Grundsteuer zahlt jeder – Hauseigentümer überweisen sie direkt an die Kommune, Mieter zahlen sie als Teil der Nebenkosten. Die Bundesregierung hat sich auf ein Grundsteuer-Reformgesetz geeinigt, das die Berechnung auf eine neue Grundlage stellt. Welche Auswirkungen hat das und was müssen Sie jetzt tun?
+++ nach einer Studie des Verfassungsrechtlers Gregor Kirchhoff entspricht das aktuelle Gesetz zur Grundsteuer nicht der Verfassung +++ die nach dem Bundesmodell festgelegten Bodenrichtwerte seien nicht vergleichbar und individuelle Umstände wie Denkmalschutz oder Baumängel würden bei der Berechnung nicht berücksichtigt +++ Kirchhoff hat das Gutachten im Auftrag des Steuerzahlerbundes und des Eigentümerverbandes Haus und Grund erstellt +++ beide Verbände kündigten Musterklagen gegen das Gesetz an +++
+++ nach Medienberichten gab es bisher bundesweit 1,3 Millionen Einsprüche gegen die neuen Grundsteuerwertbescheide +++ der Bund der Steuerzahler rät in jedem Fall Einspruch einzulegen, da der Bescheid Fehler enthalten kann und die Frist für einen Einspruch nur 1 Monat beträgt +++ durch den Einspruch wird die Frist gestoppt und es bleibt mehr Zeit zur Prüfung der im Bescheid enthaltenen Angaben +++
+++ bisher sind 350.000 Einsprüche gegen Bescheide zur Grundsteuer bei den Finanzämtern eingereicht worden +++ das geht aus einer Abfrage bei den Landesbehörden der Bundesländer hervor +++ da nicht alle Behörden geantwortet haben, dürfte die Zahl noch höher sein +++ erst 25 % aller Grundsteuererklärungen sind bisher bearbeitet worden +++ Experten erwarten insgesamt bis zu 1,5 Millionen Einsprüche +++
+++ Bayerns Finanzminister Albert Füracker erklärte nach einer Kabinettssitzung, dass die Abgabefrist zur Grundsteuererklärung in Bayern bis Ende April verlängert wird +++ damit sollen die steuerberatenden Berufe entlastet werden +++ bisher wurden in Bayern erst ca. 70 % der Erklärungen abgegeben +++ eine bundesweite Fristverlängerung gibt es bis jetzt nicht +++
Als Eigentümer einer Immobilie sind Sie dazu aufgerufen, den Staat beim Zusammentragen von Informationen zu unterstützen. (Viele Daten liegen zwar bereits vor, sind aber nicht digitalisiert.) Denn obwohl die neue Grundsteuer erst 2025 in Kraft tritt, sammeln die Finanzämter bereits Daten, auf deren Grundlage später die neue Grundsteuer berechnet werden wird. Dafür müssen Sie eine zusätzliche Steuererklärung mit Angaben zu Ihrer Immobilie machen. Sie sind verpflichtet, die sogenannte Feststellungserklärung zwischen dem 1. Juli und dem 31. Januar 2023 über die Steuer-Onlineplattform Elster abzugeben. Das Einreichen ist auch nach dieser Frist möglich (in Bayern sogar regulär bis 30. April), allerdings könnten Verspätungszuschläge fällig werden. Wer keinen Computer hat, kann die Erklärung auch von einem Verwandten mit dessen Elster-Zugang absenden lassen. In Ausnahmefällen ist es auch möglich, die Angaben per Post einzureichen.
Welche Daten abgefragt werden, hängt vom jeweiligen Wohnort ab, da die Bundesländer unterschiedliche Berechnungsgrundlagen haben. In den meisten Fällen handelt es sich um folgende Angaben:
Die Informationen finden Sie z. B. im Kaufvertrag, im Grundsteuerbescheid, im Energieausweis oder in der Teilungserklärung. Viele Bundesländer bieten Grundsteuerportale an, wo Sie relevante Grundstücksdaten kostenlos abrufen können. Die konkreten Anforderungen erfragen Sie am besten bei Ihrem zuständigen Finanzamt, wenn Sie nicht automatisch ein Informationsschreiben zugeschickt bekommen. Dort steht auch die Steuernummer Ihrer Immobilie bzw. Ihres Grundstücks. Einen Überblick über die verschiedenen Berechnungsmodelle finden Sie im Abschnitt über die Sonderwege der Bundesländer.
