- Günstige Hypothekenzinsen liegen Anfang Februar bei rund 3,3–3,7 % effektiver Jahreszins für eine 10-jährige Zinsbindung und bei 3,8–4,2 % für eine 20-jährige Zinsbindung. (Quelle: Vergleich.de, Baufinanzierung Vergleich, Zinsen gelten für eine Tilgung von 2 % und einer Darlehenshöhe von 320.000 €)
- Für 2026 erwarten Experten einen moderaten Anstieg der Hypothekenzinsen.
- Die konkrete Höhe der Hypothekenzinsen wird sowohl durch externe Faktoren wie z. B. den Kapitalmarkt als auch durch die individuellen Konditionen einer Baufinanzierung (z. B. Eigenkapital und Zinsbindung) beeinflusst.
- Wer 2026 eine Finanzierung konkret plant, kann bereits jetzt Angebote vergleichen und sich Konditionen sichern – statt ausschließlich auf deutlich fallende Zinsen zu spekulieren. (Stand: Januar 2026)
Wie hoch sind die Hypothekenzinsen aktuell?
Aktuell bewegen sich günstige Hypothekenzinsen bei einer 10-jährigen Zinsbindung und einer Tilgung von 2 % im Bereich von 3,3–3,7 %. Bei einer 20-jährigen Zinsbindung liegen die Hypothekenzinsen ungefähr bei 3,8–4,2 %.
Genauere Angaben sind schwierig, da Hypothekenzinsen bei einer Baufinanzierung in jedem Fall individuell berechnet werden und von verschiedenen Faktoren abhängig sind. Dazu gehören z. B. die Darlehenshöhe, die Höhe der Tilgung und der Immobilienwert.
Folgende Tabelle zeigt eine Beispielrechnung für einen Baukredit über 320.000 € bei einem Immobilienwert von 450.000 €. Der Tilgungssatz beträgt 2 %. Je nach Dauer der Zinsbindung verändern sich die Hypothekenzinsen und damit die Zinskosten.
Topzins-Tabelle: Unsere aktuell besten Hypothekenzinsen bei unterschiedlicher Zinsbindung
Tagesaktuelle Zinskondition:
| Zinsbindung | effektiver Jahreszins | monatl. Rate | Anfrage |
|---|---|---|---|
| 5 Jahre | 3,68 % | 1.514,67 € |  |
| 8 Jahre | 3,68 % | 1.514,67 € | |
| 10 Jahre | 3,68 % | 1.514,67 € | |
| 12 Jahre | 3,88 % | 1.568,00 € | |
| 15 Jahre | 4,25 % | 1.666,67 € | |
Hypothekenzinsen-Chart: Entwicklung der Hypothekenzinsen
Im Hypothekenzinsen-Chart sehen Sie die Entwicklung der Zinsen in verschiedenen Kurven unterteilt nach Zinsbindung. Kurzfazit (Stand: Februar 2026): In den letzten Monaten bewegten sich die Hypothekenzinsen überwiegend seitwärts, mit leichter Tendenz nach oben.
Sie können im Hypothekenzinsen-Chart bis zu drei Zinsbindungen für einen Zeitraum Ihrer Wahl miteinander vergleichen. So sehen Sie auf einen Blick, wie sich die Bauzinsen in den vergangenen Tagen, Monaten und Jahren entwickelt haben.
Welche Faktoren beeinflussen die Höhe der Hypothekenzinsen?
Die Höhe der Hypothekenzinsen wird sowohl von externen Faktoren als auch von Faktoren, die direkt die Baufinanzierung betreffen, bestimmt.
Kapitalmarkt & Geldpolitik (Pfandbriefe, Bundesanleihen, EZB)
Banken refinanzieren Baukredite über Pfandbriefe und Staatsanleihen. Steigen dort die Zinsen, verteuert sich auch die Baufinanzierung. Ebenso wirkt die Geldpolitik der Zentralbanken: Höhere Leitzinsen führen indirekt zu steigenden Immobilienzinsen. Auch die Konjunktur beeinflusst das Zinsniveau – eine schwache Wirtschaft begünstigt sinkende Zinsen, während eine starke Nachfrage eher steigende Zinsen nach sich zieht. Zusätzlich erhöhen geopolitische Krisen das Risiko und damit die Zinsaufschläge der Banken.
