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Immobilienfinanzierung

Bausparvertrag kündigen – wann kann ich den Vertrag auflösen und wann die Bausparkasse?

Die Kündigung des Bausparvertrags ist sowohl von Ihrer Seite als auch in einigen Fällen von der Bausparkasse möglich. Wann Sie den Bausparvertrag kündigen dürfen, welche Kosten auf Sie zukommen und wann die Bausparkasse den Vertrag auflösen darf, zeigen wir Ihnen im Detail auf.

Wann darf ich den Bausparvertrag kündigen?

Die Kündigung des Bausparvertrags ist grundsätzlich jederzeit möglich. Denn anders als beispielsweise bei einer Immobilienfinanzierung gibt es beim Bausparvertrag kein festgelegtes Vertragsende, also kein bestimmtes Datum, an dem der Bausparvertrag endet. Mit einer drei- bis sechsmonatigen Kündigungsfrist bzw. einer Kündigung zum Quartalsende können Sie Ihren Bausparvertrag somit grundsätzlich jederzeit auflösen. Der Begriff „den Bausparvertrag vorzeitig kündigen“ trifft deshalb beim Bausparen nicht zu.

Entscheidend bei der Kündigung des Bausparvertrags ist aber nicht die Kündigungsfrist, sondern der Zeitpunkt der Kündigung. Das bedeutet: Möchten Sie Ihren Bausparvertrag in der Ansparphase auflösen oder in der Darlehensphase? Je nach Bausparphase entstehen unterschiedliche Kosten und Einbußen, die Sie vor der Kündigung gut abwägen müssen.

In der Ansparphase den Bausparvertrag kündigen

In der Ansparphase sparen Sie zunächst ein Mindestguthaben von 40-50 % der Bausparsumme an. Zudem erhalten Sie vermögenswirksame Leistungen und zusätzliche Förderungen vom Staat, die auf Ihr Sparkonto einfließen. Im Schnitt dauert es 7–10 Jahre bis der Bausparvertrag zuteilungsreif ist. 

Das bedeutet die Kündigung in der Ansparphase

  • Den Bausparvertrag auflösen, können Sie in der Ansparphase jederzeit. Eine drei- bis sechsmonatige Kündigungsfrist ist dabei aber zu beachten. Das bereits angesparte Guthaben inklusive Sparzinsen wird Ihnen dabei ohne Verluste ausgezahlt.
  • Benötigen Sie das Geld noch vor Ablauf der vertraglichen Kündigungsfrist, fällt eine Strafgebühr an, die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Diese beträgt häufig 1 % der Bausparsumme. Bei einer Bausparsumme von 20.000 € müssen Sie bei einer sofortigen Kündigung des Bausparvertrag also 200 € Strafgebühren an die Bank zahlen.
  • Für staatliche Förderungen wie beispielsweise die Wohnungsbauprämie gibt es eine Sperrfrist von 7 Jahren – dies gilt für Verträge, die bis zum 31.12.2008 unterzeichnet wurden. Bei Bausparverträgen, die ab 2009 geschlossen wurden, ist die Wohnungsbauprämie an wohnwirtschaftliche Zwecke gebunden. Das bedeutet, dass es eine fortwährende Sperrfrist gibt, die bis zur Einlösung der Förderung für Zwecke des Wohnens und Bauens bestehen bleibt. Passiert diese nicht, kann die Förderung verfallen. Wer vor Ablauf der Sperrfrist den Bausparvertrag kündigt, kann somit den Anspruch auf vermögenswirksame Leistungen verlieren und muss diese zurückzahlen.
  • Beim Abschluss eines Bausparvertrags fällt immer eine Abschlussgebühr von 1,0–1,6 % der Bausparsumme an. Bei einer Bausparsumme von 20.000 € wären dies 200–320 €. Bei der Kündigung des Bausparvertrags ist eine Zurückerstattung der Abschlussgebühr eher selten. Dieses Geld bekommen Sie von der Bausparkasse somit nicht zurück.
  • Manche Bausparkassen bieten Ihnen einen Bonus an, wenn Sie nach der Ansparphase sich das Guthaben auszahlen lassen und kein Bauspardarlehen aufnehmen. Dieser kann verfallen, wenn Sie den Bausparvertrag kündigen.

