Eine der wichtigsten - und mitunter sehr schwer fallenden - Entscheidungen bei der Gestaltung der eigenen Baufinanzierung ist die Wahl der richtigen Sollzinsbindung für das aufzunehmende Darlehen. Für Neueinsteiger sei in Kürze erklärt, dass die Sollzinsbindung der Zeitraum ist, in dem der Darlehenszins für den Darlehensnehmer von der Bank festgeschrieben wird. Die Banken bieten unterschiedliche Sollzinsbindungen an, in der Regel sind Sollzinsbindungen von 5 bis 20 Jahren bei der Baufinanzierung möglich.
Bei der Wahl der Sollzinsbindung gilt es für den Darlehensnehmer folgende drei Faktoren abzuwägen: Sicherheit, Chancen und Preis.
Die Sicherheit, sich ein (bei Aufnahme des Darlehens) niedriges Zinsniveau für eine möglichst lange Zeitdauer zu sichern, die Chancen, welche sich mit Ablauf der Sollzinsbindung - ein sinkendes Zinsniveau vorausgesetzt - hinsichtlich der Anschlussfinanzierung des Darlehens ergeben können, der Preis, d.h. Zinssatz, welche mit längerer Laufzeit des Darlehens höher ausfällt.
Eine kurze Sollzinsbindung (5 Jahre) bietet für typische Bauherren-Verhältnisse wenig Sicherheit, kostet aber im aktuellen Marktumfeld etwa 0,50% p.a. weniger als die in aller Regel nachgefragte 10-Jahres-Sollzinsbindung. In Summe wenn auch finanzmathematisch nicht ganz exakt ergibt sich eine Zinsersparnis von 2,50% der Darlehenssumme für die Dauer des Darlehens. Wiederum bietet eine lange Sollzinsbindung (15 Jahre) hohe Sicherheit, kostet aber gegenwärtig 0,30% p.a. mehr als eine 10-Jahres-Sollzinsbindung.
Somit liegt die Entscheidung für die vermeintliche goldene Mitte, d.h. eine Sollzinsbindung von 10 Jahren, nahe. Und die Mehrzahl der Bauherren entscheidet sich auch so. Beleg für dieses Verhalten ist eine Umfrage von Baugeld-Vergleich.de unter mehr als 7.000 Nutzern, die ergab, dass nahezu die Hälfte von ihnen eine 10-jährige Sollzinsbindung vorzieht.
Der aktuelle Stand der gesamten Umfrage:
5 Jahre 17% (1220 Stimmen)
10 Jahre 48% (3507 Stimmen)
12 Jahre 7% (518 Stimmen)
15 Jahre 17% (1257 Stimmen)
20 Jahre 11% (799 Stimmen)
Das demokratische Kalb - Sie mögen in Zeiten von BSE Allegorien mit Rindtieren verzeihen läuft der Herde nach und finanziert über 10 Jahre. Da wir unseren Nutzern jedoch die Weiden mit dem saftigsten Gras aufzeigen möchte, lautet unser Tipp für den Bauherrn, der nicht nach exakt 10 Jahren mit einer Erbschaft oder ähnlichem rechnen kann, ganz einfach: vergleichen Sie die Angebote und wählen den für Sie günstigstens Zins.
Und zwar aus gutem Grund. Genauer: § 609a BGB, welcher wie folgt lautet: Der Schuldner kann ein Darlehen, bei dem für einen bestimmten Zeitraum ein fester Zinssatz vereinbart ist, ganz oder teilweise kündigen, ... 3. in jedem Falle nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten; wird nach dem Empfang des Darlehens eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Zinssatz getroffen, so tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Zeitpunkts der Auszahlung. |
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Im Klartext heißt dies, dass ein Darlehensnehmer bei einem Darlehen mit einer Sollzinsbindung von mehr als 10 Jahren mit Ablauf des zehnten Jahres ein permanentes Sondertilgungsrecht für Teile des Darlehens bzw. das gesamte Darlehen hat. Früher gab es nur Baudarlehen mit 10-jähriger Sollzinsbindung. Doch die Zeiten haben sich geändert. Hypothekenbanken und Versicherungen bieten heutzutage auch Darlehen mit einer längeren Sollzinsbindung als 10 Jahre, z.B. 12, 15 oder auch 20 Jahre.
