Ein Haus zu kaufen ist eine große Investition – unabhängig davon, ob Sie eine Bestandsimmobilie erwerben oder neu bauen. Fragen Sie sich bei den hohen Summen, was Sie beim Hauskauf steuerlich absetzen können? Wir zeigen Ihnen, was möglich ist und geben Ihnen Steuertipps zum Hauskauf.
Was beim Hauskauf in der Steuererklärung angegeben werden kann, ist in erster Linie davon abhängig, für welchen Zweck Sie die Immobilie erwerben. Kaufen Sie das Haus für die private Eigennutzung, können Sie leider nur sehr wenig steuerlich geltend machen. Hier zählen hauptsächlich haushaltsnahe Dienstleistungen wie Handwerkerrechnungen. Eventuell lässt sich der Umzug als berufsbedingt deklarieren, wodurch Sie mehr sparen können.
Anders sieht die Situation aus, wenn Sie eine Immobilie als Geldanlage erwerben und vermieten möchten. Hier können Sie deutlich mehr beim Hauskauf steuerlich absetzen. Die Immobilie an sich, Notarkosten, Grundsteuern und Zinsen sind Beispiele für absetzbare Kosten. Hier lesen Sie direkt weiter zum Thema.
Die größte Ersparnis beim privaten Hauskauf können Sie erreichen, wenn Sie Haus und Grundstück getrennt voneinander erwerben. Das ist oft der Fall, wenn Sie ein Haus bauen.
Kaufen Sie ein freies Grundstück, schließen Sie einen Vertrag mit dem Verkäufer des Grundstücks. Diesen Vertrag wird das Finanzamt als Basis für die Berechnung der Grunderwerbsteuer ansetzen. Im nächsten Schritt beauftragen Sie ein Bauunternehmen mit dem Hausbau. Auf diese Kosten ist aber keine Grunderwerbsteuer mehr zu entrichten. So können Sie den Hauskauf zwar nicht steuerlich absetzen, Sie verringern aber den Bemessungsbetrag für die Grunderwerbsteuer.
Wichtig ist, dass Sie keinen Auftrag an Architekten oder Bauunternehmer vergeben, bevor der Kauf des Grundstücks vollständig abgeschlossen ist. Ist der Kauf des Grundstücks beispielsweise an die Beauftragung eines bestimmten Architekten gekoppelt oder liegen bereits genehmigte Pläne vor, wird das Finanzamt womöglich das gesamte Hausprojekt besteuern. Im Idealfall sollten zwischen Kauf des Grundstücks und dem Beauftragen von Unternehmen für Planung und Bau 6 Monate liegen.
Beim Kauf einer bestehenden Immobilie stehen die Chancen schlecht, bei der Grunderwerbsteuer sparen zu können. Hier sollten Sie auf jeden Fall mit der Grunderwerbsteuer für den gesamten Kaufpreis rechnen, da Sie nicht schlüssig Beweisen können, dass es sich um zwei unabhängige Verträge handelt.
Dies gilt auch bei Häusern auf erbbaurechtlichen Grundstücken. Hier unterscheidet sich zwar die Berechnung der Grunderwerbsteuer, da diese sich nach der Erbpacht sowie der Laufzeit des Vertrages richtet. Fordern wird das Finanzamt die Grunderwerbsteuer jedoch für die Immobilie und das Grundstück. Falls Ihnen angeboten wird, das Grundstück im Verlauf des Erbbauvertrages zu erwerben, wird die bereits gezahlte Grunderwerbsteuer angerechnet.
Wenn Sie eine Bestandsimmobilie kaufen, sind allerdings oft bereits Einrichtungsgegenstände oder Möbel vorhanden. Berechnet wird für die Grunderwerbsteuer nur anhand dessen, was untrennbar mit Ihrer Immobilie verbunden ist. Lampen, Markisen, Kaminöfen und vor allem auch die Einbauküche sind Beispiele für Gegenstände, die gesondert in Ihrem Kaufvertrag aufgeführt werden sollten. Sprechen Sie dies unbedingt mit dem Verkäufer ab. Insbesondere bei hochwertig ausgestatteten Immobilien kann dies eine deutliche Steuerersparnis zur Folge haben.
Kaufen Sie z. B. eine Immobilie in Nordrhein-Westfalen mit einer Grunderwerbsteuer von 6,5 % und haben 15.000 € an Einrichtungsgegenständen, sparen Sie 975 € Grundsteuer.
Unser Steuertipp zum Hauskauf: Sie sollten es mit den Kosten für die Einrichtung nicht übertreiben. Als Faustregel lässt sich sagen, dass bis zu 15 % der Erwerbskosten für Ihre Immobilie ohne große Nachfragen und Nachweise anerkannt werden. Liegen die Kosten für die Einrichtung darüber, wird das Finanzamt entsprechende Belege anfordern. Bedenken Sie hierbei auch das Alter des Inventars und den dadurch einhergehenden Wertverlust.
Steuerlich verhält sich der Wohn-Riester wie ein klassischer Riester-Vertrag. Was Sie in den Wohn-Riester einzahlen, können Sie steuerlich geltend machen und müssen keine Einkommenssteuer abführen. Sie können also nicht den Hauskauf steuerlich absetzen, sparen aber indirekt über die Einkommenssteuer.
Behalten Sie jedoch immer im Auge, dass es sich hier nicht um steuerfreie Beträge handelt. Spätestens bei der Auszahlung werden Steuern fällig. Dies geschieht entweder über den Auszahlungszeitraum monatlich oder einmalig, wenn Sie das angesparte Geld auf einmal auszahlen. Hier lohnt es sich, im Vorfeld zu rechnen. Abhängig von Ihrem Einkommen kann sich die eine oder andere Art der Auszahlung vorteilhafter zeigen.
