Sie suchen ein Immobiliendarlehen, um sich den Traum vom eigenen Zuhause zu erfüllen? Mit unserem Rechner können Sie ganz einfach Ihre individuellen Konditionen berechnen. Wir erklären Ihnen außerdem, worauf Sie achten sollten und welche Kosten auf Sie zukommen.
Ein Immobilienkredit wird immer genau auf Sie und Ihre Immobilie zugeschnitten. Sie unterscheiden sich vor allem in der Höhe der Zinsen. Um erste Angebote direkt online vergleichen zu können, nutzen Sie am besten unseren Immobilienkreditrechner. Hier tragen Sie folgende Werte ein:
Ergänzend können Sie ihre Postleitzahl angeben, dann werden auch Angebote von regional aktiven Kreditgebern angezeigt.
Als Faustformel lässt sich ansetzen, dass die maximale Monatsrate 35 % des Nettoeinkommens nicht überschreiten sollte. Denn wenn die monatliche Ratenzahlung zu hoch ist, besteht das Risiko, dass Sie den Immobilienkredit nicht zurückzahlen können. Eine Rolle spielt natürlich auch, wie viel einer oder beide Partner verdienen oder wie viele Kinder zum Haushalt gehören. Ober ob es neben einem Erwerbseinkommen auch Renteneinkünfte oder verlässliche Nebeneinkünfte gibt.
Unser Budgetrechner hilft ihnen dabei, ein realistisches Bild davon zu bekommen, wie viel Immobilie Sie sich leisten können.
BudgetrechnerSetzen Sie Ihre Werte ehrlich und tendenziell zurückhaltend ein. Urlaubs- oder Weihnachtsgeld sollten bei Einkünften nicht mit eingerechnet werden, auch von manchen Arbeitgebern gewährte Sonderprämien nicht. Ein Wegfall solcher nicht garantierten Leistungen etwa in einer Rezession könnte ihre gesamte Finanzierung in Frage stellen.
In den vergangenen Jahren wurden immer höhere Immobilienkredite aufgenommen. Die folgende interaktive Grafik zeigt Ihnen, wie sich von 2005 bis heute der Anteil der Immobilienkredite über mehr als 300.000 € von knapp 5 % auf über 35 % erhöht hat. Gleichzeitg verringerte sich der Anteil von Hauskrediten zwischen 50.000 und 150.000 € deutlich. Mögliche Ursachen sind gestiegene Immobilienpreise und niedrige Zinsen, die es ermöglichen, einen höheren Immobilienkredit aufzunehmen.
Bei einer guten Baufinanzierung kommt es längst nicht nur auf einen günstigen Zinssatz an. Damit Ihre Immobilienfinanzierung auf einem soliden Fundament steht, müssen Sie zuerst Ihre aktuelle Situation sowie Ihre Zukunftsplanung analysieren. Nur wenn Sie sich darüber im Klaren sind, wie Ihre Lebensumstände aussehen, können Sie auch ein Immobiliendarlehen finden, das dazu passt.
Was Sie konkret in Bezug auf den Immobilienkredit beachten sollten, sind dessen Konditionen und Rahmenbedingungen.
Wie viel Sie ein Immobiliendarlehen kostet, bestimmt sich durch die Zinsen, die Sie auf das geliehene Geld zahlen. Nach den historischen Tiefständen bis Ende 2021 befinden sich die Zinsen für Immobilienkredite nun auf einem Niveau zwischen 2,5 und 3 %. Bei der derzeitigen Zinsentwicklung muss man davon ausgehen, dass die Zinsen weiterhin leicht steigen.
Wie hoch die aktuellen Bauzinsen gerade sind, sehen Sie am einfachsten über den Immobilienkreditrechner beziehungsweise über unseren Baugeld Vergleich.
Zinsen für Immobilienkredite werden in Sollzins und Effektivzins angegeben. Während der Sollzins die reine Leihgebühr meint, beinhaltet der Effektivzins auch Gebühren. Weil Banken ihn aber unterschiedlich berechnen, eignet er sich nur bedingt zum Vergleichen der Angebote. Am besten nehmen Sie hierfür die Restschuld am Ende der Zinsbindung. Je niedriger, desto besser das Angebot.
Ein Haus oder eine Wohnung ohne Eigenkapital zu finanzieren ist möglich. Dabei werden zwei Varianten unterschieden: In Variante 1 übernehmen Sie zumindest die Kaufnebenkosten durch Eigenkapital, etwa für den Notar. In Variante 2 lassen Sie auch die Nebenkosten von der Bank finanzieren.
