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Immobilienfinanzierung

Nicht nur bei der Bauabnahme auf Baumängel achten!

Die Bauabnahme ist im Bauprozess ein wichtiger Moment, denn etwaige Baumängel können jetzt noch beanstandet werden. Vergleich.de zeigt Ihnen, was Sie bei der Bauabnahme beachten müssen und das diese bereits bei der Auswahl des Bauträgers beginnt.

Warum die Bauabnahme so wichtig ist

Die Bauabnahme gehört neben der Unterschrift unter dem Kauf- oder Bauvertrag zu den wichtigsten Rechtsakten beim Neubau. Denn mit der Bauabnahme gehen die Rechte und Pflichten vom Bauunternehmer auf den Bauherren über und die Gewährleistungsfrist beginnt. Vor erfolgter Abnahme ist der Bauträger zur Schadensbeseitigung von Baumängeln verpflichtet. Nach der Bauabnahme geht diese Beweislast auf den Bauherren über. Treten jetzt Schäden auf, müssen Sie beweisen, dass der Mangel bereits beim Bau vorlag.

Vermeiden Sie Extrakosten

Häufig läuft eine verspätete Mängelanzeige darauf hinaus, dass Sie selbst für die Reparatur oder Beseitigung aufkommen müssen, weil der Bauträger mit der Bauabnahme von seinen Pflichten entbunden wurde. Schnell entstehen so Extrakosten, die mit Ihrem laufenden Baugeld nicht aufgefangen werden können. Um schwerwiegende Baumängel zu beheben, müssen Sie dann sogar eine Nachfinanzierung aufnehmen.

Typische Fehler bei der Bauabnahme

Bauherren können es manchmal gar nicht erwarten, das neue Eigenheim zu beziehen. Aber Achtung: Eine Bauabnahme gilt schon dann als erfolgt, wenn Sie vorschnell in Ihren Neubau einziehen oder die Schlussrechnung begleichen. Denn diese „stillschweigende Abnahme“ stellt ein Akzeptieren der Bauleistung Ihrerseits dar und Sie verwirken leichtfertig wichtige Ansprüche gegenüber Ihrem Vertragspartner.

Auf welche Baumängel Sie besonders achten sollten

Baumängel gleichen sich selten und sind für Bauherren häufig schwer zu erkennen. Je nach Baustelle und Bauträger fallen sie ganz individuell aus. Dennoch gibt es einige typische Baumängel, die sich auf Baustellen immer wieder einschleichen. Dazu zählen unter anderem Feuchtigkeit im Keller, Schäden an Außensockelputze durch Nässe, Risse in der Fassade, fehlerhafte Schweißnähte am Dach oder nicht dicht schließende Fenster und Türen. Im Innenbereich kommt es häufig bei falsch dimensionierten Heizungsanlagen zum Baumangel.

Tipps für die reibungslose Bauabnahme

Für Laien ist es fast unmöglich, alle Baumängel bei der Bauabnahme zu entdecken und ihre Folgen richtig einzuschätzen. Beherzigen Sie deshalb die folgenden Tipps, um sich späteren Ärger zu ersparen.

Experten zur Bauabnahme hinzuziehen

Zur Bauabnahme sollten Sie unbedingt einen Experten hinzuziehen. Ein Bausachverständiger kann auch Mängel feststellen, die unter Umständen erst später problematisch werden.

Kontrollen während des Bauprozesses durchführen

Am besten führen Sie schon während des Baus regelmäßige Kontrollen mit einem Experten durch. Die fortlaufende Kontrolle wird vor allem dann wichtig, wenn Folgearbeiten Mängel aus bereits abgeschlossenen Bauabschnitten verdecken könnten.

Abnahmeprotokoll anfertigen und Baumängel dokumentieren

Die jeweiligen abschnittsweisen Abnahmen während des Bauprozesses, wie auch die finale Bauabnahme sollten Sie gewissenhaft protokollieren, um den berühmten Pfusch am Bau im Streitfall dokumentieren zu können. Ein Abnahmeprotokoll enthält neben formalen Angaben wie Datum und Ort der Bauabnahme alle noch bestehenden Mängel mit Fotodokumentation. Wichtig ist auch, dass Sie im Abnahmeprotokoll schriftlich erklären, dass Sie sich Ihre Mängelrechte bezüglich der aufgeführten Punkte vorbehalten.

