Immobilienpreise geben wieder etwas nach
Nachdem es im 2. Quartal 2023 nach einer Preiserholung ausgesehen hatte, sind die Preise für Wohnimmobilien im 3. Quartal weiter gefallen. Verglichen mit dem Vorquartal gaben die Preise für Eigentumswohnungen um 1,5 % nach, für Einfamilienhäuser um 3,2 % und für Mehrfamilienhäuser um 5,9 %. Das zeigen Daten des Immobilienpreisindexes Greix, der auf tatsächlichen, notariell beurkundeten Verkaufspreisen basiert und von ECONtribute und dem Kieler Institut für Weltwirtschaft (IfW) herausgegeben wird.
Nach einem Jahre andauernden Preisanstieg hatte das 4. Quartal 2022 erstmal einen Rückgang gezeigt: Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser waren in Großstädten um 5,9 %, in ländlichen Regionen um 5,5 % gesunken. Im 1. Quartal 2023 gingen die Preise für Wohnimmobilien sogar um durchschnittlich 6,8 % gegenüber dem Vorjahresquartal nach unten. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes war das der stärkste Rückgang seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000.
Der Hintergrund: Seit Mitte des vergangenen Jahres machen sich die stark gestiegenen Bauzinsen, die Inflation sowie die Unsicherheiten rund um den Ukraine-Krieg auf dem Immobilienmarkt bemerkbar. Der Hauspreisindex der Finanzierungsplattform Europace zeigt, wie sich die Kurve zuerst abflacht und dann nach unten zeigt. Sowohl Eigentumswohnungen, Bestandshäuser wie auch Neubauten wurden in der zweiten Jahreshälfte günstiger. Ist der Immobilienboom also vorbei? Wohl nicht. Die Preise liegen auf hohem Niveau und stabilisieren sich zum Teil bereits wieder. Neubauhäuser sind sogar ungebremst teurer geworden. Dennoch kosten Immobilien mancherorts heute 20 % weniger als noch 2022.
Fallen die Immobilienpreise in Deutschland weiter?
Das lässt sich nicht für alle Objekte gleich beantworten. Es kommt insbesondere auf Alter und Sanierungsstand an. "Bei allem, was einen schlechten Energieverbrauch hat oder sanierungsbedürftig ist, wird es Abschläge geben", sagt Michael Voigtländer, Leiter Themencluster Globale & Regionale Märkte am Institut der deutschen Wirtschaft Köln. "Allen ist jetzt bewusst, dass Energiepreise ein erheblicher Kostenfaktor sind." Für neuere Immobilien sieht er vorerst eine Seitwärtsbewegung. Bezogen auf Ballungsräume stehe die Wohnungsknappheit im Vordergrund: "Die Nachfrage ist sehr hoch. Das spricht für mich dafür, dass die Preise weiter steigen werden. Nicht unbedingt so stark wie im letzten Jahrzehnt, aber durchaus merklich."
Auch die Geschäftsführerin der Immobilienplattform ImmoScout24, Gesa Crockford, geht nicht von weiter fallenden Preisen aus. "Verglichen mit dem Preisanstieg der letzten fünf Jahre ist die Preiskorrektur als moderat einzuordnen. Ein nachhaltiger Preisrückgang ist nicht zu erwarten, da die Neubauziele der Bundesregierung in weite Ferne gerückt sind. Wir rechnen mittelfristig mit einer Verknappung des Angebots, die den Markt wieder drehen kann."
Sollten die Bauzinsen 2024 wieder fallen, könnte der Hauskauf wieder für mehr Interessierte erschwinglich werden. Die Immobilienpreise würden dann wieder anziehen.
Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in Zukunft?
Die Postbank hat für ihren „PostbankWohnatlas 2023“ vom Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) eine Kaufpreisprognose bis 2035 erstellen lassen. Dem Preisatlas zufolge können vor allem Immobilienbesitzer in wachsenden Regionen mit hohen Anteilen jüngerer, gutverdienender Erwerbstätiger bis 2035 mit weiteren Wertzuwächsen rechnen. Besonders der Süden und der Nordwesten Deutschlands profitieren.