Eigenkapital & Beleihungsauslauf
Eine hohe Kreditsumme oder sehr kleine Darlehen können zu höheren Zinsen führen, da das Risiko oder der Verwaltungsaufwand steigt. Besonders wichtig ist das Eigenkapital: Je höher es ist, desto niedriger fällt der sogenannte Beleihungsauslauf aus. Dieser Wert beschreibt das Verhältnis des Kredites zum Immobilienwert. Je niedriger der Beleihungsauslauf ist, desto bessere Konditionen vergibt die Bank.
Folgende Tabelle beschreibt den Zusammenhang vom Eigenkapital am Beleihungsauslauf und der Höhe der Zinsen.
Einfluss des Eigenkapitals auf den Beleihungsauslauf und die Hypothekenzinsen
Eigenkapitalanteil | Beleihungsauslauf | Bedeutung für die Bank | Bauzinsen |
|---|---|---|---|
40 % und mehr | bis 60 % | sehr sichere Finanzierung | sehr niedrig |
20–30 % | 60–80 % | normale Finanzierung | niedrig bis normal |
10–20 % | 80–90 % | erhöhtes Risiko | etwas höher |
weniger als 10 % | mehr als 90 % | sehr hohes Risiko | sehr hoch |
Auch der von der Bank ermittelte Beleihungswert der Immobilie beeinflusst die Konditionen. Das ist der von Banken ermittelte Betrag, den sie im Falle einer notwendigen Versteigerung oder eines Verkaufs einer Immobilie wahrscheinlich erzielen können.
Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgung & Bonität
Weitere Stellschrauben sind die Zinsbindung, die Höhe der Tilgung und mögliche Sonderoptionen wie Sondertilgungen, die meist mit einem Zinsaufschlag verbunden sind.
Schließlich spielen auch persönliche Faktoren eine große Rolle. Eine gute Bonität – etwa durch ein sicheres Einkommen, geringe Schulden und eine positive SCHUFA – senkt das Ausfallrisiko und wird mit besseren Zinsen belohnt. Auch die Eigennutzung der Immobilie sowie eine gute Lage wirken sich in der Regel positiv auf die Hypothekenzinsen aus.
Wie berechne ich meinen Hypothekenzins?
Am einfachsten berechnen Sie Ihre Hypothekenzinsen mit unserem Baufinanzierung Vergleich. Der Vergleich übernimmt für Sie die oft sehr komplexe Zinsberechnung eines Hypothekendarlehens.
Für einen ersten Überblick über die aktuellen Hypothekenzinsen geben Sie nur wenige Rahmendaten wie z. B. die Darlehenshöhe und die gewünschte Tilgungsrate ein. Sie erhalten innerhalb weniger Sekunden eine Liste mit den aktuell günstigsten Angeboten passend zu Ihren Angaben. Diese Liste enthält folgende Informationen:
- Name des Kreditanbieters
- Effektiv- und Sollzins
- die monatliche Rate, die Sie zahlen müssen
- weitere Details wie anfallende Zinskosten, Tilgungsplan und Hinweise zu Möglichkeiten einer KfW-Förderung
Darüber hinaus ermöglicht es unser Baufinanzierung Vergleich, mehrere Anbieter gleichzeitig anzufragen. Sie geben Ihre Daten nur einmal ein und entscheiden selbst, welche Baufinanzierer die Anfrage erhalten. Dadurch behalten Sie die volle Kontrolle über Ihre Daten und wissen genau, wer Sie kontaktiert.
Der große Vorteil: Mehrere Beratungen lassen sich direkt vergleichen. Die Anbieter stehen im Wettbewerb, wodurch sie sich besonders bemühen müssen. Im Gegensatz zu vielen anderen Plattformen, bei denen Anfragen automatisch verteilt werden und die Datenweitergabe oft intransparent ist, setzt Vergleich.de auf eine klare, transparente Mehrfachauswahl.