In der Zuteilungsphase den Bausparvertrag kündigen

Darf ich den Bausparvertrag kündigen, wenn dieser zuteilungsreif ist? Wenn Ihr Bausparvertrag zuteilungsreif ist, dann haben Sie alle Vertragsbedingungen des Bausparens in der Ansparphase erfüllt. Sie haben das erforderliche Mindestguthaben angespart, die Mindestlaufzeit eingehalten und die von der Bausparkasse vorgegebene Bewertungszahl erreicht. Nun können Sie entscheiden, ob Sie in die dritte Phase des Bausparens, die Darlehensphase, übergehen und ein Bauspardarlehen aufnehmen oder ob Sie sich das Guthaben inklusive Zinsen auszahlen lassen. Ist Ihr Bausparvertrag zuteilungsreif, bedarf es somit keiner Kündigung.

In der Darlehensphase den Bausparvertrag kündigen

In der Darlehensphase verfügen Sie über die gesamte Bausparsumme und zahlen der Bausparkasse monatlich, das Ihnen zur Verfügung gestellte Bauspardarlehen zurück. Während der Darlehensphase den Bausparvertrag zu kündigen ist oftmals einfacher, als in der Ansparphase. Denn es handelt sich weniger um eine Kündigung, sondern entweder um eine Umschuldung des Bausparvertrags oder um eine Auflösung des Bausparvertrags.

Das bedeutet die Kündigung in der Darlehensphase

In der Darlehensphase können Sie ohne Einbußen den Bausparvertrag auflösen. Dabei müssen Sie lediglich die Restschuld und die angefallenen Zinsen des Bauspardarlehens an die Bausparkasse zurückzahlen. In welcher Form Sie die Rückzahlung vornehmen, bleibt Ihnen selbst überlassen. Folgende Möglichkeiten haben Sie:

  • Sind die Kreditzinsen während der Darlehensphase gefallen, kann es sich lohnen, den Bausparvertrag aufzulösen und die Finanzierung über einen neuen, günstigeren Kredit oder eine Baufinanzierung fortzuführen. Bei dieser Auflösung des Bausparvertrags handelt es sich aber nicht um eine Umschuldung im Sinne der Baufinanzierung, sondern eher um eine Kreditumschuldung.
  • Möchten Sie dagegen den Bausparvertrag auflösen und kein weiteres Darlehen aufnehmen, haben Sie die Möglichkeit, den Restbetrag mit Eigenkapital auf einen Schlag zurückzuerstatten.
  • Eine außerplanmäßige Rückzahlung des Bauspardarlehens ist auch in Form der Sondertilgung möglich. Wie häufig und in welcher Höhe es Ihnen erlaubt ist Sonderleistungen bei Ihrem Bausparvertag zu erbringen, können Sie in den Vertragsbedingungen nachlesen.

Wann bekomme ich den Bausparvertrag ausgezahlt?

  • Kündigen Sie den Bausparvertrag in der Ansparphase, erfolgt die Auszahlung des Guthabens frühestens nach sechs Monaten nach Eingang Ihrer Kündigung.
  • Benötigen Sie das Geld dagegen sofort, sehen in manchen Fällen die Bausparkassen von der vorgeschriebenen Kündigungsfrist ab. Sprechen Sie dazu einfach Ihren Berater an oder lesen Sie in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen Ihres Bausparvertrags nach. Bei einer sofortigen Auszahlung des Guthabens wird von einigen Bausparkassen ein Diskont von 3 % erhoben. Bei einem angesparten Guthaben von 10.000 € wären das 300 €, die Sie an die Bausparkasse zahlen müssten. Daneben können weitere Kosten und Einbußen anfallen. Wägen Sie deshalb bei einer sofortigen Kündigung des Bausparvertrags immer alle Nachteile gut ab und ziehen Sie Alternativen, wie einen günstigen Ratenkredit in Betracht.
  • Bei einer Kündigung des Bausparvertrags in der Darlehensphase müssen Sie dagegen die Restschuld an die Bausparkasse begleichen. Die Kündigung ist erst wirksam, wenn Sie die gesamte Restschuld inklusive aller anfallenden Zinsen und Kosten beglichen haben.