Vertragsstrafen im Abnahmeprotokoll festhalten

Wurde im Vorfeld eine Vertragsstrafe vereinbart für den Fall, dass das Haus nicht termingerecht fertiggestellt wird, muss das im Abnahmeprotokoll noch einmal ausdrücklich vermerkt werden. Sonst geht der Anspruch verloren.

Zweiten Abnahmetermin vereinbaren

Werden nach der Bauabnahme Ansprüche an den Bauträger gestellt, einigen sich beide Parteien anschließend auf eine Frist zur Nachbesserung und einen zweiten Abnahmetermin. Diesen sollten Sie wiederum nur in Begleitung eines Bausachverständigen wahrnehmen, um die korrekte Beseitigung der Baumängel einschätzen zu können.

Bereits beim Bauvertrag auf mögliche Mängel achten

Häufig sind für Bauherren lediglich Baumängel, die während der Bauzeit entstehen, präsent. Dagegen weisen 97 % der Bauverträge Mängel auf, die den Einzug ins Eigenheim verzögern, zu Mehrkosten führen und bei der Bauabnahme nicht reklamiert werden können.

Checkliste: Unwirksame Klauseln im Bauvertrag

  • Unvollständige Angaben und versteckte Kosten aufdecken: 
    Vor Unterzeichnung des Bauvertrags ist zu prüfen, ob Bauleistungen wie der Hausanschluss, der Aushub der Baustelle oder der Bau eines Kellers inklusive sind, andernfalls ergeben sich schnell Mehrkosten von bis zu 50.000 €. Kommen zusätzlich noch Malerabreiten, zum Beispiel für den Fassadenanstrich hinzu, ist der vorgesehene Finanzierungsplan nicht mehr zu halten und Sie müssen im schlimmsten Fall eine Nachfinanzierung aufnehmen.
  • Änderungsvorbehalte zugunsten der Bauträger vermeiden:
    Zum Nachteil der Bauherren können Bauträger im Nachhinein Veränderungen am Bauvertrag vornehmen. Ist der Festpreis für die Erstellung der Immobilie nur für eine bestimmte Frist gültig, kann der Bauträger nach Versteichen dieser, den Preis zu seinen Gunsten anpassen. Die Nennung des Fertigstellungsdatums wird häufig vermieden, so dass Bauherren, mit keinem konkreten Einzugstermin planen können. Ist zudem von einem voraussichtlichen Einzugstermin die Rede, kann der Bauträger bei der Bauabnahme nicht für Verzögerungen haftbar gemacht werden. Achten Sie deshalb im Bauvertrag auf den Hinweis „Verbindlicher Einzugstermin“.

  • Rechte und Pflichten im Bauvertrag regeln:
    Damit keine unerwarteten Kosten für Sie bei der Bauabnahme entstehen, sind folgende Punkte, vor Unterzeichnung des Bauvertrags, schriftlich zu fixieren:

    • Umfang der Leistungen (Montage der Hausanschlüsse, Elektrik, Erdausschub, Malerkosten, Kellerbau usw.)
    • Terminvereinbarung, zu denen die jeweilige Leistung zu erbringen ist
    • Ausschluss von Änderungsvorbehalten
    • Vereinbarung des Festpreises ohne Fristeneinschränkung
    • Einigung auf einen verbindlichen Einzugstermin
    • Schriftliche Abnahme der einzelnen Bauleistungen sowie des gesamten Baus zu einen bestimmten Zeitpunkt
    • Zeitraum und Umfang bei Gewährleistung von Baumängeln

Vergleich.de Tipp

Entscheiden Sie sich für den Bau einer Immobilie, ist es wichtig, zunächst den Bauvertrag auf mögliche Mängel zu prüfen. Während der Bauphase sollten Sie aufkommende Baumängel sofort beanstanden und alles schriftlich fixieren. Um Mehrkosten zu vermeiden ist vor Unterzeichnung des Bauvertrags sowie bei der Bauabnahme das Hinzuziehen eines Sachverständigen zu empfehlen.

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