Ein Hauskredit ist für fast alle Hauskäufer die Voraussetzung zur Finanzierung der Wunschimmobilie. Wir erklären Ihnen, wie viel Hauskredit Sie bekommen können, wie Sie mit dem Hauskreditrechner die Zinsen ganz einfach selbst berechnen und wie Sie den besten Hauskredit finden.
Die maximale Kreditsumme für einen Hauskredit hängt von mehreren Faktoren ab, die individuell unterschiedlich sein können. Wichtig bei Ihnen als Kreditnehmer sind z. B.:
Eine Rolle spielt aber auch die Immobilie, die mit dem Hauskredit finanziert werden soll. Bei einer hochwertigen Immobilie vergibt die Bank einen höheren Hauskredit, weil das Haus oder die Eigentumswohnung als Sicherheit dient.
Allgemein gilt: Je höher Ihr Einkommen ist, desto mehr können Sie für die monatlichen Kreditraten ausgeben und desto höher kann der Hauskredit ausfallen.
Die Belastung durch die Kreditraten sollte nicht mehr als 35–40 % des Einkommens ausmachen. So bleibt noch genügend Geld für Ausgaben für Lebensmittel, Rücklagen, Urlaub und Versicherungen.
Um Ihnen einen groben Überblick zu geben, wie viel Einkommen für welchen Hauskredit notwendig ist, haben wir ein Beispiel in unserem Budgetrechner durchgerechnet. Dabei sind wir von folgenden Rahmendaten ausgegangen:
Die folgende Tabelle zeigt die maximale Höhe eines Hauskredites bei unterschiedlichen Einkommen. Bei einem Haushaltseinkommen von netto 3.000 € ist somit ein Hauskredit von ca. 225.000 € möglich.
| Haushaltseinkommen (netto) | monatliche Rate bei 35 % des Einkommens | Höhe Hauskredit |
|---|---|---|
| 2.500 € | 875 € | 187.000 € |
| 3.000 € | 1.050 € | 225.000 € |
| 3.500 € | 1.225 € | 262.000 € |
| 4.000 € | 1.400 € | 300.000 € |
| 5.000 € | 1.750 € | 375.000 € |
Die Tabelle bietet einen Anhaltspunkt dafür, wie viel Hauskredit Sie bei welchem Einkommen erhalten. Beachten Sie, dass sich die maximale Höhe des Hauskredites ändert, wenn Sie andere Rahmendaten anlegen. Soll der Kredit z. B. erst nach 40 statt nach 30 Jahren abbezahlt sein, reduzieren sich entweder die Monatsraten oder die Kredithöhe steigt.
Damit Sie eine Immobilienfinanzierung berechnen können und Ihren individuellen Hauskredit finden, nutzen Sie unseren Vergleich mit stündlich aktualisierten Angeboten. Hier erhalten Sie alle wichtigen Konditionen der verschiedenen Anbieter wie z. B. die Zinsen und die monatlichen Raten auf einen Blick und können diese direkt miteinander vergleichen. Diesen Hauskredit Vergleich führen Sie einfach und kostenlos mit dem folgenden Hauskreditrechner durch.
Mit unserem Kreditrechner fürs Haus können Sie Annuitätendarlehen verschiedener Banken schnell und unkompliziert vergleichen.
Diese Angaben sind für die Berechnung Ihres Hauskredites notwendig:
Haben Sie alle Angaben gemacht, betätigen Sie den Button „Hauskredite vergleichen“. Dann werden Ihnen unverbindlich alle infrage kommenden Angebote angezeigt.
Hauskredit ist eine andere Bezeichnung für Baufinanzierung, Immobilienkredit oder Baukredit. Die Begriffe bezeichnen ein langfristiges Darlehen einer Bank, das Sie ausschließlich für den Kauf oder den Bau einer Immobilie nutzen dürfen. Für die Bereitstellung des Darlehens verlangt die Bank Gebühren, die Zinsen.
