Bergfürst: Alle Infos zum Anbieter für Crowdinvesting in Immobilien

Wer ist Bergfürst?

Bergfürst ist eine Plattform für Crowdinvesting in Immobilien. Beim Crowd­investing handelt es sich um eine Form der Geldan­lage, bei der viele kleine Privat­an­leger gemein­sam das Kapital für ein Immo­bilien-Projekt bereit­stellen. Sie bilden praktisch einen Groß­investor nach. Die Verzin­sung ist entsprechend rentabel.

Für den einzelnen Anle­ger sind nur geringe Beträge für eine Beteili­gung an einem Projekt nötig. Bei Berg­fürst sind Invest­ments bereits ab 10 € möglich. In Aussicht stehen dann Zinsen von 7,5 % bis zu 10 % pro Jahr. Das ist deut­lich mehr als sichere Anlage­formen wie Tages­geld oder Fest­geld bieten.

Bergfürst ist eine der ältes­ten Crowd­inves­ting-Platt­formen in Deutschland. Sie wurde 2011 von Guido Sand­ler, u. A. Gründer der Berliner Effekten­bank, und Dennis Bemmann, Co-Gründer der Platt­form StudiVZ, gegründet. Anfangs konnten Privat­an­leger über Berg­fürst in Wachs­tums­unter­nehmen inves­tieren, später speziali­sierte sich Bergfürst auf Beteili­gungen an Immo­bilien. 2019 ging das Berliner Unter­nehmen eine strate­gische Partner­schaft mit der Commerz Real ein, der Immobilien­fonds-Tochter der Commer­zbank.

Immobilien-Finan­zierungen werden grund­sätzlich im Rahmen bewährter Geschäfts­modelle benötigt. Der zeit­liche Rahmen für den Kapital­bedarf des Projekt-Entwick­lers ist recht gut plan­bar. Daher investie­ren Anleger bevor­zugt in Immo­bilien und machen dieses Markt­segment damit zum größten im Bereich Crowd­investing.

Crowdinvesting Vergleich

Wenn Sie sich für Crowdinvest in Immo­bilien als An­lage­mög­lich­keit inte­res­sie­ren, finden Sie aktu­elle Ange­bote in unserem Crowd­in­vesting Vergleich.

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Diese Vorteile stellt Bergfürst den Anlegern in Aussicht

Bergfürst ist einer der beliebtes­ten Anbie­ter bei Vergleich.de. Die Platt­form wirbt mit mehre­ren Vor­teilen, die es zum Teil in dieser Form nur bei Bergfürst gibt:

• bereits mehr als 10 Jahre am Markt
• keine hohen Mindest-Beträge; Invest­ment schon ab 10 € möglich
• hoher festgelegter Zins­satz bis zu 10 % pro Jahr statt vager Rendite­prognosen
• feste, kurze Lauf­zeiten zwischen 12 und 36 Monaten (gegebenen­falls wird Ihre Geld­anlage vor Frist­ablauf zurück­gezahlt)
• Sicherheiten: Vermitt­lung besicherter Bank­dar­lehen statt qualifi­zierter Nach­rang­darlehen sowie persön­liche Sicher­heiten der Entwick­ler
• lauf­zeit­unab­hängige Liqui­dität: platt­form­eigener Handels­platz zum Kaufen und Verkaufen von Anlagen (Sekundärmarkt)
• völlig kostenfrei: keine Investitions-, Vertriebs- oder Verwaltungs­kosten
• automatische Abwicklung der Kapital­ertrags­steuer unter Beachtung der gesetz­lichen Vorgaben
• einfaches Investieren und Verwal­ten des Port­folios über die Bergfürst-App

Bergfürst gilt im Crowd­investing-Bereich mit diesen Bedin­gungen als seriöse Platt­form.

Im Fall einer Pleite des Projekt-Entwicklers werden qualifi­ziert nach­rangige Darlehen des Projekt-Entwick­lers erst bedient, nachdem alle vor­rangigen Gläubiger wie Banken, Architekten oder Hand­werker ihr Geld bekommen haben – in der Praxis meist nie. Bei Bergfürst schützt dagegen ein klassi­sches besicher­tes Bank­darlehen Ihre Anlage.

Aufgrund der wert­haltigen Besicherung meist in Form von einge­tragenen Grund­schulden räumt es Ihnen mehr Rechte ein. Es ver­pflichtet den Immo­bilien-Entwickler zur Rück­zahlung des Dar­lehens plus Zinsen im zeit­lich verein­barten Rahmen. Neben vertrag­lich definier­ten Auszah­lungs-Voraus­setzungen sowie dinglichen Sicher­heiten wie Grund­schulden umfassen die Darlehen über Bergfürst persön­liche Sicher­heiten des Entwicklers, etwa Schuld­anerkenntnisse oder Bürg­schaften.

Wie funktioniert Bergfürst?

Das Geschäftsmodell von Bergfürst ist schnell erklärt: Immobilien-Entwickler nehmen zur Finan­zierung ihrer Bau-Projekte haupt­sächlich Fremd­kapital bei der Bank auf. Laut Gesetz­geber darf der Anteil an Fremd­kapital bei der Finan­zierung maximal 70 % betra­gen. Für die rest­lichen 30 % Eigen­kapital-Anteil arbeiten Projekt-Träger oftmals mit institutionellen Groß­investoren wie zum Beispiel Invest­ment­fonds zusammen. Diese stellen dann sogenanntes „Mezzanine-Kapital“ bereit und erhal­ten darauf die in diesem Bereich markt­üblichen guten Zinsen.

Bergfürst und vergleich­bare Anbieter öffnen diesen Markt für Privat­anleger. Dies funktio­niert über die digitale Crowd­investing-Plattform. Über sie inves­tieren die Anleger unter­schiedlich große Beträge ab 10 €. Sie bilden so gemein­sam einen Groß­investor nach und profi­tieren alle – unab­hängig vom bereit­gestellten Investitions­volumen – von den gleichen attrak­tiven Zinsen. Auf diese Weise können Sie auch mit kleinen Beträgen Immobilien als Kapit­alanlage nutzen.

Wie hoch ist die Rendite bei Bergfürst?

Crowdinvesting in Immobilien ist gerade wegen der vergleichs­weise hohen Zinsen bei relativ kurzen Lauf­zeiten von 1–3 Jahren attraktiv. Bei Berg­fürst erhalten Sie jährliche Zinsen zwischen 7,5–10 %.

Der konkrete Zins­satz hängt bei Berg­fürst immer vom jeweiligen Projekt ab und ist bei jeder Immo­bilien-Anlage ausge­wiesen. Die Zinsen sind fest­ge­schrieben, stellen also keine bloße Rendite­prognose dar. Anders als bei Aktien unter­liegen die Anlagen keinen Kurs­schwankungen.

Welche Voraussetzungen muss ich erfüllen, um bei Bergfürst zu investieren?

Bergfürst stellt keine beson­deren Anforde­rungen an die Inves­toren. Voraus­setzung für die Eröffnung eines Kunden­kontos sind ledig­lich das Mindest­alter von 18 Jahren und die Angabe eines Referenz­kontos, auf das die Zinsen und die Darlehens­rück­zahlung später über­wiesen wer­den können.

Was kostet Bergfürst?

Nichts. Bei Bergfürst ist sowohl die Nutzung der Platt­form als auch das Invest­ment in Projekte komplett kosten­los. Gebühren fallen ledig­lich an, wenn Sie das platt­form­eigene Handels­platz-Angebot nutzen wollen. Bei erfolg­reichem Abschluss wird – unab­hängig vom Trans­aktions­volumen – einmalig eine Gebühr in Höhe von 10 € fällig.

Schritt für Schritt: So investieren Sie bei Bergfürst in Immobilienprojekte

Bergfürst gestaltet das Crowd­investing auf seiner Platt­form sehr einfach und über­sichtlich. Wenn Sie in einzelne Anlage­möglich­keiten über Bergfürst inves­tieren möch­ten, ist das Vor­gehen folgender­maßen:

Schritt 1: Legen Sie ein Benutzerkonto an

Zunächst geben Sie Ihren Namen und Ihre E-Mail-Adresse an. Zur Nutzung aller Dienste der Webseite oder App müssen Sie aus Sicher­heits­gründen eine Telefon­nummer zur Verifika­tion hinter­legen. Sobald Sie inves­tieren, müssen Sie zudem ein Referenz­konto angeben, auf das die Zinsen später fließen sollen.

Schritt 2: Wählen Sie Ihr Projekt aus

Auf der Platt­form von Bergfürst finden Sie Projekt­seiten zu allen der­zeit angebo­tenen Anlage­möglich­keiten. Dort finden Sie alle Infor­mationen, die Sie für eine eigen­ständige Invest­ment­ent­scheidung benötigen. Auch die Kondi­tionen der Vermögens­anlage, etwa die Lauf­zeit und der Zins­satz, sind hier aufge­führt.

Schritt 3: Wählen Sie die Höhe Ihres Investitionsbetrags

Haben Sie sich für eine auf Bergfürst ange­botene Anlage ent­schie­den, klicken Sie auf „Jetzt inves­tieren“. Bergfürst spricht oft vom „Zeichnen einer Anlage“, das bedeu­tet dasselbe wie "investieren". Sie können Beträge zwischen 10 € und 25.000 € aus­wählen oder einen freien Betrag angeben. Das maxi­male Invest­ment pro Projekt liegt für Privat­anleger derzeit bei 25.000 €. Eine höhere Beteili­gung pro Projekt erlaubt das Klein­an­leger­schutz­gesetz nicht.

Außer­dem werden nun die soge­nannten „Informa­tionen zu Ihren Erfah­rungen und Kenntnis­sen im Umgang mit Finanz­an­lagen“ abge­fragt. Ihre Anga­ben werden nicht geprüft, sondern dienen dazu, dass Sie sich Ihrer persön­lichen Finanz­situa­tion bewusst werden und keine unbe­dach­ten Ent­schei­dungen treffen. Ihre eigene Sicher­heit steht hier im Vorder­grund. Schließ­lich handelt es sich bei den Anlagen auf Berg­fürst um Risiko­invest­ments.

Schritt 4: Überweisen Sie die Investment-Summe

Den Investitionsbetrag müssen Sie selbst per Online-Banking an das jeweils für das Projekt angege­bene Emissions­konto über­weisen. Sie können hier­bei entweder die entsprechenden Daten aus der Bergfürst-App in Ihre Banking-App per Finger­tipp kopieren oder den von Bergfürst bereit­gestellten QR-Code zum Abfotogra­fieren benutzen. Je zeitiger Sie Ihren Anlage­betrag auf dem Emissions­konto einzahlen, desto schneller können Sie bei Bergfürst Zinsen verdienen.

Für Beträge bis zu 15.000 € pro Kalender­jahr müssen Sie noch kein gesonder­tes Ident-Ver­fahren durch­laufen. Anders sieht es bei Invest­ment-Beträgen darüber aus: Auf­grund gesetz­licher Vor­gaben müssen Sie jetzt eine Identifika­tion durch­laufen. Hierfür bietet Bergfürst das PostIdent- und das VideoIdent-Verfahren an.

Schritt 5: Informiert halten – und über die Rendite freuen

Über die gesamte Lauf­zeit hinweg können Sie sich auf Bergfürst über den Projekt­fort­schritt Ihrer Investi­tionen infor­mieren. Die Zins­zah­lung erfolgt in der Regel end­fällig oder in jähr­licher Aus­zahlung jeweils zum 30. Juni. Genaue­res sehen Sie in den Projekt­unter­lagen.

Bei Bergfürst investieren: Welche Projekte realisiert der Anbieter?

Bergfürst realisiert selbst keine Projekte, sondern betreibt als Vermittler ledig­lich die Platt­form, die Immo­bilien-Entwick­ler und Privat­anle­ger zusammen­bringt. Jedoch müssen bestimmte Kriterien erfüllt sein, damit ein Projekt über die Platt­form von Berg­fürst ange­boten werden darf. So muss es sich immer um ein immobilien­bezoge­nes Vor­ha­ben han­deln. Und nur erfahrene Immo­bilien­gesell­schaften mit umfang­reicher nach­gewie­sener Erfolgs­geschichte können ihre Projekte über Bergfürst für ein Invest­ment vor­stellen.

Es dürfen also nicht alle Immo­bilien-Projekte bei Bergfürst einge­stellt werden. Privat­anleger sollten sich die Entwickler und die jeweiligen Pro­jekte dennoch sorg­sam anschauen, um sich ein umfang­reiches Bild über die Invest­ment­möglich­keit zu machen.

Beispiel für Bergfürst Crowdfunding-Projekte

Die folgende Tabelle zeigt Ihnen ein Beispiel-Projekt, das Bergfürst 2023 über seine Platt­form vermittelt hat. Die Investitions­phase beträgt in der Regel 2–4 Wochen, kann aber früher enden, wenn der Kapital­bedarf bereits erreicht ist.

Sicherheit bei Bergfürst: Welches Risiko gehe ich ein?

Nicht nur bei Bergfürst gilt: Crowd­investing bietet höhere Rendite-Chan­cen als klassische Geldanlagen, doch gleichzeitig ist damit auch ein höheres Risiko verbunden. Die Risiken, die Immobilienprojekte typischerweise haben, weist Bergfürst auf seiner Webseite trans­parent aus. Zu Ver­lusten – bis hin zum Total­verlust – können folgende Fak­toren führen:

• außer­planmäßig höhere Bau- oder Finan­zierungs­kosten
• Liefer­ver­zöge­rungen oder Qualitäts­mängel seitens der einzel­nen Gewerke
• Über­schreiten des Zeit­plans
• Vertriebs­risiken (z. B. fehl­ein­geschätzte Nach­frage, zu hoch an­ge­setzter Preis…)
• spezielle Risi­ken von Bestands­immo­bilien (z. B. fehl­kalku­lierte Lauf­zeiten beste­hen­der Miet­ver­träge, schlechte Mieter-Bonität, nicht versicherbare Risiken am Haus, unvorhergesehene Sanierungskosten)

Wie sicher ist mein Geld bei Bergfürst?

Bergfürst baut den oben genannten Risiken auf zwei Arten vor:

• Auswahl der Immobilien-Gesellschaften: Nur solche, die hinreichende Erfahrung mitbringen und nachweisbar erfolgreich auf dem Markt agieren, dürfen laut Bergfürst Angebote auf der Plattform einstellen.
• Besicherung der Immobilien: Die Besicherungen von Projekten bei Bergfürst sind speziell auf die Finanzierung von Immobilienprojekten zugeschnitten. Der Vorteil liegt hier im klassischen Bankdarlehen. Es kann mit werthaltigen Absicherungen ausgestattet werden, z. B.  mit Grundschulden, abstrakten Schuldanerkenntnissen, persönlichen Bürgschaften oder Miet- bzw. Kaufpreis-Abtretungen. Diese Sicherheiten werden in der Regel miteinander kombiniert.

Was können Sie selbst tun?

• Wenn Sie sich für ein Crowd-Investment in Immobilien entscheiden, sollten Sie grundsätzlich auf eine möglichst breite Streuung des Risikos achten. Wählen Sie für Ihr verfügbares Kapital lieber viele verschiedene Projekte, als die gesamte Summe in nur ein Vorhaben zu stecken. Wählen Sie für Ihr Portfolio einen Mix verschiedener Standorte, Gewerbe- und Wohnimmobilien sowie Bestands- und Projekt-Immobilien.

Es gilt dennoch, sich immer vor Augen zu halten, dass es sich bei diesen Anlagemöglichkeiten um Risiko-Investitionen handelt und Bergfürst lediglich eine Vermittler-Plattform ist. Bergfürst nimmt selbst keine Risiko-Bewertung der angebotenen Projekte vor und haftet auch nicht im Verlustfall. Das heißt für Sie: Den Totalverlust Ihres angelegten Kapitals können Sie bei dieser Form des Vermögensaufbaus nicht vollkommen ausschließen. Entsprechend sollten Sie nur Geld investieren, das Sie übrig haben.

Was passiert mit meinem Bergfürst-Investment bei einem Ausfall?

Der Worst Case wäre das Scheitern des Projekts während der Laufzeit. Dies könnte zum Ausfall einzelner Zins-Aus­schüt­tungen oder im schlimmsten Fall zum Aus­fall des gesamten Rück­zahlungs­betrages führen.

Hier greifen der Anleger­schutz bzw. die hinter­legten Sicher­heiten wie beispiels­weise Grund­schul­den, Hypo­theken und/oder Bürg­schaften der Geschäfts­führer der Projekt-Gesell­schaften. Für den Verwer­tungs­fall hat Bergfürst einen Sicherheiten­treu­händer instal­liert, der sich für die Rechte der Inves­toren einsetzt und in einem turnus­mäßigen Bericht über seine Arbeit informiert.

Für den Fall, dass Bergfürst selbst insol­vent gehen sollte, ändert sich Ihre Situa­tion nicht. Der Vertrag ist zwischen Ihnen und der jeweiligen Projekt­gesell­schaft geschlos­sen und somit unabhängig von Bergfürst. Ihr Invest­ment ist nicht bei Bergfürst hinter­legt, sondern befin­det sich auf einem speziell für die verein­barte Verwen­dung des Geldes einge­rich­teten Kontos des Projekt-Entwicklers. Dieses Konto unter­liegt in aller Regel der klassi­schen Ein­lagen­sicherung deutscher Banken oder der euro­päischen Einlagen­sicherung.

Wie beurteilt Stiftung Warentest Bergfürst und welche Erfahrungen machten andere Nutzer?