Das Bundesfinanzministerium hat die Online-Plattform Grundsteuererklärung für Privateigentum neu erstellt, die sich an Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, Eigentumswohnungen und unbebauten Grundstücken richtet. Hier soll die Eingabe deutlich einfacher sein als über Elster, sofern es sich nicht um komplexe Besitzverhältnisse handelt. In einem Hilfebereich finden Sie als Ausfüllhilfe zudem Infos zu konkreten Beispielen sowie Begriffsklärungen zu Feldern im Formular.
Im Prinzip brauchen Sie keine Scheu zu haben, solange Sie mit den folgenden beiden Schritten gut zurechtkommen:
Wer das geschafft hat, kann den Anweisungen auf Elster folgen und die Erklärung selbst abgeben. Lassen Sie sich nicht verunsichern, falls Elster Fehlermeldungen anzeigt. Häufig geht es dabei nur darum, krumme Werte ganzzahlig auf- oder abzurunden.
Als Hilfe für Eigenheimbesitzer: Neben dem Hauptvordruck setzen Sie zu Beginn auch ein Häkchen bei "Anlage Grundstück". (Nicht vergessen, denn ansonsten müssen Sie am Ende wieder von vorne anfangen, weil es keinen "Zurück"-Button gibt.) Hier geben Sie im Folgenden die Daten zu Ihrer Immobilie ein. Die Verknüpfung zwischen diesen beiden Dokumenten setzen Sie in Zeile 11 (beim Formular für Baden-Württemberg Zeile 19) des Hauptvordrucks. Hier finden Sie die Ziffern 1–3 zur Auswahl, die nur relevant sind, wenn es für Ihr Flurstück mehrere Bodenrichtwerte gibt. Wenn es (wie in den meisten Fällen) nur einen Bodenrichtwert gibt, wählen Sie Ziffer 1 aus.
Was zu bedenken ist: Für jedes Objekt müssen Sie eine eigene Erklärung abgeben. Das kann vor allem dann aufwändig werden, wenn Sie mehrere Immobilien in verschiedenen Bundesländern besitzen. Auch Eigentümer von verwalteten Eigentumswohnungen und Grundstücken im Erbbaurecht müssen eine Grundsteuererklärung abgeben. Von Erbengemeinschaften wird diese gemeinsam erwartet.
Wenn Sie an einer Stelle nicht weiterkommen, gibt es einige kommerzielle Anbieter, die Unterstützung bieten. Meist ist es eine Software, die Sie Schritt für Schritt durch die Erklärung führt und im Anschluss die Daten ans Finanzamt weiterleitet.
Haben Sie Fragen und sind Mitglied beim Eigentümerverband Haus + Grund, finden Sie hier einen Ansprechpartner.
Zudem können Sie natürlich eine Steuerkanzlei beauftragen. Klären Sie am besten vorab die Kosten, weil sie individuell sehr unterschiedlich ausfallen. Und kümmern Sie sich rechtzeitig, bevor die Termine zum Ende der Abgabefrist am 31. Oktober knapp werden.
Sehr wahrscheinlich bekommen Sie im ersten Schritt nur ein Erinnerungsschreiben, das Sie zur unverzüglichen Abgabe der Erklärung auffordert. Allerdings können die Finanzämter auch bereits jetzt Verspätungszuschläge im Bereich zwischen 25 und 250 € festsetzen, die Sie früher oder später zahlen müssen.
Wer sich dauerhaft weigert, die Grundsteuererklärung auszufüllen, muss nicht nur mit einer hohen Geldstrafe von bis zu 25.000 € rechnen. Bei diesen Eigentümern wird die Steuerverwaltung mit Schätzwerten arbeiten. Das ist in aller Regel ein Nachteil, weil Schätzwerte eher höher angesetzt werden. Die zu zahlende Grundsteuer wäre dann Jahr für Jahr zu hoch.
Nachdem Sie alle Angaben an das Finanzamt geschickt haben, fragen Sie sich bestimmt, wie viel Grundsteuer Sie demnächst zahlen müssen. Diese Antwort werden Sie vermutlich frühestens im Herbst 2024 bekommen, schätzt das Bundesfinanzministerium. So lange wird es dauern, die Werte der Grundstücke festzustellen. Außerdem müssen die Kommunen noch entscheiden, inwiefern sie ihre Hebesätze anpassen werden, mit denen der neue Grundsteuermessbetrag multipliziert wird.