Bausparvertrag kündigen oder verkaufen?

Neben der Kündigung des Bausparvertrags haben Sie noch die Möglichkeit den Bausparvertrag zu verkaufen. Besonders, wenn Sie schnell auf das Geld aus dem Bausparvertrag angewiesen sind, ist der Verkauf des Bausparvertrags eine Alternative. Wenn Sie den Bausparvertrag verkaufen, können Sie diesen entweder an ein Familienmitglied abtreten oder an einen Ankäufer verkaufen.

Bausparvertrag an ein Familienmitglied abtreten

Statt den Bausparvertrag zu kündigen, können Sie diesen an ein Familienmitglied abtreten. Dabei haben Sie die Möglichkeit sich das Sparguthaben auszahlen zu lassen und die Vertragsbedingungen an das Familienmitglied abzutreten. Dieses muss dann zunächst das geforderte Mindestguthaben, bis zur Zuteilungsreife des Bausparvertrags, ansparen. Erst dann besteht der Anspruch auf das Bauspardarlehen. Der Vorteil für das Familienmitglied: Die bei Vertragsabschluss fällige Abschlussgebühr entfällt und die im Vertrag festgehaltenen Zinssätze werden übernommen. Besonders von Vorteil, wenn in der Zwischenzeit der Finanzierungszins gestiegen ist.

Bausparvertrag verkaufen

Sie können Ihren Bausparvertrag auflösen und statt diesen zu kündigen an einen Ankäufer verkaufen. Der Vorteil dabei: Sie erhalten Ihr Geld binnen 2-3 Wochen ausgezahlt. So funktioniert der Verkauf des Bausparvertrags:

  • Der Ankäufer setzt beim Kauf des Bausparvertrags ein Mindestguthaben voraus. Dieses ist von Ankäufer zu Ankäufer unterschiedlich.
  • Zudem fällt eine Pauschale auf den Rückkaufwert des Bausparvertrags an. Nach Angaben der Verbraucherzentrale NRW kann diese zwischen 5,5–12% betragen. Bei einem Rückkaufswert von 10.000 € wären das 550–1.200 €, die Sie an den Ankäufer zahlen müssen. Bei kleineren Bausparbeträgen fällt die Pauschale häufig höher aus.

Was sich so einfach anhört, ist aber nicht immer kostengünstiger, warnt die Verbraucherzentrale NRW. Häufig bieten Bausparkassen bei Kündigung des Bausparvertrags eine Auszahlung des Guthabens kostengünstiger an, jedoch mit etwas Wartezeit. Seien Sie deshalb vorsichtig, wenn Sie die Dienstleistung eines Ankäufers in Anspruch nehmen. Fragen Sie bei Ihrer Bausparkasse nach Alternativen und prüfen Sie die entstandenen Kosten und Nachteile genau.

