Bei einem Baukredit ist neben der Laufzeit der Zinssatz das wichtigste Kriterium, an dem sich Bauherren und Käufer orientieren sollten. Beide Faktoren sind eng miteinander verbunden und entscheiden letztendlich über das finanzielle Risiko der Baufinanzierung. Gleichzeitig sind dies auch die relevantesten Unterscheidungsmerkmale eines Baukredits.
Variables Darlehen – Baukredit mit hohem Risiko
Mehr Flexibilität als der klassische Baukredit bietet das variable Darlehen. Eine Kündigung ist jederzeit zum Zinsanpassungstermin möglich sowie kurzfristige Sondertilgungen in beliebiger Höhe. Von einer vollständigen Finanzierung mit einem variablen Baukredit, wie beispielsweise dem Geldmarktdarlehen, ist aber abzuraten. Denn der Maßstab für den variablen Zins ist der sogenannte Euribor (Euro Interbank Offered Rate). Das ist der durchschnittliche Zinssatz, zu dem sich Banken untereinander Geld leihen. Aktuell beträgt dieser 0,35 Prozent (Stand: 09.07.2012). Gewöhnlich passen die Banken den Euribor alle drei Monate an und geben die Konditionen automatisch an den Kunden weiter. Aufgrund der niedrigen Baugeldzinsen ist zukünftig mit einem Anstieg des Euribor zu rechnen. Ein Anstieg des Euribor auf fünf Prozent, wie zuletzt im Jahr 2009, würde den Baukredit zuzüglich der Marge der Kreditinstitute mehr als verdreifachen.
Die Finanztest empfiehlt deshalb, das Baudarlehen mit maximal 30 Prozent eines variablen Darlehens zu belasten und bei steigenden Zinsen rechtzeitig in ein Festzinsdarlehen zu wechseln.
Fondshypothek – Ungeeigneter Baukredit mit hohen Verlusten
Bei dem Modell der Fondshypothek erfolgt keine regelmäßige Tilgung wie bei einem gewöhnlichen Baukredit. Immobilienbesitzer erwerben monatlich einen Anteil an Aktien und hinterlegen diesen als Pfand bei der Bank. Viele der vor über 10 Jahren abgeschlossenen Fondshypotheken weisen bis heute aber nur Verluste auf und anstatt den Baukredit zu tilgen, müssen die Betroffenen mit einer Kündigung der Bank rechnen, wenn diese im Nachhinein Zusatzsicherheiten verlangt.
Kapitallebensversicherung – Die teure Variante des Baukredits
Auch bei dieser Variante tilgt der Kreditnehmer nicht den Baukredit, sondern die Kapitallebensversicherung mit einer Laufzeit von beispielsweise 20 Jahren. Mit der Auszahlung der Versicherung soll am Ende der Laufzeit die Baufinanzierung zurückgezahlt werden. Obwohl der Effektivzins bei dieser Variante niedriger ist als bei direkter Tilgung, ist dem Immobilienbesitzer lediglich die Versicherungssumme garantiert. Und diese ist häufig niedriger als der Darlehensbetrag. Endet die Laufzeit des Baukredites vor dem der Versicherung, kann zudem die Anschlussfinanzierung besonders teurer werden.
Das Annuitätendarlehen – Klassischer Baukredit
Die sicherste und am häufigsten verbreitete Form des Baukredites, ist das Annuitätendarlehen. Ein gleichbleibender Tilgungssatz mit festgeschriebener Laufzeit von 5 bis 10 Jahren bietet Bauherren Planungssicherheit und ein geringes finanzielles Risiko. Zudem besteht nach 10 Jahren die Möglichkeit, das Annuitätendarlehen, unabhängig von der Zinsbindung, zu kündigen und eine günstigere Anschlussfinanzierung in Anspruch zu nehmen.
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