Preisentwicklung von Immobilien in ländlichen Regionen ist ungewiss
Auf der einen Seite sagt eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaft (DIW) ein weiteres Auseinanderdriften der Immobilienpreise zwischen Stadt und Land voraus. Danach werden die Preise sowohl für Wohnungen als auch für Ein- und Zweifamilienhäuser in den kommenden 10 Jahren, in einem Drittel aller deutschen Landkreise, um cirka 25 % sinken. In besonders abgelegenen Regionen, wie zum Beispiel im Osten Deutschlands, könnten die Preise sogar bis zu 50 % einbrechen. Betroffen davon sind neben Ostdeutschland auch Regionen in Nordhessen, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, im Saarland und in Bayern. Die Ursache dafür liege im demografischen Wandel im ländlichen Raum. Da viele Menschen in die Ballungsräume ziehen, besteht auf dem Land nur noch eine geringe Nachfrage nach Wohnimmobilien. Die Immobilienpreise sinken.
Auf der anderen Seite zeigen Zahlen des Statistischen Bundesamtes einen gegenläufigen Trend. Danach stiegen die Immobilienpreise 2021 in ländlichen Kreisen sogar stärker als in den Metropolen. Eine mögliche Ursache könnte die Corona-Krise sein, die infolge des wachsenden Anteils an Homeoffice zu einer größeren Nachfrage nach Immobilien im Grünen führt. Hinzu kommen gesellschaftliche Entwicklungen wie das Bemühen um Klimaschutz und Nachhaltigkeit. Ob sich dieser Trend zum Wohnen auf dem Land fortsetzt, muss sich zeigen.
Preise in Ballungsräumen und Städten steigen weiter
Besonders in Ballungsräumen wie München und Berlin wird es nach der Meinung vieler Experten auch in Zukunft deutlich steigende Immobilienpreise geben. Die Gründe dafür liegen bei
- starker Zuwanderung und weiteren Zuzug in die Städte und
- bestehendem Wohnungsmangel auch in den kommenden Jahren.
Darum wird erwartet, dass die Immobilienpreisentwicklung in Deutschland nach wie vor nach oben verläuft. Wenn auch die Preissteigerungen nicht mehr so rasant ausfallen dürften wie in den vergangenen Jahren.
Schwankungen der Immobilienpreise sind denkbar
Es besteht auch die Möglichkeit, dass die Immobilienpreise in den kommenden Jahren erst sinken und dann wieder steigen. Das ergab eine Studie der Deutschen Bank vom März 2021. Damals sahen die Ökonomen spätestens für 2024 ein Ende des Preisanstiegs für Wohnimmobilien voraus und anschließend eine Preisreduzierung von ca. 5 %. Gründe dafür liegen in einem Zurückgehen der Zuwanderung als Folge der Pandemie und einem damit zusammenhängenden Rückgang der Nachfrage. Beschleunigt hat diese Entwicklung der hohe Anstieg der Bauzinsen sowie die Unsicherheiten rund um den Ukraine-Konflikt und der Energieversorgung.
Allerdings werde diese Trendwende nicht langfristig anhalten, so die Studie. Im Anschluss an die Preisdelle werde voraussichtlich ein gegenläufiger Trend entstehen, der bis 2031 zu wieder steigenden Immobilienpreisen führt.
Haus- und Wohnungspreise Q4/23 im Süden: Immobilienmarkt in München ist eine Welt für sich
Während der Kauf von Wohneigentum in Deutschland in den vergangenen Wochen und Monaten vielerorts zugelegt hat, beobachten Finanzierungsspezialisten in der bayerischen Landeshauptstadt aktuell eher Zurückhaltung: „Viele Interessierte stoßen sich noch immer an den zu hohen Kaufpreisen. Zwar rufen auch die Vermieter für wenig Wohnraum gepfefferte Preise auf, dennoch geht die Schere zwischen dem finanziellen Aufwand einer Miete und einer monatlichen Darlehensrate weit auseinander – im Unterschied zu den meisten anderen Regionen Deutschlands. Viele Kaufpreise für Immobilien liegen in München schlicht im Überschallbereich“, erklärt Michael Müller, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in München.
