Grundsteuerreform: So viel zahlen Sie künftig als Haus- und Grundbesitzer!

Die Reform der Grundsteuer in Kürze

• Wie viel Grundsteuer Sie zahlen, ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Hebesätze der Kommunen schwanken zwischen 340 und 900 %. Die bisherige Berechnung basiert auf alten Grundstückswerten, die auf Feststellungen aus dem Jahr 1964 (im Westen) und 1935 (im Osten) beruhen. Das verstoße gegen das Gleichheitsprinzip, urteilte das Bundesverfassungsgericht am 10. April 2018 und leitete eine Grundsteuerreform ein.
• Die Gesetzesänderung sieht vor, dass sich die Grundsteuer auch künftig in drei Schritten berechnet: Wert des Grundbesitzes x Steuermesszahl x Hebesatz. Damit bleibt die Grundsteuer wertabhängig. Hier finden Sie eine Beispielrechnung!
• Es gibt eine Öffnungsklausel, nach der Bundesländer auch eigene Regeln aufstellen dürfen, wie sie die Grundsteuer berechnen. Dafür musste das Grundgesetz geändert werden.
• Für Städte und Kommunen ist die Grundsteuer eine ihrer wichtigsten Einnahmequellen. Insgesamt soll die Grundsteuerreform kostenneutral ausfallen; Grundbesitzer sollen also mit der neuen Berechnung 2025 nicht mehr als vorher zahlen müssen. Viele Kommunen haben ihre Hebesätze bereits jetzt schon deutlich erhöht. Berlin plant dagegen eine Halbierung des aktuellen Hebesatzes.

Grundsteuerreform: Was muss ich jetzt tun?

Haben Sie die Grundsteuererklärung abgegeben? Und haben Sie den Bescheid vom Finanzamt zum Grundsteuermessbetrag vorliegen und auf Richtigkeit geprüft? Dann brauchen Sie aktuell nichts weiter zu unternehmen.

Falls noch nicht geschehen: Als Eigentümer einer Immobilie sind Sie dazu aufgerufen, den Staat beim Zusammentragen von Informationen zu unterstützen. (Viele Daten liegen zwar bereits vor, sind aber nicht digitalisiert.) Denn obwohl die neue Grund­steuer erst 2025 in Kraft tritt, sammeln die Fi­nanz­ämter bereits Daten, auf deren Grund­lage später die neue Grund­steuer be­rech­net werden wird. Dafür müssen Sie eine zusätzliche Steuererklärung mit Angaben zu Ihrer Immobilie machen. Die Frist dafür lag zwischen dem 1. Juli 2022 und dem 31. Januar 2023 (in Bayern bis zum 30. April 2023). Das Einreichen über die Steuer-Plattform Elster ist auch jetzt noch möglich, allerdings könnten Verspätungszuschläge fällig werden. Wer keinen Computer hat, kann die Erklärung auch von einem Verwandten mit dessen Elster-Zugang absenden lassen. In Aus­nahme­fällen ist es auch möglich, die An­gaben per Post einzureichen.

Welche Daten ab­ge­fragt werden, hängt vom je­wei­ligen Wohn­ort ab, da die Bun­des­länder unter­schied­liche Be­rech­nungs­grund­lagen haben. In den meisten Fällen handelt es sich um fol­gende An­gaben:

• Grundstücksfläche (ist im Grundbuch vermerkt, steht auch im Kaufvertrag)
• Lage des Grundstücks (die Adresse)
• Gemarkung (meint die Siedlung bzw. Gemeinde, steht im Grundbuch)
• Flurstück (steht im Grundbuch und auf Flurkarten)
• Steuernummer (dem Grundstück wurde eine Steuernummer zugeteilt, die Ihnen das Finanzamt mitgeteilt hat)
• Miteigentumsanteil (zu welchem Anteil Ihnen das Grundstück gehört, steht im Grundbuch)
• Wohnfläche und Nutzfläche (steht z. B. im Energieausweis)
• Nutzungsart
• Bodenrichtwert
• Netto-Kaltmiete
• Gebäudealter