Bei der Riester-Förderung für Immobilien wird vorausgesetzt, dass Sie die Immobilie selbst bewohnen und auch halten. Sollten Sie Ihr Haus verkaufen und nicht im Zeitraum von 5 Jahren eine neue Immobilie zur Eigennutzung kaufen, werden Förderungen zurückverlangt und Steuern nachgefordert.
Auch wenn Sie nicht den Hauskauf steuerlich absetzen können, ist es bei den Umzugskosten immer möglich etwas zu sparen. Die beste Möglichkeit den Umzug von der Steuer abzusetzen ist es, wenn Sie den Umzug als berufsbedingt deklarieren können. Hierbei können Sie die Umzugskosten als Werbungskosten ansetzen und zu 100 % von der Steuer absetzen.
Kann ein privater Umzug auch steuerlich abgesetzt werden? Auch das ist möglich, wenn Sie beispielsweise nur innerhalb einer kleinen Gemeinde umgezogen sind. Hierbei können Sie die Kosten als „haushaltsnahe Dienstleistungen“ ansetzen. Leider liegt die Betonung hierbei auf dem Wort „Dienstleistungen“. Das können Handwerker sein, eine Umzugsfirma oder ein Reinigungsdienstleister. Auch sind hierbei nur 20 % der Lohnkosten absetzbar.
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Damit das Finanzamt die Umzugskosten als berufsbedingt anerkennt, muss mindestens einer der nachfolgenden Punkte erfüllt sein:
Denken Sie auch an entstandene Kosten wie Kfz-Ummeldung und Meldegebühren. Aber auch durch einen Schulwechsel entstandene Kosten wie Nachhilfeunterricht können steuerlich abgesetzt werden. Heben Sie auf jeden Fall die entsprechenden Belege auf.
Beachten Sie auch, dass beim Arbeitsweg die Zeit zählt, die Sie benötigen, um zu Ihrer Arbeitsstelle zu kommen. Gerade in Großstädten wie Berlin, München oder Hamburg kann ein Umzug innerhalb der Stadt als berufsbedingt angesehen werden, wenn Sie plötzlich nicht mehr die Innenstadt im Berufsverkehr durchqueren müssen.
In Bezug auf Renovierungsarbeiten an Ihrem neuen Haus können Sie anteilig 20 % der Dienstleistungen absetzen. Sie sollten hierbei darauf achten, dass die Arbeitsleistung getrennt vom Material aufgeführt wird und nicht nur eine Pauschale auf der Rechnung vorhanden ist. Haben Sie im Zuge der Renovierung also einen Handwerker beauftragt und dieser berechnet Ihnen 1.000 €, so können Sie 200 € als haushaltsnahe Dienstleistung geltend machen. Beachten Sie jedoch den jährlichen Maximalbetrag von 1.200 €, den Sie nicht überschreiten dürfen. Bis dahin lohnt es sich aber, die Renovierungskosten beim Hauskauf steuerlich abzusetzen.
Dieser Abschnitt kann und soll nur einen Überblick über die potentiellen Steuersparmöglichkeiten geben. Das deutsche Steuerrecht ist sehr komplex und bei Unsicherheiten sollten Sie einen Steuerberater hinzuziehen, der Ihre individuelle Situation prüfen und beurteilen kann. Gerade wenn Sie zum ersten Mal vermieten, sollten Sie dies unbedingt tun, um Fehler zu vermeiden. Doch beantworten wir die Frage, ob und wie der Hauskauf zur Vermietung steuerlich absetzbar ist: Im Unterschied zur privat genutzten Immobilie können viele Kosten steuerlich geltend gemacht werden:
Notarkosten gehören ebenso wie Ausgaben für Makler, Grunderwerbsteuern und Eintragungen in das Grundbuch zu den Kaufnebenkosten, die steuerlich absetzbar sind. Das bedeutet, wenn Sie ein Objekt zur Vermietung erwerben, sind die Notarkosten beim Hauskauf steuerlich absetzbar.
In Sachen Vermietung ist bei der Steuererklärung beim Hauskauf die „Anlage V“ relevant. Hier werden die entsprechenden Einnahmen und Ausgaben eingetragen. Achten Sie darauf, dass Sie Ihre Ausgaben auch belegen können. Ihr zuständiges Finanzamt kontrolliert nicht nur bei Auffälligkeiten, sondern kann auch stichprobenartig Unterlagen anfordern.
Insbesondere wenn Sie eine Immobilie nahe dem Jahreswechsel erwerben, die Sie vermieten möchten, können Sie bereits Werbungskosten hierfür geltend machen, also noch bevor Mieteinnahmen entstanden sind. Somit können Sie Ihre Steuerlast aus der Einkommenssteuer senken. Haben Sie zum Beispiel 10.000 € für die Renovierung ausgegeben und bislang keine Mieteinnahmen erzielt, wird dieser Betrag von Ihrem zu versteuernden Einkommen abgezogen.
Wie auch für die normale Steuererklärung, gibt es Steuersoftware speziell für Vermieter. Viele Programme für den Privatanwender haben auch entsprechende Module. Kümmern Sie sich um Ihre Steuererklärung selbst und nutzen hierfür ein Computerprogramm, schauen Sie doch nach, ob dieses vielleicht die nötigen Module beinhaltet. Ist dies nicht der Fall, gibt es wahrscheinlich eine höherwertige Version, die den Bereich abdeckt und Sie hier unterstützen kann.
Sollten Unklarheiten bestehen, wenden Sie sich am besten an einen Steuerberater!
