Die Umschuldung ist eine Form der Anschlussfinanzierung, bei der Sie Ihr bestehendes Darlehen durch ein günstiger verzinstes Darlehen ablösen. Gerade bei Finanzierungen mit langen Laufzeiten, wie der Baufinanzierung, kann sich eine Umschuldung schnell bezahlt machen. Denn bereits kleine Zinsunterschiede wirken sich auf Jahre oder Jahrzehnte hochgerechnet kostensparend aus. Wichtig ist, dass Sie rechtzeitig die aktuellen Bauzinsen und bei Ratenkrediten die Kreditzinsen überprüfen, damit Sie Ihr Darlehen im richtigen Moment umschulden und zu einem günstigeren Anbieter wechseln können.
Wenn Sie Ihren Immobilienkredit umschulden möchten, sollten Sie sich zunächst einen Überblick über aktuelle Zinskonditionen verschaffen. So bekommen Sie einen Eindruck davon, wie viel Sie künftig sparen können, wenn Sie Ihre Hausfinanzierung umschulden. Mit unserem Baufinanzierungsrechner können Sie das beste Angebot für Ihre individuelle Situation berechnen. Prüfen Sie so, wie hoch die Zinsen für Ihre Umfinanzierung aktuell sind.
Wie Sie Ihre Baufinanzierung Schritt für Schritt umschulden, lesen Sie im Abschnitt „Wie Sie Ihren Immobilienkredit umschulden“.
Spätestens wenn die Zinsbindung Ihrer Baufinanzierung ausläuft und noch eine Restschuld offen ist, müssen Sie sich um eine Anschlussfinanzierung kümmern. Sie haben nun die Wahl, bei einem entsprechenden Kreditangebot eine Anschlussfinanzierung bei Ihrer Hausbank abzuschließen (Prolongation) oder zu einer Bank mit günstigeren Konditionen umzuschulden.
Aber auch während einer noch laufenden Zinsbindung ist eine Umschuldung möglich. Allerdings verlangen Banken in diesen Fällen meist eine Vorfälligkeitsentschädigung, die oft so hoch ausfällt, dass sie den Zinsvorteil einer Umschuldung wieder zunichtemacht. Eine Umschuldung der Baufinanzierung ist deshalb eher zum Ende der Zinsbindung sinnvoll.
In der Regel ja. Ob das Umschulden aber sinnvoll ist, hängt vom konkreten Zeitpunkt ab:
Weitere hilfreiche Informationen, wie Sie den richtigen Zeitpunkt für Ihre Umschuldung finden, erhalten Sie in unserem Artikel zur Umfinanzierung.
Grundsätzlich ist es ratsam, erst einmal den bestehenden Kredit zu analysieren, anschließend einen neuen Ratenkredit mit besseren Konditionen zu suchen und erst dann den Vertrag zu unterschreiben. Ist eine Umschuldung immer möglich und kann ich auch laufende Kredite umschulden? Das Vorgehen beim Umschulden eines Kredites hängt von der Art des Kredites ab.
Wie Sie genau vorgehen, erfahren Sie im Abschnitt „Wie Sie Ihren Ratenkredit umschulden“.
Wenn Sie einen negativen SCHUFA-Score haben, bekommen Sie in der Regel nur kleine Kredite über geringe Summen unter 1.000 € – und auch dieses Angebot machen nur wenige Banken. Häufig können Sie im Fall eines negativen SCHUFA-Scores einen Bürgen oder zweiten Kreditnehmer beibringen, der bei der Bank für Ihre Kreditsumme haftet, falls Sie die Rate eines Tages nicht mehr bezahlen können. Mehr zu diesem Thema erfahren Sie auf unserer Ratgeberseite Kredit ohne SCHUFA.
Oft ist der eigene SCHUFA-Score gar nicht so schlecht wie gedacht. Wir empfehlen Ihnen, einmal jährlich eine kostenlose SCHUFA-Auskunft einzuholen oder einen Bonitätscheck anzufordern.
Die Chance, dass Sie bei einer Umschuldung der Baufinanzierung Geld sparen, sind umso größer, je älter Ihr Kreditvertrag ist. Denn vor einigen Jahren waren die Zinsen noch deutlich höher. Auch wenn sich durch eine Umschuldung nur die Nachkommastelle des Zinssatzes ändert, können Sie auf viele Jahre gerechnet durchaus mehrere tausend Euro Zinsen sparen. Es lohnt sich aktuell fast nie, wenn Sie Ihren alten Kredit bei der Hausbank einfach verlängern.
Nehmen wir an, Sie haben im Jahr 2020 eine Baufinanzierung mit einer Laufzeit von 15 Jahren zu einem Zins von 5,2 % abgeschlossen. Nach 10 Jahren machen Sie von Ihrem Recht auf Sonderkündigung Gebrauch, da das Zinsniveau mittlerweile viel günstiger ist. Sie vergleichen dann aktuelle Angebote anderer Banken und entscheiden sich für die Umschuldung Ihrer Restschuld von 147.681 € zu einer Bank mit einem Zinsangebot von effektiv 1,5%. Welcher Zinsvorteil sich für Sie durch die Umschuldung ergibt, veranschaulicht die folgende Grafik:
Durch die Zinsdifferenz von 3,7 % werden Sie bei gleich hoher Rate nach Ablauf der alten Zinsbindung (im Jahr 2035) durch die günstigere Verzinsung bereits 24.945 € gespart haben. Da Sie sich nach der Sonderkündigung im Jahr 2030 den neuen Zins gleich für eine Laufzeit von 10 Jahren sichern können, werden Sie in den folgenden 5 Jahren weitere Zinskosten sparen. Es ist also sinnvoll, sich ein günstiges Zinsniveau für einen möglichst langen Zeitraum zu sichern, um das Sparpotential voll auszuschöpfen.
Die durch die Umschuldung gewonnene Zinsersparnis können Sie auch gleich in eine höhere Tilgung investieren, so profitieren Sie doppelt. Wie das geht? Sie behalten einfach die Höhe der monatlichen Rate des Altvertrags bei und erhöhen bei Abschluss des Neuvertrags den Tilgungsanteil um den eingesparten Zinsanteil. Dadurch zahlen Sie nicht nur weniger Zinsen, sondern verkürzen durch die schnellere Tilgung gleich auch noch Ihre Laufzeit. Sie sind also schneller schuldenfrei.
Die folgende Beispielrechnung verdeutlicht das Sparprinzip. Basis ist eine noch offene Kreditsumme in Höhe von 150.000 € und einer Sollzinsbindung von 15 Jahren. Die Tabelle vergleicht die Zinskosten einer Prolongation mit gleichbleibendem Zinsatz mit denen einer Umschuldung mit günstigeren Zinsen und gleicher Tilgung sowie einer Umschuldung mit höherem Tilgungssatz.
| Tilgungssatz | Zinssatz | monatliche Rate | Restschuldnach 15 Jahren | Zinskosten gesamt | |
|---|---|---|---|---|---|
| Prolongation | 3,0 % | 4,39 % | 912 € | 55.417 € | 69.667 € |
| Umschuldung ohne optimierte Tilgung | 3,0 % | 3,35 % | 787 € | 62.811 € | 54.561 € |
| Umschuldung mit optimierter Tilgung | 4,0 % | 3,35 % | 912 € | 33.865 € | 48.025 € |
Bei dem Beispiel für die optimierte Tilgung haben wir die Tilgungsrate so gewählt, dass die monatliche Belastung genauso hoch ist wie bei der Prolongation. Dadurch profitieren Sie nicht nur durch das günstigere Zinsniveau. Durch die Investitioin in die zusätzliche Tilgung sparen sie noch einmal mehr als 6.500 € an Zinsen im Vergleich zur nicht-optimierten Umschuldung. Und auch die Restschuld fällt am Ende niedriger aus.
Wenn Sie einen Ratenkredit umfinanzieren möchten, müssen Sie sich zunächst drei Fragen stellen
Als Faustformel gilt: Je höher die Restschuld ist und je länger die Restlaufzeit ist, desto größer ist auch das Einsparpotential.
Einen guten Eindruck, ob sich eine Umschuldung für Sie lohnen könnte, bekommen Sie mit unserem Umschuldungsrechner. Hier geben Sie einfach Daten Ihres bestehenden Kredites an: Zinssatz, Laufzeit und Monatsrate. Der Umschuldungsrechner zeigt Ihnen daraufhin die Konditionen für einen Umschuldungskredit an: die monatliche Rate, den effektiven Jahreszins und die Laufzeit. Außerdem sehen Sie auf einem Blick die möglichen Ersparnisse.
Beim Wechsel der Bank fallen Gebühren an, die einkalkuliert werden müssen. So muss beispielsweise die Grundschuld von der alten an die neue Bank abgetreten werden. Dafür werden Gebühren für den Notar und das Grundbuchamt berechnet, die sich in der Regel aber auf nicht mehr als 0,3 % der Darlehenssumme belaufen. Bei einer Kreditsumme von 100.000 € sind das also lediglich 300 €.
Als Faustformel gilt: Ist die Anschlussfinanzierung 0,2 % günstiger als Ihre alte Finanzierung, haben Sie die Wechselkosten der Umschuldung bereits wieder ausgeglichen. Hier ist allerdings eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung noch nicht mit einberechnet. Es liegt im Ermessen der Bank, wie hoch diese ausfällt. Je nach Höhe kann die Vorfälligkeitsgebühr den Zinsvorteil einer Umschuldung schnell wieder aufheben. Fragen Sie deshalb im Vorwege bei Ihrer Bank, wie hoch die Ablösekosten tatsächlich sind. Beachten Sie: Auch wenn Sie bei Ihrer Hausbank umschulden, kann diese für den Vertragswechsel eine Vorfälligkeitsgebühr verlangen.
Die folgende Beispielrechnung verdeutlicht, wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung bei einer vorzeitigen Umschuldung ausfällt.
Wir nehmen an, Sie wollen Ihren Baukredit 2 Jahre vor Ende der Zinsbindung umschulden. Die Restschuld beträgt noch 172.000 €. In diesem Fall verliert die Bank bereits eingeplante Zinseinnahmen in Höhe von 12.897 €, dieser Posten wird auch Zinsschaden genannt. Auf der anderen Seite verbucht die Bank Einsparungen, durch z. B. geringere Verwaltungskosten. Für die Bearbeitung der Umschuldung werden in diesem Fall 200 € berechnet. Daraus ergibt sich eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von 12.689 €. Die Vorfälligkeitsentschädigung setzt sich aus folgenden Kosten zusammen:
| Betrag | |
|---|---|
| Zinsschaden der Bank | 12.897 € |
| Risikoersparnis | - 315 € |
| Verwaltungskostenersparnis | - 93 € |
| Bearbeitungsentgeld für die Umschuldung | + 200 € |
| Vorfälligkeitsentschädigung | 12.689 € |
Damit sich die vorzeitige Umschuldung für Sie lohnt, muss die Zinsersparnis des neuen Kreditvertrags also mindestens die Kosten für die Vorfälligkeitsentschädigung von 12.689 € übersteigen. Hinzu kommen noch die Gebühren für Notar- und Grundbuchamt.
Wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung bei Ihrer Restschuldsumme ausfällt, können Sie mit unserem Vorfälligkeitsentschädigungsrechner berechnen.
Rechnet sich eine Umschuldung während der Zinsbindung wegen der hohen Vorfälligkeitsentschädigung nicht, können Sie sich ein günstiges Zinsniveau auch mit einem Forward Darlehen sichern. Für die spätere Umschuldung konserviert Ihnen die neue Bank damit den Zins bis zu 5 Jahre im Voraus. Allerdings berechnet sie Ihnen für die Sicherung des Zinses auch einen Aufschlag.
Bei Ratenkrediten ist die Umschuldung einfacher und die Kosten sind vom Gesetzgeber geregelt: Wenn ein Kredit noch eine Restlaufzeit von mehr als 12 Monaten hat, darf die Vorfälligkeitsentschädigung maximal 1 % der Restschuld betragen. Ist die Restlaufzeit kürzer als 12 Monate, darf die Vorfälligkeitsentschädigung maximal 0,5 % der Restschuld betragen.
Eine Umschuldung ist sinnvoll, wenn Sie mit dem Wechsel der Bank Zinskosten sparen. Als Faustformel gilt: Je höher die Restschuld und je größer die Differenz zwischen Alt- und Neuzins, desto eher lohnt sich eine Umschuldung. Das Umschulden eines Darlehens empfiehlt sich deshalb gerade in Niedrigzinsphasen. Ein Beispiel: Im Jahr 2008 lag das Zinsniveau für eine 15-jährige Zinsbindung bei über 5 %. Wer damals zu diesen Konditionen eine Baufinanzierung abgeschlossen hat, kann 2024 mit den aktuellen Bauzinsen für etwa 3,5 % (Stand: April 2024) umschulden.
Eine Umfinanzierung kostet zwar mehr Zeit, als wenn Sie die Anschlussfinanzierung bei Ihrer Hausbank abschließen. Letztlich ist sie aber gar nicht so aufwändig und insbesondere im Hinblick auf die mögliche Ersparnis lohnt sich der Zeitaufwand in vielen Fällen. Wir zeigen Ihnen Schritt für Schritt, wie Sie bei der Umschuldung vorgehen:
Sie benötigen alle Unterlagen, die Sie auch für den Erstantrag Ihrer Baufinanzierung einreichen mussten. Dazu gehören:
Voraussetzung für eine Umschuldung ist außerdem, dass die neue Bank eine Bonitätsprüfung durchführt.
Auch hier benötigen Sie dieselben Unterlagen, als wenn Sie einen ganz neuen Kredit abschließen wollen. Dazu gehören:
Wenn Sie neben Ihrem Immobiliendarlehen weitere Kredite abbezahlen, lohnt es sich manchmal, diese bei einer Umschuldung zusammenzufassen. Gerade wenn Sie neben der Hausfinanzierung beispielsweise noch einen Dispokredit abbezahlen, für den meist sehr hohe Zinsen anfallen, kann dies eine sinnvolle Überlegung sein, dass Sie mehrere Kredite umschulden. Es besteht auch die Möglichkeit, Raten- und Immobilienkredite in einem Kredit zusammenzufassen. Ein weiterer Vorteil neben möglicherweise niedrigeren Zinsen besteht darin, dass Sie nur noch eine monatliche Rate an die Bank zahlen und dadurch einen besseren Überblick über Ihre Finanzen bekommen.
