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Immobilienfinanzierung

Bodengutachten: Wer Baugrund begutachtet und was es kostet

Mit einem Baugrundgutachten bekommen Sie vor dem Baustart Klarheit, ob sich ein Grundstück für Ihre geplante Immobilie eignet. Für Sie als Bauherren ist es eine Art Rückversicherung, damit Sie im Schadensfall die Mehrkosten nicht selbst tragen müssen.

Was ist ein Bodengutachten?

Ein Bodengutachten gibt Auskunft darüber, ob sich der Boden eines Grundstücks als Bauland eignet. Es wird auch Baugrund­gutachten genannt, Gründungs­gutachten oder geologischer Bericht.

Mit einem Boden­gutachten prüft ein Baugrund­gutachter, ob der Boden Mängel aufweist, die später zu Schäden an der geplanten Immobilie führen können – etwa Feuchtigkeits­schäden, Absackungen oder Risse durch Setzungen. Baugrund­gutachter sprechen hier vom Baugrund­risiko.

Dafür prüfen Boden­gutachter sowohl den Aufbau des Baugrunds als auch seine boden­mechanischen Eigen­schaften. Wichtige Fragen dabei sind: Welche Last kann der Untergrund tragen? Und wie ist das Setzungs­verhalten des Bodens? Relevant sind darüber hinaus Informationen zum Grundwasser­vorkommen und der Versickerung von Oberflächen­wasser. Stellt der Baugrund­gutachter Probleme fest, macht er gleichzeitig auch konkrete Vorschläge, wie der Boden ausgebessert werden kann.

Was wird bei einem Bodengutachten gemacht?

Um ein Bodengutachten zu erstellen, führt der Baugrund­gutachter mehrere Bohrungen durch: Zum einen die sogenannte Baugrund­sondierung, die auch Ramm­kern­sondierung genannt wird. Dazu kommen mehrere sogenannte Kleinramm­bohrungen. Die Bohrungen werden an mindestens zwei Stellen des Grundstücks vorgenommen, die sich diagonal gegenüberliegen. Der Baugrund­gutachter bohrt bis in eine Tiefe von rund 5–6 Metern unterhalb der geplanten Fundament­sohle. Er muss dafür in etwa wissen, wo auf dem Grundstück das geplante Haus einmal stehen soll. Die Bodenproben werden anschließend im Labor untersucht.

Was ist ein erweitertes Bodengutachten?

Wenn der Bodengutachter Probleme feststellt oder Risiken für das geplante Bauwerk sieht, kann das Baugrund­gutachten erweitert werden. Das Boden­gutachten enthält dann weitere Informationen über Altlasten wie z.B. giftige Stoffe. Gerade wenn zuvor eine Tankstelle oder ein anderes Gewerbe auf dem Grundstück ansässig war, kommen Altlasten häufig vor. Manchmal stellt ein Boden­gutachter fest, dass der Boden auf Grund von Altlasten saniert werden muss. Das ist dann in der Regel sehr teuer.

Darüber hinaus finden Gutachter immer wieder bislang unentdeckte Flieger­bomben. Ganz wichtig: Für die weitere Untersuchung und Beseitigung von Altlasten ist immer der aktuelle Besitzer eines Grundstücks zuständig. Er trägt auch die Kosten hierfür.

Wann ist ein Bodengutachten notwendig?

Seit 2008 sind Bodengutachten in Deutschland Pflicht. Für jeden Bauantrag ist also auch ein Boden­gutachten erforderlich. Zuständig dafür ist der jeweilige Eigentümer, der auf dem Grundstück ein Haus bauen möchte. Denn er trägt alle Risiken, die durch die Bebauung entstehen.

Sie können aber auch bereits vor Grundstückskauf ein Boden­gutachten vom Verkäufer einfordern. Fördert das Baugrund­gutachten gravierende Mängel zutage, sollten Sie von einem Kauf lieber Abstand nehmen. Nicht vorge­schrieben ist ein Boden­gutachten, wenn Sie ein Grundstück mit einem bereits bestehenden Haus darauf kaufen. Doch auch dann ist ein Boden­gutachten sinnvoll, damit Sie über die Qualität Ihres Grundstücks Bescheid wissen.