Einige Finanzämter verschicken aber bereits jetzt die ersten Bescheide zur neuen Grundsteuer. Je nach Bundesland werden Ihnen hier zum einen der Grundsteuerwert bzw. die Grundsteueräquivalenzbeträge und zum anderen der neue Grundsteuermessbetrag mitgeteilt. Diese Angaben sollten Sie genau prüfen, z. B. ob Name und Adresse, Gemarkung und Flurstück stimmen. Bei der Berechnung schauen Sie, ob die richtigen Werte zu Baujahr, Bodenrichtwert, Wohnfläche, Nutzfläche und Grundstücksfläche verwendet wurden. So können Sie nachvollziehen, ob für Sie der richtige Grundsteuermessbetrag festgelegt worden ist. Dabei handelt es sich um die relevante Kennzahl, aus der zusammen mit den Hebesätzen der Kommunen Ihre Grundsteuer berechnet wird.
Bei Fehlern in den Grundsteuerwert- und Grundsteuermessbescheiden haben Sie 1 Monat Zeit, beim Finanzamt Einspruch zu erheben.
Bei den Grundsteuerbescheiden vom Finanzamt handelt es sich nur um eine Mitteilung über die Bemessungsgrundlage. Der eigentliche Grundsteuerbescheid mit Zahlungsaufforderung wird 2024 von den Städten und Gemeinden verschickt!
Die Bundesregierung hat sich darauf geeinigt, die Grundsteuer auch künftig werteorientiert zu erheben. Wer im Zentrum einer gefragten Metropole wohnt, soll mehr zahlen als jemand für eine vergleichbare Immobilie, die in einer strukturschwachen Kleinstadt steht.
Künftig – nämlich ab 1. Januar 2025 – soll die Formel lauten:
Wert der Immobilie x Steuermesszahl x Hebesatz.
Um den Grundbesitzwert zu bestimmen sollen als wesentliche Faktoren der Bodenrichtwert und die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete gelten. Dafür will das Bundesfinanzministerium die einzelnen Gemeinden auf Basis von Daten des Statistischen Bundesamtes in Mietniveaustufen einteilen. Weitere Faktoren sind die Größe des Grundstücks, die Art der Immobilie und das Alter des Gebäudes.
Weil die Immobilienwerte seit 1935 bzw. 1964 stark gestiegen sind, wird die fiktive Steuermesszahl angepasst. Künftig hat sie mit 0,031 % (für Wohngrundstücke) bzw. 0,034 % (für Nichtwohngrundstücke) statt 0,35 % nur noch etwa ein Zehntel ihres bisherigen Wertes. Um den sozialen Wohnungsbau und genossenschaftliches Wohnen zu fördern, ist in diesem Bereich ein zusätzlicher Abschlag von 25 % vorgesehen.
Gut zu wissen: In den Grundsteuermessbescheiden vom Finanzamt ist die Steuermesszahl häufig als 0,31 v.T. angegeben, das meint 0,31 "von Tausend" also 0,31 Promille bzw. 0,031 %.
Grundsätzlich soll die Grundsteuerreform keine Auswirkungen auf das Gesamtaufkommen der Grundsteuer haben. Anders gesagt: Grundbesitzer sollen zusammengenommen nicht mehr zahlen müssen und die Kommunen weiterhin mit einem ähnlichen Betrag rechnen können. Weil die Grundsteuer aber werteabhängig bestimmt werden soll und Immobilien in ihrem Wert kräftig gestiegen sind, müssen die Kommunen dafür ihre individuellen Hebesätze anpassen. Allerdings weiß niemand, ob sie das auch tun werden – gesetzlich verpflichtet sind sie nicht.
In der folgenden Grafik hat das Bundesfinanzministerium aufgestellt, wie sich die Grundsteuer künftig werteabhängig berechnen soll. Als Beispiel dient ein Einfamilienhaus in einer hessischen Gemeinde, Baujahr 1960, mit einer Wohnfläche von 120 qm und einem 1.000 qm großen Grundstück. Der bisherige Hebesatz der Kommune liegt bei 480 % - um die Einnahmen konstant zu halten, müsste dieser auf 421 % gesenkt werden.
