem KfW-Effizienzhaus ist ein Energieausweis angesagt. Ausnahmen gibt es nur bei denkmalgeschützten Gebäuden.
Die Kosten für einen Energieausweis liegen ungefähr im Bereich von 50–500 €. Ein Bedarfsausweis ist mit Kosten zwischen 200 und 500 € die teurere Variante, weil die Erstellung aufwändiger und häufig mit einem Besichtigungstermin vor Ort verbunden ist. Ein Verbrauchsausweis ist mit 50–250 € günstiger, weil die notwendigen Unterlagen online eingereicht werden können und die Berechnung der Kennzahlen unkomplizierter ist. Dafür sind die Ergebnisse nicht so genau wie bei einem Bedarfsausweis.
Im Internet bieten Dienstleister die Berechnung der Effizienzklasse inklusive Ausstellung des Ausweises für deutlich unter 50 € an. Hierbei besteht das Risiko, dass die Daten unvollständig erhoben werden und der Energieausweis falsche Angaben enthält. Vorsicht ist auch bei Werbeanrufen per Telefon und unangekündigten Hausbesuchen eines „Beraters“ geboten, so die Verbraucherzentrale NRW.
Einen Energieausweis dürfen nur Personen mit einer speziellen Qualifikation sowie mit Berufspraxis ausstellen. Das können z. B. Architekten, Ingenieure, Energieberater, Schornsteinfeger oder andere Handwerker sein. Wichtig ist eine entsprechende Aus- oder Weiterbildung, die die erforderlichen Kenntnisse vermittelt.
Es gibt allerdings kein amtliches Zertifikat, das die Qualifikation bestätigt. Deshalb müssen Sie sich als Kunde darauf verlassen, dass die Anforderungen erfüllt werden. Wenn Sie bei der Wahl eines Experten sicher gehen wollen, nutzen Sie die Energieeffizienz-Expertenliste für Förderprogramme des Bundes oder erkundigen sich bei Ihrem Bezirksschornsteinfeger.
Im ersten Schritt suchen Sie sich einen Experten in Ihrer Region, der berechtigt ist die Effizienzklassen zu berechnen und einen Energieausweis auszustellen. Dazu können Sie sich verschiedene Angebote einholen. Lassen Sie sich zur Sicherheit eine schriftliche Bestätigung darüber geben, dass er als Experte berechtigt ist, Energieausweise auszustellen. Anschließend wird er bei einem Besichtigungstermin die Daten wie den Gebäudetyp und die Maße feststellen, die Verbrauchswerte abfragen und die Gebäudesubstanz analysieren.
Sie können einen Energieausweis auch online erstellen lassen. Meistens ist das bei einem Verbrauchsausweis der Fall, weil als Grundlage der Bewertung Heizkosten- und Verbrauchsabrechnungen der letzten 3 Jahre herangezogen werden. Dann stellen Sie die notwendigen Belege dem Aussteller als Nachweis zur Verfügung. Das ist aber mit einem Risiko verbunden: Falschangaben des Eigentümers, egal ob fahrlässig oder vorsätzlich, können ein Bußgeld von bis zu 15.000 € nach sich ziehen.
Ein Energieausweis hat eine Gültigkeit von 10 Jahren ab Ausstellungsdatum. Ältere Ausweise werden ungültig und müssen erneuert werden.
Die Einteilung in eine der neun Energieeffizienzklassen ist in den meisten Fällen die zentrale Aussage eines Energieausweises. Mit dieser Angabe können sowohl die Eigentümer als auch mögliche Käufer oder Mieter einer Immobilie den zukünftigen Energiebedarf abschätzen, der für Heizen und Warmwasserzubereitung benötigt wird.