Aktuelle Hypothekenzinsen im Vergleich
Folgende Tabelle zeigt Ihnen Anbieter mit aktuell günstigen Hypothekenzinsen. Die Angaben stammen aus unserem Baufinanzierung Vergleich und gelten für einen Hauskredit über 320.000 € bei 10 Jahren Zinsbindung und einer 2-prozentigen Tilgung.
Effektiver Jahreszins p.a.:3,68 %
Fester Sollzins p.a.:3,60 %
Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %
Beleihungsauslauf:71,00 %
Immobilienwert:450.000,00 €
Nettodarlehnsbetrag:320.000,00 €
Zinskosten:104.537,55 €
Monatliche Rate:1.514,67 €
Restschuld:242.777,15 €
Gesamtlaufzeit:28 Jahre und 5 Monate
Anzahl der Raten:341
Gesamtbetrag:516.338,13 €
Effektiver Jahreszins p.a.:4,23 %
Fester Sollzins p.a.:4,12 %
Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %
Beleihungsauslauf:71,00 %
Immobilienwert:450.000,00 €
Nettodarlehnsbetrag:320.000,00 €
Zinskosten:119.867,07 €
Monatliche Rate:1.661,33 €
Restschuld:240.507,47 €
Gesamtlaufzeit:26 Jahre und 11 Monate
Anzahl der Raten:323
Gesamtbetrag:536.449,64 €
Wie wirken sich unterschiedliche Hypothekenzinsen auf meine Rate aus?
Unterschiedlich hohe Hypothekenzinsen wirken sich direkt und spürbar auf Ihre monatliche Rate aus – schon kleine Zinsänderungen können über Jahre viel Geld kosten.
Folgende Beispielrechnung soll das verdeutlichen. Hier gehen wir von einer Baufinanzierung in Höhe von 300.000 € aus, die mit einer 10-jährigen Zinsbindung und einer Tilgungsrate von 2 % abgeschlossen wird.
Steigende Belastung durch höhere Hypothekenzinsen im Vergleich
Hypothekenzins | Monatsrate | Mehrbelastung pro Jahr |
|---|---|---|
3,0 % | ca. 1.250 € | --- |
3,25 % | ca. 1.313 € | + 750 € |
3,5 % | ca. 1.375 € | + 1.500 € |
3,75 % | ca. 1.438 € | + 2.250 € |
4,0 % | ca. 1.500 € | + 3.000 € |
4,25 % | ca. 1.563 € | + 3.750 € |
4,5 % | ca. 1.625 € | + 4.500 € |
Quelle: Vergleich.de Tilgungsrechner, Stand: 13.01.2026
Das Beispiel zeigt: Schon ein Zinsanstieg von 0,25 Prozentpunkten erhöht die Monatsrate um rund 60–65 €. Über 10 Jahre summiert sich das schnell auf mehrere tausend Euro, bei längeren Zinsbindungen entsprechend noch stärker.
Deshalb sind selbst kleine Unterschiede bei den Hypothekenzinsen entscheidend und ein genauer Vergleich der aktuellen Zinsangebote wichtig.
Welche Arten von Hypothekenzinsen gibt es?
Bei den Hypothekenzinsen gibt es grundsätzlich zwei verschiedene Arten, die sich darin unterscheiden, wie lange der Zinssatz gilt und wie flexibel er ist. Das sind der Festzins und der variable Zinssatz.
Fester Hypothekenzins
Feste oder fixe Hypothekenzinsen sichern Ihnen über eine feste Laufzeit hinweg einen sicheren Zinssatz. Der Vorteil für Sie liegt in der Planungssicherheit. Allerdings lassen sich die Banken diese Sicherheit mit Mehrkosten bezahlen. Ein weiterer Nachteil besteht darin, dass Sie bei Ihrem Zins bleiben müssen, selbst wenn das Zinsniveau während der Kreditbindung sinkt. Der Grund dafür: Beim Fixzins kommt es zu keiner Zinsanpassung.