Die Informationen finden Sie z. B. im Kauf­ver­trag, im Grund­steuer­be­scheid, im Energieausweis oder in der Tei­lungs­er­klärung. Viele Bundesländer bieten Grundsteuerportale an, wo Sie relevante Grundstücksdaten kostenlos abrufen können. Die konkre­ten An­for­de­rungen er­fragen Sie am besten bei Ihrem zu­stän­digen Finanz­amt, wenn Sie nicht auto­matisch ein In­for­ma­tions­schreiben zu­ge­schickt bekommen. Dort steht auch die Steuernummer Ihrer Immobilie bzw. Ihres Grundstücks. Einen Über­blick über die ver­schiedenen Be­rech­nungs­modelle finden Sie im Ab­schnitt über die Sonderwege der Bundesländer.

Kann man gegen den Grundsteuerbescheid Einspruch einlegen?

Ja, das ist möglich. Allerdings werden die eigentlichen Grundsteuerbescheide erst frühestens im Herbst 2024 verschickt werden. Derzeit sollten Sie die Bescheide zu Grundsteuermessbetrag und Grundsteuerwert prüfen, die (je nach Bundesland etwas unterschiedlich) von den Finanzämtern verschickt werden. Sie können Einspruch gegen diesen Grundsteuerwertbescheid einlegen mit einer Frist von 1 Monat, gerechnet ab dem Datum auf dem Schreiben. Das raten wir Ihnen unbedingt für den Fall, dass es zu Fehlern bei der Berechnung gekommen ist. Prüfen Sie, ob

1. die Daten zum Grundstück stimmen
2. die von Ihnen eingegeben Daten aus der Grundsteuererklärung richtig übernommen worden sind
3. der Bodenrichtwert den Rahmenbedingungen Ihres Grundstücks entspricht.

Falls Ihnen Fehler auffallen oder Ihnen etwas merkwürdig vorkommt, legen Sie direkt beim Finanzamt Einspruch gegen den Einheitswertbescheid ein. Ein Musterschreiben brauchen Sie nicht unbedingt, es reicht ein formloses Schreiben mit Ihrem Namen, Ihrer Adresse, dem Aktenzeichen und der Steuernummer. In dem Schreiben sollten Sie auch darlegen, warum Sie Einspruch erheben. Nur mit einem konkreten Grund sehen die meisten Sachkundigen eine Chance auf Erfolg.

Gibt es schon erste Klagen und Urteile gegen die neue Grundsteuer?

Mehrere Millionen Einsprüche sind bereits bei den Finanzämtern eingegangen. Besonders hoch ist die Einspruchquote mit 18 % in Berlin, ergab eine Umfrage des "Handelsblatts". Weil die Einsprüche oft monatelang nicht bearbeitet werden, unterstützen der Eigentümerverband Haus & Grund und der Bund der Steuerzahler in mehreren Musterfällen Untätigkeitsklagen.

Es könnte auch zu einer verfassungsrechtlichen Überprüfung beim Bundesverfassungsgericht kommen. Das Finanzgericht Rheinland-Pfalz hat bereits verfassungsrechtliche Zweifel am Bundesmodell der neuen Grundsteuer geäußert. Hier hatten zwei Eigentümer gegen ihre Bescheide Eilanträge gestellt und vorläufig "wegen ernstlicher Zweifel an der Rechtmäßigkeit" Recht bekommen. Knackpunkt ist der Bodenrichtwert als Bemessungsgrundlage, der als zu ungenau kritisiert wird.

Wie kompliziert ist die Grundsteuererklärung auszufüllen?