Die Vergabe eines Hauskredites ist an bestimmte Bedingungen geknüpft. Dabei wird zwischen persönlichen und finanziellen Voraussetzungen unterschieden.
Etwas umfangreicher sind die finanziellen Voraussetzungen, wenn Sie einen Hauskredit aufnehmen wollen:
Die aktuellen Bauzinsen bewegen sich nach dem rasanten Anstieg 2022 seit einigen Monaten eher seitwärts und liegen je nach Kreditsumme, Laufzeit und Tilgungssatz zwischen 3 und 4 %.
Effektiver Jahreszins p.a.:3,48 %
Fester Sollzins p.a.:3,41 %
Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %
Beleihungsauslauf:79,00 %
Immobilienwert:380.000,00 €
Nettodarlehnsbetrag:300.000,00 €
Zinskosten:92.758,81 €
Monatliche Rate:1.370,00 €
Restschuld:228.358,81 €
Gesamtlaufzeit:29 Jahre und 1 Monat
Anzahl der Raten:349
Gesamtbetrag:476.863,74 €
Effektiver Jahreszins p.a.:3,78 %
Fester Sollzins p.a.:3,69 %
Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %
Beleihungsauslauf:79,00 %
Immobilienwert:380.000,00 €
Nettodarlehnsbetrag:300.000,00 €
Zinskosten:100.622,93 €
Monatliche Rate:1.445,00 €
Restschuld:227.222,93 €
Gesamtlaufzeit:28 Jahre und 2 Monate
Anzahl der Raten:338
Gesamtbetrag:487.597,63 €
Effektiver Jahreszins p.a.:3,78 %
Fester Sollzins p.a.:3,70 %
Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %
Beleihungsauslauf:79,00 %
Immobilienwert:380.000,00 €
Nettodarlehnsbetrag:300.000,00 €
Zinskosten:100.622,93 €
Monatliche Rate:1.445,00 €
Restschuld:227.222,93 €
Gesamtlaufzeit:28 Jahre und 2 Monate
Anzahl der Raten:338
Gesamtbetrag:487.597,63 €
Effektiver Jahreszins p.a.:3,95 %
Fester Sollzins p.a.:3,86 %
Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %
Beleihungsauslauf:79,00 %
Immobilienwert:380.000,00 €
Nettodarlehnsbetrag:300.000,00 €
Zinskosten:105.068,94 €
Monatliche Rate:1.487,50 €
Restschuld:226.568,94 €
Gesamtlaufzeit:27 Jahre und 8 Monate
Anzahl der Raten:332
Gesamtbetrag:493.491,04 €
Die Bauzinsen hatten sich wegen der hohen Inflation und Unsicherheiten an den Finanzmärkten nach oben bewegt. Die Renditen für langfristige Anleihen und Pfandbriefe sind in den vergangenen Monaten stark gestiegen, woran sich die Zinsen für Hauskredite orientieren. Auch die EZB hat ihren Leitzins stufenweise angehoben und Anleihenkäufe gestoppt.
Hauskredite könnten mittelfristig noch teurer werden. Was Experten vermuten, lesen Sie auf unserer Seite Zinsprognose.
Ein wichtiger Anhaltspunkt bei der Auswahl aus den vielen Angeboten für einen Hauskredit ist der Zinssatz. Darüber hinaus spielen aber auch noch weitere Faktoren eine Rolle. Wir haben für Sie fünf Tipps, damit Sie den passenden Hauskredit finden.
Die Tilgungsrate bestimmt das Tempo der Tilgung, also wie schnell Sie die Kreditsumme zurückzahlen. Es gilt der Grundsatz: Eine hohe Tilgungsrate verkürzt die Laufzeit, Sie sind schneller schuldenfrei. Dafür zahlen Sie höhere Monatsraten. Empfehlenswert ist eine Tilgungsrate von 2 %.
