- Wie hoch sind die aktuellen Zinsen bei einer Anschlussfinanzierung?
- Was beeinflusst die Zinsen?
- Wann brauche ich eine Anschlussfinanzierung?
- Wann sollte man sich um eine Anschlussfinanzierung kümmern?
- Wie läuft eine Anschlussfinanzierung ab?
- Günstige Anschlussfinanzierung mit unserem Rechner finden
- Verschiedene Arten der Anschlussfinanzierung bei Immobilien
- Checkliste zum Anschlussdarlehen
- FAQ zur Anschlussfinanzierung
Wie hoch sind die aktuellen Zinsen bei einer Anschlussfinanzierung?
Als grobe Orientierung: Aktuell liegen die Zinsen für eine Anschlussfinanzierung ähnlich hoch wie vor 10 Jahren, nämlich bei etwa 3,5 %. Es kann durch die Unsicherheiten auf den Finanzmärkten aber derzeit immer wieder zu Ausschlägen nach unten oder nach oben kommen.
Aktuelle Angebote für verschiedene Laufzeiten einer Anschlussfinanzierung sehen Sie in der folgenden Tabelle:
Tagesaktuelle Zinskondition:
| Zinsbindung | effektiver Jahreszins | monatl. Rate | Anfrage |
|---|---|---|---|
| 5 Jahre | 2,94 % | 990,00 € |  |
| 8 Jahre | 2,88 % | 980,00 € | |
| 10 Jahre | 2,81 % | 968,33 € | |
| 12 Jahre | 3,06 % | 1.010,00 € | |
| 15 Jahre | 2,97 % | 995,00 € | |
| 20 Jahre | 3,17 % | 1.028,33 € | |
Weil sie schon einen Teil Ihres Baukredits getilgt haben und sich damit das Verhältnis zwischen Kreditsumme und Beleihungswert zu Ihren Gunsten verändert hat, können Sie bei einem ähnlichen Zinsniveau dennoch mit besseren Konditionen für Ihre Anschlussfinanzierung rechnen als zu Beginn Ihrer Baufinanzierung.
Aktuell gibt es nur geringe Unterschiede bei den Zinsen, egal ob Sie sich für eine Zinsbindung von 10, 15 oder sogar 20 Jahren entscheiden. Sie können den Zeitpunkt nutzen und Ihre Anschlussfinanzierung als Volltilgerdarlehen abschließen. Dann sind Sie nach Ende der Vertragslaufzeit schuldenfrei!
Mit welchen Zinsen muss man zukünftig bei Anschlussfinanzierungen rechnen?
Optimistische Marktbeobachter vermuten, dass die EZB 2024 zu einer neutralen Geldpolitik zurückkehren und den Leitzins langsam wieder absenken könnte. Das würde auch niedrigere Bauzinsen bedeuten. Voraussetzung dafür ist, dass die Inflation erfolgreich eingedämmt werden kann. Ausgehend von dieser Zinsprognose würde Ihre Anschlussfinanzierung also in den nächsten Monaten nicht teurer werden.
Was bedeuten hohe Bauzinsen für meine Anschlussfinanzierung?
Haben Sie Ihre Baufinanzierung zu sehr günstigen Konditionen abgeschlossen und müssen die Restschuld nun zu einem höheren Zins tilgen, hat das für Ihre Anschlussfinanzierung höhere Ratenzahlungen oder längere Tilgungszeiträume zur Folge. Sie müssen also monatlich mehr bezahlen oder sind später schuldenfrei als geplant. Eventuell verschiebt sich die Abzahlung Ihres Kredits sogar bis ins Rentenalter.
Ein Beispiel soll das verdeutlichen: Sie haben im November 2014 eine Baufinanzierung über 400.000 € zu einem Sollzins von 1,8 % abgeschlossen. Ihre anfängliche Tilgung lag bei 2 %, wodurch sich eine monatliche Rate von 1.267 € ergibt.