Im Prin­zip brau­chen Sie keine Scheu zu ha­ben, solan­ge Sie mit den fol­gen­den bei­den Schrit­ten gut zurecht­kommen:

1. Sie suchen die Daten zu Ihrer Immo­bi­lie aus Ihren Unter­la­gen her­aus. Um diese Auf­ga­be kom­men Sie nicht her­um, denn auch für einen Steuer­be­ra­ter müs­sen Sie die Ar­beit eigen­stän­dig er­le­di­gen.
2. Sie regis­trie­ren sich bei der Steuer­platt­form Els­ter bzw. mel­den sich dort an, wenn Sie schon regis­triert sind. Oder neu: Sie registrieren und identifizieren sich auf der Plattform Grundsteuererklärung für Privateigentum, wenn Sie ein Ein- oder Zweifamilienhaus bzw. eine Eigentumswohnung oder ein unbebautes Grundstück besitzen.

Wer das geschafft hat, kann den An­wei­sun­gen auf Els­ter fol­gen und die Er­klä­rung selbst ab­ge­ben. Lassen Sie sich nicht verunsichern, falls Elster Fehlermeldungen anzeigt. Häufig geht es dabei nur darum, krumme Werte ganzzahlig auf- oder abzurunden.

Als Hilfe für Eigenheimbesitzer: Neben dem Hauptvordruck setzen Sie zu Beginn auch ein Häkchen bei "Anlage Grundstück". (Nicht vergessen, denn ansonsten müssen Sie am Ende wieder von vorne anfangen, weil es keinen "Zurück"-Button gibt.) Hier geben Sie im Folgenden die Daten zu Ihrer Immobilie ein. Die Verknüpfung zwischen diesen beiden Dokumenten setzen Sie in Zeile 11 (beim Formular für Baden-Württemberg Zeile 19) des Hauptvordrucks. Hier finden Sie die Ziffern 1–3 zur Auswahl, die nur relevant sind, wenn es für Ihr Flurstück mehrere Bodenrichtwerte gibt. Wenn es (wie in den meisten Fällen) nur einen Bodenrichtwert gibt, wählen Sie Ziffer 1 aus.

Was zu beden­ken ist: Für jedes Objekt müs­sen Sie eine eige­ne Er­klä­rung ab­ge­ben. Das kann vor al­lem dann auf­wän­dig wer­den, wenn Sie mehre­re Immo­bili­en in verschie­de­nen Bundes­län­dern besit­zen. Auch Eigen­tü­mer von ver­wal­te­ten Eigen­tums­wohnun­gen und Grund­stücken im Erb­bau­recht müs­sen eine Grund­steuer­er­klä­rung ab­ge­ben. Von Erben­ge­mein­schaf­ten wird diese gemein­sam er­war­tet.

Wo kann ich mir dabei helfen lassen, die Daten ans Finanzamt zu melden?

Wenn Sie an einer Stelle nicht weiter­kommen, gibt es eini­ge kommer­ziel­le An­bie­ter, die Unter­stüt­zung bie­ten. Meist ist es eine Soft­ware, die Sie Schritt für Schritt durch die Er­klä­rung führt und im An­schluss die Daten ans Finanz­amt weiter­lei­tet.

Haben Sie Fragen und sind Mit­glied beim Eigen­tümer­ver­band Haus + Grund, fin­den Sie hier einen Ansprech­part­ner.

Zu­dem kön­nen Sie natür­lich eine Steuer­kanz­lei beauf­tra­gen. Klä­ren Sie am bes­ten vor­ab die Kos­ten, weil sie indivi­duell sehr unter­schied­lich aus­fal­len. Und küm­mern Sie sich recht­zei­tig, bevor die Ter­mi­ne zum Ende der Ab­gabe­frist am 31. Okto­ber knapp wer­den.

Was passiert, wenn ich die Grund­steuer­erklärung zu spät oder gar nicht abgebe?

Sehr wahr­schein­lich bekom­men Sie im ersten Schritt nur ein Erinne­rungs­schrei­ben, das Sie zur un­ver­züg­lichen Ab­gabe der Er­klä­rung auf­for­dert. Aller­dings können die Finanz­äm­ter auch be­reits jetzt Ver­spätungs­zu­schläge im Be­reich zwischen 25 und 250 € fest­set­zen, die Sie frü­her oder spä­ter zah­len müs­sen.