Schritt für Schritt den Bausparvertrag kündigen – So wird’s gemacht

Die Gründe für die Kündigung des Bausparvertrags sind vielfältig. Manche Bausparer sind kurzfristig auf das Kapital angewiesen oder benötigen das anstehende Bauspardarlehen nicht mehr, weil ein Immobilienkauf nicht in Frage kommt oder weil die Zinsen anderer Geldanlagen bzw. Finanzierungen attraktiver geworden sind. Eine Begründung für Ihre Kündigung müssen Sie der Bausparkasse grundsätzlich nicht nennen, folgende Punkte sollten Sie aber beim Bausparvertrag kündigen beachten:

  • Informieren Sie sich zunächst über die vertragliche Kündigungsfrist, die Sie beim Auflösen des Bausparvertrags einhalten müssen.
  • Verfassen Sie die Kündigung immer schriftlich und versenden Sie diese am besten per Einschreiben.
  • Nennen Sie in Ihrem Kündigungsschreiben immer die Vertragsnummer/Kundennummer Ihres Bausparvertrags und den Zeitpunkt bis wann der Bausparvertrag gekündigt werden soll.
  • Informieren Sie die Bausparkasse bei der Kündigung zudem, auf welches Konto die Bausparsumme ausgezahlt werden soll.

Nach Erhalt des Kündigungsschreibens prüft die Bausparkasse, in welcher Bausparphase (Ansparphase oder Darlehensphase) Sie sich befinden und lässt Ihnen alle notwendigen Informationen zu Kosten und Gebühren zukommen.

Musterschreiben

Für die Kündigung Ihres Bausparvertrags können Sie auch gern unser Musterschreiben verwenden. Dieses steht Ihnen kostenlos und unverbindlich zur Verfügung.

Warum Bausparkassen Altverträge kündigen

Aufgrund der aktuell niedrigen Zinsentwicklung versuchen Bausparkassen seit Jahren gutverzinste Altverträge zu kündigen. Der Grund: Die Zinsen für Altverträge, die in den 90er-Jahren geschlossen wurden, liegen häufig 2 %–5 % über dem Zinsniveau heutiger Bausparverträge. Bausparer von Altverträgen machen sich das zu Nutzen und verwenden diese als gut verzinste Geldanlage. Statt den Bausparvertrag bei Zuteilungsreife für ein Bauspardarlehen zu verwenden oder sich die Bausparsumme auszahlen zu lassen, besparen viele diesen weiter und profitieren von vergleichsweise hohen Zinsen. Die Bausparkassen werten das als Missbrauch. Ihrer Ansicht nach widerspreche das Vorgehen nämlich dem Grundgedanken des Bausparprinzips.

Ein weiterer Grund sind die Einbußen, die die Bausparkassen, aufgrund der aktuellen Niedrigzinspolitik, zu tragen haben. Demgegenüber stehen die hohen Ausgaben, die die hohen Zinsen der Altverträge mit sich bringen.

Wann darf die Bausparkasse den Bausparvertrag auflösen?

Nach dem aktuellen Urteil (XI ZR 185/16 und XI ZR 272/16) des Bundesgerichtshofs vom 21. Februar 2017 dürfen Bausparkassen gutverzinste Bausparverträge kündigen,

  • wenn der Vertrag seit mehr als 10 Jahren zuteilungsreif ist.
  • wenn die Bausparsumme erreicht wurde.
  • wenn der Altvertrag noch nicht voll bespart wurde.

Dabei berufen sich Bausparkassen auf das ordentliche Kündigungsrecht des Darlehensnehmers nach § 489 BGB. Dieses besagt, dass Darlehensnehmer nach einer Laufzeit von 10 Jahren, unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 6 Monaten, einen Darlehensvertrag jederzeit kündigen dürfen. In der Ansparphase sehen sich die Bausparkassen als Darlehensnehmer. Das bedeutet: in der Ansparphase bekommt die Bausparkasse das Geld von Ihnen geliehen. Sie sind somit der Darlehensgeber. Als Gegenleistung für den „aufgenommenen Kredit“ zahlt Ihnen die Bausparkasse Sparzinsen. Nach 10 Jahren, wenn der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, darf Ihnen die Bausparkasse somit kündigen. Mit dem Gerichtsurteil vom 21. Februar 2017 stimmt der Bundesgerichthof der Auffassung der Bausparkassen zu und macht die Kündigung der Bausparverträge rechtens.