Der Immobilienkredit ohne Eigenkapital hängt an einer Reihe von Voraussetzungen. Außerdem sind die Kosten des Immobilienkredits deutlich höher, günstige Immobilienkredite gibt es eher mit einem Anteil an Eigenkapital von mindestens 20 %.
Falls Sie dennoch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital suchen, sammeln Sie hiermit Pluspunkte:
Dies sind Minuspunkte, die Sie womöglich von solch einem Kredit ausschließen:
Es gibt im Wesentlichen drei Arten von Anbietern von Immobilienkrediten.
Der Vermittler – auch Kreditvermittler – greift auf eine Auswahl verschiedener Produkte von verschiedenen Banken zu und sucht daraus für seinen Kunden einen Immobilienkredit mit passenden Konditionen. Die Bank hingegen bietet dem Haus- oder Wohnungskäufer meistens ihr eigenes Produkt an. Das ist im Kern der Unterschied zwischen dem über einen Vermittler oder dem direkt bei einer Bank abgeschlossenen Immobilienkredit.
Banken können oft damit punkten, dass sie die Hausbank ihres Kunden sind und damit ein gegenseitiges Vertrauen vorhanden ist. Allerdings zeigten Vergleiche in den vergangenen Jahren, dass Kredite vom Vermittler oft günstiger waren als direkt bei Banken abgeschlossene Kredite. Dies liegt auch daran, dass Vermittler für die Banken selbst als Vertriebsweg interessant sind. Die Banken geben den Kreditvermittlern günstige Konditionen. Denn sie sparen eigene Kosten für Personal.
Die vom Staat getragene Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) vergibt nach politischen Vorgaben günstige Kredite für zweckgebundene Vorhaben. Ein zweckgebundenes Vorhaben im Rahmen der KfW-Förderung ist zum Beispiel ein Kredit für eine energetische Sanierung oder für eine altersgerechte Modernisierung. Ein gefördertes Darlehen kann auch ein KfW-Immobilienkredit von bis zu 120.000 € für selbst genutztes Wohneigentum sein. In der Niedrigzinsphase lohnt sich allerdings ein genauer Vergleich der Konditionen. Denn der KfW-Kredit ist trotz der staatlichen Unterstützung nicht immer die günstigste Variante.
Lesen Sie mehr über die Angebote der KfW in unserem Artikel zur KfW-Förderung.
„Ein Vergleich lohnt sich immer und gibt dem Kunden eine erste Orientierung. Vergleichsportale helfen hier. Der Vorteil des Vergleichens liegt auf der Hand. Je mehr Angebote Sie zur Verfügung haben, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass Sie am Ende das beste Angebot erhalen. Schließlich spielen für eine gute Finanzierung nicht allein der Zins, sondern auch andere Faktoren wie die Dauer bis zur Kreditentscheidung, eine schnelle Auszahlung, einfache Prozesse oder digitale Angebote eine wichtige Rolle.“
(Thomas Hein, ING)
Ein Immobilienkredit dient immer dem Kauf oder Bau einer Wohnung oder eines Hauses. Dieser Kredit ist anders als ein frei verwendbarer Konsumentenkredit vollständig an diesen Zweck gebunden. Sie dürfen also nicht die günstigen Konditionen des Immobiliendarlehens dafür nutzen, sich einen Sportwagen oder ein Wohnmobil zu gönnen. Neben dem Kauf oder Bau einer Immobilie kann der Immobilienkredit außerdem noch für die Sanierung oder Renovierung ihres Besitzes genutzt werden. Der Immobilienkredit umfasst in der Regel Beträge ab 50.000 €. Als Sicherheit für die Bank dient die Immobilie selbst – dies wird als Grundschuld im Grundbuch eingetragen.
Mehrere Tage. Sobald alle Unterlagen beim Vermittler oder bei der Bank vorliegen, beginnt die Sichtung der Unterlagen. Dafür müssen aber auch wirklich alle Unterlagen vorliegen. Bis zu einer Zusage oder im schlechtesten Fall Absage vergehen in jedem Fall mehrere Arbeitstage. Je höher der Finanzierungsbedarf ist, desto genauer ist der Blick auf ihre finanzielle Situation.