Variabler Hypothekenzins
Beim variablen Zinssatz schwankt Ihr Zinssatz immer mit dem Marktgeschehen. Eine Zinsbindung gibt es meist nur für 3 Monate. Die Tilgungsplanung ist in dem Fall immer von der allgemeinen Zinsentwicklung abhängig. Das bedeutet weniger Sicherheit, aber auch die Chance auf sinkende Hypotheken:zinsen.
Zusammengefasst lässt sich festhalten: Die gängigste und sicherste Form sind feste Hypothekenzinsen mit einer langfristigen Zinsbindung. Variable Hypothekenzinsen bieten dagegen mehr Flexibilität, aber auch mehr Risiko.
Neben den klassischen festen und variablen Hypothekenzinsen gibt es weitere Zinsmodelle für spezielle Finanzierungssituationen.
- Beim Forward-Darlehen wird der Zinssatz bereits lange im Vorfeld festgelegt, obwohl der Kredit erst in der Zukunft beginnt. Diese Variante wird häufig für Anschlussfinanzierungen genutzt, um sich frühzeitig gegen steigende Zinsen abzusichern, ist aber meist mit einem Zinsaufschlag verbunden.
- Ein Cap-Darlehen kombiniert einen variablen Zinssatz mit einer festgelegten Zinsobergrenze und bietet so Schutz vor stark steigenden Zinsen bei gleichzeitiger Flexibilität. Diese Form ist in Deutschland eher selten.
- Eine weitere Finanzierungsart sind kombinierte Zinsmodelle. Diese teilen die Finanzierung in mehrere Bausteine mit unterschiedlichen Zinssätzen oder Laufzeiten auf, um Sicherheit und Flexibilität zu verbinden und das Zinsrisiko zu streuen.
Was kann ich tun, um mir möglichst günstige Hypothekenzinsen zu sichern?
Sie selbst können beeinflussen, wie hoch die Hypothekenzinsen für Ihre Baufinanzierung ausfallen. Wir stellen Ihnen im Folgenden sechs wirkungsvolle Maßnahmen vor, die für bessere Zinsen sorgen.
Vor jeder Kreditvergabe prüft die kreditgebende Bank Ihre Kreditwürdigkeit. So will sie das Risiko eines Zahlungsausfalles vermeiden. Zu diesem Sicherheitscheck gehört die Überprüfung Ihres Einkommens und die Abfrage bei einer Auskunftei wie der SCHUFA. Dort kann es zu Fehlern kommen und in deren Folge zu falschen Einträgen, die wiederum Ihren SCHUFA-Score negativ beeinflussen und zu höheren Hypothekenzinsen führen. Deshalb ist es wichtig, dass Sie Ihre Daten bei der SCHUFA einsehen und, wenn notwendig, fehlerhafte Informationen korrigieren lassen. Sie haben das Recht, einmal im Jahr kostenlos Ihre Daten bei der SCHUFA mit der Selbstauskunft abzufragen.
Einen hohen Eigenkapitalanteil sieht jede Bank gerne. Denn damit wird das Risiko des Kreditgebers reduziert. Der Lohn dafür sind niedrigere Zinsen. Das Minimum an Eigenkapital sollten 15–20 % des Kaufpreises sein – damit decken Sie die Baunebenkosten bzw. die Kaufnebenkosten ab. Dazu gehören z. B.
- die Grunderwerbsteuer,
- der Makler,
- der Eintrag in das Grundbuch und der Notar.
Bringen Sie weitere 10 oder 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital in die Baufinanzierung mit, erhalten Sie noch bessere Hypothekenzinsen. Außerdem wird so die Darlehenssumme und möglicherweise die Gesamtlaufzeit reduziert.
Sie haben die Möglichkeit, in Ihren Darlehensvertrag einige Sonderoptionen aufzunehmen. Dazu gehören z. B. kostenlose Sondertilgungen. Damit können Sie außerhalb der regulären Rückzahlung größere Summen tilgen oder sogar den gesamten Kreditbetrag auf einem Schlag begleichen. Das ist denkbar, sollten Sie eine größere Erbschaft erhalten.