Wer sich dauer­haft wei­gert, die Grund­steuer­er­klä­rung aus­zu­fül­len, muss nicht nur mit einer hohen Geld­stra­fe von bis zu 25.000 € rech­nen. Bei diesen Eigen­tü­mern wird die Steuer­ver­wal­tung mit Schätz­wer­ten ar­bei­ten. Das ist in al­ler Regel ein Nach­teil, weil Schätz­wer­te eher höher ange­setzt wer­den. Die zu zah­lende Grund­steu­er wäre dann Jahr für Jahr zu hoch.

Finanzämter verschicken Bescheide zum Grundsteuermessbetrag

Nachdem Sie alle Angaben an das Finanz­amt geschickt haben, fragen Sie sich bestimmt, wie viel Grund­steuer Sie dem­nächst zahlen müssen. Diese Ant­wort werden Sie ver­mut­lich frühestens im Herbst 2024 bekommen, schätzt das Bundes­finanz­minis­terium. So lange wird es dauern, die Werte der Grund­stücke festzustellen. Außerdem müssen die Kommunen noch entscheiden, inwiefern sie ihre Hebesätze anpassen werden, mit denen der neue Grundsteuermessbetrag multipliziert wird.

Viele Finanzämter haben aber bereits erste Be­scheide zur neuen Grund­steuer verschickt. Je nach Bundes­land werden Ihnen hier zum einen der Grund­steuer­wert bzw. die Grund­steuer­äqui­valenz­be­träge und zum anderen der neue Grund­steuer­mess­betrag mit­ge­teilt. Diese Anga­ben sollten Sie genau prüfen, z. B. ob Name und Adresse, Gemar­kung und Flur­stück stimmen. Bei der Berech­nung schau­en Sie, ob die richti­gen Werte zu Baujahr, Boden­richt­wert, Wohn­fläche, Nutz­fläche und Grund­stücks­fläche ver­wen­det wur­den. So können Sie nach­voll­zie­hen, ob für Sie der richti­ge Grund­steuer­mess­betrag fest­ge­legt wor­den ist. Dabei handelt es sich um die rele­van­te Kenn­zahl, aus der zusam­men mit den Hebe­sät­zen der Kommu­nen Ihre Grund­steuer berech­net wird.

Bei Fehlern in den Grund­steuer­wert- und Grund­steuer­mess­be­scheiden haben Sie 1 Monat Zeit, beim Finanz­amt Ein­spruch zu erhe­ben.

Was ist der Grundsteuermessbetrag?

Der Grund­steuer­mess­betrag ist eine steuer­recht­liche Größe für die Berech­nung der Grund­steuer. Fest­ge­legt wird der Be­trag durch das zustän­di­ge Finanz­amt, bis­lang noch auf Basis des Ein­heits­wer­ts und der Steuer­mess­zahl. Der Ein­heits­wert ent­spricht dem Sach­wert von Grund­stück und Immo­bilie, die Steuer­mess­zahl ist ein Fak­tor, der (noch) je nach Grund­stücks­art vari­iert. Der Grund­steuer­mess­be­trag er­gibt sich aus der Multi­plika­tion von Ein­heits­wert und Steuer­mess­zahl.

In den aktuell verschick­ten Beschei­den des Finanz­amts zur neuen Grund­steuer wird der Grund­steuermess­betrag be­reits auf Basis der neuen Rege­lung berech­net. Dafür wird der Einheits­wert er­setzt durch den Wert der Immo­bilie, der in vielen Bundes­län­dern an­hand einer fikti­ven Kalt­miete berech­net wird. Die Grund­steuer­mess­zahl be­trägt künf­tig einheit­lich 0,031 % für Wohn­grund­stücke.

