Bergfürst: So investieren Sie in Immobilien

Wer war Bergfürst?

Bergfürst war eine Plattform für Crowdinvesting in Immobilien, die keine neuen Zeichnungen mehr annimmt, da sie abgewickelt wird. Laut einer Mitteilung an die Anleger und Partner hat die Hauptversammlung beschlossen, die Bergfürst AG zum 1. Oktober 2026 aufzulösen. Sie soll geordnet abgewickelt werden. Was bestehende Investments betrifft, so sollen die projektbezogenen Verträge zwischen den Anlegern und den jeweiligen Gesellschaften weiter gelten.

Beim Crowdinvesting handelt es sich um eine Form der Geldanlage, bei der viele kleine Privatanleger gemeinsam das Kapital für ein Immobilien-Projekt bereitstellen. Sie bilden praktisch einen Großinvestor nach. Die in Aussicht gestellt Verzinsung ist entsprechend rentabel.

Für den einzelnen Anleger sind nur geringe Beträge für eine Beteiligung an einem Projekt nötig. Bei Bergfürst waren Investments bereits ab 10 € möglich. In Aussicht standen dann Zinsen von 7,5 % bis zu 10 % pro Jahr. Das ist deutlich mehr als sichere Anlageformen wie Tagesgeld oder Festgeld bieten.

Bergfürst war eine der ältesten Crowdinvesting-Plattformen in Deutschland. Sie wurde 2011 von Guido Sandler, u. A. Gründer der Berliner Effektenbank, und Dennis Bemmann, Co-Gründer der Plattform StudiVZ, gegründet. Anfangs konnten Privatanleger über Bergfürst in Wachstumsunternehmen investieren, später spezialisierte sich Bergfürst auf Beteiligungen an Immobilien. 2019 ging das Berliner Unternehmen eine strategische Partnerschaft mit der Commerz Real ein, der Immobilienfonds-Tochter der Commerzbank.

Gut zu wissen

Bergfürst war nicht die einzige Crowdinvesting-Plattform, und Immobilien sind nicht das einzig mögliche Investitionsfeld. Auf anderen Plattformen können Sie z. B. in Start-ups investieren. Crowdinvesting in Immobilien bietet den Vorteil, dass es sich um eine Sachanlage handelt. Die Immobilie steht in den meisten Fällen als verwertbare Sicherheit zur Verfügung. Dann können die Gläubiger, falls der Projekt-Entwickler ausfällt, aus dem Verkauf der Immobilie bedient werden.

Immobilien-Finanzierungen werden grundsätzlich im Rahmen bewährter Geschäftsmodelle benötigt. Der zeitliche Rahmen für den Kapitalbedarf des Projekt-Entwicklers ist recht gut planbar. Daher investieren Anleger bevorzugt in Immobilien und machen dieses Marktsegment damit zum größten im Bereich Crowdinvesting.

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Diese Vorteile stellte Bergfürst den Anlegern in Aussicht

Bergfürst war einer der beliebtesten Anbieter bei Vergleich.de. Die Plattform warb mit mehreren Vorteilen, die es zum Teil in dieser Form nur bei Bergfürst gab:

bereits mehr als 10 Jahre am Markt
keine hohen Mindest-Beträge; Investment schon ab 10 € möglich
hoher festgelegter Zinssatz bis zu 10 % pro Jahr statt vager Renditeprognosen
feste, kurze Laufzeiten zwischen 12 und 36 Monaten (gegebenenfalls sollte Ihre Geldanlage vor Fristablauf zurückgezahlt werden)
Sicherheiten: Vermittlung besicherter Bankdarlehen statt qualifizierter Nachrangdarlehen sowie persönliche Sicherheiten der Entwickler
laufzeitunabhängige Liquidität: plattformeigener Handelsplatz zum Kaufen und Verkaufen von Anlagen (Sekundärmarkt)
völlig kostenfrei: keine Investitions-, Vertriebs- oder Verwaltungskosten
automatische Abwicklung der Kapitalertragssteuer unter Beachtung der gesetzlichen Vorgaben
einfaches Investieren und Verwalten des Portfolios über die Bergfürst-App

Bergfürst galt im Crowdinvesting-Bereich mit diesen Bedingungen als seriöse Plattform.

