Sie haben vor, eine Immobilie zu erwerben – oder sogar schon eine konkrete im Blick? Dann geht es nun darum, wie Sie Ihr Haus am besten so finanzieren, dass es zu Ihren Rahmenbedingungen und Bedürfnissen passt. Hier erfahren Sie alles, was Sie zum Thema Hypothekendarlehen wissen müssen.
zum Hypothekenrechner
Ein Hypothekendarlehen ist heute die klassische Form der Baufinanzierung. Obwohl es so heißt, wird ein Hypothekendarlehen allerdings nur noch selten über eine echte Hypothek besichert, als vielmehr durch eine Grundschuld abgelöst. Das bedeutet, dass Sie Ihr Recht an der Immobilie so lange an die Bank abtreten, bis Sie ihr das geliehene Geld zurückgezahlt haben. Damit sichert sich die Bank gegen Zahlungsausfälle ab.
Wie beim Annuitätendarlehen legen Sie beim Hypothekendarlehen per Definition zu Beginn einen Zinssatz samt Tilgung fest. Aus beidem ergibt sich dann Ihre monatliche Rate, die über die Dauer der Zinsbindung gleichbleibt. Anfangs kann der Zinsanteil der Monatsrate höher sein als der Tilgungsanteil. Im Laufe der Rückzahlung kehrt sich dieses Verhältnis aber um, weil sich der Zinsanteil aus der Restschuld errechnet und diese mit jeder Rate geringer wird.
Während Banken bei Girokonten, Sparprodukten oder Kreditkarten in der Regel allen Kunden dieselben Konditionen bieten, gibt es zu Hypothekendarlehen samt Zinsen keine standardisierten Angebote. Ein solches Darlehen ist ein individuelles Produkt, das sich auch durch Ihre persönlichen Wünsche und Voraussetzungen generiert. Einige Baufinanzierungspartner werden besser auf Ihre konkreten Vorstellungen eingehen können als andere. Machen Sie sich daher im Vorfeld Gedanken darüber, ob Sie zum Beispiel gerne einen persönlichen Ansprechpartner hätten, der Sie vor Ort betreut, wie schnell Sie eine Zusage brauchen oder wie lange Sie Ihr Haus oder den Hausbau finanzieren möchten. Der günstigste Zins sollte nicht das einzige Kriterium sein, aufgrund dessen Sie Ihre Entscheidung treffen.
Wenn Sie sich über diese grundlegenden Punkte im Klaren sind, hilft Ihnen unser Hypothekendarlehen Rechner dabei, das richtige Hypothekendarlehen im Vergleich zu finden:
Banken bieten meist Zinsbindungsfristen von 10, 15, 30 oder 40 Jahren an. Grundsätzlich ist eine lange Zinsbindungsfrist empfehlenswert, wenn das allgemeine Zinsniveau niedrig ist. Eine langfristige Sicherheit erkaufen Sie sich allerdings mit einem Zinsaufschlag. Darlehen mit 10-jähriger Zinsbindung sind daher günstiger als solche mit 20-jähriger Zinsbindung.
Als Faustregel bei der Höhe der Tilgung können Sie sich Folgendes merken: Je niedriger der Zinssatz ist, desto höher sollte die anfängliche Tilgung ausfallen. Wenn die Zinsen zum Beispiel weniger als 3 % betragen, sollten Sie eine Anfangstilgung von mehr als 2 % wählen. In unserem Hypothekendarlehen Rechner können Sie auch selbst testen, wie sich die beiden Faktoren auf Ihr Hypothekendarlehen (Laufzeit und Tilgung) auswirken.
Aktuell sind Hypothekendarlehen sehr günstig, weil die Zinsen niedrig liegen. Unser Bauzinsen-Chart zeigt Ihnen die Zinsentwicklung für Hypothekendarlehen der vergangenen 10 Jahre. Hier können Sie selbst aktiv werden und bis zu drei Zinsbindungen wählen, deren Bauzinsen gleichzeitig im Liniendiagramm angezeigt werden. Zum Beispiel um zu sehen: Wie hoch sind die Zinsen für Hypothekendarlehen für 10, 15 und 20 Jahre? Außerdem können Sie den Zeitraum für den Vergleich der Bauzinsen eigenhändig festlegen:
Was wichtig ist, bevor Sie sich für ein bestimmtes Hypothekendarlehen entscheiden, lesen Sie im Folgenden.