Wichtig: Der Grund­steuer­mess­betrag ist nicht iden­tisch mit der Grund­steuer! Diese ergibt sich erst, nach­dem sie mit dem Hebe­satz der Gemeinde multi­pli­ziert wird. Ob und wie stark die Hebe­sätze 2025 ange­passt werden, ent­schei­det jede Gemein­de selbst.

Wie wird die Grundsteuer künftig berechnet?

Die Bundesregierung hat sich darauf geeinigt, die Grundsteuer auch künftig werteorientiert zu erheben. Wer im Zentrum einer gefragten Metropole wohnt, soll mehr zahlen als jemand für eine vergleichbare Immobilie, die in einer strukturschwachen Kleinstadt steht.

Künftig – nämlich ab 1. Januar 2025 – soll die Formel lauten:

Wert der Immobilie x Steuermesszahl x Hebesatz.

Der Wert der Immobilie bestimmt sich durch mehrere Faktoren

Um den Grundbesitzwert zu bestimmen sollen als wesentliche Faktoren der Bodenrichtwert und die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete gelten. Dafür will das Bundesfinanzministerium die einzelnen Gemeinden auf Basis von Daten des Statistischen Bundesamtes in Mietniveaustufen einteilen. Weitere Faktoren sind die Größe des Grundstücks, die Art der Immobilie und das Alter des Gebäudes.

Die Steuermesszahl wird stark gesenkt

Weil die Immobilienwerte seit 1935 bzw. 1964 stark gestiegen sind, wird die fiktive Steuermesszahl angepasst. Künftig hat sie mit 0,031 % (für Wohngrundstücke) bzw. 0,034 % (für Nichtwohngrundstücke) statt 0,35 % nur noch etwa ein Zehntel ihres bisherigen Wertes. Um den sozialen Wohnungsbau und genossenschaftliches Wohnen zu fördern, ist in diesem Bereich ein zusätzlicher Abschlag von 25 % vorgesehen.

Gut zu wissen: In den Grundsteuermessbescheiden vom Finanzamt ist die Steuermesszahl häufig als 0,31 v.T. angegeben, das meint 0,31 "von Tausend" also 0,31 Promille bzw. 0,031 %.

Die Kommunen müssen ihre Hebesätze anpassen

Grundsätzlich soll die Grundsteuerreform keine Auswirkungen auf das Gesamtaufkommen der Grundsteuer haben. Anders gesagt: Grundbesitzer sollen zusammengenommen nicht mehr zahlen müssen und die Kommunen weiterhin mit einem ähnlichen Betrag rechnen können. Weil die Grundsteuer aber werteabhängig bestimmt werden soll und Immobilien in ihrem Wert kräftig gestiegen sind, müssen die Kommunen dafür ihre individuellen Hebesätze anpassen. Allerdings weiß niemand, ob sie das auch tun werden – gesetzlich verpflichtet sind sie nicht. Berlin hat als erste Großstadt einen Plan vorgestellt, der vorsieht, den Hebesatz von 810 % auf 470 % abzusenken. Für Bauern und Kleingartenbesitzer soll er sogar auf 0 % fallen, sodass sie gar keine Grundsteuer mehr zahlen müssen.

Insgesamt lässt sich bislang ein gegenteiliger Trend beobachten: Etwa 12,5 % aller Kommunen in Deutschland haben 2022 den Hebesatz der Grundsteuer erhöht. Grund dafür ist die angespannte Wirtschaftslage, die zu sinkenden Steuereinnahmen führt. Der durchschnittliche Hebesatz der Grundsteuer B (für bebaute Grundstücke) lag nach Angaben des Statistischen Bundesamtes zum 31. Dezember 2022 bei etwa 391 %. Mit 565 % ist Nordrhein-Westfalen das Flächenland mit dem höchsten Faktor. Danach folgen Hessen (495 %), das Saarland (446 %) und Sachsen (427 %). Am niedrigsten sind die Werte in Schleswig-Holstein (347 %) und Bayern (352 %). Am teuersten ist es in den Stadtstaaten mit Werten zwischen 540 % (Hamburg) und – noch – 810 % (Berlin).