Allerdings zahlen Sie für diese Sonderrechte etwas höhere Zinsen über die gesamte Laufzeit, sie sind also mit Kosten verbunden. Erkundigen Sie sich im Beratungsgespräch danach. Ein Verzicht auf Sonderoptionen führt in der Regel zu niedrigeren Immobilienzinsen.
Zwei Aspekte beeinflussen die Kosten Ihrer Baufinanzierung: die Zinsbindung und die Tilgungsrate.
- Mit einer langen Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren sichern Sie sich die aktuellen Hypothekenzinsen für einen langen Zeitraum.
- Mit einer hohen Tilgungsrate von 3 % oder mehr sorgen Sie zugleich dafür, dass das Darlehen schneller zurückgezahlt wird.
Beide Maßnahmen bringen Ihnen Vorteile. Allerdings berechnen einige Banken bei einer langen Zinsbindung und einer Tilgungsrate ab 4 % einen Zinsaufschlag, der wiederum die Zinskosten erhöht. Es kommt also bei jeder Baufinanzierung auf den Einzelfall an. Lassen Sie sich im Finanzierungsgespräch mit einem Vermittler oder einer Bank die konkreten Konditionen für die verschiedenen Möglichkeiten vorrechnen.
Bei einer Baufinanzierung kommt es auf sehr viele Details an. Lassen Sie sich deshalb Angebote von verschiedenen Banken, Sparkassen und Finanzierungsvermittlern machen und beschäftigen Sie sich ausführlich mit den jeweiligen Konditionen.
Oftmals ist auch einiges an Verhandlungsspielraum drin, wenn Sie eine Baufinanzierung abschließen, zum Beispiel bei Sonderoptionen. Bei einigen Krediten sind diese kostenlos; andere Banken verlangen dafür einen Aufschlag. Sprechen Sie mit dem Berater darüber und holen Sie das Beste für sich heraus.
Auf der Suche nach den besten Hypothekenzinsen sollten Sie einen Fehler nicht begehen: zu lang auf den richtigen Zeitpunkt warten. Zwar stimmt es, dass schon wenige Promillepunkte im Hinblick auf die Gesamtlaufzeit Ihres Kredites tausende Euro sparen. Jedoch lohnt es sich nicht, zum Beispiel auf die nächste Leitzinssenkung zu warten. Experten sind sich einig, dass bei einer Immobilienfinanzierung andere Faktoren ausschlaggebend sind, z. B. ein bezahlbarer Preis, überschaubare Renovierungskosten oder eine hohe Energieeffizienz der Immobilie.
Wie beeinflusst ein Bausparvertrag die Hypothekenzinsen?
Ein Bausparvertrag senkt die Hypothekenzinsen nicht direkt, kann sie aber indirekt verbessern, denn der mit einem Bausparvertrag über Jahre zusätzlich angesparte Betrag erhöht das vorhandene Eigenkapital. Und wer mehr Eigenkapital zur Baufinanzierung mitbringt, senkt den Finanzierungsbedarf bei der Bank. Dadurch reduziert sich der Beleihungsauslauf und das Risiko für die Bank – das führt oft zu besseren Zinskonditionen.
Folgendes Beispiel kann das verdeutlichen. Sie wollen eine Immobilie kaufen und benötigen 300.000 € von der Bank. Zusätzlich haben Sie Eigenkapital in Höhe von 40.000 € zur Verfügung. Bei Variante A ist kein Bausparvertrag vorhanden. Die Hypothekenzinsen betragen bei einer 10-jährigen Zinsbindung 4,0 %.
Bei Variante B gehen wir von einem Bausparvertrag aus, der ein Sparguthaben von 40.000 € enthält. Ihr Eigenkapital erhöht sich damit auf 80.000 €. Die Bank belohnt Ihr höheres Eigenkapital und senkt den Zins auf 3,7 %, was zu deutlichen Einsparungen führt. Für die Dauer der Zinsbindung von 10 Jahren sind das fast 32.000 €.
