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Immobilienfinanzierung

Einheitswert – so lesen Sie den Einheitswertbescheid

Egal ob Sie zur Miete wohnen oder Ihr eigenes Haus haben, sollten Sie den Einheitswert der Immobilie kennen. Dieser Wert ist die Grundlage, auf der das Finanzamt berechnet, wie viel Grundsteuer Sie jährlich zahlen müssen. 2025 steht hier eine grundlegende gesetzliche Veränderung an.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Was ist der Einheitswert?

      Der Einheitswert ist eine Kennziffer, über die das Finanzamt berechnet, wie hoch die Grundsteuer ist, die für ein bestimmtes Grundstück und eine Immobilie gezahlt werden muss. Dafür kombiniert das Finanzamt den Einheitswert des Grundstücks mit zwei weiteren Hilfswerten: der Grundsteuermesszahl und dem Grundsteuerhebesatz. Der Einheitswert wird nicht nur bei einem Haus oder einer Wohnung herangezogen, sondern ist auch die Berechnungsgrundlage bei gewerblichem sowie land- und fortwirtschaftlichem Besitz.

      Beispiele für typische Einheitswerte sind:

      • Einfamilienhaus in Berlin mit Grundstück von 1.000 Quadratmetern: 32.500 €
      • Mehrfamilienhaus in Berlin-Mitte: 117.000 €
      • Mehrfamilienhaus in Bad Kreuznach: 12.100 €
      • Mehrfamilienhaus in Freiburg: 65.000 €

      Der Einheitswert in der Kritik

      Die Berechnung der Grundsteuer auf Basis des Einheitswertes ist seit der Einführung 1998 sehr umstritten. Und zwar aus gutem Grund: Der Einheitswert einer Immobilie basiert auf den Werten des Jahres 1964 (alte Bundesländer) oder sogar 1935 (neue Bundesländer). Deswegen tritt ab 2025 eine neue Regelung in Kraft, nach der Einheitswerte neu angesetzt werden sollen.

      Die Verwendung der veralteten Daten hat im Lauf der Jahre zu verschiedenen Ungerechtigkeiten geführt, wenn sich der Einheitswert vom Verkehrswert oder Marktwert der Immobilie entfernt hat. So liegt der Einheitswert einer begehrten Eigentumswohnung im Münchner Stadtgebiet heute niedriger als der einer vergleichbaren Wohnung in einem Düsseldorfer Problembezirk.

      Auch das Bundesverfassungsgericht war mit dieser Grundlage nicht einverstanden: Im April 2018 urteilte Karlsruhe, die angewandte Bemessung sei verfassungswidrig. Der Bund hat sich Ende 2019 daher auf eine grundlegende Reform der Grundsteuer geeinigt. Bis dahin gelten jedoch noch die alten Einheitswerte.

      Wie berechnet sich der Einheitswert?

      Als Orientierung für die Berechnung des Einheitswerts gilt heute immer noch, wie viel Ihr Haus am 1. Januar 1935 (Ost) bzw. am 1. Januar 1964 (West) wert gewesen wäre. Als dieses Vorgehen 1964 festgesetzt wurde, sollte eigentlich alle 6 Jahre eine Aktualisierung der Einheitswerte basierend auf den Jahresrohmieten erfolgen – also dem Gesamtentgelt, das die Mieter oder Pächter eines Grundstückes für dessen Benutzung nach dem Miet- oder Pachtvertrag für ein ganzes Jahr zu entrichten haben. Dies erwies sich jedoch als zu aufwändig, weshalb diese Bezugsgröße in einem Art Dornröschenschlaf überdauert hat.

      Die Einheitswerte werden bis 2025 weiter mit den alten Daten errechnet, dabei gibt es zwei unterschiedliche Verfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

      Ertragswertverfahren, wenn die Jahresrohmiete 1935/1964 bekannt ist

      Das Finanzamt multipliziert die Jahresrohmiete vom Stichtag 1. Januar 1935/1964 mit einem Vervielfältiger, der im Bewertungsgesetz (BewG) festgelegt ist.

      Beispiel: Ein Altbau in Massivbauweise von vor 1885 in einer Gemeinde mit über 500.000 Einwohner hat einen Vervielfältiger von 5,3. Ein vergleichbarer Neubau des Jahres 1935 in einer Gemeinde von unter 2.000 Einwohnern einen Vervielfältiger von 10,2.

      Beim Ertragswertverfahren werden Aspekte berücksichtigt, die eine Wertsteigerung oder -minderung bedeuten, diese werden über Abschläge oder Zuschläge ausgeglichen. Auch das Baujahr der Immobilie, ihre Bauweise und die Größe der Kommune werden bedacht. Dieses Verfahren greift bei Mietwohngrundstücken, Eigentumswohnungen, gemischt genutzten Grundstücken, Geschäftsgrundstücken sowie Ein- und Zweifamilienhäusern.

      Sachwertverfahren, wenn die Jahresrohmiete 1935/1964 unbekannt ist

      Zum Beispiel ist es für ein Luxuseinfamilienhaus möglich, dass keine Informationen zur Jahresrohmiete vorliegen. Dann rechnet das Finanzamt die Werte für Boden, Bebauung und Außenanlagen zusammen. Um den Gebäudewert zu ermitteln, wird der umbaute Raum (in Kubikmetern gemessen) mit den Herstellungskosten multipliziert. Der ermittelte Gesamtwert wird dann mit einer gesetzlich vorgegeben Wertzahl geglättet. Wenn das Finanzamt keine Unterlagen zum Grundstück einsehen kann, behilft es sich mit einer Ersatzbemessungsgrundlage. Diese orientiert sich an der Wohn- beziehungsweise Nutzfläche.