Beispielrechnung: Wie sich die Grundsteuer künftig berechnen soll

In der folgenden Grafik hat das Bundesfinanzministerium aufgestellt, wie sich die Grundsteuer künftig werteabhängig berechnen soll. Als Beispiel dient ein Einfamilienhaus in einer hessischen Gemeinde, Baujahr 1960, mit einer Wohnfläche von 120 qm und einem 1.000 qm großen Grundstück. Der bisherige Hebesatz der Kommune liegt bei 480 % – um die Einnahmen konstant zu halten, müsste dieser auf 421 % gesenkt werden.

Einige Bundesländer gehen Sonderwege bei der Grundsteuerreform

Nicht alle waren begeistert von den Plänen des damaligen Bundes-Finanzministers Olaf Scholz. Von Anfang an dagegen war Bayern, wo die Immobilienpreise zuletzt besonders stark angestiegen waren. Um sich auf eine Reform zu verständigen, einigte sich die Regierungskoalition in ihren Verhandlungen auf eine Öffnungsklausel. Sie sieht vor, dass es den Ländern möglich sein soll, ein eigenes Grundsteuermodell einzuführen. Das führte allerdings zu einem bundesweiten Flickenteppich an verschiedenen Berechnungsmethoden.

Was bedeutet die Grundsteuerreform für Mieter und Eigentümer?

Wie hoch ist die Grundsteuer nun also in Zukunft? Insgesamt soll die Reform der Grundsteuer kostenneutral ausfallen. Da aber die Immobilienwerte neu bestimmt werden, wird der eine Steuerzahler mehr zahlen, der andere weniger.

„Wie sich die Grundsteuerzahlungen einzelner Steuerpflichtiger verändern werden, lässt sich nicht pauschal beantworten, insbesondere weil die gegenwärtigen Grundsteuerzahlungen sehr ungleich verteilt sind“, heißt es im Finanzministerium.

Den Unterschied zwischen neuer und alter Grundsteuer sollen folgende Beispiele aus Dresden deutlich machen:

Veränderung der Grundsteuer bei unterschiedlichen Hebesätzen

• Besitzer von klassischen Einfamilienhäusern müssen wohl mit steigenden Beträgen rechnen. Nach einer Reform gemäß dem Ländermodell würden viele Grundstücke deutlich höher bewertet werden. Weil sie das Grundstück allein nutzen, würde vermutlich auch eine reine Bodensteuer zu einem höheren Einheitswert führen.
• Bei Mehrfamilienhäusern würde sich eine Grundstückssteuer vorteilhaft auswirken. Besteuert würde nur das Grundstück, auf dem das Gesamtgebäude steht. Der Steuerbetrag würde durch alle Eigentümer/Bewohner geteilt.
• Ein unbebautes Grundstück zu halten, wäre im Verhältnis teurer als heute. Besitzer von Grundstücken müssen sich auf die neue Grundsteuer C gefasst machen. Künftig sollen es für baureife aber unbebaute Grundstücke einen höheren Hebesatz durch die Kommunen geben. Das soll der Grundstücksspekulation vorbeugen.
• Bewohner von Großstädten müssen mit einer steigenden Grundsteuer rechnen. Vor allem in beliebten und teuren Lagen wie München, Hamburg oder Stuttgart haben die tatsächlichen Immobilienpreise mit den aktuellen Einheitswerten nichts mehr gemein. Eine Anpassung hätte wohl einen stark ansteigenden Einheitswert zur Folge. Allerdings könnten die Kommunen dies mit einem niedrigeren Hebesatz abfangen – wenn sie bereit sind, auf die Mehreinnahmen zu verzichten.
• Bewohner von strukturschwachen Gegenden könnten zukünftig weniger Grundsteuer zahlen. Sollten ihre Immobilien an Wert verloren haben, weil die Nachfrage zurückgegangen ist, würde sich das in einem angepassten Einheitswert abbilden. Wenn die Kommunen auf Geld angewiesen sind, könnten sie dann allerdings den Hebesatz erhöhen.