Nicht alle waren begeistert von den Plänen des damaligen Bundes-Finanzministers Olaf Scholz. Von Anfang an dagegen war Bayern, wo die Immobilienpreise zuletzt besonders stark angestiegen waren. Um sich auf eine Reform zu verständigen, einigte sich die Regierungskoalition in ihren Verhandlungen auf eine Öffnungsklausel. Sie sieht vor, dass es den Ländern möglich sein soll, ein eigenes Grundsteuermodell einzuführen. Das führte allerdings zu einem bundesweiten Flickenteppich an verschiedenen Berechnungsmethoden.
| Berechnungsmodell | Bundesland | Berechnungsgrundlage |
|---|---|---|
| Bundesmodell | Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen | Bodenrichtwert, Fläche der Immobilie, Netto-Kaltmiete, Alter des Gebäudes |
| Bundesmodell mit Abweichungen | Baden-Württemberg, Saarland, Sachsen | Grundstücksart, Nutzungsart, Bodenrichtwert |
| Flächenmodell | Bayern | Grundstücksfläche, Nutzung |
| Wohnlagenmodell | Hamburg | Grundstücksfläche, Wohnlage |
| Flächen-Faktor-Modell | Hessen | Grundstücksfläche, Lage |
| Flächen-Lage-Modell | Niedersachen | Grundstücksfläche, Nutzung, Lage-Faktor |
Verwechseln Sie die Grundsteuer nicht mit der Grunderwerbssteuer. Der Unterschied besteht darin, dass Sie die Grunderwerbssteuer nur einmalig beim Kauf einer Immobilie an das zuständige Finanzamt zahlen. Die Höhe des Steuersatzes ist von Bundesland zu Bundesland verschieden und beträgt 3,5–6,5 % des Kaufpreises.
Wie hoch ist die Grundsteuer nun also in Zukunft? Insgesamt soll die Reform der Grundsteuer kostenneutral ausfallen. Da aber die Immobilienwerte neu bestimmt werden, wird der eine Steuerzahler mehr zahlen, der andere weniger.
„Wie sich die Grundsteuerzahlungen einzelner Steuerpflichtiger verändern werden, lässt sich nicht pauschal beantworten, insbesondere weil die gegenwärtigen Grundsteuerzahlungen sehr ungleich verteilt sind“, heißt es im Finanzministerium.
Den Unterschied zwischen neuer und alter Grundsteuer sollen folgende Beispiele aus Dresden deutlich machen:
Allgemein gilt: Vermieter dürfen die Grundsteuer auf den Mieter umlegen. Eine erhöhte Grundsteuer könnte damit auch zu höheren Mieten führen
Ja, auf rund 19 Millionen Haushalte kommt eine zusätzliche Steuererklärung zu, die über Elster abzugeben ist. Für die Ermittlung müssen Sie Angaben zu den folgenden fünf Parametern machen: Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Immobilienart, Alter des Gebäudes und Mietniveaustufe. Bis 2025 sollen für alle Länder – und damit Grundstücke – die Daten über das Internet abrufbar sein.
Da es keine bundeseinheitliche Software für die Finanzämter gibt, fürchten Steuerexperten, dass es bei der Bearbeitung der betreffenden Steuererklärungen zu Engpässen und Verzögerungen kommen kann.
Grundsteuer ist eine laufende Forderung der Kommunen an Grundbesitzer, weil sich das Grundstück ohne öffentliche Leistungen und Güter nicht vollständig nutzen ließe. Strom bekommt man zum Beispiel nur über Stromleitungen, Zufahrt nur über die angrenzende Straße. Diese Einrichtungen müssen nicht nur einmalig gebaut, installiert oder verlegt werden, sondern auch laufend instandgehalten werden. Die Gemeinden fordern also eine jährliche Grundsteuer, die meist vierteljährlich in Teilbeträgen fällig wird. Als Käufer sollte man sie also als laufende Kaufnebenkosten einplanen.
Weil sie zumindest in der Theorie vom Wert des Grundstücks und der darauf stehenden Immobilie abhängt, gilt die Grundsteuer als sozial gerecht. Allerdings ist die Grundsteuer auch eine einfache Art für klamme Kommunen, sich Geld zu verschaffen. Der Deutsche Industrie- und Handelskammertag hat Zahlen veröffentlicht, nach denen die Hebesätze für die Grundsteuer B zwischen 2012 und 2017 in Gemeinden ab 20.000 Einwohnern um durchschnittlich 36 Prozentpunkte auf 534 % gestiegen sind. Städte mit Geldnot haben Hebesätze zwischen 800 und 910 % (wie Hattingen, Duisburg, Overath und Witten). Wohlhabende Gemeinden kommen mit einem Hebesatz von teilweise unter 100 % aus wie Ingelheim in Rheinland-Pfalz.