Auswirkung eines Bausparvertrages auf die Hypothekenzinsen
Konditionen | Variante A: ohne Bausparvertrag | Variante B: mit Bausparvertrag |
|---|---|---|
Höhe des Darlehens | 300.000 € | 260.000 € |
Zinssatz | 4,0 % | 3,7 % |
monatliche Rate | 1.500 € | 1.235 € |
Ratenzahlungen pro Jahr | 18.000 € | 14.820 € |
Differenz | Mehrausgaben von 3.180 € im Jahr und von 265 € pro Monat | Ersparnis von 3.180 € im Jahr und von 265 € pro Monat |
Quelle: Vergleich.de, Stand Januar 2026
Die in dem Beispiel genannten Hypothekenzinsen entsprechen marktüblichen Werten, dienen aber nur der Illustration. Sie unterscheiden sich je nach Bank, Region und den individuellen Rahmenbedingungen.
Für zusätzliche Fördergelder, z. B. von der staatlichen KfW, gilt der gleiche Effekt wie bei einem Bausparvertrag. Sie senken die Hypothekenzinsen einer Bank nicht direkt, verbessern sie aber indirekt. Durch Förderdarlehen reduziert sich der Kreditbedarf bei der Bank, der Beleihungsauslauf sinkt und das Risiko nimmt ab, was Banken häufig mit besseren Zinskonditionen honorieren.
Gleichzeitig wird die Finanzierung insgesamt stabiler und sicherer, denn ein Teil wird über zinsgünstige, langfristig festgeschriebene Förderdarlehen abgedeckt, wodurch die monatliche Belastung planbarer wird und weniger anfällig für spätere Zinssteigerungen ist. Hier sehen Sie, wie hoch die aktuellen KfW-Zinsen stehen.
Wie hoch sind die Hypothekenzinsen bei einer Anschlussfinanzierung?
Die Zinsen einer Anschlussfinanzierung bewegen sich im gleichen Rahmen wie die aktuellen Hypothekenzinsen einer Erstfinanzierung. Sie liegen bei einer 10-jährigen Zinsbindung also ungefähr im Bereich von 3,3–3,7 %.
Die konkreten Zinsen einer Anschlussfinanzierung richten sich nach mehreren Faktoren. Dazu gehören z. B.
- das generelle Zinsniveau
- die Höhe der verbleibenden Restschuld
- die Laufzeit der Zinsbindung
- die Höhe der gewählten Tilgung
- die Bonität des Kreditnehmers
Die Hypothekenzinsen unterscheiden sich je nach Bank teils deutlich. Ein Vergleich mehrerer Angebote oder ein Anbieterwechsel kann die Zinsen spürbar senken.
Wer früh startet, kann Angebote verschiedener Banken in Ruhe vergleichen. Schon kleine Zinsunterschiede machen über Jahre hinweg einen großen Kostenunterschied. Außerdem lässt sich mit einem Forward-Darlehen ein günstiger Zinssatz bis zu 60 Monate im Voraus sichern.
Und eine frühe Planung schafft Alternativen. Wer mehrere Angebote im Rücken hat, kann mit seiner bisherigen Bank besser verhandeln oder selbstbewusst zu einer anderen Bank wechseln.
Prognose: Wie werden sich die Hypothekenzinsen entwickeln?
Viele Marktbeobachter rechnen 2026/2027 eher mit einem stabilen bis leicht steigenden Zinsniveau. Für klassische Baufinanzierungen mit 10-jähriger Zinsbindung wird häufig ein Bereich von rund 3–4 % genannt. Ein deutlicher Rückgang unter dieses Niveau gilt als eher unwahrscheinlich (Stand: Januar 2026). Details und Updates finden Sie in unserer Zinsprognose.
Diese Tendenz sieht auch Mirjam Mohr von Interhyp, Deutschlands größtem unabhängigen Vermittler für private Baufinanzierungen, mit Blick auf wachsende Haushaltsdefizite in Deutschland und Europa: „Wenn der Staat mehr Geld am Kapitalmarkt aufnehmen muss, steigen die Renditen. Das bedeutet im Umkehrschluss: Baufinanzierungen haben kaum noch Luft nach unten, sondern werden tendenziell teurer. Kaufinteressierte sollten sich daher auf ein höheres Zinsniveau einstellen und nicht auf fallende Zinsen spekulieren.“
Für Kreditnehmer bedeuten leicht steigende Hypothekenzinsen: Wer 2026 oder 2027 eine Finanzierung plant oder eine Anschlussfinanzierung benötigt, sollte nicht auf deutlich sinkende Zinsen warten. Weitere Informationen und Hintergründe finden Sie in unserer Bauzinsen-Prognose.