Bergfürst schneidet bei Stiftung Warentest – wie andere Crowd­investing-Anbieter – mittelgut ab. Zu hoch sei das Risiko eines Ver­lustes sowie die Ein­schät­zung des Risi­kos für Privat­anleger ohne Expertise auf dem Immo­bilien-Markt nicht möglich.

Stiftung Warentest führt den Fall an, als ein Bergfürst-Emittent 2019 pleite­ging: die Gesell­schaft GPV Property Development Limited mit der Projekt-Immobilie „Z19 Stadt­Haus Plus“ in Bernburg im Bundesland Sachsen-Anhalt. Ca. 500 Anle­ger hatten 2016 insgesamt 437.590 € investiert. Zum Lauf­zeit­ende gestal­tete sich die Käufer­suche für die Eigen­tums­woh­nungen als schwierig.

Die Anleger bekamen ihre verein­barten 7 % Zinsen nicht. Das Angebot war damals noch als quali­fiziert nach­rangiges Darlehen aus­ge­staltet. Das bedeutete: Die Forde­rungen der Inves­toren mussten erst bedient werden, nachdem alle anderen Gläubiger wie Banken, Architekten und Hand­werker bedient worden waren. Das Anleger­kapital wurde in diesem Fall nicht zurück­gezahlt.

Bergfürst lässt diese Darlehens­form inzwischen auf seiner Platt­form nicht mehr zu. Heute können Anleger nur noch in besicherte, klassische Bankdarlehen investieren. 

Welche Erfahrungen machten Nutzer mit Bergfürst?

Über spätere Bergfürst Immo­bilien-Projekte – dann mit besicher­ten Dar­lehen – äußern sich Privatan­leger in Foren dage­gen über­wie­gend positiv. Hervor­geho­ben werden zum Bei­spiel:

• das einfache Registrierungs­ver­fahren
• die pünkt­lichen Aus­zah­lun­gen
• die gute Er­reich­bar­keit des Kunden­service und
• die einfach bedien­bare App

Das Fachmagazin "€uro am Sonntag" kürte Bergfürst 2020 zum Test­sieger unter 23 Crowd­inves­ting-An­bietern. Auch in den Folge­jahren wurde Berg­fürst immer mindes­tens mit dem Qualitäts­urteil "sehr gut" bewertet.

Bergfürst FAQ: wichtige Fragen zum Crowdinvesting

Im Folgenden beant­worten wir Ihnen noch einige Fragen, die häufig im Kontext von Bergfürst Immo­bilien-Crowd­investing auf­tauchen.

• Bergfürst und Steuern: Was gibt es dabei zu beachten?

  Für Gewinne aus Crowdinvesting in inländische Immo­bilien fällt in der Regel die Ab­geltungssteuer an. Bergfürst führt diese Steuer auto­matisch ab. Das vereinfacht die Dinge für Sie.

• Gilt bei Bergfürst Investments der Sparerpauschbetrag?

  Ja. Sie können bei Bergfürst einen Frei­stellungs­auftrag hinter­legen, damit Sie auf Ihren Sparer­pausch­betrag nicht verzich­ten müssen, wenn die Steuern abge­führt werden. Den Freistellungs­auftrag können Sie bei Bergfürst online in wenigen Schrit­ten erteilen.

• Was tue ich, wenn sich die Zinszahlung bei Bergfürst verspätet?

  Die Projekt-Gesell­schaften haben sich bei Berg­fürst zur pünkt­lichen Zah­lung ver­pflich­tet. Je­doch gewährt die Platt­form ihnen einen Spiel­raum von 10 Tagen bei Zins­zahlun­gen und 7 Tagen bei Darlehens­rück­zahlun­gen. In diesem Fall handelt es sich also nicht um Verspä­tun­gen im eigent­lichen Sinne. Sollten diese Fristen tat­sächlich einmal ver­streichen, ohne dass eine Zah­lung er­folgt, fragen Sie unbe­dingt beim Kunden­service nach.

Crowdinvesting bietet hohe Renditen, aber es besteht ein Verlustrisiko. Wenn Sie sich noch nicht sicher sind, ob Sie dieser Form der Geld­anlage trauen, oder Crowd­inves­ting einfach einmal aus­probie­ren möchten, kommt Berg­fürst Ihnen entgegen: Für Erstan­leger gibt es den Will­kommens­bonus von 10 €. Diesen können Sie gleich in ein Immo­bilien-Pro­jekt in der Zeichnungs­phase inves­tie­ren. Im Ideal­fall machen Sie damit bis zu 10 % Zin­sen pro Jahr.