Baufinanzierungs­­rechner: Kosten der Baufinanzierung online berechnen

Wie funktioniert der Baufinanzierungsrechner?

Mit unserem Baufinanzierungsrechner ermitteln Sie kostenlos und ganz einfach online, zu welchen Zinsen Sie Ihre Finanzierung möglich machen können. Dafür müssen Sie nur

• den Wert der Immobilie angeben,
• die Höhe des gewünschten Darlehens eintragen,
• die Dauer der Zinsbindung und den Tilgungssatz einsetzen.

Wenn Sie zusätzlich die Postleitzahl Ihres aktuellen Wohnorts in den Bauzinsen- und Baukredit Rechner eingeben, erhalten Sie auch die Angebote regionaler Anbieter angezeigt. Im nächsten Schritt werden Sie in unseren Baufinanzierung Vergleich geleitet. Dort sehen Sie die besten aktuellen Zinsangebote und die dazu passende Monatsrate im Überblick.

Die häufigste Variante der Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Dabei zahlen Sie die Darlehenssumme über die gesamte Laufzeit zu konstanten Zinsen in gleichbleibenden Raten zurück. Wenn Sie sich nicht über einen langen Zeitraum an festgelegte Zinsen binden wollen, ist ein variables Darlehen das Richtige. Bei dieser Form werden die Zinsen alle 3 Monate an den aktuellen Marktzins angepasst.

Volltilgerdarlehen ist der Ausdruck für ein Darlehen, bei dem die Kreditsumme zum Ende einer festgelegten Laufzeit komplett zurückbezahlt ist. Zum Ende der Laufzeit besteht damit keine Restschuld. Das hat die Vorteile, dass keine Anschlussfinanzierung notwendig ist und Sie für den gesamten Kredit mit konstanten Raten planen können. Der Nachteil ist: Die Monatsraten sind relativ hoch.

Ein Forward Darlehen ist eine besondere Form der Anschlussfinanzierung. Dabei sichern Sie sich den Zinssatz des noch laufenden Kredites bis zu 5 Jahre vor dem Auslaufen der Zinsbindung. Der Vorteil: Sie können sich einen aktuell günstigen Zins bereits lange im Voraus reservieren.

Das Konstantdarlehen ist ein Kombi-Kredit, der aus einer Vorauszahlung und einem Bausparvertrag besteht. Das heißt, Sie erhalten ein Darlehen für Ihre Immobilie und einen Bausparvertrag. Ist in einigen Jahren der Bausparvertrag zuteilungsreif, tilgen Sie damit einen Teil der Vorfinanzierung. Sie zahlen über die gesamte Vertragslaufzeit eine gleichbleibende Monatsrate und haben dadurch Planungssicherheit.

Ergänzend zur Baufinanzierung über eine Bank können Sie ein staatliches Förderdarlehen erhalten. Je nachdem, ob Sie kaufen, bauen oder sanieren wollen, gibt es verschiede Formen der KfW-Förderung. Insbesondere umweltbewusste Projekte werden von der Kreditanstalt für Wiederaufbau mit zinsgünstigen Krediten und Tilgungszuschüssen unterstützt.

Der erste Schritt bei einem Hauskredit ist das Berechnen Ihrer finanziellen Möglichkeiten, dabei ist es egal, ob Sie ein Haus bauen oder kaufen wollen. Sie sollten Ihre Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellen und so Ihren Finanzierungsspielraum ermitteln. Um diese Grundlagen Ihrer Baufinanzierung zu bestimmen, können Sie unsere Hauskreditrechner nutzen, die wir weiter oben beschrieben haben. Mit unserem Budgetrechner ermitteln Sie z. B. ganz einfach, wie viel Haus Sie sich maximal leisten können.

Im zweiten Schritt lassen Sie sich am besten eine Vorab-Finanzierungszusage geben, die immer mehr Banken anbieten. Das geschieht nach einer ausführlichen Beratung und einem Finanzierungs-Check durch einen Experten für Baufinanzierungen. Mit dieser Zusage in der Tasche können Sie später schneller reagieren, wenn Sie sich für ein Haus oder eine Eigentumswohnung entschieden haben und haben damit einen entscheidenden Vorteil gegenüber weiteren Interessenten.

Jetzt ist es Zeit für den dritten Schritt: Suchen Sie Ihr Traumhaus, vergleichen Sie die Immobilienpreise und klären mit dem Verkäufer alle notwendigen Details. Dieser Vorgang bedeutet häufig viel Aufwand und kann sich einige Monate hinziehen.

Tipp

Wie Sie gut vorbereitet in die Preisverhandlung beim Hauskauf gehen und worauf es dabei ankommt, zeigen wir in unserem Ratgeber.

Schritt 4: Sie kennen den Kaufpreis und haben bereits zuvor einen Finanzierungsplan aufgestellt. Zusätzlich zu Ihrer eventuell bereits bestehenden Finanzierungszusage holen Sie sich nun weitere konkrete Angebote von Banken und Kreditvermittlern ein. Dabei hilft Ihnen unser Baufinanzierung Vergleich mit vielen regionalen und überregionalen Anbietern. Wählen Sie das passende Angebot, klären die Einzelheiten und unterschreiben den Kreditvertrag. Danach können Sie den Kaufvertrag für Ihr Traumhaus unterschreiben. Das geschieht bei einem Notar, der sich auch um den abschließenden Eintrag ins Grundbuch kümmert.

