- Was ist meine Immobilie wert? So funktioniert die Immobilienbewertung online
- Wann Sie einen Sachverständigen hinzuziehen sollten
- Wann sollte ich eine Immobilienbewertung online durchführen?
- Ist der errechnete Immobilienwert am Markt realistisch?
- Welche unterschiedlichen Verfahren zur Wertermittlung gibt es?
Was ist meine Immobilie wert? So funktioniert die Immobilienbewertung online
Der Immobilienwert hängt von einer ganzen Reihe von Faktoren ab. Auf der einen Seite spielen Marktbedingungen eine Rolle. Auf der anderen Seite geht es um Kriterien der Immobilie selbst. Für unsere Online-Immobilienbewertung, die wir in Kooperation mit AroundHome anbieten, sind daher mehrere Angaben wichtig.
Im ersten Schritt geben Sie an, um welche Art der Immobilie es sich handelt. Möchten Sie
- ein Haus
- eine Wohnung
- ein Grundstück
- eine Gewerbeimmobilie
bewerten lassen? Je nachdem, worum es sich handelt, werden unterschiedliche Informationen abgefragt.
Beispiel einer Immobilienbewertung beim Hauskauf und -verkauf
Benötigen Sie eine Bewertung für ein Haus, werden weitere Angaben zum Gebäude und dem dazugehörenden Grundstück abgefragt. Zum Beispiel
- ob es sich um ein Ein- oder Mehrfamilienhaus handelt
- die Wohn- und Grundstücksfläche
- die Anzahl der Zimmer
- das Baujahr
- vorhandene Extras wie eine Garage
Um die Immobilie bewerten zu können, ist die Beurteilung der Immobilienlage wichtig. Dafür geben Sie einfach die Postanschrift der Immobilie an. Nun geht es um Ihre Kontaktdaten:
- Ihre E-Mail-Adresse wird benötigt, um Ihnen eine Analyse der Immobilienbewertung als PDF-Dokument zusenden zu können.
- Nach Ihrem Namen und Ihrer Telefonnummer wird gefragt, weil sich die Details zu Ihrer Immobilie am besten in einem persönlichen Gespräch klären lassen. Um das Ergebnis der Immobilienbewertung zu besprechen, meldet sich unter Umständen ein Experte unseres Kooperationspartners AroundHome bei Ihnen. Da die Gegebenheiten eines Gebäudes sehr unterschiedlich sind, können Sie in einem persönlichen Gespräch mit einem erfahrenen Berater auf die individuellen Eigenarten Ihres Hauses eingehen.
Ist der Immobilienwert der Preis, den ich für mein Haus auf dem Markt bekomme?
Das kann sein, muss es aber nicht. Denn eine Online-Immobilienbewertung errechnet den Verkehrswert – das ist ein Richtwert, der Ihnen eine Orientierung gibt, welchen Preis die Immobilie auf dem derzeitigen Markt erzielen könnte. Der tatsächlich realisierte Preis kann aber sowohl darüber als auch darunter liegen. Den Preis bestimmt letztlich derjenige, der ihn bezahlt. Der Verkehrswert ist also nur ein Richtwert, aber keine Marktpreisgarantie, was folgende Beispiele zeigen:
- Fallbeispiel 1: Ihre Immobilie wird im Rahmen einer Zwangsversteigerung verkauft. Die Nachfrage ist dabei künstlich begrenzt, es herrscht kein normaler Geschäftsverkehr. Der erzielte Preis für die Immobilie liegt zu Ihrer Enttäuschung am Ende unter dem eigentlichen Verkehrswert.
- Fallbeispiel 2: Ihre Immobilie liegt in der Nachbarschaft eines Grundstückes, das einem potentiellen Käufer gehört. Er will das Haus unbedingt und zahlt daher einen Preis, der den eigentlichen Verkehrswert übersteigt.
Wann sollte ich eine Immobilienbewertung online durchführen?
Den Hauswert kostenlos mit einem Rechner zu ermitteln ist sinnvoll, wenn Sie
- eine Vermögensaufstellung für Ihre Bank benötigen
- Ihr Haus verkaufen und eine Preisschätzung haben wollen
- für eine Versicherung, z.B. für die Gebäudeversicherung, den Immobilienwert angeben müssen
- nach einer Modernisierung den neuen Wert ermitteln möchten
- als Käufer einer Immobilie den Preis überprüfen und mit Ihrer Bank die Bedingungen einer Immobilienfinanzierung klären wollen
Wann sollte ein Gutachter meine Immobilie bewerten?
Könnte die Wertermittlung der Immobilie vor Gericht verwendet werden, empfehlen wir Ihnen ein Wertgutachten des Hauses durch einen Sachverständigen. Wird die Bewertung des Hauses von einem sachverständigen Gutachter durchgeführt, ist dieser für die Ergebnisse der Hausbewertung verantwortlich.
Die Gutachterverbände bieten Sachverständigenverzeichnisse, in denen Sie nach Eingabe Ihres Themas und Ihrer Postleitzahl schnell den passenden Fachmann finden. Zum Beispiel über den Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter (BDSF).