Ein Beispiel macht deutlich, wie sich die Tilgungsrate auswirkt: Sie nehmen einen Hauskredit über 320.000 € bei 3,8 % Sollzinsen auf. Bei einer Tilgungsrate von 1 % zahlen Sie den Kredit über 41 Jahre und 5 Monate ab. Beträgt die Tilgungsrate dagegen 2 %, sind Sie bereits nach gut 28 Jahren schuldenfrei. Allerdings erhöht sich die monatliche Belastung um rund 250 €.
| Tilgungssatz | montliche Kreditrate | Gesamtlaufzeit des Hauskredites |
|---|---|---|
| 1 % | 1.280 € | 41 Jahre und 5 Monate |
| 2 % | 1.547 € | 28 Jahre und 1 Monat |
| 3 % | 1.813 € | 21 Jahre und 7 Monate |
| 4 % | 2.080 € | 17 Jahre und 8 Monate |
Angebote für einen Hauskredit enthalten immer zwei Zinsangaben: den Sollzins und den Effektivzins. Der Sollzins ist in den meisten Fällen niedriger und gibt an, wie viel Sie nur für den Verleih des Geldes zahlen. Das ist die „Leih-Gebühr“ für den Kredit.
Der Effektivzins gibt dagegen den Gesamtpreis an. Er enthält zusätzlich zum Sollzins weitere Kreditkosten wie z. B. Kontoführungs- und Vermittlungsgebühren. Deswegen ist der Effektivzins meistens 0,01 oder 0,02 % höher.
Allerdings nutzen Banken zur Berechnung des Effektivzinses unterschiedliche Kostenpositionen und arbeiten teilweise mit Schätzwerten, sodass eine Vergleichbarkeit nicht immer gegeben ist. Deshalb empfehlen wir für den Hauskredit Vergleich mehrerer Angebote, folgendes Vorgehen:
So finden Sie das günstigste Angebot.
Mit der Dauer der Sollzinsbindung bestimmen Sie, wie lange der Ihnen angebotene Zinssatz gültig bleibt. Wer von weiter steigenden Zinsen ausgeht, entscheidet sich jetzt für eine lange Zinsbindung von mindestens 10 oder 15 Jahren. Nachteilig ist allerdings, dass sich Banken eine lange Zinsbindung mit einem Zinsaufschlag bezahlen lassen.
Endet die Zinsbindung, müssen Sie sich um eine Anschlussfinanzierung kümmern. Die können Sie bei Ihrer bisherigen Bank aufnehmen oder eine Umschuldung zu besseren Konditionen suchen.
Es gibt viele Möglichkeiten der staatlichen Förderung beim Hauskauf und Hausbau. 2021 startete die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), die mit den KfW-Programmen 261 und 297 zinsgünstige Kredite und Zuschüsse für den Bau, den Kauf und die Sanierung energieeffizienter Gebäude bietet. Die Höhe der Förderung richtet sich danach, welche energetischen Standards die Effizienzhäuser erreichen. Darüber hinaus fördern die Bundesländer mit landeseigenen Banken den Weg ins Eigenheim.
Zur Kalkulation Ihres Vorhabens gehört unbedingt die Berücksichtigung der anfallenden Nebenkosten. Denn zum Kaufpreis der Immobilie kommen immer Kaufnebenkosten hinzu. Diese können 15–20 % des Preises ausmachen. Zu ihnen gehören z. B.
Das gleiche gilt, wenn Sie ein Haus bauen wollen. In diesem Fall müssen Sie mit Baunebenkosten in Höhe von ungefähr 15 % rechnen. Dazu gehören Ausgaben für Bodengutachten, die Baugenehmigung und für Versicherungen wie die Bauherrenhaftpflicht.
