Bergfürst ist einer der beliebtesten Anbieter für Crowdinvesting in Immobilien. Wir erklären Ihnen, wie Bergfürst arbeitet, welche Erfahrungen andere mit der Plattform gemacht haben und wo bei einem solchen Investment ein eventuelles Risiko liegt.
Bergfürst ist eine Plattform für Crowdinvesting in Immobilien. 2019 ging das Berliner Unternehmen eine strategische Partnerschaft mit der Commerzbank-Tochter CommerzReal ein, einem der größten Asset-Manager für Sachwerte. Beim Crowdinvesting handelt es sich um eine noch relativ neue Form der Geldanlage, bei der viele kleine Privatanleger miteinander einen Großinvestor nachbilden und zusammen das Kapital für ein Immobilien-Projekt bereitstellen – mit entsprechend rentabler Verzinsung.
Bei Bergfürst sind Investments bereits ab 10 € möglich. In Aussicht stehen dann Zinsen von 4,5 % bis zu 6,5 %. Crowdinvesting in Immobilien kann in Zeiten von Niedrigzinsen also eine lukrative Anlageform darstellen.
Gut zu wissen: Bergfürst ist nicht die einzige Crowdinvesting-Plattform und Immobilien sind auch nicht das einzig mögliche Investitionsfeld. So können Sie zum Beispiel auch in Startups investieren. Crowdinvesting in Immobilien bietet allerdings einen Vorteil: Hier dient die Immobilie als verwertbare Sicherheit. Im Szenario eines Ausfalls des Projekt-Entwicklers können die Gläubiger also aus dem Verkauf der Immobilie bedient werden. Daher bildet das Investment in Immobilien das größte Marktsegment im Bereich Crowdinvesting.
Bergfürst ist einer der beliebtesten Anbieter bei Vergleich.de. Die Plattform wirbt mit mehreren Vorteilen, die sich von der Konkurrenz mal mehr, mal weniger unterscheiden.
Bergfürst gilt im Crowdinvesting-Bereich mit diesen Bedingungen als seriös.
Tipp: Der größte Plus-Punkt bei Bergfürst ist: Der Anbieter sichert die Investments der Anleger nicht, wie auf dem Markt oft üblich, mit einem einfachen qualifizierten Nachrangdarlehen ab, sondern in der Regel mit einem besicherten Bankdarlehen. Bei einem Nachrangdarlehen werden die Forderungen der Anleger im Fall einer Pleite des Projekt-Entwicklers erst bedient, nachdem alle vorherigen Gläubiger (Banken, Architekten oder Handwerker) ihr Geld bekommen haben – in der Praxis meistens nie. Bei Bergfürst schützt Ihre Anlage ein besichertes Bankdarlehen, das Ihnen mehr Rechte einräumt und den Immobilien-Entwickler zur Rückzahlung im zeitlich vereinbarten Rahmen verpflichtet.
Das Geschäftsmodell von Bergfürst ist schnell erklärt: Immobilien-Entwickler nehmen zur Finanzierung ihrer Bau-Projekte hauptsächlich Fremdkapital bei der Bank auf. Laut Gesetzgeber darf der Anteil an Fremdkapital bei der Finanzierung aber nur maximal 70 % betragen. Für die restlichen 30 % Eigenkapital-Anteil arbeiten Projekt-Träger oftmals mit institutionellen Großinvestoren wie zum Beispiel Investmentfonds zusammen. Diese stellen dann sogenanntes „Mezzanine-Kapital“ bereit und erhalten darauf die in diesem Bereich marktüblichen guten Zinsen.
Bergfürst und vergleichbare Anbieter öffnen diesen Markt für Privatanleger, indem sie mit vielen kleinen Investoren einen Großinvestor nachbilden. Mehrere kleine Anleger tun sich bei Crowdinvesting zusammen und profitieren dann ebenfalls von den attraktiven Zinsen. Schon mit kleinen Beträgen können Sie also Immobilien als Kapitalanlage nutzen.