Pluspunkt bei Bergfürst

Die Anlagen waren nicht qualifiziert nachrangig, wie auf dem Crowdinvesting-Markt oft üblich, sondern als klassisches, besichertes Bankdarlehen ausgestaltet. Dadurch sind die privaten Investoren auch im Fall einer Pleite eines Projekt-Entwicklers besser geschützt.

Im Fall einer Pleite des Projekt-Entwicklers werden qualifiziert nachrangige Darlehen des Projekt-Entwicklers erst bedient, nachdem alle vorrangigen Gläubiger wie Banken, Architekten oder Handwerker ihr Geld bekommen haben – in der Praxis meist nie. Bei Bergfürst schützte dagegen ein klassisches besichertes Bankdarlehen Ihre Anlage.

Aufgrund der werthaltigen Besicherung meist in Form von eingetragenen Grundschulden räumte es Ihnen mehr Rechte ein. Es verpflichtete den Immobilien-Entwickler zur Rückzahlung des Darlehens plus Zinsen im zeitlich vereinbarten Rahmen. Neben vertraglich definierten Auszahlungs-Voraussetzungen sowie dinglichen Sicherheiten wie Grundschulden umfassten die Darlehen über Bergfürst persönliche Sicherheiten des Entwicklers, etwa Schuldanerkenntnisse oder Bürgschaften.

Wie funktionierte Bergfürst?

Das Geschäftsmodell von Bergfürst ist schnell erklärt: Immobilien-Entwickler nehmen zur Finanzierung ihrer Bau-Projekte hauptsächlich Fremdkapital bei der Bank auf. Laut Gesetzgeber darf der Anteil an Fremdkapital bei der Finanzierung maximal 70 % betragen. Für die restlichen 30 % Eigenkapital-Anteil arbeiten Projekt-Träger oftmals mit institutionellen Großinvestoren wie zum Beispiel Investmentfonds zusammen. Diese stellen dann sogenanntes „Mezzanine-Kapital“ bereit und erhalten darauf die in diesem Bereich marktüblichen guten Zinsen.

Bergfürst und vergleichbare Anbieter öffneten diesen Markt für Privatanleger. Dies funktionierte über die digitale Crowdinvesting-Plattform. Über sie investierten die Anleger unterschiedlich große Beträge ab 10 €. Sie bildeten so gemeinsam einen Großinvestor nach und profitieren – unabhängig vom bereitgestellten Investitionsvolumen – von den gleichen attraktiven Zinsen. Auf diese Weise konnten Sie auch mit kleinen Beträgen Immobilien als Kapitalanlage nutzen.

Wie hoch war die Rendite bei Bergfürst?

Crowdinvesting in Immobilien war lange Zeit gerade wegen der vergleichsweise hohen Zinsen bei relativ kurzen Laufzeiten von 1–3 Jahren attraktiv. Bei Bergfürst erhielten Sie jährliche Zinsen zwischen 7,5–10 %.

Der konkrete Zinssatz hing bei Bergfürst immer vom jeweiligen Projekt ab und war bei jeder Immobilien-Anlage ausgewiesen. Die Zinsen waren festgeschrieben, stellten also keine bloße Renditeprognose dar. Anders als bei Aktien unterliegen die Anlagen keinen Kursschwankungen.

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Welche Voraussetzungen musste ich erfüllen, um bei Bergfürst zu investieren?

Bergfürst stellte keine besonderen Anforderungen an die Investoren. Voraussetzung für die Eröffnung eines Kundenkontos waren lediglich das Mindestalter von 18 Jahren und die Angabe eines Referenzkontos, auf das die Zinsen und die Darlehensrückzahlung später überwiesen werden konnten.

Was kostete Bergfürst?

Nichts. Bei Bergfürst war sowohl die Nutzung der Plattform als auch das Investment in Projekte komplett kostenlos. Gebühren fielen lediglich an, wenn Sie das plattformeigene Handelsplatz-Angebot nutzen wollten. Bei erfolgreichem Abschluss wurde – unabhängig vom Transaktionsvolumen – einmalig eine Gebühr in Höhe von 10 € fällig.

Bei Bergfürst investieren: Welche Projekte realisierte der Anbieter?

