Wohnungskauf: Diese Nebenkosten fallen bei einer Eigentumswohnung an

Welche Nebenkosten fallen beim Kauf einer Eigentumswohnung an?

Außer dem eigentlichen Anschaffungspreis beim Kauf einer Eigentumswohnung kommen folgende Nebenkosten auf Sie zu:

• Maklerprovision. Die Maklerprovision beträgt je nach Bundesland ungefähr 5 % bis 7 % des Kaufpreises. Seit Ende 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision zur Hälfte. Zuvor musste in den meisten Fällen der Käufer dafür zahlen.
• Notargebühren und Grundbuchkosten. Der Notar berät und beurkundet den Kaufvertrag. Außerdem übernimmt er den Eintrag ins Grundbuch. Die gesamten Kosten für diese zwingend vorgeschriebenen Abläufe betragen etwa 2 % des Kaufpreises.
• Grunderwerbssteuer. Je nach Bundesland liegt der Steuersatz zwischen 3,5 % und 6,5 % des im Kaufvertrag beglaubigten Kaufpreises.
• Gutachten. Gerade beim Kauf älterer Immobilien oder bei Zweifeln zur baulichen Substanz kann ein Gutachten Klarheit bringen. Ein umfassendes Verkehrswertgutachten kostet allerdings 1.500 bis 3.000 €.

Wir zeigen hier eine Musterrechnung für die Kaufnebenkosten einer Eigentumswohnung. Die Beispielwohnung kostet 200.000 €. Angesetzt wurden bei den Kaufnebenkosten jeweils Mittelwerte – je nach Region können die Nebenkosten etwas niedriger, aber auch höher ausfallen.

Wie hoch sind die laufenden Nebenkosten einer Eigentumswohnung im Durchschnitt?

Das Hausgeld ist der zentrale Begriff für die laufenden Kosten. Das Hausgeld bei Eigentumswohnungen ist in etwa zu vergleichen mit den Nebenkosten für einen Mieter – nur dass das Hausgeld um einiges höher liegt. Denn darunter summieren sich nicht nur übliche Betriebskosten, die im Fall einer Vermietung auf den Mieter umgelegt werden können, etwa Müllabfuhr und Hausstrom. Darüber hinaus kommen Verwaltungskosten und die Instandhaltungsrücklage für künftige Sanierungen hinzu.

Betriebskosten

Betriebskosten sind etwa Müllabfuhr, Hausstrom, Wasser und Abwasser, Wohngebäudeversicherung und Hausmeister. Dazu kann je nach Ausstattung und Absprachen eine Fahrstuhlwartung kommen, eine Reinigungskraft für Gemeinschaftsflächen, Winterdienst und bei einer Zentralheizung Heizkosten. Bei einer Vermietung können diese Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Darüber hinaus gibt es als Betriebskosten die Kosten für die Hausverwaltung oder auch Kosten für die Kontoführung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dies sind Nebenkosten einer Eigentumswohnung, die nur der Besitzer zahlt – sie können nicht einem Mieter auferlegt werden.

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Instandhaltungsrücklage

Die Instandhaltungsrücklage wird für die nötigen Sanierungen und Renovierungen angespart. Das kann eine große Investition sein wie ein neues Dach. Aber auch kleinere Ausgaben wie neue Fliesen für die Außentreppen. Das Geld wird gesondert auf einem eigenen Konto angesammelt. Die Rücklage ist zwar gesetzlich vorgesehen. Aber es gibt keine Vorschrift zur Höhe. Es sollte lieber zu viel als zu wenig angespart werden. Viele Eigentümergemeinschaften wählen deshalb die Peterssche Formel zur Berechnung der Höhe. Nach dieser Formel werden die ursprünglichen Baukosten mit 1,5 multipliziert und durch 80 Jahre dividiert. Dies ist von den gängigsten Berechnungsformeln die mit den höchsten Rücklagen.

Tipp

Prüfen Sie vor dem Kauf einer älteren Immobilie die vor­han­dene Instand­hal­tungs­rück­lage. Außer­dem sollten Sie die Proto­kolle der Eigen­tümer­ver­samm­lungen der ver­gan­genen Jahre einsehen. So können Sie fest­stellen, ob teure Sanierungen fällig und bisher nur auf­ge­schoben sind.