Bergfürst bietet für ein Investment zwei verschiedene Möglichkeiten: die selbstbestimmte Investition in ein Bau-Projekt oder die Investition in einen laufenden Sparplan. Beide Möglichkeiten stellen wir Ihnen im Folgenden vor.
Crowdinvesting in Immobilien ist gerade wegen der vergleichsweise hohen Zinsen bei relativ kurzen Laufzeiten von 1 - 3 Jahren attraktiv. Bei Bergfürst erstrecken sich die möglichen Zinsen auf eine Spanne zwischen 4,5–6,5 %.
Der konkrete Zinssatz hängt bei Bergfürst immer vom jeweiligen Projekt ab und ist im Steckbrief der einzelnen Immobilien ausgewiesen. Die Zinsen sind festgeschrieben, stellen also keine bloße Renditeprognose dar.
Bergfürst stellt keine besonderen Anforderungen an die Anleger. Voraussetzung für die Eröffnung eines Kundenkontos ist lediglich das Mindestalter von 18 Jahren und die Angabe eines Referenzkontos, auf die Anlagesumme und Zinsen später zurücküberwiesen werden sollen.
Bei Bergfürst ist sowohl die Nutzung der Plattform als auch das Investment in Projekte kostenlos. Gebühren fallen lediglich an, wenn Sie auf dem „Handelsplatz“-Angebot von Bergfürst Beteiligungen kaufen oder verkaufen wollen. Bei erfolgreichem Abschluss wird dann einmalig eine Inserat-Gebühr von 10 € fällig.
Bergfürst gestaltet das Crowdinvesting auf seiner Plattform sehr einfach und übersichtlich. Wenn Sie selbstständig in einzelne Anlagemöglichkeiten über Bergfürst investieren möchten, ist das Vorgehen folgendermaßen:
Zunächst geben Sie Ihren Namen und Ihre E-Mail-Adresse an. Zur Nutzung der Bergfürst-Dienste müssen sie aus Sicherheitsgründen eine Telefonnummer zur Verifikation hinterlegen. Sobald Sie investieren, müssen Sie zudem ein Referenzkonto angeben, auf das die Zinsen später fließen sollen.
Auf der Webseite von Bergfürst finden Sie alle derzeit angebotenen Immobilien-Projekte mit Steckbriefen. Darin enthalten sind Angaben zum bisherigen Investitionsvolumen sowie zu Laufzeit und Zinssatz.
Haben Sie sich für ein Projekt auf Bergfürst entschieden, klicken Sie auf „Jetzt investieren“. Sie können Beträge zwischen 10 € und 25.000 € auswählen oder einen freien Betrag angeben. Das maximale Investment pro Projekt liegt für Privatanleger bei 25.000 €. Mehr erlaubt das Kleinanlegerschutzgesetz nicht. Außerdem werden nun die sogenannten „Informationen zu Ihren Erfahrungen und Kenntnissen im Umgang mit Finanzanlagen“ abgefragt. Letzteres dient Ihrer Sicherheit und soll Sie vor unbedachten Investitionen schützen.
Den Investitionsbetrag übermitteln Sie auf das angegebene Emissionskonto ganz einfach per Überweisung. Für Beträge bis zu 15.000 € müssen Sie kein Ident-Verfahren durchlaufen. Seit dem 1. Januar 2020 müssen Sie aufgrund gesetzlicher Vorgaben bei Beträgen über 15.000 € eine Identifikation durchlaufen. Hierfür bietet Bergfürst das PostIdent- und das VideoIdent-Verfahren an.
Über die gesamte Laufzeit hinweg informiert Bergfürst Sie über den Projektfortschritt. Die Zinszahlung erfolgt jährlich immer zum 30. Juni.