      Berechnung des Einheitswerts ab 2025

      Laut dem Bundesgesetz sollen die neuen Einheitswerte künftig über das Ertragswertverfahren ermittelt werden, das ein Haus nur noch nach fünf Parameter bewertet (bisher sind es ca. 20):

      • Was ist der Bodenrichtwert?
      • Wie hoch ist die statistisch berechnete Nettokaltmiete?
      • Wie groß ist die Grundstücksfläche?
      • Um was für eine Art der Immobilie handelt es sich?
      • Was ist das Alter der Immobilie?

      Die Behörden müssen künftig diese Immobilienwerte alle 7 Jahre neu erheben, um den Marktentwicklungen gerecht zu werden.

      Wie wird der Einheitswert für ein Grundstück ermittelt?

      Soll der Einheitswert für ein unbebautes Grundstück berechnet werden, gelten die Bodenrichtwerte, die von den Gutachterausschüssen der Gemeinden zum 1. Januar 1996 ermittelt worden sind, als Grundlage. Diese Werte werden in der Regel auf volle 100 DM abgerundet und in Euro umgerechnet und anschließend pauschal um 20 % gekürzt.

      Was ist ein Einheitswertbescheid?

      Als Hausbesitzer fragen Sie sich vielleicht: Wo finde ich den Einheitswert? Sie finden ihn im Einheitswertbescheid, oft unter „Aktenzeichen der Bewertungsstelle“. Der Einheitswertbescheid wird vom zuständigen Finanzamt ausgestellt und gibt Auskunft über die Höhe des Einheitswertes. Es handelt sich dabei nicht um einen Steuerbescheid, der Einheitswertbescheid gibt keine Auskunft über die Höhe der Steuer selbst. Mit ihm lässt sich nur die Grundsteuer oder die Gewerbesteuer ermitteln.

      Kann ich Einspruch gegen den Einheitswertbescheid erheben?

      Der Eigentümer der Immobilie ist berechtigt, Klage gegen den Bescheid zu erheben, er hat dafür nach Bekanntgabe des Bescheids durch das Finanzamt 4 Wochen Zeit. Dabei muss der Eigentümer präzisieren, welchen Wert oder welche Zurechnung er beanstandet.

      Wie läuft eine Einheitswertfeststellung?

      Es gibt mehrere Fälle, in denen für eine Immobilie der Einheitswert neu ermittelt werden muss, etwa wenn Sie ein neues Haus bauen, grundliegende bauliche Veränderungen vornehmen oder ein bestehendes Grundstück aufteilen. In solchen Fällen führt das Finanzamt eine sogenannte Nachfeststellung durch, um den Einheitswert damit neu festzulegen. Diese sogenannte Einheitswertfeststellung erfolgt immer zum 1. Januar im Folgejahr der Wertänderung des Grundstücks oder des Entstehens einer neuen wirtschaftlichen Einheit. Der Grundstücksbesitzer erhält dann per Einheitswertbescheid den neuen Wert seines Grundstücks mitgeteilt.

      Wenn Sie eine Erklärung zur Feststellung des Einheitswerts abgeben müssen

      Das Finanzamt schickt Ihnen als Besitzer einen Fragebogen, den Sie zur Feststellung des Einheitswerts ausfüllen. Diesem müssen sie Grundstücksbeschreibung mit Lageplan, Wohn- und Nutzflächenberechnung sowie Bauzeichnungen beifügen, außerdem eine Auflistung der Mieteinnahmen. In verschiedenen Foren finden Sie teils widersprüchliche Tipps, wie Sie bei der Feststellung des Einheitswerts Terrassen oder Loggias angeben können, um die Höhe der Grundsteuer zu optimieren. Wir empfehlen Ihnen, bei Ihrem Finanzamt zu erfragen, wie Sie die Flächen berechnen dürfen.

      Was ist der Unterschied zwischen Einheitswert und Verkehrswert?

      Der Einheitswert ist nicht identisch mit dem Verkehrswert einer Immobilie. Der Einheitswert tut so, als habe sich der Wert des Grundstücks seit 1964 nicht verändert. Der Verkehrswert ist hingegen ein Ergebnis von Angebot und Nachfrage auf einem freien Immobilienmarkt, er lässt sich etwa durch eine Immobilienbewertung ermitteln.

      Ein weiterer Begriff ist der Marktpreis. Dieser wird oft synonym mit dem Verkehrswert verwendet, unterscheidet sich jedoch unter Umständen. Wird eine Immobilie auf einem Markt verkauft, der nicht „offen“ ist, so kann der Marktwert unter dem Verkehrswert liegen. Zum Beispiel: Wenn Sie ihr Haus nur in Ihrem Freundeskreis zum Verkauf anbieten. Oder ein Gebäude bei einer Zwangsversteigerung veräußert wird. Der Verkehrswert ist also der Wert, den eine Immobilie erhalten sollte, der Marktwert ist der Wert, den Sie tatsächlich erreicht.

      Vergleich.de Tipp

      Wenn Sie selber eine neue Immobilie kaufen, ist für den Kaufpreis nicht der Einheitswert, sondern der Verkehrswert relevant. Trotzdem: Erfragen Sie unbedingt auch den Einheitswert, um auf die jährlichen Kosten der Grundsteuer vorbereitet zu sein.

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