Damit Ihre Baufinanzierung auf sicheren Füßen steht, sollten Sie sich vorab einen realistischen Überblick über Ihr Einkommen und Ihre Ausgaben verschaffen. Nur wenn Sie wirklich alle Ausgaben einbeziehen, können Sie solide kalkulieren, wie viel Geld Sie monatlich für die Rückzahlung eines Hypothekendarlehens aufbringen können. Planen Sie keinesfalls zu optimistisch, damit Sie für unerwartete Ereignisse während der Rückzahlungsphase gerüstet sind. Unser Budgetrechner hilft Ihnen, die Raten für Ihre Immobilienfinanzierung auf dieser Grundlage zu berechnen.
zum BudgetrechnerEigenkapital gilt als Sicherheit für die Bank, daher wirkt es sich positiv auf die Konditionen aus. Wir empfehlen Ihnen, mindestens die Kaufnebenkosten bzw. Baunebenkosten – also etwa 10–15 % des Kaufpreises – aus Eigenkapital zu bestreiten. Wenn Sie gewisse Voraussetzungen mitbringen (eine sehr gute Bonität und ein entsprechend sicheres Einkommen), ist auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich. Allerdings sind die Zinsen dabei deutlich höher.
Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Zahlung, die Sie einmalig oder regelmäßig vornehmen können, um Ihr Hypothekendarlehen schneller zu tilgen. Diese Möglichkeit ist aber nicht bei jedem Hypothekendarlehen vertraglich vorgesehen und auch nur dann sinnvoll, wenn die Bank Ihnen dafür keinen Zinsaufschlag berechnet. Bestenfalls thematisieren Sie das bereits im Beratungsgespräch.
Als Anbieter eines Hypothekendarlehens kommen Banken, Vermittler und Versicherer infrage. Bei welchem Anbietertyp Sie am besten aufgehoben sind, hängt zum Beispiel davon ab, welche Voraussetzungen Sie mitbringen, auf welche Dienstleistungen Sie Wert legen und was Sie von Ihrem Hypothekendarlehen erwarten. Wir stellen Ihnen im Folgenden alle drei Anbietertypen mit ihren Vor- und Nachteilen vor.
Effektiver Jahreszins p.a.:2,90 %
Fester Sollzins p.a.:2,83 %
Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %
Beleihungsauslauf:57,00 %
Immobilienwert:350.000,00 €
Nettodarlehnsbetrag:200.000,00 €
Zinskosten:51.660,67 €
Monatliche Rate:816,67 €
Restschuld:153.660,27 €
Gesamtlaufzeit:31 Jahre und
Anzahl der Raten:372
Gesamtbetrag:303.181,30 €
Effektiver Jahreszins p.a.:3,29 %
Fester Sollzins p.a.:3,22 %
Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %
Beleihungsauslauf:57,00 %
Immobilienwert:350.000,00 €
Nettodarlehnsbetrag:200.000,00 €
Zinskosten:58.510,91 €
Monatliche Rate:881,67 €
Restschuld:152.710,51 €
Gesamtlaufzeit:29 Jahre und 8 Monate
Anzahl der Raten:356
Gesamtbetrag:313.220,25 €
Effektiver Jahreszins p.a.:3,58 %
Fester Sollzins p.a.:3,49 %
Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %
Beleihungsauslauf:57,00 %
Immobilienwert:350.000,00 €
Nettodarlehnsbetrag:200.000,00 €
Zinskosten:63.588,50 €
Monatliche Rate:930,00 €
Restschuld:151.988,50 €
Gesamtlaufzeit:28 Jahre und 9 Monate
Anzahl der Raten:345
Gesamtbetrag:320.327,32 €
Effektiver Jahreszins p.a.:3,69 %
Fester Sollzins p.a.:3,61 %
Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %
Beleihungsauslauf:57,00 %
Immobilienwert:350.000,00 €
Nettodarlehnsbetrag:200.000,00 €
Zinskosten:65.510,84 €
Monatliche Rate:948,33 €
Restschuld:151.711,24 €
Gesamtlaufzeit:28 Jahre und 5 Monate
Anzahl der Raten:341
Gesamtbetrag:322.949,69 €
Effektiver Jahreszins p.a.:3,73 %
Fester Sollzins p.a.:3,65 %
Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %
Beleihungsauslauf:57,00 %
Immobilienwert:350.000,00 €
Nettodarlehnsbetrag:200.000,00 €
Zinskosten:66.209,25 €
Monatliche Rate:955,00 €
Restschuld:151.609,25 €
Gesamtlaufzeit:28 Jahre und 4 Monate
Anzahl der Raten:340
Gesamtbetrag:323.892,41 €
Die große Stärke von Filialbanken ist die Beratungsleistung. Falls Sie eine besonders eilige Anfrage haben, kann sie unter Umständen priorisiert behandelt und vorgezogen werden. Aus dem Beratungsgespräch heraus ist meist eine direkte Zusage möglich, wenn die Rahmenbedingungen stimmen. Ein persönlicher Ansprechpartner bleibt Ihnen auch die gesamte Finanzierung über erhalten. Darüber hinaus sind die Berater oft gut vernetzt in der Region. Bei Hypothekendarlehen hilft Ihnen das nicht nur in Bezug auf regionale Förderprogramme, sondern auch, wenn Sie Kontakte zu Maklern oder Kommunen suchen. Sie kennen auch den örtlichen Markt mit seinen Immobilien und Lagen sehr gut und können daher einschätzen, ob ein Kaufpreis angemessen ist. Sind Sie schon lange Kunde bei Ihrer Hausbank, profitieren Sie auch in puncto Vertrauen. Stimmt Ihre Bonität, bekommen Sie einen Zinsvorteil.