Es gibt verschiedene Arten von Hauskrediten, die Sie nutzen können. Bevor Sie mit dem Hauskredit Vergleich starten, sollten Sie sich über die verschiedenen Kreditarten informieren, um den Hauskredit zu finden, der am besten zu Ihrem Finanzierungsvorhaben und Ihren Lebensumständen passt.
Das Annuitätendarlehen ist die gängigste Form des Hauskredits. Dabei zahlen Sie über eine vorher vereinbarte Laufzeit monatlich oder vierteljährlich eine gleichbleibende Rate an die Bank, die sogenannte Annuität. Die Rate umfasst einen Tilgungs- sowie einen Zinsanteil. Die Zusammensetzung der Rate verändert sich stetig: Zu Beginn des Annuitätendarlehens ist der Zinsanteil höher, später überwiegt der Tilgungsanteil. Die Rate an sich bleibt jedoch immer gleich hoch.
Wenn Sie als Hauskredit ein endfälliges Darlehen wählen, zahlen Sie über die gesamte Laufzeit keine Tilgung, sondern begleichen lediglich die Sollzinsen. Die Tilgung erfolgt erst am Ende der Laufzeit als Einmalzahlung. Das endfällige Darlehen wird häufig in der Verbindung mit einem Bausparvertrag abgeschlossen. Dieser wird parallel bespart und löst am Ende der Laufzeit das endfällige Darlehen ab.
Eine andere Art von Hauskrediten sind Bauspardarlehen. Diese bieten Ihnen eine langfristig kalkulierbare Finanzierung und gliedern sich in drei Phasen:
Bei dieser Art des Hauskredits vereinbaren Sie mit der Bank einen festen Tilgungssatz. Für jede Rate wird dann der jeweilige Zins neu berechnet, sodass mit Fortschreiten der Laufzeit die Gesamtbelastung immer weiter sinkt. Das Tilgungsdarlehen wird häufig bei gewerblichen Immobilienfinanzierungen angeboten, da gleichbleibenden Tilgungsraten als Abschreibung genutzt und damit steuerlich geltend gemacht werden können. Im Privatbereich eignet sich diese Form des Hauskredits zum Beispiel, wenn Sie nicht mehr viel Zeit bis zum Renteneintritt haben. Dann profitieren Sie von der Reduzierung der Gesamtbelastung durch die lineare Tilgung und müssen am Ende der Kreditlaufzeit weniger zahlen.
Bei diesem Hauskredit können Sie sich die Zinsen von heute für eine Immobilienfinanzierung in naher Zukunft sichern. Dazu vereinbaren Sie mit der Bank einen Zeitraum von maximal 60 Monaten, in dem die Bank eine vereinbarte Summe zu einem festen Zinssatz für Sie bereithält. Für das Forward-Darlehen erhebt die Banken je nach Dauer der Zeit, in der die Zinsen gesichert werden, eine Gebühr. Zusätzliche Bereitstellungszinsen fallen in der Forward-Periode jedoch nicht an.
Die Fremdwährungsfinanzierung ist ein spekulativer Kredit fürs Haus in ausländischer Währung. Dabei wird ein Hauskredit nicht in Euro, sondern in einer anderen Währung geführt. In der Regel gibt es keine feste Zinsbindung oder der Zinssatz wird nur für wenige Monate festgeschrieben. Je nachdem wie sich die Währung im Vergleich zum Euro entwickelt, wird der Kredit für Ihr Haus teurer oder günstiger. Die Erfahrung hat aber gezeigt, dass die Zinsgewinne durch negative Währungsschwankungen schnell verbraucht sind und Kreditnehmer in der Regel höhere Sicherheiten als bei inländischen Hauskrediten bieten müssen und außerdem höhere Gebühren an die Bank zahlen.