Auf Bergfürst wird auch ein Sparplan als Crowdinvesting-Strategie angeboten. Bei diesem Sparplan bestimmen Sie frei einen monatlichen Sparbetrag (mindestens 10 €). Dieser wird dann automatisch in verschiedene Immobilien-Projekte auf Bergfürst investiert. Die dabei erwirtschafteten Zinsgewinne reinvestiert der Sparplan in weitere Projekte. Als Vorteile des Sparplans nennt Bergfürst: Sie müssen sich nicht um die Diversifikation Ihres Immobilien-Portfolios und die Wiederanlage laufender Erträge kümmern. Sie streuen das Risiko direkt von Beginn an.
Im Folgenden ein Überblick über die Rahmenbedingungen im Detail:
Unser Tipp: In einen Sparplan auf Bergfürst sollten Sie nicht anlegen, wenn Sie das Geld bis zu einem bestimmten Stichtag sicher brauchen. Das Rest-Risiko eines Verlustes besteht bei dieser Form der Geldanlage immer, da sie auf das Gelingen eines Immobilien-Projektes setzt, dessen Ausgang Unwägbarkeiten mitbringt und nie ganz gewiss sein kann.
Bergfürst realisiert selbst keine Projekte, sondern ist lediglich die Plattform, die Immobilien-Entwickler und Privatanleger zusammenbringt. Jedoch müssen bestimmte Kriterien erfüllt sein, damit ein Projekt über die Plattform von Bergfürst angeboten werden kann. So muss es sich immer um ein immobilienbezogenes Vorhaben handeln. Und nur Immobiliengesellschaften mit umfangreicher nachgewiesener Erfahrung können Emittenten werden.
Es können also nicht alle Immobilien-Projekte bei Bergfürst eingestellt werden.
Die folgende Tabelle zeigt Ihnen ein Beispiel-Projekt, das Bergfürst 2022 realisiert hat. Die Funding-Phase beträgt in der Regel 2-4 Wochen, kann aber früher enden, wenn der Kapitalbedarf bereits erreicht ist.
| Vorhaben | Zinssatz | Laufzeit | |
|---|---|---|---|
| Mannheim - Rheinau | Büroimmobilie | 7,00 % p.a. | bis zu 24 Monate 30.09.2024 |
Tipp: Unter dem Reiter „Handelsplatz“ können Sie bei Bergfürst auch Anteile anderer Privatanleger an schon gezeichneten Projekten kaufen. Das erhöht die Angebotspalette, wenn aktuell keine passenden Immobilien in der Zeichnungsphase geboten sind. Auf dem Bergfürst-Handelsplatz können Sie darüber hinaus jederzeit auch Ihre eigenen Beteiligungen zum Verkauf anbieten.
Nicht nur bei Bergfürst gilt: Crowdinvesting bietet höhere Rendite-Chancen als klassische Geldanlagen, doch gleichzeitig steigt moderat das Verlust-Risiko.
Die Probleme, die sich bei Immobilien-Investments stellen können, macht Bergfürst auf seiner Webseite gleich selbst transparent. Zu Verlusten können folgende Faktoren führen:
Tipp: Bauprojekte sind immer von Unwägbarkeiten begleitet. Informieren Sie sich so gut es geht auch abseits von Bergfürst über die jeweilige Projekt-Gesellschaft sowie die Marktchancen der Immobilien und halten Sie sich auch selbst über die gesamte Laufzeit informiert.
Bergfürst baut den oben genannten Risiken auf zwei Arten vor:
Es gilt dennoch, sich immer vor Augen zu halten, dass Bergfürst nur eine Vermittler-Plattform ist. Bergfürst nimmt selbst keine Risiko-Bewertung der angebotenen Projekte vor und haftet auch nicht im Verlustfall. Das heißt für Sie: Den Totalverlust Ihres Geldes können Sie bei dieser Form der Geldanlage nicht vollkommen ausschließen. Setzen Sie daher nie alles Geld in ein einziges, vermeintlich sicheres Projekt, sondern versuchen Sie, Ihr zur Verfügung stehendes Anlagekapital auf so viele Projekte wie möglich zu verteilen.