Bergfürst realisierte selbst keine Projekte, sondern betrieb als Vermittler lediglich die Plattform, die Immobilien-Entwickler und Privatanleger zusammenbrachte. Jedoch mussten bestimmte Kriterien erfüllt sein, damit ein Projekt über die Plattform von Bergfürst angeboten werden durfte. So musste es sich immer um ein immobilienbezogenes Vorhaben handeln. Und nur erfahrene Immobiliengesellschaften mit umfangreicher nachgewiesener Erfolgsgeschichte konnten ihre Projekte über Bergfürst für ein Investment vorstellen.

Es durften also nicht alle Immobilien-Projekte bei Bergfürst eingestellt werden. Privatanleger konnten sich die Entwickler und die jeweiligen Projekte sorgsam anschauen, um sich ein umfangreiches Bild über die Investmentmöglichkeit zu machen.

Sicherheit bei Bergfürst: Welches Risiko besteht?

Nicht nur bei Bergfürst gilt: Crowdinvesting bietet höhere Rendite-Chancen als klassische Geldanlagen, doch gleichzeitig ist damit auch ein höheres Risiko verbunden. Die Risiken, die Immobilienprojekte typischerweise haben, hat Bergfürst auf seiner Webseite transparent ausgewiesen. Zu Verlusten – bis hin zum Totalverlust – können folgende Faktoren führen:

außerplanmäßig höhere Bau- oder Finanzierungskosten
Lieferverzögerungen oder Qualitätsmängel seitens der einzelnen Gewerke
Überschreiten des Zeitplans
Vertriebsrisiken (z. B. fehleingeschätzte Nachfrage, zu hoch angesetzter Preis…)
spezielle Risiken von Bestandsimmobilien (z. B. fehlkalkulierte Laufzeiten bestehender Mietverträge, schlechte Mieter-Bonität, nicht versicherbare Risiken am Haus, unvorhergesehene Sanierungskosten)

Halten Sie sich informiert

Bauprojekte sind immer von Unwägbarkeiten begleitet. Informieren Sie sich so gut es geht auch abseits von Bergfürst über die jeweilige Projekt-Gesellschaft, den Standort des Vorhabens sowie die Marktchancen der Immobilien. Halten Sie sich über die gesamte Laufzeit informiert.

Wie sicher ist mein Geld bei Bergfürst?

Bergfürst baut den oben genannten Risiken auf zwei Arten vor:

Auswahl der Immobilien-Gesellschaften: Nur solche, die hinreichende Erfahrung mitbringen und nachweisbar erfolgreich auf dem Markt agieren, dürfen laut Bergfürst Angebote auf der Plattform einstellen.
Besicherung der Immobilien: Die Besicherungen von Projekten bei Bergfürst sind speziell auf die Finanzierung von Immobilienprojekten zugeschnitten. Der Vorteil liegt hier im klassischen Bankdarlehen. Es kann mit werthaltigen Absicherungen ausgestattet werden, z. B. mit Grundschulden, abstrakten Schuldanerkenntnissen, persönlichen Bürgschaften oder Miet- bzw. Kaufpreis-Abtretungen. Diese Sicherheiten werden in der Regel miteinander kombiniert.

Was können Sie selbst tun?

Wenn Sie sich für ein Crowd-Investment in Immobilien entscheiden, sollten Sie grundsätzlich auf eine möglichst breite Streuung des Risikos achten. Wählen Sie für Ihr verfügbares Kapital lieber viele verschiedene Projekte, als die gesamte Summe in nur ein Vorhaben zu stecken. Wählen Sie für Ihr Portfolio einen Mix verschiedener Standorte, Gewerbe- und Wohnimmobilien sowie Bestands- und Projekt-Immobilien.

Es gilt dennoch, sich immer vor Augen zu halten, dass es sich bei diesen Anlagemöglichkeiten um Risiko-Investitionen handelt und Bergfürst lediglich eine Vermittler-Plattform ist. Bergfürst nimmt selbst keine Risiko-Bewertung der angebotenen Projekte vor und haftet auch nicht im Verlustfall. Das heißt für Sie: Den Totalverlust Ihres angelegten Kapitals können Sie bei dieser Form des Vermögensaufbaus nicht vollkommen ausschließen. Entsprechend sollten Sie nur Geld investieren, das Sie übrig haben.