Auch Kapitallebensversicherungen können in einen Hauskredit einbezogen werden. Eine Kapitallebensversicherung dient eigentlich der Kapitalbildung bei gleichzeitiger Absicherung einer Versicherungssumme für den Todesfall. Wenn Sie die Versicherung zum Erwerb einer Immobilie nutzen wollen, müssen Sie zunächst eine Vorfinanzierung abschließen, in der Regel ein endfälliges Darlehen, das später durch die Ausschüttung des Kapitals durch die Versicherung abgelöst wird.
Die Verbraucherzentralen raten generell vom Abschluss einer kapitalbildenden Lebensversicherung ab, weil sie gering verzinst, teuer und intransparent sind.
Ja, wenn Sie über bestimmte Voraussetzungen verfügen. Dazu gehören zum Beispiel ein sehr gutes Einkommen und eine hervorragende Bonität. Auch wenn die gewünschte Immobilie über Charakteristika wie eine sehr gute Lage und guten Zustand verfügt, verbessert das Ihre Chancen auf einen Kredit fürs Haus. Die Banken werden bei einem Hauskredit ohne Eigenkapital allerdings einen höheren Zinssatz verlangen, da das Risiko für die Bank höher ist.
Seriöse Anbieter werden für die Vergabe eines Hauskredits immer Ihre Bonität, also Ihre SCHUFA-Einträge prüfen. Bei einem negativen SCHUFA-Score verschlechtert sich Ihre Chance auf einen Hauskredit, weil die Bank befürchten muss, dass Sie das Darlehen nicht zurückzahlen. Doch auch wenn Sie einen regulären Hauskredit nicht ohne SCHUFA bekommen, sind negative Einträge nicht unbedingt ein Ausschlusskriterium. Wenn Sie Sicherheiten für die Finanzierung vorweisen können oder über ausreichend Eigenkapital verfügen, können Sie immer noch einen Hauskredit bekommen. Eine Alternative stellt der Mietkauf dar, der unter Umständen ohne SCHUFA-Prüfung auskommt.
Ja, das geht. Allerdings müssen Sie dazu die Kündigungsfristen beachten.
Wenn Sie einen Hauskredit aufnehmen wollen, müssen Sie mit dem Antrag eine Reihe von Unterlagen vorlegen. Diese Unterlagen betreffen auf der einen Seite Ihre finanzielle Situation, dazu gehören:
Damit die Bank die Höhe des Hauskredites berechnen kann, benötigt sie Informationen über die Immobilie, die gekauft oder gebaut werden soll:
Die Anforderungen unterscheiden sich von Fall zu Fall. Eventuell werden von Ihnen noch weitere Unterlagen gefordert oder einige der genannten müssen Sie nicht vorlegen.
Der Hauskredit muss in jedem Fall zurückgezahlt werden. Dafür verantwortlich sind die Personen, die den Kreditvertrag unterschrieben haben. Wurde im Fall eines Ehepaares der Kreditvertrag nur von einem Ehepartner unterschrieben, ist der- oder diejenige für die Rückzahlung zuständig – egal, ob es zu einer Scheidung kommt oder nicht. Haben beide unterschrieben, sind beide zur Rückzahlung des Hauskredits verpflichtet. Im Fall einer Scheidung mit Haus müssen sich die Betroffenen einigen, wie die finanzielle Belastung durch den Hauskredit aufgeteilt wird. Gibt es keine Einigung, kommt es zu einer Teilungsversteigerung. In diesem Fall wird der Verkaufserlös auf beide Parteien aufgeteilt.
Ja, das ist möglich. Wenn Sie merken, dass der ursprünglich festgelegte Hauskredit nicht ausreicht, können Sie eine Nachfinanzierung durchführen. Dafür können Sie sich an die Bank wenden, die Ihnen den ersten Kredit gegeben hat. Oder Sie versuchen es bei einer zweiten Bank. Allerdings werden Sie den Hauskredit nur aufstocken können, wenn Sie die finanziellen Voraussetzungen erfüllen. Und Sie müssen mit höheren Zinsen als bei der Erstfinanzierung rechnen.
