Je niedriger die Hypothekenzinsen ausfallen, desto günstiger wird Ihre Hausfinanzierung. Wie klären über die Hintergründe auf und zeigen Ihnen, wie hoch Hypothekenzinsen aktuell stehen, wie sie sich in den vergangenen Jahren entwickelt haben und wohin der Trend in Zukunft geht.
Mit unserem Hypothekenzins-Chart können Sie ganz einfach die Zinsentwicklung der vergangenen Jahre überblicken. Der Rückblick reicht bis zu 10 Jahre weit. Sie können aber auch die Zinsen der näheren Vergangenheit einsehen. Außerdem haben Sie die Möglichkeit, bis zu drei unterschiedliche Zinsbindungen für einen Zeitraum Ihrer Wahl miteinander zu vergleichen.
Basis der Daten sind die tagesaktuellen Konditionen der Bankpartner unseres Kooperationspartners Dr. Klein.
Seit einigen Wochen bewegen sich die Hypothekenzinsen mit einer 10-jährigen Zinsbindung seitwärts und liegen um 3,5 %. Die Tabelle zeigt eine Beispielrechnung für einen Baukredit über 320.000 € bei einem Immobilienwert von 450.000 € und einer Laufzeit von ungefähr 30 Jahren. Der Tilgungssatz beträgt 2 %. Je nach Dauer der Zinsbindung verändern sich die Hypothekenzinsen und damit die Zinskosten.
| Zinsbindung | effektiver Jahreszins | monatl. Rate | Anfrage |
|---|---|---|---|
| 5 Jahre | 3,65 % | 1.506,67 € |  |
| 8 Jahre | 3,40 % | 1.440,00 € | |
| 10 Jahre | 3,32 % | 1.418,67 € | |
| 12 Jahre | 3,48 % | 1.461,33 € | |
| 15 Jahre | 3,50 % | 1.466,67 € | |
| 20 Jahre | 3,77 % | 1.538,67 € | |
Aufgrund der vielen finanzpolitischen Unsicherheiten kann es bei den Hypothekenzinsen auch 2023 vermehrt zu Ausschlägen nach unten und oben kommen.
Hypothekenzinsen zahlen Sie, wenn Sie eine Baufinanzierung abschließen. Dafür nehmen Sie heute allerdings nur noch selten eine echte Hypothek auf. Vielmehr lassen Sie auf Ihre Immobilie eine Grundschuld eintragen – Sie treten damit Ihr Recht an der Immobilie so lange an die Bank ab, bis Sie das Darlehen zurückgezahlt haben. Darüber hinaus zahlen Sie der Bank einen Anteil für die Dienstleistung der Kreditvergabe, die Hypothekenzinsen. Das gilt sowohl bei einer Erstfinanzierung als auch für eine Anschlussfinanzierung. Andere Begriffe für Hypothekenzinsen sind Bauzinsen, Immobilienzinsen und Baugeldzinsen.
Viele Experten gehen aktuell davon aus, dass sich die Hypothekenzinsen weiterhin eher seitwärts bewegen, mit leichter Tendenz nach oben. Es kann allerdings immer wieder zu Ausschlägen nach unten und oben kommen. Hintergrund ist die unsichere Lage auf den Finanzmärkten bedingt durch den Krieg in der Ukraine, einer schwelenden Bankenkrise in den USA und der hohen Inflation. Die Europäische Zentralbank (EZB) hat den Leitzins zuletzt im Mai 2023 um weitere 0,25 Prozentpunkte auf jetzt 3,75 % erhöht.
Ein höherer EZB-Leitzins hat aber nur indirekt Auswirkungen auf Immobilienzinsen. Sie orientieren sich vielmehr an Pfandbriefen und Bundesanleihen, deren Rendite aufgrund einer gestiegenen Nachfrage auch kurzzeitig sinken kann. In Folge werden dann auch die Hypothekenzinsen wieder günstiger.
Mehr zum Thema lesen Sie auf unseren Seiten Aktuelle Bauzinsen und Zinsprognose.