Auch wenn die Preise für den Quadratmeter seit Ende 2022 beträchtlich gesunken sind, so kommt doch keine andere Großstadt an den preislichen Spitzenreiter München heran.
Immobilienpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser (Süden)
Medianpreis | Steigerung zum Vorjahr | |
---|---|---|
Frankfurt | 3.504 €/qm | .-5,72 % |
Stuttgart | 4.107 €/qm | -6,94 % |
München | 6.027 €/qm | -11,02 % |
Immobilienpreise für Eigentumswohnungen (Süden)
Medianpreis | Steigerung zum Vorjahr | |
---|---|---|
Frankfurt | 3.857 €/qm | -5,33 % |
Stuttgart | 3.911 €/qm | -10,93 % |
München | 7.119 €/qm | -11,73 % |
Quelle: Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise, Stand: März 2024
Haus- und Wohnungspreise Q4/23 im Norden und Osten: Hohes Preisniveau trotz Minuszeichen
Die leicht gesunkenen Immobilienpreise haben einen positiven Effekt auf die Nachfrage. Im Gegensatz zu den ersten drei Quartalen des vergangenen Jahres gab es Ende 2023 deutlich mehr Anfragen für Finanzierungen von Wohneigentum in Berlin. Ekkehard Enkelmann, Spezialist für Baufinanzierungen bei Dr. Klein in Berlin, sieht die Ursache bei niedrigen Preisen und gesunkenen Bauzinsen: „Im November sowie Dezember 2023 und insbesondere zwischen Weihnachten und Silvester war die Nachfrage sehr hoch. Unserer Einschätzung nach lag das vorrangig an den temporär gesunkenen Baufinanzierungszinsen.“
In Hamburg sanken die Immobilienpreise zum Jahresende um 9,19 % bei Ein- und Zweifamilienhäuser und um 7,88 % bei Eigentumswohnungen. In Hannover gaben die Preise insbesondere bei Eigentumswohnungen nach, um 14,59 % im Vergleich zum Vorjahr.
Immobilienpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser (Norden und Osten)
Medianpreis | Steigerung zum Vorjahr | |
---|---|---|
Berlin | 3.839 €/qm | -6,32 % |
Dresden | 2.955 €/qm | -5,15 % |
Hannover | 2.544 €/qm | -8,30 % |
Hamburg | 3.493 €/qm | -9,19 % |
Immobilienpreise für Eigentumswohnungen (Norden und Osten)
Medianpreis | Steigerung zum Vorjahr | |
---|---|---|
Berlin | 5.036 €/qm | -7,23 % |
Dresden | 3.000 €/qm | -5,58 % |
Hannover | 2.711 €/qm | -14,59 % |
Hamburg | 4.476 €/qm | -7,88 % |
Quelle: Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise, Stand: Januar 2024
Haus- und Wohnungspreise Q4/23 im Westen: Leichter Preisrückgang
Die Preise für Wohneigentum in Dortmund, Köln und Düsseldorf haben zum Jahresende 2023 nochmals leicht nachgegeben. Thomas Przytulla, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Dortmund, ist ein gestiegenes Kaufinteresse aufgefallen: „Der Immobilienmarkt in Dortmund ist wiederbelebt: Schon im Dezember hat sich das Blatt durch den Bauzinsrückgang gewendet. Dies mag der ausschlaggebende Faktor gewesen sein, der die Menschen bewogen hat, sich dem Wunsch der eigenen vier Wände wieder zuzuwenden."
Hinzu kommen weiter sinkende Immobilienpreise. Während in Dortmund Eigentumswohnungen um 11,7 % günstiger verkauft wurden, sanken die Preise in Düsseldorf um 8,49 % und in Köln um 9,95 % im Vergleich zum Vorjahr. Ein ähnliches Bild zeigt sich bei Ein-und Zweifamilienhäusern.