Fazit: So sichern Sie sich günstige Hypothekenzinsen
Es lohnt sich in jedem Fall, die aktuellen Hypothekenzinsen der Banken und Sparkassen zu vergleichen. Schon ein Zinsunterschied von 0,2 Prozentpunkten macht bis zum Ende der Kreditlaufzeit einen Unterschied von mehreren tausend Euro aus.
Sie selbst beeinflussen die Höhe der Hypothekenzinsen, indem Sie eine möglichst gute Bonität, ein geregeltes Einkommen, hohes Eigenkapital und als Bonus bestenfalls noch die Eigennutzung der Immobilie mitbringen. Weitere Stellschrauben sind die Zinsbindung, die Höhe der Tilgungsraten und die Kreditlaufzeit sowie der Einschluss oder Ausschluss von Sondertilgungsrechten.
Grundsätzlich gilt: Jede Baufinanzierung ist anders. Lassen Sie sich im Beratungsgespräch alle Möglichkeiten noch einmal speziell auf Ihren Fall zugeschnitten durchrechnen, bevor Sie sich entscheiden.
Häufige Fragen
Hypothekenzinsen zahlen Sie, wenn Sie eine Baufinanzierung abschließen. Dafür nehmen Sie heute nur noch selten eine echte Hypothek auf. Vielmehr lassen Sie auf Ihre Immobilie eine Grundschuld eintragen. Sie treten damit Ihr Recht an der Immobilie so lange an die Bank ab, bis Sie das Darlehen zurückgezahlt haben. Darüber hinaus zahlen Sie der Bank einen Anteil für die Dienstleistung der Kreditvergabe, die Hypothekenzinsen.
Hypothekenzinsen fallen sowohl bei einer Erstfinanzierung als auch für eine Anschlussfinanzierung einer Immobilie an. Andere Begriffe für Hypothekenzinsen sind Bauzinsen, Immobilienzinsen und Baugeldzinsen.
Der Sollzins gibt an, wie viel Zinsen Sie ausschließlich für die Leihe des Geldes zahlen. Der Effektivzins oder auch effektive Jahreszins gibt dagegen den Gesamtpreis des Darlehens an, einschließlich aller anfallenden Kreditkosten wie z. B. Bearbeitungsgebühren. Daher ist der Effektivzins in der Regel höher als der Sollzins.
Aktuell empfehlen viele Experten eine etwas längere Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren, da in naher Zukunft keine deutlich sinkenden Zinsen erwartet werden. Generell gilt: Die Wahl der passenden Zinsbindung hängt vom aktuellen Zinsumfeld und dem eigenen Sicherheitsbedürfnis ab.
Wer langfristige Planungssicherheit möchte und mit stabilen bzw. steigenden Zinsen rechnet, ist mit einer längeren Zinsbindung besser beraten. Kürzere Zinsbindungen können sinnvoll sein, wenn viel Eigenkapital vorhanden ist, die Restschuld schnell sinkt oder in Zukunft größere Sondertilgungen oder ein Verkauf der Immobilie geplant sind.
In absehbarer Zeit ist kein deutlicher Rückgang der Hypothekenzinsen zu erwarten. Stattdessen rechnen die meisten Fachleute mit stabilen oder leicht steigenden Zinsen. Die Hypothekenzinsen könnten 2026 leicht steigen, weil der Staat mehr Schulden aufnimmt und dadurch die Renditen von Bundesanleihen zulegen. An diesen Renditen orientieren sich die Banken bei der Baufinanzierung. Gleichzeitig ist eine Rückkehr zur früheren Niedrigzinspolitik unwahrscheinlich, da die Europäische Zentralbank und die internationalen Märkte vorsichtig bleiben. Das spricht weniger für sinkende Zinsen und eher für einen moderaten Anstieg.