Anfängliches Baudarlehen
Darlehensbetrag | 450.000 € |
Sollzins | 1,80 % |
Tilgung | 2 % |
Rate | 1.267 € |
Zinskosten in 10 Jahren | 64.420 € |
Restschuld nach 10 Jahren | 312.419 € |
Nach 10 Jahren Zinsbindung läuft Ihr Vertrag aus und Sie brauchen 2024 eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld. Die Bank bietet Ihnen einen Sollzins von 5 % an. Soll die Tilgung wieder bei 2 % anfangen, ergeben sich folgende neue Eckdaten:
Mögliche Anschlussfinanzierung Variante 1
Darlehensbetrag | 312.419 € |
Sollzins | 5,0 % |
Tilgung | 2,0 % |
Rate | 1.822 € |
Zinskosten in den ersten 10 Jahren | 137.838 € |
Gesamtlaufzeit | 25 Jahre 2 Monate |
Ist Ihnen die Rate nun zu hoch, können Sie die Tilgung heruntersetzen. 1 % muss sie aber mindestens betragen. Durch den hohen Zins ist die Rate auf jeden Fall höher als zu Beginn Ihrer Baufinanzierung:
Mögliche Anschlussfinanzierung Variante 2
Darlehensbetrag | 312.419 € |
Sollzins | 5,0 % |
Tilgung | 1,0 % |
Rate | 1.562 € |
Zinskosten in den ersten 10 Jahren | 147.024 € |
Gesamtlaufzeit | 35 Jahre 11 Monate |
In diesem Fall verlängert sich die Laufzeit Ihrer Anschlussfinanzierung. Wenn Sie 2024 beginnt, würden Sie mit diesen Rahmenbedingungen erst 2060 Ihre letzte Rate zahlen.
Nutzen Sie deswegen jedes Einsparpotenzial, das sich Ihnen durch einen Anschlussfinanzierung Vergleich bietet. Schon wenige Prozentpunkte weniger beim Sollzins machen einen spürbaren Unterschied aus. Angenommen, Sie zahlen nur 4,7 % statt 5,0 % Sollzins. Bei derselben monatlichen Rate erhöht sich Ihre Anfangstilgung auf 1,3 %. In den ersten 10 Jahren sparen Sie Zinskosten in Höhe von 11.294 €!
Mögliche Anschlussfinanzierung Variante 3
Darlehensbetrag | 312.419 € |
Sollzins | 4,7 % |
Tilgung | 1,3 % |
Rate | 1.562 € |
Zinskosten in den ersten 10 Jahren | 135.730 € |
Gesamtlaufzeit | 32 Jahre 8 Monate |
Was hohe Zinsen für Ihre Anschlussfinanzierung bedeuten, hängt also vor allem mit Ihrer Ausgangssituation zusammen. Sehr wahrscheinlich erhöhen sie Ihre monatlichen Raten. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) warnt: „Besonders problematisch kann es insbesondere für Verbraucherinnen und Verbraucher werden, die
- hohe Darlehensbeträge mit kurzer Zinsbindung aufgenommen haben,
- hohe Darlehensbeträge aufgenommen haben und während oder zum Ende der Zinsbindung verhältnismäßig wenig tilgen oder die
- die Grenze der tragbaren Belastung mit ihrer laufenden Finanzierung schon ausgereizt haben.“
Wenn die Restschuld und die Zinsdifferenz so hoch sind, kann es sein, dass Ihr monatlich zur Verfügung stehender Betrag nicht für Zins und Tilgung ausreicht. Dann wird es schwer, einen Kreditgeber für die Anschlussfinanzierung zu finden. Senken Sie daher die Restschuld möglichst weit, etwa durch Sondertilgungen. Auch zusätzliche Kreditsicherheiten können helfen.
Was beeinflusst die Zinsen für meine Anschlussfinanzierung?
Ähnlich wie beim Erstabschluss eines Baudarlehens spielen auch bei der Anschlussfinanzierung eines Hypothekendarlehens verschiedene Faktoren eine Rolle:
- die Bank: Vergleichen Sie unbedingt die aktuellen Bauzinsen von Anschlussfinanzierungen verschiedener Kreditinstitute. Zwischen einem teuren und einem günstigen Angebot können – abhängig von Restschuld und Zinskonditionen – mehrere tausend Euro Unterschied bestehen.
- der Objektwert: Ihre Immobilie ist heute sehr wahrscheinlich mehr wert als zum Zeitpunkt des Kaufs, weil die Immobilienpreise stark angezogen haben. (Nicht jede Bank sieht das so, aber bei Neubewertungen zeigt sich ein Trend.) Gleichzeitig haben Sie einen Teil des Darlehens abbezahlt. Durch beide Faktoren ergibt sich eventuell ein niedrigerer Beleihungswert, der zu günstigeren Zinsen führt.
- Erwerbstätigkeit: Wenn Sie die Anschlussfinanzierung Ihrer Immobilie bei einer neuen Bank abschließen, spielt auch Ihre Erwerbstätigkeit eine Rolle. Angestellte und Beamte haben es oft leichter als Freiberufler, Selbstständige oder Rentner. Bei den letzten drei Gruppen halten die Banken das Kreditausfallrisiko für höher – und das lassen sie sich in der Regel durch einen Zinsaufschlag bezahlen.
- Darlehenshöhe: Als Faustregel gilt: Je höher die Kreditsumme, die Sie für die Anschlussfinanzierung Ihres Baudarlehens benötigen, desto höher sind auch die Zinsen.
- Laufzeit: Kürzere Laufzeiten sind meist etwas günstiger als lange Laufzeiten. Aktuell sind die Unterschiede aber verhältnismäßig gering. So können Sie auf Nummer Sicher gehen und Ihre Anschlussfinanzierung gleich bis zur Schuldenfreiheit durchplanen.
Wann brauche ich eine Anschlussfinanzierung für meine Immobilie?
Bei Abschluss einer Immobilienfinanzierung legen Sie mit Ihrer Bank die Konditionen nicht für die gesamte Laufzeit, sondern nur für eine bestimmte Zeitspanne fest – meist zwischen 5 und 25 Jahren. Nur bei einem Volltilgerdarlehen gelten die Konditionen bis zur Rückzahlung der letzten Rate. Viele Baufinanzierungen erreichen jedoch Laufzeiten von 35 Jahren oder länger, bis sie vollständig getilgt sind. Ist am Ende der Zinsbindung noch eine Restschuld offen, benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung. Das bedeutet: Sie unterschreiben bei Ihrer Hausbank oder einem anderen Anbieter einen neuen Vertrag für die nächste Zinsbindung.
Sie können Sich auch eine Anschlussfinanzierung suchen, wenn Ihr altes Darlehen bereits seit mindestens 10 Jahren läuft und die aktuellen Konditionen besser sind als damals. Denn nach 10 Jahren sieht der Gesetzgeber immer ein Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von 6 Monaten vor.
Wie funktioniert eine Anschlussfinanzierung?
Einige Wochen vor Ende Ihrer Zinsbindungsfrist wird Ihr Kreditgeber auf Sie zukommen und Ihnen eine neue Zinsvereinbarung anbieten. Nehmen Sie das Angebot an, entscheiden Sie sich für eine Prolongation bei derselben Bank. Aber: Das muss nicht das beste Angebot sein. Vielleicht bietet eine andere Bank deutlich bessere Konditionen? Das würde für eine Umschuldung sprechen.
Wann sollte man sich um eine Anschlussfinanzierung kümmern?
Sie können zwar warten, bis Ihre bisherige Bank mit einer neuen Zinsvereinbarung auf Sie zukommt. Besser ist es aber, wenn Sie vorbereitet in die Verhandlungen gehen. Spätestens 6 Monate vor Ablauf Ihrer Zinsbindung sollten Sie anfangen, sich über aktuelle Zinskonditionen zu informieren. Dann bekommen Sie ein Gefühl dafür, auf welche Marktsituation Sie sich einstellen müssen.
Sollten Sie direkt ein attraktives Angebot finden und weiter steigende Zinsen befürchten, können Sie bei der übernehmenden Bank bereits jetzt den Vertrag für Ihre Anschlussfinanzierung unterschreiben. Achten Sie aber darauf, dass Sie eine ausreichend lange Zeit ohne Bereitstellungszinsen vereinbaren, bis das Darlehen ausgezahlt wird. Die meisten Banken gewähren 6 Monate bereitstellungsfreie Zeit, bei manchen sind es sogar bis zu 12 Monate.
Noch früher können Sie sich Ihre Anschlussfinanzierung mit einem Forward Darlehen sichern. Bis zu 60 Monate (also 5 Jahre) vor Ablauf der Zinsbindung schließen Sie damit den neuen Kreditvertrag ab und „frieren“ damit das aktuelle Zinsniveau ein. Das lassen sich Banken allerdings mit einem Zinsaufschlag bezahlen, der mit der Dauer des Vorlaufs ansteigt.
Wie läuft eine Anschlussfinanzierung für mein Haus ab?
Eine Anschlussfinanzierung ist eine gute Gelegenheit, um die Stellschrauben Ihres Baudarlehens neu zu justieren. Gehen Sie am besten in drei Schritten vor:
Vorbereitung: Finanzielle Situation und Immobilie prüfen
Machen Sie einen aktuellen Kassensturz: Konnten sie neben den Raten für Ihren Baukredit Geld sparen, das die Restschuld verringert? Haben sich Ihre Einnahmen und Ausgaben geändert? Oder planen Sie berufliche oder familiäre Veränderungen, die sich auf Ihre finanzielle Situation auswirken könnten?
Als nächstes geht der Blick zur Immobilie: Stehen in absehbarer Zeit Modernisierungen an wie neue Fenster oder eine neue Heizung? Planen Sie Umbauten? Oder möchten Sie sich etwas leisten wie einen Wintergarten oder eine neue Gartengestaltung?
Konditionen anpassen
Wenn Sie die Restschuld mit Ihren Ersparnissen und geplanten Investitionen verrechnen, ergibt sich die neue Kreditsumme. Ist der Betrag nicht höher als die ursprüngliche Finanzierung, braucht die Bank dafür keine neue Absicherung im Grundbuch eintragen zu lassen.
Nach der Kreditsumme machen Sie sich Gedanken über die neue Monatsrate, die Sie zahlen möchten. Haben Sie z. B. inzwischen mehr Geld zur Verfügung, können Sie die Rate erhöhen und zahlen das Darlehen entsprechend schneller zurück.
Zuletzt müssen Sie noch die neue Zinsbindung auswählen. Hier gibt es wieder verschiedene Optionen: Sie können Ihre Anschlussfinanzierung als Volltilgerdarlehen planen, an dessen Ende Sie schuldenfrei sind. Umgekehrt können Sie auch eine sehr kurze Laufzeit von 5 Jahren wählen, wenn Sie davon ausgehen, dass die Zinsen bis dahin wieder fallen sollten, oder planen, das Haus bis dahin zu verkaufen.
Mit der Bank die Anschlussfinanzierung verhandeln
Gegenüber Ihrer bisherigen Bank sind Sie in einer guten Verhandlungsposition. Denn durch pünktliche Ratenzahlungen haben Sie gezeigt, dass Sie ein zuverlässiger Kunde sind. Zudem liegen bereits alle Unterlagen vor und durch den bereits getilgten Betrag hat die Bank mit Ihrer Immobilie eine höhere Sicherheit. Daher wird Sie Ihnen – auch unaufgefordert – ein Angebot machen, Ihre Baufinanzierung in eine Anschlussfinanzierung zu verlängern.
Damit ist aber noch nicht das letzte Wort gesprochen! Lassen Sie sich unbedingt weitere Angebote für Anschlussfinanzierungen berechnen. Sie können sich dafür kostenlos und unverbindlich Unterstützung holen bei einem Kreditvermittler wie Dr. Klein oder Interhyp, der für Sie auch die Verhandlungen mit der Hausbank übernehmen kann. Sollte sie Ihnen nicht entgegenkommen, können Sie zu der Bank mit dem besten Angebot umschulden.