Es gibt einen Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins. Während der Sollzins angibt, wie viel Zinsen Sie ausschließlich für die Leihe des Geldes zahlen, beschreibt der effektive Jahreszins den Gesamtpreis des Darlehens. Er enthält zusätzliche Kreditkosten wie z. B. Gebühren.
Die Entwicklung der Hypothekenzinsen kannte in den vergangenen Jahren bis 2021 nur einen Weg: immer weiter abwärts. Seit Anfang 2022 geht der Trend allerdings steil nach oben. Die folgende Tabelle zeigt beispielhaft die Entwicklung der Immobilienzinsen im 12 Jahres-Zeitraum bis 2022. Sie gibt den durchschnittlichen Effektivzins für Hypothekendarlehen mit 10-jähriger Zinsbindung jeweils am Jahresende an sowie den aktuellen Hypothekenzins.
| Jahr | Durchschnittlicher Zinssatz |
|---|---|
| 2010 | 4,0 % |
| 2012 | 2,7 % |
| 2014 | 2,2 % |
| 2016 | 1,4 % |
| 2018 | 1,4 % |
2020 | 1,1 % |
| 2021 | 1,1 % |
| 12/22 | 3,5 % |
Quelle: Statista 2022/Vergleich.de
Die langfristige Entwicklung der Hypothekenzinsen bei einer Finanzierung mit 10-jähriger Zinsbindung in den letzten 25 Jahren sehen Sie in der folgenden Grafik.
Wenn Banken die Hypothekenzinsen für eine Baufinanzierung berechnen, spielen viele Faktoren eine Rolle. Dabei beeinflussen drei übergeordnete Bereiche die Höhe der aktuellen Hypothekenzinsen, die Ihnen bei einem Kredit angeboten werden. Das sind
Der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) hat, anders als oft gedacht, nur einen indirekten Einfluss auf die Höhe der Bauzinsen. Viel entscheidender sind die aktuellen Preise für Pfandbriefe. Diese werden von den Banken am Kapitalmarkt ausgegeben, um Geld für Baufinanzierungen hereinzuholen. Ein Pfandbrief ist ein festverzinsliches Wertpapier, an dem sich die Hypothekenzinsen aktuell orientieren. In Zeiten niedriger Zinsen bringen Pfandbriefe den Banken eine geringere Rendite, wodurch die Hypothekenzinsen sinken. Eine ausführliche Beschreibung dieser Mechanismen finden Sie in unserem Artikel zur Zinsentwicklung.
Je höher das Darlehen ausfällt und je größer Ihr Eigenkapital ist, desto günstiger ist das Zinsangebot. Dagegen zahlen Sie bei einer längeren Zinsbindung mehr Zinsen. Auch ein vertraglich festgeschriebenes Sondertilgungsrecht führt zu höheren Zinsen. Ebenso kann das bei einer niedrigen und einer sehr hohen Tilgungsrate geschehen, die sich außerhalb des Bereiches der zurzeit üblichen 2 oder 3 % bewegt. Diese Faktoren sorgen aktuell für höhere Immobilienzinsen:
Je besser Ihre Kreditwürdigkeit (Bonität) und je sicherer Ihr Arbeitsplatz (zum Beispiel als Beamter) sind, desto günstiger sind die Hypothekenzinsen, die Sie bei einer Bank erhalten. Auch wenn Sie die Immobilie selbst nutzen, zahlen Sie weniger Zinsen.
Faktoren, die Ihre Hypothekenzinsen erhöhen:
Einen guten Überblick über die aktuellen Angebote können Sie online mit einem Hypothekenzinsen Vergleich erhalten. Dort finden Sie die Konditionen mehrerer hundert Anbieter und können in aller Ruhe eine Auswahl treffen. Bei unserem Baufinanzierung Vergleich erhalten Sie mit nur wenigen Angaben die auf Ihre Anforderungen zugeschnittenen tagesaktuellen Hypothekenzinsen in einer übersichtlichen Tabelle. Angezeigt werden Ihnen im Vergleich der besten Hypothekenzinsen:
Notwendig sind dafür Angaben:
Wenn Sie einzelne Angaben zu Ihrem Kreditwunsch, wie zum Beispiel die Dauer der Zinsbindung, verändern, werden Ihnen sofort neue Angebote angezeigt. Auf diesem Weg können Sie die zu Ihnen passenden, individuell zugeschnittenen Hypothekenzinsen aktuell ermitteln.