Vor dem Immobilienkredit steht der Papierkram. Gehaltsnachweise, Renteninformationen, der Lohnsteuerbescheid, eine unterschriebene SCHUFA-Selbstauskunft oder Nachweise über weitere Kredite gehören dazu. Für Selbständige kommen weitere Dokumente wie ein Auszug aus dem Handelsregister oder die Bilanz- und Gewinnermittlung dazu.
Das liegt an den Vereinbarungen im Kreditvertrag. Beim Hauskauf bekommen Sie den Kredit für Haus und Grundstück mit einer Überweisung. Direkt danach beginnt in der Regel ihre Pflicht zur Ratenzahlung. Bei einem Neubau bekommen Sie das Geld hingegen meist in Tranchen für jeden Bauabschnitt bis zur Fertigstellung. In dieser Phase müssen Sie nicht tilgen, aber Zinsen zahlen. Dies ist deshalb besonders relevant, weil Sie dann die Doppelbelastung aus der Miete und den Zinsen haben.
Eine Kündigung ist erstmals 10 Jahre nach der vollständigen Ausbezahlung des Darlehens mit einer Frist von 6 Monaten möglich – dann haben Sie ein Sonderkündigungsrecht. Außerordentlich kündigen können Sie davon abgesehen nur in zwei Fällen: Wenn Sie die Immobilie verkaufen, haben Sie den Anspruch, den Kredit in einem Rutsch vollständig abzulösen. Auch wenn Sie den Immobilienkredit aufstocken wollen, kann die außerordentliche Kündigung möglich werden. Nämlich dann, wenn das Haus oder die Wohnung zur Absicherung eines zusätzlichen Darlehens dienen soll, Ihre Bank den Zusatzkredit aber ablehnt. Solch eine Kündigung ist aber teuer – Sie müssen die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.
Ein negativer SCHUFA-Eintrag schließt einen Kredit nicht aus. Er treibt aber die Kosten in die Höhe, da sich die Bank das höhere Risiko bezahlen lässt. Ob Sie trotz eines negativen SCHUFA-Eintrags Geld bekommen, hängt auch am genauen Score. Der wird umso schlechter, je schlechter ihr Verhalten gegenüber Gläubigern bisher war. Geht es um eine einzelne erst im Mahnverfahren geklärte Telefonrechnung, haben Sie also bessere Chancen auf einen Baukredit, als wenn ihr SCHUFA-Score Sie als notorisch unzuverlässigen Schuldner ausweist.
Der Immobiliendarlehensvertrag kann wie bei anderen Kaufverträgen auch innerhalb von 14 Tagen widerrufen werden. Über dieses Widerrufsrecht muss Ihr Kreditgeber Sie per Widerrufsbelehrung informieren. Fehlt diese Belehrung oder hat sie wegen missverständlicher Formulierungen Fehler, kann der Kredit binnen einer Frist von maximal 1 Jahr und 14 Tagen widerrufen werden.
Arbeitslosigkeit kann Ihre gesamte Finanzierung in Frage stellen – im schlimmsten Fall macht die Bank ihre im Grundbuch eingetragenen Ansprüche geltend, was oft eine Zwangsversteigerung bedeutet. Zum Schutz vor diesem Fall gibt es die Restschuldversicherung oder eine eigenständige Arbeitslosenversicherung. Beide gewähren Ihnen je nach Vertrag etwa 1 bis 1,5 Jahre Zeit.
Die Auflagen dafür stehen in Paragraph 498 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Der Darlehensnehmer muss danach mindestens zwei aufeinanderfolgende Raten schuldig geblieben sein, mindestens aber 2,5 % des Nennbetrags des Darlehens. Aber eine Kündigung geht nicht so ohne Weiteres – die Bank muss eine Frist von 2 Wochen zum Ausgleich der offenen Beträge einräumen und außerdem ein Gespräch über eine Lösung anbieten.
Vor Ablauf der Zinsbindung ist dies in den ersten 10 Jahren schwierig. Nach 10 Jahren haben Sie mit einer 6-monatigen Kündigungsfrist ein kostenloses Kündigungsrecht. Wenn Sie zum Ablauf der vereinbarten Zinsbindung hin umschulden wollen, sollten Sie den günstigsten Anbieter für eine Anschlussfinanzierung suchen. Ist das nicht ihre bisherige Bank, teilen Sie spätestens 3 Monate vor Ablauf der Zinsbindung Ihre Pläne mit.