Was steht in einem Bodengutachten?

In einem Baugrundgutachten sind folgende Informationen enthalten:

  • Bauort
  • Bauwerk
  • Auftraggeber
  • Aufbau des Baugrunds
  • Bodenmechanische Eigenschaften (Tragfähigkeit, Setzungsverhalten)
  • Bodenart und Bodenkennwerte
  • Versickerungsfähigkeit von Oberflächenwasser (gemeint sind Regen und künstliche Bewässerung)
  • Informationen zum Grundwasservorkommen und mögliche Belastungen des Grundwassers
  • Frostsicherheit
  • Ausführung und Vorgaben des Erdbaus (Aushebung)
  • Abdichtung des Bauwerks

Außerdem steht im Baugrundgutachten, welche Maße das Fundament maximal haben darf. Manchmal ordnen Bodengutachter ein Grundstück auch einer bestimmten Erdbebenzone zu.

Was bedeutet die Bodenklasse?

Ein Baugrundgutachten weist ein Grundstück einer bestimmten Bodenklasse zu. Offiziell wurden diese zwar abgeschafft und durch sogenannte Homogenbereiche ersetzt, die detaillierter definiert sind. Im privaten Bereich und bei kleineren Grundstücken werden die Bodenklassen aber immer noch genutzt.

Die Bodenklasse gibt maßgeblich darüber Auskunft, wie lange das Bauvorhaben dauern wird und wie das Gebäude beschaffen sein darf, das dort gebaut wird. Auch die Baukosten hängen ganz entscheidend von der Bodenklasse ab. Insgesamt gibt es sieben Kategorien von Bodenklassen:

  • Bodenklasse 1: Oberboden
  • Bodenklasse 2: fließende Bodenarten
  • Bodenklasse 3: leicht lösbare Bodenarten
  • Bodenklasse 4: mittelschwer lösbare Bodenarten
  • Bodenklasse 5: schwer lösbare Bodenarten
  • Bodenklasse 6: leicht lösbarer Fels und vergleichbare Bodenarten
  • Bodenklasse 7: schwer lösbarer Fels

Viele Firmen ordnen ein Grundstück automatisch der Bodenklasse 3 zu – auch dann, wenn noch gar kein Baugrundgutachten vorliegt. Grund dafür ist, dass sich Boden der Klasse 3 natürlich wesentlich leichter bearbeiten lässt als Boden der Klassen 4-7. Grundstücks­eigentümer sollten hier aber vorsichtig sein: Wenn Sie blind auf die Einschätzung der Baufirma vertrauen, können die Baukosten unter Umständen explodieren.

Was kostet ein Bodengutachten?

Die Kosten für ein Bodengutachten liegen zwischen 1.000 und 2.500 €. Ein typischer Startpreis für ein Standardgutachten sind 5 € pro Quadratmeter. Der genaue Preis ist aber auch abhängig von der Größe des Grundstücks, dem Baugebiet und dem konkreten Aufwand der Analyse. Planen Sie einen Keller, wird das Baugrundgutachten 15–20 % teurer.

Die Kosten für ein Bodengutachten mögen auf den ersten Blick hoch erscheinen, im Vergleich zu den Kosten für den gesamten Hausbau sind sie aber moderat. Und die Ausgabe lohnt sich: Sollten erst während des Baus Probleme mit dem Boden auffallen, ist das gesamte Projekt bedroht.

Achtung

Bei einem Fertighaus ist ein Boden­­gutachten nicht automatisch im Preis inbegriffen. Das gleiche gilt für schlüssel­­fertige Objekte. Klären Sie deshalb unbedingt, ob die Baufirma ein Boden­gutachten machen lässt, oder ob Sie sich selbst darum kümmern und auch die Kosten extra tragen müssen.

Wer muss ein Bodengutachten bezahlen?