Der rechtliche Rahmen der Grundsteuer ist so gefasst, dass im Prinzip jeder Eigentümer von bebauten wie unbebauten Grundstücken betrieblicher oder privater Nutzung sie zahlen muss. Sich von der Grundsteuer befreien zu lassen, ist daher kaum möglich. Die wenigen Ausnahmen von einer Berechnung der Grundsteuer gelten für den gemeinnützigen Bereich, zum Beispiel für Stiftungen oder Vereine. Und auch nur dann, wenn es sich nicht um Grundbesitz für Wohnzwecke handelt.
Vermieter können die Grundsteuer als Betriebskosten an ihre Mieter weitergeben. Steht das Gebäude leer, können sie einen Antrag auf Erlass der Grundsteuer prüfen lassen. Gute Chancen hat der Vermieter, wenn die Lage auf dem örtlichen Vermietungsmarkt schwierig ist und er nachweisen kann, dass er trotz Bemühungen keinen Mieter findet. Ein anderer Grund kann sein, dass eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme das Vermieten verhindert. Auch wer Eigentümer eines denkmalgeschützten Objektes ist, kann auf einen Erlass hoffen. Voraussetzung dafür ist, dass die erzielten Mieteinahmen unter den jährlichen Kosten liegen.
In den 60er Jahren hatte die damalige Bundesregierung eigentlich festgelegt, den Einheitswert des zu versteuernden Grundvermögens alle 6 Jahre zu prüfen und gegebenenfalls anzupassen (§21 Bewertungsgesetz). Das ist allerdings nie passiert. Der Bundesfinanzhof ist daher der Meinung, dass die Grundlage der Grundsteuerberechnung gegen den allgemeinen Gleichheitssatz des Grundgesetzes verstoße (Artikel 3 Absatz 1) – kurz gesagt, dass die Berechnung der Grundsteuer unfair sei.
Denn durch die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt haben sich „die Grundsteuerzahlungen von den tatsächlichen Werten entkoppelt“, heißt es im Finanzministerium. Im Extremfall müssen die Besitzer von vergleichbaren Immobilien in benachbarter Lage ganz unterschiedlich hohe Summen zahlen.
Weil Bund und Länder schon seit mehr als zwei Jahrzehnten über eine Reform der Steuer streiten, hatte sich das Bundesverfassungsgericht mit der Grundsteuer befasst. Die obersten Richter in Karlsruhe waren im April 2018 ebenfalls zu dem Schluss gekommen, dass die Berechnungsmethode „völlig überholt“ sei. Sie führe zu „gravierenden Ungleichbehandlungen" der Immobilienbesitzer. Daher mussten Bundestag und Bundesrat bis Ende 2019 neue und verfassungskonforme Regelungen schaffen.
Für die Kommunen ist die Grundsteuer eine der wichtigsten Einnahmequellen – sie macht 10 bis 15 % des Gesamtetats aus. Grundsätzlich unterscheiden sie zwischen Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliches Vermögen und Grundsteuer B für bebaute oder bebaubare Grundstücke und Gebäude. Allein die Grundsteuer B brachte 2017 laut Statistischem Bundesamt etwa 13,6 Milliarden Euro in die kommunalen Kassen. Wie hoch die Grundsteuer ausfällt, ist individuell verschieden und berechnet sich aus drei Komponenten:
Um die Grundsteuer zu berechnen, wird zunächst der Einheitswert mit der Steuermesszahl multipliziert:
Anschließend wird der Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz multipliziert:
Der Einheitswert ist gleichzeitig die Grundlage und der Zankapfel bei der Berechnung der Grundsteuer. Für die etwa 35 Millionen Grundstücke in den westlichen Bundesländern werden Werte aus dem Jahr 1964 zugrunde gelegt, in den östlichen Bundesländern sind es sogar Vorkriegswerte aus dem Jahr 1935. Seitdem haben sich die Immobilien- und Grundstückspreise natürlich stark verändert. Vor allem in Städten kosten Häuser und Grundstücke heute ein Vielfaches mehr als früher. Dagegen könnten die Preise in manchen ländlichen Gebieten im Verhältnis niedriger sein.