Der Energiepass für ein Haus enthält die Einteilung der Energieeffizienzklassen von A+ bis H, wobei A+ die beste Variante und H die schlechteste darstellt. Folgende Tabelle zeigt die Energieeffizienzklassen A+ bis H mit dem dazugehörenden Energiebedarf in Kilowattstunden pro Quadratmeter in einem Jahr.
| Energieklasse | Energiebedarf | Bedeutung |
|---|---|---|
| Energieeffizienzklasse A+ | unter 30 kWh/qm pro Jahr | sehr hohe Energieeffizienz |
| Energieeffizienzklasse A | 30–50 kWh/qm pro Jahr | hohe Energieeffizienz |
| Energieeffizienzklasse B | 51–75 kWh/qm pro Jahr | gute Energieeffizienz |
| Energieeffizienzklasse C | 76–100 kWh/qm pro Jahr | durchschnittlich gute Energieeffizienz |
| Energieeffizienzklasse D | 101–130 kWh/qm pro Jahr | mittlerer energetischer Standard |
| Energieeffizienzklasse E | 131–160 kWh/qm pro Jahr | erhöhter Energiebedarf |
| Energieeffizienzklasse F | 161–200 kWh/qm pro Jahr | hoher Energiebedarf |
| Energieeffizienzklasse G | 201–250 kWh/qm pro Jahr | sehr hoher Energiebedarf |
| Energieeffizienzklasse H | über 250 kWh/qm pro Jahr | sehr schlechter energetischer Zustand |
Quelle: Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG), Stand: August 2026
Die dargestellte Abstufung der Energieeffizienzklassen wurde erst 2014 endgültig geregelt, deshalb enthalten ältere Energieausweise andere Angaben, die nicht mit den heutigen vergleichbar sind. Da die Gültigkeit eines Energieausweises auf 10 Jahre begrenzt ist, geben alle gültigen Ausweise ab 2024 die oben beschriebenen Energieklassen an.
Ein moderner Neubau wird mindestens mit der Energieeffizienzklasse A errichtet, hat also höchstens einen Energieverbrauch von 50 kWh/qm pro Jahr. Der durchschnittliche Wert aller Wohngebäude in Deutschland befindet sich in der Energieklasse E.
Anhand der oben gezeigten Liste der Energieeffizienzklassen wird deutlich, dass eine Immobilie der Energieklasse F zu den Gebäuden mit einem überdurchschnittlich hohen Energieverbrauch gehört. In der Farbskala des Energieausweises anhand des Ampelsystems befindet sich die Klasse F fast im roten Bereich.
Für eine Verbesserung des Zustandes sind z. B. die Nutzung erneuerbarer Energien für die Heizung, etwa eine Wärmepumpe oder Photovoltaik, und Maßnahmen zur verbesserten Wärmedämmung notwendig.
Es gibt eine Faustformel, mit der sich die realen Kosten für Warmwasser und Heizung, die Ihr Haus jährlich verursacht, mithilfe der Energieeffizienzklassen ungefähr bestimmen lassen. Sie nehmen die Wohnfläche der Immobilie, multiplizieren diese mal 1,2 und nehmen anschließend diesen Wert mal dem Verbrauchswert laut Energieausweis:
Energiekosten = Wohnfläche in qm × 1,2 × Energiewert der Effizienzklasse
Folgendes Beispiel kann die Rechnung verdeutlichen:
Das Gebäude hat einen jährlichen Energiebedarf von ca. 15.120 kWh. Die ungefähren Energiekosten ermitteln Sie jetzt mit den realen Preisen Ihres Energieversorgers.
Der Energieausweis zeigt auf einen Blick, wie energieeffizient ein Gebäude ist und hilft Käufern, Mietern und Eigentümern, den künftigen Energiebedarf besser einzuschätzen. Gleichzeitig liefert er Hinweise auf mögliche Modernisierungen und deren Einsparpotenzial.
Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz gewinnt der Energieausweis zusätzlich an Bedeutung. Zwar bleiben bestehende Ausweise bis zum Ende ihrer Gültigkeit gültig, neu ausgestellte Energieausweise enthalten künftig jedoch mehr Informationen zur energetischen Qualität eines Gebäudes. Wer seine Immobilie verkaufen, vermieten oder umfassend sanieren möchte, sollte sich deshalb frühzeitig mit dem Energieausweis beschäftigen und ihn als Orientierung für die energetische Bewertung und mögliche Modernisierungen nutzen.