• Anschlussfinanzierung: Eine Anschlussfinanzierung benötigen Sie, wenn die Zinsbindung Ihrer Hauskredites ausläuft und Sie sich für die Finanzierung der Restschuld eine weitere Finanzierung suchen müssen.
• Baufinanzierungspartner: Damit ist der Kreditgeber für Ihre Finanzierung gemeint. Überlegen Sie, welche Leistungen Ihr Baufinanzierungspartner bieten soll, mit dem Sie Ihr Haus finanzieren. Dementsprechend entscheiden Sie, ob Sie eine Filialbank, eine Online-Bank oder einen Vermittler bevorzugen.
• Darlehensbetrag: Er gibt die Summe an, die Sie sich für Ihr Vorhaben leihen. Zurückzahlen müssen Sie diesen Betrag und zusätzlich die Zinsen.
• Eigenkapital: Mit Eigenkapital sind alle werthaltigen Leistungen gemeint, die Sie in die Finanzierung einbringen. Das kann Barvermögen eine selbst erbrachte Bauleistung oder ein bereits vorhandenes Grundstück sein. Je höher Ihr Eigenkapital ist, desto weniger Zinsen müssen Sie zahlen.
• Grundbuch: Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das Grundstücke und deren Besitzverhältnisse aufführt. Mit einem Grundbuchauszug belegen Sie der finanzierenden Bank gegenüber, dass das Grundstück Ihnen gehört.
• Grundschuld: Mit einer Grundschuld sichern Sie die Finanzierung durch die Bank ab. Diese wird im Grundbuch eingetragen für den Fall einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers.
• Immobilienlage: Die Immobilienlage bestimmt den Preis des Hauses oder der Eigentumswohnung wesentlich mit. In einer guten Lage ist die Immobilie wesentlich mehr Wert als in einer mittleren oder schlechten Lage.
• Nebenkosten: Sowohl die Nebenkosten beim Hauskauf als auch Baunebenkosten können 15 – 20 % des Kaufpreises ausmachen. Dazu gehören z. B. die Grunderwerbssteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten. Diese Beträge sollten Sie als Eigenkapital mitbringen, weil ansonsten die Finanzierung sehr teuer wird.

• repräsentatives Beispiel: Oft werben Kreditanbieter mit sehr günstigen Zinsen. Diese erhalten aber nur Kunden mit den allerbesten Voraussetzungen. Um die Angebote vergleichbarer zu machen, muss ein repräsentatives Beispiel beschrieben werden. Dafür müssen die Konditionen angegeben werden, die zwei Drittel aller Kunden erhalten.
• Sondertilgung: Sollten Sie einen Teil des Kredites außerhalb der vertraglich vereinbarten Monatsraten zurückzahlen, spricht man von einer Sondertilgung. Oft wird dafür eine Strafgebühr fällig, weil der Bank Zinseinnahmen verloren gehen. Das ist die Vorfälligkeitsentschädigung.
• Tilgung: Bei den meisten Finanzierungsarten zahlen Sie den Hauskredit in festen monatlichen raten zurück. Das ist die Tilgung. Sie besteht aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil.
• Zinsbindung: Die Zinsbindung beschreibt den Zeitraum, in dem Sie Ihr Darlehen zu einem festgelegten Zinssatz zurückzahlen. Erst nach Ablauf der Zinsbindung werden neue Zinssätze festgelegt.
• Zinsen: Zinsen beschreiben den Preis, den Sie für eine Baufinanzierung bezahlen. Dabei unterscheidet man zwischen Sollzins und Effektivzins. Die aktuellen Bauzinsen sind wegen der Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank sehr niedrig.
• Zwischenfinanzierung: Sie benötigen eine Zwischenfinanzierung, wenn Sie einen größeren Betrag zahlen müssen, aber die betreffende Summe noch nicht zur Verfügung haben. Das kann passieren, wenn Ihr Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist oder Sie eine alte Immobilie noch nicht verkaufen konnten.

Tipp

In unserem Ratgeber erklären wir den Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins ausführlich. Dort wird auch beschrieben, wie Sie am besten mit dem Sollzins und Effektivzins Kredite vergleichen.

1. Denken Sie ans Alter:
Es ist ratsam, die Baufinanzierung so zu planen, dass Sie bis zum Rentenantritt schuldenfrei sind. Unser Darlehens- und Tilgungsrechner unterstützt Sie dabei, die passende Tilgung zu finden, um schneller schuldenfrei zu sein.

2. Berücksichtigen Sie alle Kosten:
Zur Gesamtsumme eines Immobilienbaus oder -kaufs gehört nicht nur der eigentliche Preis für das Objekt. Dazu kommen die Nebenkosten, die bei einer Immobilienfinanzierung entstehen. In der Regel sind dies zwischen 15 – 20 % des Kaufpreises, die Sie bei der Kalkulation der tatsächlich benötigten Summe berücksichtigen sollten.

3. Seien Sie realistisch:
Listen Sie für die Planung der monatlichen Rate zur Tilgung Ihre Baudarlehens detailliert alle Einnahmen und Ausgaben auf. Rechnen Sie Bonuszahlungen oder Extragehälter nicht mit, damit Sie immer einen finanziellen Puffer für Unvorhergesehenes haben. Denken Sie bei der Berechnung der Ausgaben auch an Ihren gewohnten Lebensstandard.

4. Nutzen Sie Ihre Möglichkeiten:
Trotz längerer Zinsbindung können Sie Ihr Darlehen bereits nach 10 Jahren kündigen, ohne dafür eine Vorfällig­keits­entschädigung bezahlen zu müssen. So können Sie eine günstigere Anschluss­finanzierung wählen, falls die Zinsen gefallen sind.
 

5. Blicken Sie in die Zukunft:
Befinden sich die Bauzinsen auf einem niedrigen Zinsniveau, besteht die Möglichkeit, sich diese im Voraus zu sichern. Mit einem Forward Darlehen reservieren Sie sich einen niedrigen Zinssatz für die Anschlussfinanzierung bis zu 5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung.