Teil 4: Sondertilgungen und Sondermodelle

Schließt ein Bauherr eine Immobilienfinanzierung ab, so vereinbart er in der Regel mit seiner Bank eine feste monatliche Rate, die er bis zum Ablauf des Darlehens zahlen muss. Doch was ist eigentlich bei einem unerwarteten Geldsegen? Ob Weihnachtsgeld oder Jahresbonus, Erbschaft oder Lottogewinn – kann der Bauherr diese Mittel zur schnelleren Tilgung des Kredits nutzen? Wann sind Sondertilgungen möglich?
      

Viele Chancen zu sparen
Die entscheidende Frage lautet: Handelt es sich um ein Festdarlehen, also eines mit Zinsbindung für eine bestimmte Zeit, oder um ein variables Darlehen, bei dem der Zins regelmäßig angepasst wird?

Bei Festkrediten sind Sondertilgungen nur dann möglich, wenn diese Option von vornherein vereinbart wurde. Die meisten Baufinanzierer bieten entsprechende Produkte an, lassen sich die höhere Flexibilität aber oft mit Zinsaufschlägen bezahlen.  Folgende Sondertilgungsvarianten sind üblich:

• zwischen fünf und zehn Prozent des Kreditbetrags pro Jahr
  
  
• bis zu 25 Prozent der Darlehenssumme innerhalb der Zinsbindungsfrist
  
  
• Beträge zwischen 2500 und 10.000 Euro pro Jahr
  
  

Bei variablen Krediten ist zu jedem Zinsanpassungstermin eine Sondertilgung bis zu 100 Prozent der Restschuld möglich, egal, ob es sich um ein gewöhnliches variables Darlehen handelt oder um ein so genanntes Cap-Darlehen, bei dem der Zins nur bis zu einer im Vertrag festgelegten Obergrenze erhöht werden darf.

Generell gilt: Nach Ablauf von zehn Jahren haben Kreditnehmer ein gesetzliches Kündigungsrecht – und können, wenn sie davon Gebrauch machen, mit einer Frist von sechs Monaten das Darlehen teilweise oder vollständig zurückzahlen, ohne dass dies bei Vertragsabschluss vereinbart worden sein müsste.

Die passende Lösung für jeden
Wer eine Immobilienfinanzierung plant und auf Zinsersparnis durch Sondertilgungen spekuliert, sollte sich die Zeit nehmen, die folgenden Fragen zu durchdenken: Werden Sie während der Laufzeit des Kredits zusätzliche Mittel erhalten?   Wie hoch sind die Zinsen, und wie werden sie sich voraussichtlich entwickeln? Sie müssen beide Faktoren berücksichtigen, um eine wirklich passende Lösung zu finden. Hier einige Fallbeispiele zur Orientierung:

• Die Zinsen sind niedrig, und es könnte sein, dass Ihnen während der Kreditlaufzeit Mittel zufließen? Dann sollten Sie sich für ein Festdarlehen mit der kostenlosen Option auf Sondertilgungen entscheiden. So sichern Sie sich die niedrigen Zinsen und können gegebenenfalls den Kredit schneller zurückzahlen.
  
  
• Die Zinsen sind hoch, tendieren aber abwärts, die Kreditlaufzeit soll eher kurz sein, und Sie können erhebliche zusätzliche Mittel fest einplanen? Dann darf es auch ein variables Darlehen sein. Sie profitieren von sinkenden Zinsen, die kurze Finanzierungsdauer reduziert das Risiko höherer Kosten durch einen Zinsanstieg, und zu jedem Zinsanpassungstermin ist eine Sondertilgung bis zu 100 Prozent der Restschuld möglich.
   
• Die Zinsen befinden sich auf einem mittleren Niveau, könnten ebenso sinken wie steigen, und Sie erhalten während der Kreditlaufzeit höchstwahrscheinlich zusätzliche Mittel? Dann bietet sich ein Cap-Darlehen an. Sie profitieren von sinkenden Zinsen, sind gegen einen allzu starken Zinsanstieg abgesichert und können zu jedem Zinsanpassungstermin bis zu 100 Prozent der Restschuld sondertilgen.
  
   
• Die Zinsen sind niedrig, drohen zu steigen, und Sie können erhebliche zusätzliche Mittel fest einplanen? Dann sollten Sie ein Kombi-Darlehen wählen, eine Verbindung von Fest- und variablem Kredit. Der eine Teil bietet Ihnen Zinssicherheit, den anderen können Sie mit Sondertilgungen zu den Zinsanpassungsterminen schnell zurückzahlen. 

Unser Service
Wir haben für Sie umfangreiche Informationen zum Thema Baufinanzierung zusammengestellt. Lesen Sie dort auch im Detail nach, welche Sondertilgungsmöglichkeiten die verschiedenen Darlehensformen bieten. Mit unserem Profi-Kreditrechner können Sie Sondertilgungen in Ihre Berechnungen aufnehmen. Und nutzen Sie unseren Vergleich, um eine wirklich passende und günstige Lösung zu finden.

Bausteine einer Baufinanzierung – lesen Sie im kommenden Newsletter: Die richtige Darlehensform