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Immobilienfinanzierung

Auflassungsvormerkung: Ihre Reservierung im Grundbuch beim Immobilienkauf

Die Auflassungsvormerkung ist ein wichtiger Schritt beim Immobilienkauf. Sie als Käufer sichern sich damit die Vorrechte an einer Immobilie gegenüber anderen Interessenten oder Gläubigern. Sie ist Ihre Reservierung, bis es zum eigentlichen Kauf und zur Eintragung ins Grundbuch kommt.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Was ist eine Auflassungsvormerkung?

      Die Auflassungsvormerkung sichert die Rechte eines Käufers an einem Grundstück. Sobald die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, ist der Verkäufer noch vor der endgültigen Abwicklung an den Käufer gebunden. Ein Verkauf an einen anderen Interessenten ist dann nicht mehr möglich, auch wenn dieser mehr Geld bietet. Auch eine Insolvenz des Verkäufers – etwa bei einem Bauträger – ändert nichts mehr am Vorrecht des Käufers. Rechtlich geregelt ist der Auflassungsvermerk in § 883 des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

      Was ist der Unterschied zwischen Auflassung und Auflassungsvormerkung?

      Die Auflassung im Grundbuch bezeichnet als juristischer Fachbegriff den vom Notar beurkundeten Wechsel des Besitzrechts vom Verkäufer auf den Käufer. Mit Auflassung und Eintrag des Eigentumswechsels im Grundbuch ist der Grundstücksverkauf besiegelt. Da bis zum Vollzug aber oft Wochen vergehen, sichert der Käufer mit der Auflassungsvormerkung im Grundbuch für die Zwischenzeit seine Rechte. Auch die Vormerkung im Grundbuch wird vom Notar eingetragen.

      Schon gewusst? Der Begriff Auflassung hat historischen Ursprung. Eine der gängigen Erklärungen ist, dass bei einem Hausverkauf früher das Tor offen stehen gelassen wurde. Durch die „Auflassung“ sollte für Nachbarn der Eigentumswechsel sichtbar werden.

      Was regelt die Auflassungsvormerkung im Grundbuch?

      Rechtsgrundlage ist § 883 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Dort werden die Voraussetzungen und die Wirkung der Vormerkung beschrieben. Der Eintrag der Auflassungsvormerkung wird dann im Kaufvertrag vereinbart. Die Grundbuch-Vormerkung schützt den Käufer auch davor, dass der Verkäufer in der Zeit bis zur endgültigen Abwicklung das Grundpfandrecht nutzt: Es ist bei einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch de facto nicht möglich, das Grundstück zu beleihen. Denn der Auflassungsvermerk sichert dem künftigen Grundstücksbesitzer, dass er das Grundpfandrecht nicht gelten lassen muss und dessen Löschung verlangen kann.

      Welche Streitfälle kann es trotz Auflassungserklärung geben?

      Der Verkäufer darf das Grundstück zwar nicht an einen Dritten verkaufen. Eine Verpachtung oder Vermietung ist aber auch nach einer Auflassungsvormerkung rechtlich nach wie vor möglich. Dem Mieter kann dabei kein Vorwurf gemacht werden, da üblicherweise Mieter ja nicht das Grundbuch einsehen und er folglich auch keine Kenntnis von einem bevorstehenden Eigentümerwechsel hat. In diesem Fall würden nach dem vollendeten Eigentumserwerb die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag auf den Käufer übergehen. Wie er mit dem Mietverhältnis umgeht, ist allerdings dann alleine sein Problem.

      Unter welchen Umständen ist die Auflassungsvormerkung wichtig?

      Die Auflassungserklärung gilt als die am häufigsten vorkommende Vormerkung in Abteilung II des Grundbuchs. Sie sollte eher die Regel bei einem Kaufvertrag sein als die Ausnahme. Dies gilt insbesondere bei einem Kauf von einem Bauträger. Denn auch falls dieser in der Phase des Erwerbs Insolvenz anmelden muss, bleiben die Rechte des Käufers geschützt.

      Diese Vorteile hat die Auflassungserklärung

      • Ein Weiterverkauf des Grundstücks an einen anderen Interessenten ist ausgeschlossen.
      • Der Verkäufer kann nicht mehr vom Geschäft zurücktreten.
      • Bei einer Zahlung noch vor einem abschließenden Grundbucheintrag ist die Zahlung geschützt.
      • Im Fall einer Insolvenz eines Bauträgers behält der Käufer das Recht am Grundstück.

      Was kostet eine Auflassungsvormerkung?

      Die Vormerkung im Grundbuch verursacht Kosten in Höhe der Hälfte eines normalen Grundbucheintrags. Was genau für die Auflassungsvormerkung an Kosten anfällt, ist nach der Gebührenordnung geregelt. Wer etwa einen Grundbucheintrag für eine Immobilie für 300.000 € mit einer Grundschuld von 250.000 € vornehmen lässt, zahlt für den Grundbucheintrag 635 €. Der Auflassungsvermerk kostet entsprechend 317,50 €. Durchgeführt wird die Auflassungsvormerkung vom Notar.

      Wie lange ist eine Auflassungsvormerkung gültig?

      Die Dauer der Auflassungsvormerkung hängt davon ab, wie schnell die eigentliche Auflassung im Grundbuch realisiert wird. Der Verkäufer muss vorher etwaige Belastungen aus dem Grundbuch tilgen. Das können etwa dort vermerkte Hypotheken sein. Von der Seite des Käufers liegt es daran, wie schnell er die Finanzierung sicherstellt. Wenn der Kaufvertrag mit Auflassung besiegelt ist und der Käufer als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen ist, wird die Auflassungsvormerkung gelöscht. Üblicherweise sollte die Auflassungsvormerkung nach 1 - 2 Monaten beendet werden können.

      Welche Probleme kann es bei der Löschung der Vormerkung aus dem Grundbuch geben?

      Rechtsstreitigkeiten um die Löschung der im Grundbuch vermerkten Auflassungsvormerkung beschäftigen immer wieder die Gerichte. Oft sind noch ungeklärte Einzelfragen der Anlass für einen dann drohenden Rechtsstreit. Mögliche Gründe sind:

      • Beim Verkauf sind noch Einzelfragen strittig, etwa zu Geh- und Fahrrechten in Bezug auf das Grundstück oder Versorgungsleistungen.
      • Der Käufer bleibt den Kaufpreis schuldig. In solchen Fällen ist es im Interesse des Verkäufers, dass die Auflassungsvormerkung schnellstmöglich gelöscht wird, damit er das Grundstück doch anderweitig verkaufen kann.
      Vergleich.de Tipp

      Die Auflassungsvormerkung kann auch ein Warnsignal sein. Sollten sich beim Abschluss Probleme mit dem Verkäufer ergeben, fragen Sie kritisch nach den Gründen. Vielleicht handelt es sich nur um ein Missverständnis – aber vielleicht verhandelt der Verkäufer auch parallel mit einem anderen Interessenten oder es sind Hypotheken auf das Objekt eingetragen, die Ihnen bislang verschwiegen worden sind.

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