Wohnungskauf: Diese Nebenkosten fallen bei einer Eigentumswohnung an

Das Wichtigste in Kürze

• Beim Erwerb einer Eigentumswohnung kommen Kaufnebenkosten auf Sie zu. Dazu gehören u. a. Ausgaben für einen Makler und für einen Notar.
• Zusätzlich treten laufende Nebenkosten wie z. B. Rücklagen für Reparaturen, Hausgeld und Zahlungen für Strom und Müllabfuhr auf.
• Die monatlichen Nebenkosten für eine Eigentumswohnung sind im Schnitt ca. 30 % höher als bei einer Mietwohnung.

Welche Nebenkosten treten bei einer Eigentums­wohnung auf?

Wer eine Eigentumswohnung kauft, muss mit Neben­kosten in drei Bereichen rech­nen. Das sind:

• Kaufnebenkosten, die sofort beim Kauf anfallen
• Kreditkosten, die über viele Jahre anfallen
• laufende Nebenkosten, die regelmäßig auftreten

Im Folgenden beschreiben wir diese drei Kosten­faktoren und zei­gen wie hoch die Neben­kosten aus­fallen können.

Welche Kaufnebenkosten fallen beim Kauf einer Eigentumswohnung an?

Außer dem eigentlichen Anschaffungspreis beim Kauf einer Eigen­tums­wohnung kommen folgende Neben­kosten auf Sie zu:

• Maklerprovision. Die Makler­provision beträgt je nach Bundes­land ungefähr 5–7 % des Kauf­preises. Seit Ende 2020 teilen sich Käufer und Ver­käufer die Makler­provision zur Hälfte. Zuvor musste in den meisten Fällen der Käufer dafür zahlen.
• Notargebühren und Grundbuchkosten. Der Notar berät und beurkundet den Kauf­vertrag. Außerdem über­nimmt er den Eintrag ins Grundbuch. Die gesamten Kosten für diese zwingend vor­geschrie­benen Abläufe betragen etwa 2 % des Kauf­preises.
• Grunderwerbssteuer. Je nach Bundesland liegt der Steuer­satz zwischen 3,5 % und 6,5 % des im Kauf­vertrag beglau­bigten Kauf­preises.
• Gutachten. Gerade beim Kauf älterer Immo­bilien oder bei Zweifeln zur bau­lichen Substanz kann ein Gut­achten Klar­heit bringen. Ein umfas­sendes Ver­kehrswert­gutachten kostet aller­dings 1.500 bis 3.000 €.

Wir zeigen hier eine Muster­rechnung für die Kauf­neben­kosten einer Eigen­tums­wohnung. Die Beispiel­wohnung kostet 200.000 €. Ange­setzt wurden bei den Kauf­neben­kosten jeweils Mittel­werte – je nach Region können die Neben­kosten etwas niedriger, aber auch höher ausfallen.

Welche Kreditkosten fallen beim Kauf einer Eigentumswohnung an?

Das ist sehr unterschiedlich und hängt u. a. von der Höhe des Kredites, von den Immobilien­zinsen, vom Eigenkapital und dem Kauf­preis der Wohnung ab. An einem Bei­spiel haben wir berech­net, wie hoch sowohl die monat­lichen Kosten als auch die gesamten Kredit­kosten aus­fallen können.

Für das Beispiel sind wir von einer Eigen­tums­wohnung im Wert von 280.000 € ausge­gangen. Bei einem vorhan­denen Eigen­kapital von 80.000 € muss der Käufer einen Immobilienkredit über 200.000 € aufnehmen. Bei einer Zins­bindung von 10 Jahren und einer Tilgungs­rate von 2 % ist bei diesem Dar­lehen ein Effektiv­zins von knapp über 3,3 % realistisch.

Bei dem oben genannten Bei­spiel ergeben sich für den Käu­fer monat­liche Raten­zahlungen von fast 890 €. Der gesamte Kredit ist nach unge­fähr 30 Jahren abge­zahlt. In diesem Zeit­raum summieren sich die Zins­kosten auf ca. 114.000 €.

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Wie hoch sind die laufenden Nebenkosten einer Eigentumswohnung im Durchschnitt?

Das Hausgeld ist der zentrale Begriff für die laufenden Kosten. Nach einer Faust­regel müssen Sie als Eigen­tümer einer Wohnung unge­fähr mit 2,70 €/qm für das Haus­geld rechnen. Bei einer 80 qm großen Wohnung sind das 216 € im Monat.

Das Hausgeld bei Eigen­tums­wohnungen ist in etwa zu ver­gleichen mit den Neben­kosten für einen Mieter – nur dass das Haus­geld im Schnitt um bis zu 30 % höher liegt. Denn darunter summieren sich nicht nur übliche Betriebs­kosten, die im Fall einer Ver­mietung auf den Mieter umge­legt werden können, etwa Müll­abfuhr und Haus­strom. Darüber hinaus kommen Ver­waltungs­kosten und die Instand­haltungs­rücklage für künftige Sanie­rungen hinzu.

Betriebskosten

Betriebskosten sind etwa Müllabfuhr, Hausstrom, Wasser und Abwasser, Wohngebäudeversicherung und Hausmeister. Dazu kann je nach Ausstattung und Absprachen eine Fahrstuhlwartung kommen, eine Reinigungskraft für Gemeinschaftsflächen, Winterdienst und bei einer Zentralheizung Heizkosten. Bei einer Vermietung können diese Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden.

Darüber hinaus gibt es als Betriebskosten die Kosten für die Hausverwaltung oder auch Kosten für die Kontoführung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dies sind Nebenkosten einer Eigentumswohnung, die nur der Besitzer zahlt – sie können nicht einem Mieter auferlegt werden.

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Instandhaltungsrücklage

Die Instandhaltungsrücklage wird für die nötigen Sanierungen und Renovierungen angespart. Das kann eine große Investition sein wie ein neues Dach, es kann sich aber auch um kleinere Ausgaben wie neue Fliesen für die Außentreppen handeln. Das Geld wird gesondert auf einem eigenen Konto angesammelt. Die Rücklage ist zwar gesetzlich vorgesehen. Aber es gibt keine Vorschrift zur Höhe. Es sollte lieber zu viel als zu wenig angespart werden. Viele Eigentümergemeinschaften wählen deshalb die Peterssche Formel zur Berechnung der Höhe. Nach dieser Formel werden die ursprünglichen Baukosten mit 1,5 multipliziert und durch 80 Jahre dividiert. Dies ist von den gängigsten Berechnungsformeln die mit den höchsten Rücklagen.

Tipp

Prüfen Sie vor dem Kauf einer älteren Immobilie die vor­han­dene Instand­hal­tungs­rück­lage. Außer­dem sollten Sie die Proto­kolle der Eigen­tümer­ver­samm­lungen der ver­gan­genen Jahre einsehen. So können Sie fest­stellen, ob teure Sanierungen fällig und bisher nur auf­ge­schoben sind.

Der Hausverwalter kann auch Sonderumlagen fordern

Mit der Sonderumlage fordert der Hausverwalter Geld für kostspielige Maßnahmen ein. Dies kann der Fall werden, wenn die Eigentümergemeinschaften die Instandhaltungsrücklage bewusst nur für kleinere, laufende Kosten angesetzt haben. Aber auch, wenn sich erst im Nachhinein herausstellt, dass für ein Großprojekt wie eine Fassadensanierung zu wenig Geld eingeplant wurde. Zu einer Sonderumlage kann es aber auch kommen, weil ein anderer Wohnungseigentümer pleite ist und sein Hausgeld nicht mehr zahlen kann. Allerdings kann der Verwalter die Sonderumlage nicht eigenmächtig beschließen, alle Eigentümer müssen zustimmen.

Tipp

Prüfen Sie beim Kauf einer älteren Immobilie, ob dem Ver­wal­ter bereits in der Ver­gangen­heit das Recht zu einer Sonder­um­lage ein­ge­räumt wurde. An­sons­ten kann un­er­wartet auf einmal eine hohe For­de­rung auf Sie zukommen.

Der Miteigentumsanteil bestimmt die Höhe der Nebenkosten

Wie viel Hausgeld bei einer Eigentumswohnung fällig wird oder wie hoch der Anteil an der Sonderumlage ist, berechnet sich durch den notariell beglaubigten Miteigentumsanteil. Die von Ihnen gekaufte Wohnung gilt in einem Mehrfamilienhaus als Sondereigentum – das bedeutet, nur Sie alleine sind Eigentümer. Anders ist es mit Treppenhaus, Außenanlagen, der Fassade, einem Aufzug oder auch den Abflussrohren. Diese sind Gemeinschaftseigentum. Mit dem Miteigentumsanteil wird festgelegt, welchen Anteil Sie daran haben. Dies ergibt dann auch den Anteil am Hausgeld. Wenn beispielsweise in einem 10-Familien-Haus alle zehn Wohnungen identisch sind, haben Sie einen Miteigentumsanteil von 10 % und somit entfallen auch 10 % der Kosten auf Sie. Meist ist der Anteil aber nicht so simpel zu errechnen.

Tipp

Prüfen Sie bei einem Kauf, ob der Miteigentumsanteil korrekt festgelegt wurde. Ist er notariell beglaubigt, ist eine Korrektur schwierig.

Als Beispiel orientieren wir uns an der zu Beginn gewählten Wohnung für einen Kaufpreis von 200.000 €, für die mit den Kaufnebenkosten tatsächlich 226.000 € fällig wurden. Die Beispielwohnung hat 80 Quadratmeter Größe

Hinzu kommen noch weitere Posten, die auch als Mieter anfallen würden, zum Beispiel GEZ-Gebühren oder weitere Versicherungen.

Mieten oder kaufen: Was lohnt sich mehr?

Die Entscheidung, ob sich das Mieten oder das Kau­fen einer Wohnung mehr lohnt, hängt von ver­schie­denen Fakto­ren ab. Es gibt keine pau­schale Antwort, da sowohl finanzielle als auch persön­liche Aspekte eine Rolle spie­len. Dazu gehören z. B. die Bereit­schaft zu einer lang­fristi­gen Belastung durch eine eigene Wohnung, der Wunsch nach mehr oder weniger Flexi­bilität und die Verant­wortung für anste­hende Sanie­rungen. Hinzu kommt das Risiko stei­gender Zinsen für die Anschlussfinanzierung, das von Anfang an einkalku­liert werden sollte. Für den Kauf spricht, dass Wohnungen in den vergan­genen Jahren beständig an Wert gewon­nen haben. Und ist sie zum Bei­spiel zum Renten­eintritt abbe­zahlt, müssen Sie monat­lich nur noch die Neben­kosten Ihrer Eigentums­wohnung zahlen.

Fazit: So rechnet sich der Wohnungskauf trotz Nebenkosten

Mieten oder kaufen – für diese Entschei­dung können die Neben­kosten aus­schlag­gebend werden. Deshalb ist genaues Nach­rechnen am konkreten Bei­spiel wichtig. Falls die Kosten für den Kredit deutlich höher liegen als die monat­liche Miete einer ver­gleich­baren Wohnung, sollten Sie den Kauf über­denken. Denn die für den Eigen­tümer höheren Neben­kosten lassen die Schere weiter auseinander gehen. Ist aber die monat­liche Belastung durch den Kredit ver­gleic­hbar mit der Miete oder sogar niedriger, könnte sich die Anschaffung rechnen.