Und bei diesen Darlehen gibt es eine sehr positive Besonderheit für Sie. Der Gesetzgeber hat Ihnen ein einseitiges Sondertilgungsrecht eingeräumt, auf welches Sie kaum eine Bank hinweisen wird.
Nach § 489 (1) Satz 3 (Fassung seit 09.04.2002) bzw. § 609a BGB (Fassung vor dem 09.04.2002) steht Ihnen nach Ablauf von 10 Jahren ab Vollauszahlung des Darlehens ein gesetzliches Kündigungsrecht unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 6 Monaten zu.
Sie können dabei entweder das ganze Darlehen oder auch nur Teilbeträge zurückführen, wobei keine Vorfälligkeitsentschädigung von Seiten der Bank gefordert werden darf.
Allerdings müssen Sie bedenken, dass Sie, wenn Sie das Darlehen schon nach 10 Jahren zurückführen, für die 10 Jahre den erhöhten Zins für die eigentlich länger vereinbarte Sollzinsbindung gezahlt haben. Überlegen Sie also bei Vertragsabschluß genau, wie lange der Zins festgeschrieben werden soll. Wir empfehlen zur Zeit 12 Jahre.
Und für den Fall, dass Ihnen Ihre Bank Ihr Recht nicht so einfach geben will, die vollständige Fassung des §609a BGB
... Der Schuldner kann ein Darlehen, bei dem für einen bestimmten Zeitraum ein fester Zinssatz vereinbart ist, ganz oder teilweise kündigen, wenn ...
... in jedem Falle nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten; wird nach dem Empfang des Darlehens eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Zinssatz getroffen, so tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Zeitpunkts der Auszahlung. Sie wollen Ihre alte Bank umschulden. Die alte Bank stellt Ihnen eine Löschungsbewilligung aus, Sie beantragen beim Notar die Löschung und tragen parallel für die neue Bank eine neue Grundschuld ein.
Notar und Grundbuchamt verdienen doppelt!
Es gibt allerdings einen günstigeren Weg:
Es ist bis zu 70% kostengünstiger, bei Umschuldungen von Hypothekendarlehen die Grundschulden von der abzulösenden Bank an die neue Bank abtreten zu lassen.
Die Abtretung kann auf einem Formular der Bank erfolgen, der Notar hat nur noch Ihre Unterschrift zu beglaubigen.
Achtung: Diese Verfahrensweise ist nur möglich, wenn
- die alte Bank Grundschulden (möglichst Buchgrundschulden) eingetragen hatte und
- die neue Bank die Ausstattungsmerkmale der alten Grundschuld akzeptiert.
Sprechen Sie vorher mit der neuen Bank. Es spart Ihr Geld. Darlehen, die zur Finanzierung eines Neubaus dienen, werden in der Regel nicht in einer Summe, sondern nach Baufortschritt in mehreren Teilbeträgen ausgezahlt.
Von Bauträgern wird oft die Auszahlung nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) gewünscht. In der MaBV ist vom Gesetzgeber her genau festgelegt, wann der Bauträger Zahlung vom Bauherrn fordern kann, im Normalfall beträgt
- die erste Rate 30 % der Vertragssumme nach Beginn der Erdarbeiten bzw. 20 % der Vertragssumme bei Erbbaurechten,
- die zweite Rate dann 10 % nach Rohbaufertigstellung (bei Erbbaurechten 20%),
- die dritte Rate 25 % nach Fertigstellung der Rohinstallation und Innenputz,
- die vierte Rate 15 % nach Fertigstellung der Schreiner- und Glasarbeiten ausgenommen der Türblätter,
- die fünfte Rate 15 % nach Bezugsfertigkeit bzw. Besitzübergabe und
- die sechste Rate 5 % nach vollständiger Fertigstellung.