Allgemein gilt: Vermieter dürfen die Grundsteuer auf den Mieter umlegen. Eine erhöhte Grundsteuer könnte damit auch zu höheren Mieten führen

Ist eine zusätzliche Steuererklärung wegen der Grundsteuerreform notwendig?

Ja, auf die betroffenen Haushalte kommt eine zusätzliche Steuererklärung zu, die über Elster abzugeben ist. Für die Ermittlung müssen Sie Angaben zu den folgenden fünf Parametern machen: Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Immobilienart, Alter des Gebäudes und Mietniveaustufe. Bis 2025 sollen für alle Länder – und damit Grundstücke – die Daten über das Internet abrufbar sein.

Da es keine bundeseinheitliche Software für die Finanzämter gibt, fürchten Steuerexperten, dass es bei der Bearbeitung der betreffenden Steuererklärungen zu Engpässen und Verzögerungen kommen kann.

Warum zahle ich jährlich Grundsteuer?

Grundsteuer ist eine laufende Forderung der Kommunen an Grundbesitzer, weil sich das Grundstück ohne öffentliche Leistungen und Güter nicht vollständig nutzen ließe. Strom bekommt man zum Beispiel nur über Stromleitungen, Zufahrt nur über die angrenzende Straße. Diese Einrichtungen müssen nicht nur einmalig gebaut, installiert oder verlegt werden, sondern auch laufend instandgehalten werden. Die Gemeinden fordern also eine jährliche Grundsteuer, die meist vierteljährlich in Teilbeträgen fällig wird. Als Käufer sollte man sie also als laufende Kaufnebenkosten einplanen.

Weil sie zumindest in der Theorie vom Wert des Grundstücks und der darauf stehenden Immobilie abhängt, gilt die Grundsteuer als sozial gerecht. Allerdings ist die Grundsteuer auch eine einfache Art für klamme Kommunen, sich Geld zu verschaffen. Der Deutsche Industrie- und Handelskammertag hat Zahlen veröffentlicht, nach denen die Hebesätze für die Grundsteuer B zwischen 2012 und 2017 in Gemeinden ab 20.000 Einwohnern um durchschnittlich 36 Prozentpunkte auf 534 % gestiegen sind. Städte mit Geldnot haben Hebesätze zwischen 800 und 910 % (wie Hattingen, Duisburg, Overath und Witten). Wohlhabende Gemeinden kommen mit einem Hebesatz von teilweise unter 100 % aus wie Ingelheim in Rheinland-Pfalz.

Wie kann ich bei der Grundsteuer sparen?

Der rechtliche Rahmen der Grundsteuer ist so gefasst, dass im Prinzip jeder Eigentümer von bebauten wie unbebauten Grundstücken betrieblicher oder privater Nutzung sie zahlen muss. Sich von der Grundsteuer befreien zu lassen, ist daher kaum möglich. Die wenigen Ausnahmen von einer Berechnung der Grundsteuer gelten für den gemeinnützigen Bereich, zum Beispiel für Stiftungen oder Vereine. Und auch nur dann, wenn es sich nicht um Grundbesitz für Wohnzwecke handelt.

Vermieter können die Grundsteuer als Betriebskosten an ihre Mieter weitergeben. Steht das Gebäude leer, können sie einen Antrag auf Erlass der Grundsteuer prüfen lassen. Gute Chancen hat der Vermieter, wenn die Lage auf dem örtlichen Vermietungsmarkt schwierig ist und er nachweisen kann, dass er trotz Bemühungen keinen Mieter findet. Ein anderer Grund kann sein, dass eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme das Vermieten verhindert. Auch wer Eigentümer eines denkmalgeschützten Objektes ist, kann auf einen Erlass hoffen. Voraussetzung dafür ist, dass die erzielten Mieteinahmen unter den jährlichen Kosten liegen.