Was Sie auch wissen sollten: Der hohe Personalaufwand schlägt sich bei Filialbanken in etwas höheren Zinsen als etwa bei Online-Banken nieder. Zudem ist es üblich, dass Filialbanken Versicherungs- oder Bausparprodukte von Kooperationspartnern anbieten. Das kann sehr praktisch sein, weil Sie sich zusätzliche Termine sparen. Behalten Sie aber im Hinterkopf, dass Berater manchmal Vorgaben haben, bestimmte Produkte zu verkaufen.
Vermittler haben einen hervorragenden Marktüberblick. Ob Hypothekendarlehen für Rentner oder für Selbstständige: Sie sind in der Lage, jedem Kunden eine individuelle Finanzierung zu bauen. Weil sie nicht an einzelne Produkte gebunden sind, können sie unabhängig beraten. Bei komplizierten Finanzierungsvorhaben können sie auch Angebote unterschiedlicher Banken kombinieren. Über einen Vermittler erhalten Sie oft bessere Konditionen, als wenn Sie direkt zu einer Bank gehen. Denn Vermittler gelten als Großkunden und haben dadurch eine bessere Verhandlungsposition. Die bessere Marge können sie direkt an den Kunden weitergeben. Außerdem sparen Banken die Beratungsleistung ein und können daher etwas günstigere Konditionen anbieten.
Bei einem Vermittler haben Sie einen persönlichen Ansprechpartner während der gesamten Darlehensphase. Er erklärt Ihnen nicht nur, wie und mit welcher Bank man ein Haus finanziert. Er unterstützt Sie zum Beispiel auch in der Auszahlungsphase, ebenso später bei einer eventuellen Umschuldung. Er kann Grundbuchauszüge anfordern, finanzielle Details mit Ihrem Steuerberater klären oder den Kontakt zum Makler übernehmen. Er kümmert sich um die Bonitäts- und Objektunterlagen. Und natürlich übernimmt ein Vermittler auch das Verhandeln mit Ihrer Hausbank, wenn Sie ein günstigeres Konkurrenzangebot gefunden haben.
Auch Versicherer bieten Hypothekendarlehen an. Indem sie das Geld ihrer Kunden aus der Altersvorsorge anlegen, können sie Zinsbindungen von bis zu 40 Jahren garantieren. Oft sind die Angebote auch vergleichsweise günstig. Wenn Sie Ihr Haus nicht nur finanzieren, sondern auch gleichzeitig absichern wollen oder eine Risikoabsicherung suchen, sind Sie bei einem Versicherer direkt an der Quelle. Diese Entscheidungen können Sie direkt in Ihr Beratungsgespräch integrieren. Beim Punkt Digitalisierung sind Versicherer meist fortgeschritten, sodass Sie Unterlagen digital hochladen und Auszahlungen online beantragen können.
Was Sie auch wissen sollten: Versicherer sind naturgemäß Spezialisten in puncto Sicherheit und erwarten das auch von ihren Kunden. Sie sollten einen höheren Eigenkapitalanteil (rechnen Sie mit mindestens 20 %) mitbringen und sich darauf einstellen, dass der Versicherer einen etwas höheren Risikoabschlag auf den Kaufpreis Ihrer Immobilie ansetzen könnte. Dafür können Sie eine sehr gewissenhafte Abwicklung voraussetzen und profitieren von einer schnellen Finanzierungszusage.