Der Hausverwalter kann auch Sonderumlagen fordern

Mit der Sonderumlage fordert der Hausverwalter Geld für kostspielige Maßnahmen ein. Dies kann der Fall werden, wenn die Eigentümergemeinschaften die Instandhaltungsrücklage bewusst nur für kleinere, laufende Kosten angesetzt haben. Aber auch, wenn sich erst im Nachhinein herausstellt, dass für ein Großprojekt wie eine Fassadensanierung zu wenig Geld eingeplant wurde. Zu einer Sonderumlage kann es aber auch kommen, weil ein anderer Wohnungseigentümer pleite ist und sein Hausgeld nicht mehr zahlen kann. Allerdings kann der Verwalter die Sonderumlage nicht eigenmächtig beschließen, alle Eigentümer müssen zustimmen.

Tipp

Prüfen Sie beim Kauf einer älteren Immobilie, ob dem Ver­wal­ter bereits in der Ver­gangen­heit das Recht zu einer Sonder­um­lage ein­ge­räumt wurde. An­sons­ten kann un­er­wartet auf einmal eine hohe For­de­rung auf Sie zukommen.

Die Höhe der Nebenkosten bestimmt der Miteigentumsanteil

Wie viel Hausgeld bei einer Eigentumswohnung fällig wird oder wie hoch der Anteil an der Sonderumlage ist, berechnet sich durch den notariell beglaubigten Miteigentumsanteil. Die von Ihnen gekaufte Wohnung gilt in einem Mehrfamilienhaus als Sondereigentum – das bedeutet, nur Sie alleine sind Eigentümer. Anders ist es mit Treppenhaus, Außenanlagen, der Fassade, einem Aufzug oder auch den Abflussrohren. Diese sind Gemeinschaftseigentum. Mit dem Miteigentumsanteil wird festgelegt, welchen Anteil Sie daran haben. Dies ergibt dann auch den Anteil am Hausgeld. Wenn beispielsweise in einem 10-Familien-Haus alle zehn Wohnungen identisch sind, haben Sie einen Miteigentumsanteil von 10 % und somit entfallen auch 10 % der Kosten auf Sie. Meist ist der Anteil aber nicht so simpel zu errechnen.

Tipp

Prüfen Sie bei einem Kauf, ob der Miteigentumsanteil korrekt festgelegt wurde. Ist er notariell beglaubigt, ist eine Korrektur schwierig.

Als Beispiel orientieren wir uns an der zu Beginn gewählten Wohnung für einen Kaufpreis von 200.000 €, für die mit den Kaufnebenkosten tatsächlich 226.000 € fällig wurden. Die Beispielwohnung hat 80 Quadratmeter Größe

Hinzu kommen noch weitere Posten, die auch als Mieter anfallen würden, zum Beispiel GEZ-Gebühren oder weitere Versicherungen.

Fazit – rechnet sich der Wohnungskauf trotz Nebenkosten?

Mieten oder kaufen – für diese Entscheidung können die Nebenkosten ausschlaggebend werden. Deshalb ist genaues Nachrechnen am konkreten Beispiel wichtig. Falls die Kosten für den Kredit deutlich höher liegen als die monatliche Miete einer vergleichbaren Wohnung, sollten Sie den Kauf überdenken. Denn die für den Eigentümer höheren Nebenkosten lassen die Schere weiter auseinander gehen. Ist aber die monatliche Belastung durch den Kredit vergleichbar mit der Miete oder sogar niedriger, könnte sich die Anschaffung rechnen.

Mieten oder kaufen: langfristig denken

Beispiel Dortmund: Die 80-Quadratmeter-Wohnung zu 200.000 € entspricht etwa der Marktlage für Eigentumswohnungen in Dortmund. Zu mieten gibt es dort eine ordentliche Auswahl an Wohnungen dieser Größe für eine Kaltmiete von 400 bis 500 €. Das bedeutet, die Belastungen für den Kredit und die Miete sind vergleichbar. Für die Nebenkosten muss der Käufer monatlich etwa 200 € mehr aufwenden als der Mieter. Hinzu kommt das Risiko steigender Zinsen für die Anschlussfinanzierung, das von Anfang an einkalkuliert werden sollte. Für den Kauf spricht, dass Wohnungen in den vergangenen Jahren beständig an Wert gewonnen haben. Und ist sie zum Beispiel zum Renteneintritt abbezahlt, müssen Sie monatlich nur noch die Nebenkosten Ihrer Eigentumswohnung zahlen.