Warum das Bundesverfassungsgericht über die Grundsteuer verhandelt hat

In den 60er Jahren hatte die damalige Bundesregierung eigentlich festgelegt, den Einheitswert des zu versteuernden Grundvermögens alle 6 Jahre zu prüfen und gegebenenfalls anzupassen (§21 Bewertungsgesetz). Das ist allerdings nie passiert. Der Bundesfinanzhof ist daher der Meinung, dass die Grundlage der Grundsteuerberechnung gegen den allgemeinen Gleichheitssatz des Grundgesetzes verstoße (Artikel 3 Absatz 1) – kurz gesagt, dass die Berechnung der Grundsteuer unfair sei.

Denn durch die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt haben sich „die Grundsteuerzahlungen von den tatsächlichen Werten entkoppelt“, heißt es im Finanzministerium. Im Extremfall müssen die Besitzer von vergleichbaren Immobilien in benachbarter Lage ganz unterschiedlich hohe Summen zahlen.

Weil Bund und Länder schon seit mehr als zwei Jahrzehnten über eine Reform der Steuer streiten, hatte sich das Bundesverfassungsgericht mit der Grundsteuer befasst. Die obersten Richter in Karlsruhe waren im April 2018 ebenfalls zu dem Schluss gekommen, dass die Berechnungsmethode „völlig überholt“ sei. Sie führe zu „gravierenden Ungleichbehandlungen" der Immobilienbesitzer. Daher mussten Bundestag und Bundesrat bis Ende 2019 neue und verfassungskonforme Regelungen schaffen.

• Wie berechnen Kommunen die Grundsteuer aktuell?

  Für die Kommunen ist die Grundsteuer eine der wichtigsten Einnahmequellen – sie macht 10 bis 15 % des Gesamtetats aus. Grundsätzlich unterscheiden sie zwischen Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliches Vermögen und Grundsteuer B für bebaute oder bebaubare Grundstücke und Gebäude. Allein die Grundsteuer B brachte 2017 laut Statistischem Bundesamt etwa 13,6 Milliarden Euro in die kommunalen Kassen. Wie hoch die Grundsteuer ausfällt, ist individuell verschieden und berechnet sich aus drei Komponenten:

  • Das jeweils zuständige Finanzamt bestimmt den „Einheitswert“ des Objekts.
  • Je nach Lage, Nutzung und Bebauung wird dieser mit einer bestimmten Steuermesszahl multipliziert. Daraus ergibt sich der Grundsteuermessbetrag.
  • Die dritte Komponente ist der Hebesatz, den jede Gemeinde individuell bestimmen kann. Großstädte haben meist höhere Hebesätze zwischen 400 und 800 %. Das bedeutet, dass sie das 4- bis 8-fache des Grundsteuermessbetrages als Grundsteuer bemessen.

• Beispielrechnung: Wie wird die Grundsteuer aktuell berechnet?

  Um die Grundsteuer zu berechnen, wird zunächst der Einheitswert mit der Steuermesszahl multipliziert:

  • 50.000 € (Einheitswert) X 3,5 ‰ (Steuermesszahl) = 175 € (Grundsteuermessbetrag)

  Anschließend wird der Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz multipliziert:

  • 175 € X 400 % (Hebesatz) = 700 €

• Was bedeutet der Grundsteuer Einheitswert?

  Der Einheitswert ist gleichzeitig die Grundlage und der Zankapfel bei der Berechnung der Grundsteuer. Für die etwa 35 Millionen Grundstücke in den westlichen Bundesländern werden Werte aus dem Jahr 1964 zugrunde gelegt, in den östlichen Bundesländern sind es sogar Vorkriegswerte aus dem Jahr 1935. Seitdem haben sich die Immobilien- und Grundstückspreise natürlich stark verändert. Vor allem in Städten kosten Häuser und Grundstücke heute ein Vielfaches mehr als früher. Dagegen könnten die Preise in manchen ländlichen Gebieten im Verhältnis niedriger sein.