Der Worst Case wäre ein Verlust beim Projekt-Entwickler während der Darlehenslaufzeit. Dieser könnte zum Ausfall einzelner Zins-Ausschüttungen oder im schlimmsten Fall zum Ausfall des gesamten Rückzahlungsbetrages führen.
Hier versichert Bergfürst, genügend Fallnetze eingebaut zu haben, nicht nur mit dem besicherten Darlehen, sondern auch beispielsweise mit Hypotheken oder Bürgschaften der Geschäftsführer der Projekt-Gesellschaften. Bergfürst will in Problemfällen auch zwischen Anleger und Emittent vermitteln, telefonisch oder per Mail.
Für den Fall, dass Bergfürst selbst insolvent geht, haben Sie zumindest nichts zu befürchten, denn Ihr Investment liegt nicht bei Bergfürst, sondern erst auf einem Emissions-Sammelkonto und dann auf dem Konto des Projekt-Entwicklers. Diese Konten unterliegen in aller Regel der klassischen Einlagensicherung deutscher Banken oder von Banken im europäischen Ausland.
Bergfürst schneidet bei Stiftung Warentest – wie andere Crowdinvesting Anbieter – mittelgut ab. Zu hoch sei das Risiko eines Verlustes und die Einschätzung des Risikos für Privatanleger ohne Expertise auf dem Immobilien-Markt nicht möglich.
So führt Stiftung Warentest den Fall an, als ein Bergfürst-Emittent 2019 pleiteging: die Gesellschaft „GPV Property Development Limited“ mit der Projekt-Immobilie „Z19 StadtHaus Plus“ in Bernburg im Bundesland Sachsen-Anhalt. Ca. 500 Anleger hatten 2016 zusammen 437.590 € gesammelt, aber die Käufersuche für die Eigentumswohnungen gestaltete sich schwierig. Die Anleger bekamen ihre versprochenen 7 % Zinsen nicht. Hierbei handelte es sich jedoch noch um ein Projekt mit einem Nachrangdarlehen, bei dem die Forderungen der Anleger erst bedient werden, wenn alle anderen Gläubiger (Banken, Architekten, Handwerker) bedient sind. Das Anlegerkapital ist nach Einschätzung von Marktexperten wahrscheinlich verloren. Inzwischen sind Investitionen bei Bergfürst aber durch besicherte Bankdarlehen geschützt.
Über spätere Bergfürst Immobilien-Projekte – dann mit besicherten Darlehen – äußern sich Privatanleger in Foren dagegen überwiegend positiv. Hervorgehoben werden zum Beispiel:
Das Fachmagazin €uro am Sonntag kürte Bergfürst 2020 zum Testsieger unter 23 Crowdinvesting-Anbietern.
Im Folgenden möchten wir Ihnen noch einige Fragen beantworten, die häufig im Kontext von Bergfürst Immobilien-Crowdinvesting auftauchen.
Für Gewinne aus Crowdinvesting in inländische Immobilien fällt Abgeltungssteuer an. Bergfürst führt diese Steuer automatisch ab. Das vereinfacht die Dinge für Sie.
Ja. Sie können bei Bergfürst einen Freistellungsauftrag hinterlegen, damit Sie auf Ihren Sparerpauschbetrag nicht verzichten müssen, wenn die Immobiliengesellschaft Steuern abführt. Den Freistellungsauftrag können Sie bei Bergfürst auch direkt online erteilen.
Die Projekt-Gesellschaften haben sich bei Bergfürst zur pünktlichen Zahlung verpflichtet. Jedoch gewährt die Plattform ihnen einen Spielraum von 10 Tagen bei Zinszahlungen und 7 Tagen bei Darlehensrückzahlungen. Sollten diese Fristen tatsächlich einmal verstreichen, fragen Sie unbedingt beim Kundenservice nach.