Effektiver Jahreszins p.a.:3,27 %
Fester Sollzins p.a.:3,19 %
Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %
Beleihungsauslauf:57,00 %
Immobilienwert:350.000,00 €
Nettodarlehnsbetrag:200.000,00 €
Zinskosten:58.160,39 €
Monatliche Rate:878,33 €
Restschuld:152.760,79 €
Gesamtlaufzeit:29 Jahre und 9 Monate
Anzahl der Raten:357
Gesamtbetrag:312.720,83 €
Effektiver Jahreszins p.a.:3,37 %
Fester Sollzins p.a.:3,29 %
Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %
Beleihungsauslauf:57,00 %
Immobilienwert:350.000,00 €
Nettodarlehnsbetrag:200.000,00 €
Zinskosten:59.913,16 €
Monatliche Rate:895,00 €
Restschuld:152.513,16 €
Gesamtlaufzeit:29 Jahre und 5 Monate
Anzahl der Raten:353
Gesamtbetrag:315.210,69 €
Effektiver Jahreszins p.a.:3,40 %
Fester Sollzins p.a.:3,31 %
Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %
Beleihungsauslauf:57,00 %
Immobilienwert:350.000,00 €
Nettodarlehnsbetrag:200.000,00 €
Zinskosten:60.438,67 €
Monatliche Rate:900,00 €
Restschuld:152.438,67 €
Gesamtlaufzeit:29 Jahre und 4 Monate
Anzahl der Raten:352
Gesamtbetrag:315.950,72 €
Effektiver Jahreszins p.a.:3,78 %
Fester Sollzins p.a.:3,70 %
Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %
Beleihungsauslauf:57,00 %
Immobilienwert:350.000,00 €
Nettodarlehnsbetrag:200.000,00 €
Zinskosten:67.082,10 €
Monatliche Rate:963,33 €
Restschuld:151.482,50 €
Gesamtlaufzeit:28 Jahre und 2 Monate
Anzahl der Raten:338
Gesamtbetrag:325.066,11 €
Effektiver Jahreszins p.a.:3,87 %
Fester Sollzins p.a.:3,78 %
Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %
Beleihungsauslauf:57,00 %
Immobilienwert:350.000,00 €
Nettodarlehnsbetrag:200.000,00 €
Zinskosten:68.651,84 €
Monatliche Rate:978,33 €
Restschuld:151.252,24 €
Gesamtlaufzeit:27 Jahre und 11 Monate
Anzahl der Raten:335
Gesamtbetrag:327.156,95 €
Wie hoch der Hypothekenzinssatz aktuell für Ihre Baufinanzierung ausfällt, können Sie beeinflussen. In den folgenden Tipps beschreiben wir einige wirkungsvolle Maßnahmen, die für bessere Zinsen sorgen.
Vor jeder Kreditvergabe prüft die kreditgebende Bank die Kreditwürdigkeit des Antragstellers. So will sie das Risiko eines Zahlungsausfalles vermeiden. Zu diesem Sicherheitscheck gehört die Überprüfung Ihres Einkommens und die Abfrage bei einer Auskunftei wie der SCHUFA. Dort kann es zu Fehlern kommen und in deren Folge zu falschen Einträgen, die wiederum Ihren SCHUFA-Score negativ beeinflussen und zu höheren Hypothekenzinsen führen. Deshalb ist es wichtig, dass Sie Ihre Daten bei der SCHUFA einsehen und, wenn notwendig, fehlerhafte Informationen korrigieren lassen. Sie haben das Recht, einmal im Jahr kostenlos Ihre Daten bei der SCHUFA abzufragen.
Einen hohen Eigenkapitalanteil sieht jede Bank gerne. Denn damit wird das Risiko des Kreditgebers reduziert. Der Lohn dafür sind niedrigere Zinsen. Das Minimum an Eigenkapital sollten 15–20 % des Kaufpreises sein – damit decken Sie die Baunebenkosten bzw. die Kaufnebenkosten ab. Dazu gehören z. B.