Bausparkasse kündigt Bausparvertrag – was kann ich tun?

Möchte auch Ihre Bausparkasse den Bausparvertrag kündigen, raten wir Ihnen, die Kündigung kritisch zu prüfen und gegebenenfalls zu widersprechen. Denn nicht jede Kündigung der Bausparkassen entspricht dem Bundesgerichtsurteil.

  • Wenn Ihr Bausparvertrag bereits seit mindestens 10 Jahren läuft und Sie das Mindestguthaben von 40–50 % der Bausparsumme angespart haben, dann ist der Bausparvertrag zuteilungsreif und die Bausparkasse darf Ihnen den Bausparvertrag kündigen. Sie haben nun die Möglichkeit sich die Bausparsumme auszahlen zu lassen oder ein Bauspardarlehen aufzunehmen.
  • Ist in Ihren Vertragsbedingungen eine Verlängerung der Sparphase möglich bzw. eine Erhöhung der Bausparsumme durchführbar, dann darf Ihnen die Bausparkasse – auch den zuteilungsreifen Bausparvertrag – nicht kündigen. Dieser Meinung ist die Verbraucherzentrale Bremen und empfiehlt in diesem Fall einen Wiederspruch gegen die Kündigung einzulegen und sich beraten zu lassen. Telefonisch können Sie sich bei der Verbraucherzentrale Bremen unter der Telefonnummer 0421/160 777 zum Thema informieren oder per E-Mail unter info@vz-hb.de Informationen anfordern.
  • Umstritten ist die Kündigung des Bausparvertrags, wenn die Bausparkasse Bonuszahlungen als Bestandteil der Bausparsumme sieht und diesen daraufhin für zuteilungsreif erklärt. Prüfen Sie die Kündigung im Detail und schauen Sie in Ihren Vertragsunterlagen nach, ob die Begründung zutrifft.
  • Beim Bausparen haben Sie während der Ansparphase die Möglichkeit den Bausparvertrag ruhen zu lassen. Dass bedeutet, dass Sie über einen bestimmten Zeitraum keine monatlichen Zahlungen leisten. Wenn Sie in der Ansparphase vorsätzlich den Bausparvertrag ruhen lassen, um von möglicherweise hohen Zinsen zu profitieren, kann Ihnen die Bausparkasse, wegen Verzug der monatlichen Leistungen, den Bausparvertrag kündigen. Prüfen Sie in Ihren Vertragsbedingungen, inwiefern das Ruhen des Bausparvertrags möglich ist und informieren Sie Ihre Bausparkasse über Ihr Vorhaben.

Checkliste – Richtig auf die Kündigung des Bausparvertrags reagieren

Erhalten Sie von der Bausparkasse eine Kündigung des Bausparvertrags sollten Sie diese sorgfältig prüfen und nicht unüberlegt handeln. In vielen Fällen ist die Kündigung nämlich berechtigt. Haben Sie Bedenken,

  • prüfen Sie, auf welches Kündigungsrecht sich Ihre Bausparkasse bei der Kündigung bezieht.
  • gehen Sie in Ruhe die Vertragsbedingungen durch und prüfen die Voraussetzungen für eine wirksame Kündigung.
  • lassen Sie sich von einem Rechtsanwalt beraten oder informieren Sie sich zunächst bei einer Verbraucherzentrale über die Wirksamkeit der Kündigung.
Vergleich.de Tipp

Kommt es zu Problemen bei der Kündigung des Bausparvertrags können Sie sich an die Schlichtungsstelle der Bausparkassen wenden. Der sogenannte Ombudsmann vermittelt bei Streitigkeiten unabhängig und weitgehend kostenfrei zwischen Ihnen und Ihrer Bausparkasse. Das Verfahren ermöglicht es Meinungsverschiedenheiten außergerichtlich beizulegen.

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