Schon gewusst? Auch Banken und Sparkassen führen Immobilienbewertungen durch. Sie haben dazu ihre eigenen Programme. Zunächst berechnet die Software den Verkehrswert der Immobilie anhand einiger weniger Kriterien. Von diesem Verkehrswert zieht die Bank sogenannte Sicherheitsabschläge ab. Das Ergebnis ist der Beleihungswert – ein Wert, von dem die Bank ausgeht, ihn langfristig als Mindestsumme zu erzielen. In der Regel liegt der Beleihungswert erheblich unter dem Marktwert, wobei er nicht weiter als 20 % abweichen darf.
Was kostet eine Immobilienbewertung durch einen Gutachter?
Die Preise für eine Immobilienbewertung durch einen Gutachter sind grundsätzlich frei verhandelbar, richten sich aber nach durchaus vergleichbaren Honorarsätzen. Zur Orientierung können Sie bei einem Immobilienwert von unter 150.000 € mit Kosten für ein vollständiges Wertgutachten von 1.000 - 1.500 € rechnen. Der Preis bemisst sich dabei in der Regel am Schätzwert der Immobilie.
Welche unterschiedlichen Verfahren zur Wertermittlung von Häusern gibt es?
Die korrekte Wertermittlung einer Immobilie regelt der Gesetzgeber in der „Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken“ im Baugesetzbuch (§ 194, BauGB). Zu einem Grundstück zählt dabei auch alles, was sich darauf befindet, sprich: Gebäude. Die Wertermittlungsverordnung („ImmoWertV“) nennt drei verschiedene Modellverfahren der Immobilienbewertung.
- Vergleichswertverfahren
- Sachwertverfahren
- Ertragswertverfahren
Jedes der drei Bewertungsverfahren eignet sich vordringlich für einen speziellen Gebäudetyp. Sachverständige Gutachter wählen für Ihre Wertermittlungen aber oft zwei Verfahren für ein und dieselbe Immobilie. Umso genauer ist am Ende der geschätzte Immobilienwert. Wir stellen Ihnen die drei Modellverfahren zur Immobilienbewertung im Folgenden vor.
Verfahren 1: Das Vergleichswertverfahren für klassische Reihen- oder Doppelhäuser
Beim Vergleichswertverfahren wird der Immobilienwert durch den Vergleich mit ähnlich gelagerten Immobilien in der Region und den erzielten Verkaufspreisen errechnet. Vergleichswerte dazu halten die Gutachterausschüsse der Gemeinden in ihren Kaufpreissammlungen bereit. Professionelle Immobilienbewerter nehmen davon den Durchschnittspreis pro Quadratmeter und passen diesen Durchschnitt mit Auf- oder Zuschlägen an die individuelle Immobilie an.
Als „vergleichbar“ gelten Immobilien, wenn sie sich in weniger als 35 % der wichtigsten Kriterien unterscheiden. Zu den wichtigen Kriterien gehören Lage, Gebäudeart, Baujahr und Bauqualität. Je mehr Gebäudedaten in die Wertermittlung vom Haus einfließen, desto genauer lässt sich der Hauswert berechnen.
Das Vergleichswertverfahren eignet sich nur für Immobilien, für die es genügend Vergleichsobjekte in der Umgebung gibt. Daher kommt diese Form der Immobilienbewertung am häufigsten zum Zuge, wenn es um Reihen- oder Doppelhäuser auf vergleichbaren Grundstücksgrößen geht.
Verfahren 2: Das Sachwertverfahren für individuelle Immobilien
Geht es um eher einzigartige Immobilien ohne hohe Vergleichbarkeit kommt das Sachwertverfahren zum Zug. Häufig ist das der Fall bei individuell geplanten Ein- oder Zweifamilienhäusern oder exzentrischen Gebäuden wie etwa einer denkmalgeschützten Mühle.
Dabei wird der reine Sachwert der Immobilie aus dem Grundstückpreis laut Bodenrichtwert der Gemeinden und dem Substanzwert des Gebäudes berechnet. Die Wertermittlung fragt dann, was es kosten würde, das jeweilige Gebäude auf demselben Baugrund noch einmal zu bauen.
Von diesem Wert abgezogen wird die Altersminderung. Abschließend sollte noch eine Marktanpassung erfolgen: In die Immobilienbewertung einfließen sollten in jedem Fall die regionalen Baupreis- und Immobilienmarktverhältnisse.
Verfahren 3: Das Ertragswertverfahren für Miet- und Pachtimmobilien
Geht es um Miet- oder Pachtimmobilien von Immobilien als Kapitalanlage ist das Ertragswertverfahren das Verfahren der Wahl. Denn als einziges stellt es neben dem Hauswert die Frage der zu erwartenden Erträge ins Zentrum. Denn wer eine Immobilie als Geldanlage kauft, schätzt den Ertragswert in der Regel höher als den eigentlichen Sachwert.
Um herauszufinden, ob und wie sehr sich die Vermietung der Immobilie lohnt, zieht der Fachmann bei dieser Form der Wertermittlung die Abschreibungs- und Bewirtschaftungskosten des Hauses von den Miet- oder Pachteinnahmen ab. Was übrig bleibt, ist Ihre Rendite.