Bringen Sie weitere 10 oder 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital in die Baufinanzierung mit, erhalten Sie noch bessere Hypothekenzinsen. Außerdem wird so die Darlehenssumme und möglicherweise die Gesamtlaufzeit reduziert.
Sie haben die Möglichkeit, in Ihren Darlehensvertrag einige Sonderoptionen aufzunehmen. Dazu gehören z.B. kostenlose Sondertilgungen. Damit können Sie außerhalb der regulären Rückzahlung größere Summen tilgen oder sogar den gesamten Kreditbetrag auf einem Schlag begleichen. Das ist denkbar, sollten Sie eine größere Erbschaft erhalten. Allerdings zahlen Sie für diese Sonderrechte etwas erhöhte Zinsen über die gesamte Laufzeit, sie sind also mit Kosten verbunden. Erkundigen Sie sich im Beratungsgespräch danach. Ein Verzicht auf Sonderoptionen führt in der Regel zu niedrigeren Zinsen.
Zwei Aspekte beeinflussen die Kosten Ihrer Baufinanzierung.
Beide Maßnahmen bringen Ihnen Vorteile. Allerdings berechnen einige Banken bei einer langen Zinsbindung und einer Tilgungsrate ab 4 % einen Zinsaufschlag, der wiederum die Zinskosten erhöht. Es kommt also bei jeder Baufinanzierung auf den Einzelfall an. Lassen Sie sich im Finanzierungsgespräch mit einem Vermittler oder einer Bank die konkreten Konditionen für die verschiedenen Möglichkeiten vorrechnen.
Wenn Sie sich mit den Hypothekenzinsen bei einer Baufinanzierung beschäftigen, werden Ihnen einige Begriffe begegnen, die wir hier kurz und knapp erklären wollen.
Bei einer Festhypothek werden die Bedingungen für das Darlehen für mehrere Jahre festgeschrieben. Ihre Baufinanzierung hat dann einen festen Zinssatz für eine bestimmte Laufzeit von zum Beispiel 10 Jahren. Das bringt Ihnen Planungssicherheit. Bei einem Darlehen mit einem variablen Zinssatz können sich die Zinsen je nach der Marktlage ändern. Der Vorteil: Meist sind diese Darlehen günstiger. Der Nachteil: Die Zinsen könnten steigen.
Bereitstellungszinsen werden fällig, wenn Sie Ihren Baukredit erst einige Zeit nach Vertragsabschluss abrufen. Sie kommen zu den bereits zu zahlenden Immobilienzinsen noch hinzu. Das kann passieren, wenn sich Kaufverhandlungen oder die Vorbereitung der Baustelle verzögern. Die Bank verlangt dann Bereitstellungszinsen, weil Sie Ihnen den vorgesehenen Betrag bereithält. Sie können diese Zinsen vermeiden, wenn Sie mit der Bank einen Zeitraum vereinbaren, in dem die Bereitstellung zinsfrei ist.
Der Begriff Umkehrhypothek bedeutet, dass Sie sich zum Beispiel im Rentenalter von einer Bank einen monatlichen oder einen Einmalbetrag auszahlen lassen. Damit können Sie Ihr Einkommen aufbessern. Im Gegenzug geben Sie der Bank als Kreditsicherheit das Recht an Ihrer Immobilie. Dieses wird als Umkehrhypothek in das Grundbuch eingetragen. Wenn die Immobilie, zum Beispiel im Todesfall, verkauft wird, erhält die Bank ihr Geld zurück.
Wenn Sie einen Baukredit aufnehmen, leihen Sie sich Geld von der Bank. Diese verlangt dafür Sicherheiten von Ihnen, eine davon ist Ihre Immobilie. Der Beleihungswert beschreibt die Summe, die über einen Zeitraum von mehreren Jahren höchstwahrscheinlich beim Verkauf Ihrer Immobilie erzielt werden kann. Diesen marktüblichen Wert berechnet die Bank für jedes Objekt einzeln.