Fragen Sie die Banken genau, ob die Auszahlung wie gewünscht erfolgen kann. Manche Banken lassen sich ungern darauf ein und vereinbaren stattdessen eine bestimmte Anzahl von Raten nach dem jeweiligen Baufortschritt. Wenn die Bank nicht bereit sein sollte die Auszahlung so vorzunehmen, wie Sie es mit dem Bauträger vereinbart haben, ist unter Umständen eine Zwischenfinanzierung notwendig, deren Zinssatz oft relativ hoch ist, da sie nur kurzfristig benötigt wird. Bei den Konditionen bekommen Sie in der Regel den Sollzins und den Effektivzins genannt.
Der Effektivzins soll eigentlich alle Nebenkosten enthalten und wurde als Vergleichszins vom Gesetzgeber mit der Preisangabenverordnung für unterschiedliche Angebote eingeführt. Aber der Gesetzgeber hat wie so oft ein paar Kleinigkeiten vergessen.
Folgende Nebenkosten werden nicht berücksichtigt:
- Bereitstellungszinsen,
- Schätzkosten,
- Aufschläge für Teilvalutierungen,
- Kontoführungsgebühren etc.
Diese fließen nicht in die Berechnung ein. Wenn Sie also zwei Angebote vergleichen wollen, prüfen Sie, ob in den Angeboten die o.g. Kosten identisch sind bzw. keine dieser Kosten anfallen. Das derzeitig niedrige Zinsniveau veranlasst viele Darlehensnehmer zum Kauf ihrer Traumimmobilie.
Aber Vorsicht, Ihre Finanzplanung sollte eine Besonderheit berücksichtigen:
Der Zinssatz wird in der Regel nicht für die Gesamtlaufzeit des Darlehens fest vereinbart, sondern wird nach Ablauf der Sollzinsbindung an das dann aktuelle Zinsniveau angepasst.
Hier lauern Gefahren, sofern Sie in Ihrer Finanzierungsplanung nur mit dem aktuell niederigen Zinssatz gerechnet haben.
Je nach Zinsniveau kann der Zinssatz nach Ablauf der Sollzinsbindung viel niedriger oder auch erheblich höher sein. Planen Sie daher unbedingt mit einem etwas höheren Zinssatz, damit Ihre Finanzierung nicht auf wackeligen Beinen steht. Zur Planung Ihres frei verfügbaren Einkommens nehmen Sie zuerst eine detaillierte Aufstellung aller Einkommen und Ausgaben vor:
Rechnen Sie Extragehälter, Prämien, Urlaubsgeld, Weihnachtsgeld, etc. nicht mit, damit Sie immer einen Liquiditätspuffer für Unvorhergesehenes haben. Auch die Kosten für die ggf. zur Zeit noch anfallende Miete lassen Sie außen vor, da diese später entfällt. Rechnen Sie statt dessen die künftigen Nebenkosten mit ein, als Richtwert können Sie hier 2,10 ?/m² Wohnfläche p.m. ansetzen.
Wenn Sie merken, dass es knapp wird, dann fragen Sie sich, ob Sie bereit sind, sich über einen langen Zeitraum (oft dauert es nämlich rd. 30 Jahre, bis ein Darlehen zurückgezahlt ist) einzuschränken. Seien Sie auf jeden Fall ehrlich zu sich selbst.
Denken Sie an dieser Stelle auch an die Zukunft. Können Sie die Rate auch noch tragen, wenn Sie z.B. nur noch über ein Gehalt verfügen, weil Sie ein Kind bekommen haben, oder Sie oder Ihr Partner in Rente gegangen sind, oder ? Bedenken Sie all diese Punkte bei Ihren Finanzierungsüberlegungen. Zu Hochzinsphasen und in Erwartung sinkender Zinsen ist der Abschluss von variabel verzinsten Darlehen durchaus empfehlenswert, da der Zinssatz solcher Darlehen an die aktuelle Zinsentwicklung angepaßt wird. Allerdings geben die Banken sinkende Zinsen oft nur teilweise und mit zeitlicher Verzögerung an die Darlehensnehmer weiter. Natürlich werden aber die Zinssätze bei einem Zinsanstieg auch nach oben angepasst. Die Folge ist, dass viele variabel verzinste Darlehen aus heutiger Sicht zu teuer sind. Variabel verzinste Darlehen können in der Regel jederzeit gekündigt werden. Überlegen Sie daher, ob es sich für Sie lohnt, in ein festverzinsliches Darlehen umzuschulden.
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