Immobilie & Steuer: Was Hausbesitzer absetzen können

Begrenzte Möglichkeiten für eigengenutzte Immobilien
Für Hausbesitzer, die ihre Immobilie selbst bewohnen, gibt es einige Möglichkeiten, anfallende Kosten steuerlich geltend zu machen. So können beispielsweise haushaltsnahe Leistungen, wie zum Beispiel die Gartenpflege oder die Putzfrau, von der Steuer abgesetzt werden. Hier gilt eine Höchstgrenze von 20 Prozent der Kosten, maximal können bis zu 4.000 Euro für haushaltsnahe Dienste steuerlich geltend gemacht werden.

Auch Handwerkerleistungen für die Immobilie sind von der Steuer absetzbar. Dazu muss dem Finanzamt eine ordentliche Rechnung vorgelegt werden, die per Banküberweisung bezahlt wurde. Zudem erkennt das Finanzamt nur die Arbeitskosten an, die Materialkosten muss der Hauseigentümer selbst bezahlen. Am besten also beide Posten auf der Rechnung getrennt auflisten lassen, da sonst die Arbeitskosten nur geschätzt werden. Maximal können 20 Prozent der Kosten für Handwerkeraufwendungen von der Steuer abgesetzt werden, die Höchstgrenze liegt hier bei 1.200 Euro.


Gute Chancen für Vermieter
Wer eine Immobilie kauft mit der Absicht, diese zu vermieten, kann mehr Aufwendungen steuerlich geltend machen. So können beispielsweise die gesamten Anschaffungsnebenkosten, inklusive der Notarkosten, Grundsteuer, anfallende Gebühren und sogar Finanzierungskosten, von der Steuer abgesetzt werden. Dazu legt das Finanzamt den Anschaffungspreis für die Immobilie zugrunde, wenn man diese abschreibt. Renovierungs- und Modernisierungskosten können sogar in voller Höhe von der Steuer abgesetzt werden. Laufende Ausgaben - dazu gehören beispielsweise die Müllabfuhr, Grundsteuer oder Hausversicherungen – dürfen Hausbesitzer als Nebenkosten auf die Mieter umlegen. Wird diese Möglichkeit nicht genutzt, können die laufenden Aufwendungen als Werbungskosten in der Steuererklärung angegeben werden.

Auch die Kosten für eine leerstehende Immobilie können abgesetzt werden. Allerdings verlangt das Finanzamt hier einen Nachweis, dass sich der Besitzer wirklich um die Vermietung bemüht. Dies kann anhand von geschalteten Inseraten oder der Beauftragung eines Maklers belegt werden.


Steuern sparen mit einer Ferienimmobilie
Wer Ferienobjekte vermietet, kann Darlehenszinsen, Abschreibungen und anfallende Nebenkosten als Werbungskosten absetzen. Dies ist jedoch nur möglich, wenn die Immobilie ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet wird. Dann behandelt das Finanzamt die Immobilie wie eine private Kapitalanlage und alle damit verbundenen Kosten sind somit als Werbungskosten abzugsfähig. Wird das Ferienhaus nicht nur vermietet, sondern auch selbst bewohnt, muss nachgewiesen werden, dass die „ortsübliche Vermietungszeit“ mindestens 75 Prozent beträgt. Es sind dann lediglich die Kosten absetzbar, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen. Wird das Haus oder die Wohnung selbst bewohnt oder anderen Gästen kostenlos zur Verfügung gestellt, können keine Kosten geltend gemacht werden.

Für Ferienimmobilien im Ausland gelten besondere Regeln. Hat das jeweilige Land ein Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland getroffen, werden dort erzielte Einkünfte aus Vermietung auch im jeweiligen Urlaubsland besteuert. Ob sich steuerliche Verluste dann in Deutschland steuermindernd auswirken, hängt von der Besteuerungsmethode des jeweiligen Landes ab. Besitzer von Ferienbleiben in EU-Staaten sind im Vorteil: Ihre Steuerlast sinkt bei steuerlichen Verlusten im Ausland-  je nach Land allerdings in unterschiedlichem Maße. 

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