Ein Bodengutachten muss immer der Grundstücks­eigentümer bezahlen, bevor er ein Bauprojekt in Auftrag gibt. Natürlich können Sie aber vor dem Kauf eines Grundstücks mit dem Inhaber aushandeln, dass dieser die Kosten für das Baugrund­gutachten übernimmt. So können Sie sicher sein, auch wirklich ein Grundstück zu erwerben, das sich für Ihr Bauvorhaben eignet.

Auch wenn Sie ein Grundstück verkaufen möchten, kann sich ein vorhandenes Baugrund­gutachten positiv auf die Preis­verhandlung auswirken.

Wer macht Bodengutachten?

Wenn Sie als Bauherr oder Bauträger einen Bodengutachter finden möchten, sollten Sie nach einem unabhängigen Sachverständigen für Geotechnik Ausschau halten. Diesen finden Sie über das Internet oder die Gelben Seiten. Der Baugrundgutachter sollte aus der Region stammen, in der auch das Grundstück liegt, denn dann kennt er im besten Fall schon eventuelle Besonderheiten.

Wie lange dauert ein Baugrundgutachten?

Die Bohrungen dauern in der Regel rund 3 Stunden. Ein Baugrundgutachter kann danach oft schon eine erste Einschätzung abgeben. Die detaillierte Auswertung im Labor dauert dann meist mehrere Tage. Danach muss das Bodengutachten dann noch verschriftlicht werden. Das dauert wiederum 1–2 Wochen. Findet ein Baugrundgutachter Altlasten oder Schadstoffe, dauert die vollständige Erstellung des Bodengutachtens meistens länger.

Was sind die Alternativen zu einem Bodengutachten?

Manchmal haben Kommunen oder Gemeinden bereits Daten zu Ihrem Baugrundstück vorliegen. Eine echte Alternative zu einem Bodengutachten sind die jedoch nicht, da die enthaltenen Informationen längst nicht so detailliert sind. In vielen Fällen kann man eher von einem Erschließungsgutachten sprechen, da die Informationen meistens erhoben wurden, als das Grundstück oder das Baugebiet erschlossen wurden. Das Erschließungsgutachten enthält teilweise einige Informationen zur Bodenqualität und darüber hinaus Informationen zum Grundwasserspiegel. Sie können das Gutachten beim Bauordnungsamt einsehen.

Steht auf dem Grundstück bereits eine Immobilie, so können Sie gegen eine Gebühr von 15–100 € die offizielle Bauakte einsehen.

Beim örtlichen Umweltamt können Sie sich darüber hinaus informieren, ob es auf dem Grundstück bereits entdeckte Altlasten gibt oder gab oder ob dort früher einmal eine Bombe gefunden wurde. Auch diese Informationen können Sie gegen eine Gebühr einsehen.

Kann ich ein problematisches Grundstück von außen erkennen?

Es gibt Hinweise, die bereits auf den ersten Blick auf problematischen Baugrund hindeuten. Dazu gehören beispielsweise abgesackte oder angehobene Gehwege, geneigte Straßenlaternen oder Gebäude(teile) und aufgeschüttetes Gelände.

Eine definitive Aussage über die Bodenqualität kann letztlich nur ein Baugrundgutachter treffen. Ein Bodengutachten ist also unbedingt sinnvoll. Um keine bösen Überraschungen zu erleben, sollten Sie das Bodengutachten richtig lesen. Wenn Sie das Bodengutachten nicht selbst auswerten wollen oder können, bitten Sie den Gutachter, Ihre Fragen zu beantworten.

Vergleich.de Tipp

Der Standardpreis für ein Baugrundgutachten liegt zwar bei rund 5 € pro Quadratmeter, aber zwischen zwei Gutachtern liegen oft einige 100 € Preisunterschied. Vergleichen lohnt sich deshalb. Lassen Sie sich vorab auch bereits erstellte Gutachten zeigen: Manche Bodengutachter schreiben sehr knappe Gutachten, während andere sich Zeit für eine detaillierte Analyse nehmen.

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