Was passiert mit meinem Bergfürst-Investment bei einem Ausfall?

Der Worst Case wäre das Scheitern des Projekts während der Laufzeit. Dies könnte zum Ausfall einzelner Zins-Ausschüttungen oder im schlimmsten Fall zum Ausfall des gesamten Rückzahlungsbetrages führen.

Hier greifen der Anlegerschutz bzw. die hinterlegten Sicherheiten wie beispielsweise Grundschulden, Hypotheken und/oder Bürgschaften der Geschäftsführer der Projekt-Gesellschaften. Für den Verwertungsfall hat Bergfürst einen Sicherheitentreuhänder installiert, der sich für die Rechte der Investoren einsetzt und in einem turnusmäßigen Bericht über seine Arbeit informiert.

Für den Fall, dass Bergfürst selbst insolvent gehen sollte, ändert sich Ihre Situation nicht. Der Vertrag ist zwischen Ihnen und der jeweiligen Projektgesellschaft geschlossen und somit unabhängig von Bergfürst. Ihr Investment ist nicht bei Bergfürst hinterlegt, sondern befindet sich auf einem speziell für die vereinbarte Verwendung des Geldes eingerichteten Kontos des Projekt-Entwicklers. Dieses Konto unterliegt in aller Regel der klassischen Einlagensicherung deutscher Banken oder der europäischen Einlagensicherung.

Wie beurteilt Stiftung Warentest Bergfürst und welche Erfahrungen machten andere Nutzer?

Bergfürst schneidet bei Stiftung Warentest – wie andere Crowdinvesting-Anbieter – mittelgut ab. Zu hoch sei das Risiko eines Verlustes sowie die Einschätzung des Risikos für Privatanleger ohne Expertise auf dem Immobilien-Markt nicht möglich.

Stiftung Warentest führt den Fall an, als ein Bergfürst-Emittent 2019 pleiteging: die Gesellschaft GPV Property Development Limited mit der Projekt-Immobilie „Z19 StadtHaus Plus“ in Bernburg im Bundesland Sachsen-Anhalt. Ca. 500 Anleger hatten 2016 insgesamt 437.590 € investiert. Zum Laufzeitende gestaltete sich die Käufersuche für die Eigentumswohnungen als schwierig.

Die Anleger bekamen ihre vereinbarten 7 % Zinsen nicht. Das Angebot war damals noch als qualifiziert nachrangiges Darlehen ausgestaltet. Das bedeutete: Die Forderungen der Investoren mussten erst bedient werden, nachdem alle anderen Gläubiger wie Banken, Architekten und Handwerker bedient worden waren. Das Anlegerkapital wurde in diesem Fall nicht zurückgezahlt.

Bergfürst FAQ: wichtige Fragen zum Crowdinvesting

Im Folgenden beantworten wir Ihnen noch einige Fragen, die häufig im Kontext von Bergfürst Immobilien-Crowdinvesting auftauchen.

Für Gewinne aus Crowdinvesting in inländische Immobilien fällt in der Regel die Abgeltungssteuer an. Bergfürst führt diese Steuer automatisch ab. Das vereinfacht die Dinge für Sie.

Ja. Sie können bei Bergfürst einen Freistellungsauftrag hinterlegen, damit Sie auf Ihren Sparerpauschbetrag nicht verzichten müssen, wenn die Steuern abgeführt werden. Den Freistellungsauftrag können Sie bei Bergfürst online in wenigen Schritten erteilen.

Die Projekt-Gesellschaften haben sich bei Bergfürst zur pünktlichen Zahlung verpflichtet. Jedoch gewährt die Plattform ihnen einen Spielraum von 10 Tagen bei Zinszahlungen und 7 Tagen bei Darlehensrückzahlungen. In diesem Fall handelt es sich also nicht um Verspätungen im eigentlichen Sinne. Sollten diese Fristen tatsächlich einmal verstreichen, ohne dass eine Zahlung erfolgt, fragen Sie unbedingt beim Kundenservice nach.

Bergfürst: Alle Infos zur Plattform für Crowdinvesting in Immobilien