Die Tabelle gibt einen Überblick über die Entwicklung in ausgewählten Städten:
Immobilienpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser (Westen)
Medianpreis | Steigerung zum Vorjahr | |
---|---|---|
Düsseldorf | 3.082 €/qm | -7,8 % |
Köln | 3.125 €/qm | -7,55 % |
Dortmund | 2.715 €/qm | -1,83 % |
Immobilienpreise für Eigentumswohnungen (Westen)
Medianpreis | Steigerung zum Vorjahr | |
---|---|---|
Düsseldorf | 3.495 €/qm | -8,49 % |
Köln | 3.531 €/qm | -9,95 % |
Dortmund | 2.174 €/qm | -11,7 % |
Quelle: Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise, Stand: Februar 2024
Warum sind die Immobilienpreise in Deutschland so hoch?
Die Gründe für die hohen Preise beim Immobilienkauf liegen hauptsächlich bei der starken Nachfrage. Das gilt besonders für Ballungsräume wie die Metropolregion Stuttgart sowie große Städte wie München und Berlin. Dort wollen immer mehr Menschen leben, die für einen Arbeitsplatz oder zum Studieren umziehen müssen. Gleichzeitig gibt es einen Mangel an Wohnungen. Darum steigen die Wohnungspreise beim Kauf genauso wie die Mieten.
Außerdem ist der Wunsch nach den eigenen vier Wänden weit verbreitet. Nach einer Umfrage von LSB Research würden 52 % der Mieter in Deutschland lieber im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung leben als zur Miete wohnen. Befeuert hat hat die Immobilienpreise zudem die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank zwischen 2014 und 2022. Dadurch waren Baufinanzierungen zu sehr niedrigen Zinsen möglich.
Beim Immobilienkauf auf eine passende Baufinanzierung achten
Die hohen Immobilienpreise treiben auch die aufgenommenen Kredithöhen zur Baufinanzierung in die Höhe. Da das hohe Niveau der Preise für Immobilien voraussichtlich anhalten wird, sind die Rahmenbedingungen der Immobilienfinanzierung für Käufer und Bauherren besonders wichtig. Die Finanzierung muss zu den individuellen Voraussetzungen passen, da bei den hohen Preisen und dementsprechend hohen Krediten die Überschuldung droht.
Erstellen Sie unbedingt einen Finanzierungsplan für Ihren Immobilienkauf und nutzen Sie einen Baufinanzierung Vergleich, bevor Sie sich für einen Kredit entscheiden. Wir empfehlen für die monatliche Ratenzahlung maximal 35 % Ihres Haushaltsnettoeinkommens zur verwenden. Wie Sie am besten bei der Finanzierung Ihrer Traumimmobilie vorgehen, zeigen Ihnen unsere Baufinanzierung Tipps.
Bedenken Sie bei Ihrer Planung, dass zusätzlich zu den Immobilienpreisen noch weitere Kosten auf Sie zukommen. Es entstehen Nebenkosten beim Haus- und Wohnungskauf, die noch einmal rund 15 % der Gesamtsumme ausmachen können. Dazu gehören z. B. Maklergebühren und die Grunderwerbssteuer.
Wie setzen sich Immobilienpreise zusammen?
Die Lage einer Immobilie ist beim Kauf und bei der Preisfestlegung von großer Bedeutung. Es kommen aber noch weitere Merkmale hinzu, die den Wert einer Immobilie beeinflussen. Dabei kommt es beim Immobilienkauf sowohl auf die Qualität der Ausstattung (z. B. bei der Kücheneinrichtung) als auch auf den aktuellen Zustand (z. B. des Daches) an.
- Lage des Grundstückes
- Ballungsraum oder ländliche Region
- Wohnumfeld
- Ausblick
- Ausstattungsmerkmale Grundstück
- Größe
- Nutzfläche
- Gartenanlage
- Garage oder Stellplätze
- Ausstattungsmerkmale Gebäude/Eigentumswohnung
- Baujahr
- Haustyp
- Dach
- Fenster
- Dämmung und Energiewerte
- Bodenbelag
- Heizung und Sanitäranlagen
- Wohnfläche und Anzahl der Räume
- Besondere Ausstattungsmerkmale wie Swimmingpool oder Kamin