Wenn Sie ein Hypothekendarlehen brauchen, gehen Sie am besten Schritt für Schritt vor:
Abgesehen davon, dass der Kreditgeber zu Ihren individuellen Ansprüchen und Voraussetzungen passen sollte, lohnt es, auch auf Ihr Bauchgefühl zu hören: Welchen Eindruck haben Sie von dem Unternehmen und vom ersten Kontakt? Wie schnell reagiert Ihr Ansprechpartner? Bei einer so großen Entscheidung wie einem Hypothekendarlehen geht es um Vertrauen. Wenn Sie in einem Beratungsgespräch das Gefühl haben, dass der Berater nicht auf Ihre persönliche Situation eingeht und sich nur wenig Zeit nimmt, nehmen Sie lieber Abstand von diesem Anbieter.
„Es empfiehlt sich, mehrere Banken miteinander zu vergleichen. Das hat auch den Vorteil, dass man in den Gesprächen verschiedene Meinungen gehört hat. Keiner berät gleich, jeder Berater setzt unterschiedliche Schwerpunkte. Bei dem einen höre ich vielleicht Kleinigkeiten, die ich bei dem anderen nicht gehört habe. Das trägt auch dazu bei, dass ich schlussendlich einfach ein besseres Bauchgefühl habe, wenn ich die Finanzierung tatsächlich abschließe.“
(Anne Ahler, Expertin für Baufinanzierung bei Dr. Klein)
Lesen Sie sich alle Informationen in Ruhe durch und machen Sie sich daran, die Konditionen zu vergleichen. Achten Sie aber darauf, „Äpfel mit Äpfeln“ zu vergleichen – dass also die Rahmenbedingungen übereinstimmen. Der Effektivzins einer Bank kann etwa höher als bei einer anderen liegen, wenn dafür die Möglichkeit von Sondertilgungen besteht. Seien Sie darüber hinaus sehr ehrlich zu sich: Verstehen Sie jedes Detail in den Angeboten? Unklarheiten lassen sich am besten in weiteren Beratungsterminen klären. Zudem können Sie auch in Nachverhandlungen gehen. Wenn Ihnen konkrete Zahlen von Mitbewerbern vorliegen, können Sie Ihren Favoriten womöglich dazu bewegen, das Angebot zu unterbieten oder Ihnen zumindest entgegenzukommen.
Sind bei Ihnen noch Fragen zum Hypothekendarlehen berechnen offen geblieben? Dann finden Sie die Antworten hier.
Wenn Ihre Baufinanzierung seit mindestens 10 Jahren läuft, können Sie Ihr Hypothekendarlehen dank des Sonderkündigungsrechts gemäß §489 Abs. 1 Nr. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches kündigen – und zwar unabhängig davon, wie lange Ihre Sollzinsbindung noch laufen würde. Die Kündigungsfrist beträgt 6 Monate und Ihre Bank darf in diesem Fall keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Sie kommen also ohne Kosten aus dem Vertrag heraus. Anders verhält es sich, wenn Ihre Baufinanzierung noch keine 10 Jahre läuft oder der Vertrag in der Zwischenzeit noch einmal inhaltlich verändert und neu unterschrieben wurde. In diesem Fall müssen Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, die laut EU-Regelung maximal 1 % der Restschuld betragen darf. Beträgt die Restlaufzeit weniger als 12 Monate, sind es maximal 0,5 % der Restschuld.
Eine Umschuldung bietet Ihnen die Chance, Ihr Altdarlehen abzulösen und dank eines neuen Hypothekendarlehens an günstigere Zinsen oder bessere Vertragsbedingungen zu gelangen. Die vorzeitige Ablösung lohnt sich in der Regel aber nur, wenn keine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlt werden muss, sprich: wenn das Altdarlehen schon länger als 10 Jahre läuft. Alternativ ist eine Umschuldung auch möglich, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt, die finanzierte Immobilie also etwa verkauft werden soll. Auch wenn die Zinsbindungsfrist abläuft, können Sie umschulden und eine neue Finanzierung abschließen.
Der Widerruf Ihres Hypothekendarlehens ist innerhalb einer Frist von 14 Tagen ab Vertragsschluss möglich. Er muss schriftlich erfolgen, bestenfalls per Einschreiben, kann aber auch per E-Mail vorgenommen werden. Gründe für Ihren Widerruf müssen Sie nicht angeben. Bitten Sie aber um eine Bestätigung Ihres Widerrufs. Wenn bereits Geld geflossen ist, müssen Sie dieses inklusive Darlehenszinsen nach maximal 30 Tagen wieder an die Bank zurücküberwiesen haben.