Die BaFin rät: „Klären Sie frühzeitig, um welchen Betrag Sie Ihre errechnete Restschuld weiter senken müssen, damit Sie von einem günstigeren Zinssatz profitieren können. Versuchen Sie diesen Betrag aufzubringen, um den Zinsvorteil zu nutzen.“
Günstige Anschlussfinanzierung mit unserem Rechner finden
Banken passen ihre Konditionen unterschiedlich schnell dem aktuellen Zinsmarkt an. An manchen Tagen betragen die Zinsunterschiede 1,5 Prozentpunkte – das macht mehrere Tausend Euro Zinskosten aus. Damit Sie bei den zahlreichen Angeboten am Markt nicht den Überblick verlieren, unterstützt Sie unser Anschlussfinanzierung Vergleich bei der Suche nach den besten Konditionen für eine günstige Anschlussfinanzierung. Über die Suchmaske des Baukredit Vergleichs erhalten Sie durch die Eingabe Ihrer Postleitzahl schnell und einfach die auf Sie zugeschnittenen Angebote aus Ihrer Region.
zum Anschlussfinanzierung VergleichVerschiedene Arten der Anschlussfinanzierung bei Immobilien
Prolongation – Anschlussfinanzierung bei der bisherigen Bank
Die Prolongation ist die klassische Variante des Darlehens bei einer Anschlussfinanzierung. Bei dieser Darlehensform schließen Sie mit Ihrer Hausbank einen neuen Vertrag für eine weitere Zinsbindung – jedoch zu neuen Konditionen – ab. Ihr persönliches Prolongationsangebot erhalten Sie von Ihrer Bank spätestens 3 Monate vor Ende der Zinsbindung. Eine Prolongation bietet Ihnen den Vorteil, dass eine Übertragung der Grundschuld an eine neue Bank und die damit verbundenen Gebühren sowie eine erneute Bonitätsprüfung entfallen. Viele Immobilienbesitzer entscheiden sich auch für die Prolongation, weil der damit verbundene Aufwand als geringer eingeschätzt wird. Dabei lohnt sich ein Vergleich der Anschlussfinanzierungen. Denn Sie sollten nicht davon ausgehen, dass Ihre Hausbank Ihnen als langjährigen Kunden automatisch auch den am Markt günstigsten Zins bietet.
Vorteile
- Es müssen keine Änderungen im Grundbuch vorgenommen werden, das spart Gebühren.
- Es ist keine erneute Prüfung der Bonität notwendig.
- Die Bank hat bereits alle Ihre Unterlagen vorliegen.
Nachteile
- Der Markt bietet oft noch günstigere Zinsen als die Hausbank.
Umschuldung − Wechsel zu einem anderen Anbieter
Wechseln Sie nach Ablauf der Zinsbindung zu einer neuen Bank, handelt es sich hierbei um eine Umschuldung. Diese Form der Anschlussfinanzierung lohnt sich, wenn die neue Bank Ihre Baufinanzierung zu besseren Konditionen als Ihre bisherige weiterfinanziert. Allerdings fallen für die Übertragung der Grundschuld auch Notar- und Grundbuchkosten an. Hinzu kommt, dass die neue Bank vor Abschluss des Vertrags erneut Ihre Bonität prüft. Die entsprechenden Unterlagen sollten Ihnen jedoch noch von der Bonitätsprüfung der Erstfinanzierung vorliegen. Sie sollten sich also durch den bürokratischen Aufwand und die Kosten nicht von einer Umschuldung abschrecken lassen. Wie einfach ein Anbieterwechsel ist, erfahren Sie in unserem Ratgeber zur Umschuldung.
Vorteile
- Sie haben die Möglichkeit, eine günstigere Finanzierung abzuschließen.
- Durch den günstigeren Zinssatz sparen Sie Geld.
Nachteile
- Es fallen Bearbeitungs- und Vermittlungsgebühren an (die Kosten liegen bei 0,1–0,2 % des Grundschuldbetrags, im Normalfall also eine drei- oder niedrig vierstellige Summe).
- Sie müssen sich einer erneuten Bonitätsprüfung unterziehen.
Die Kosten für ein solches Umschulden betragen in der Regel nur einen Bruchteil der Ersparnis, die Sie durch den günstigeren Zinssatz erreichen: Weder die bisherige noch die neue Bank verlangen für diesen Wechsel Gebühren. Es entstehen lediglich die Kosten für die Grundschuldabtretung: Im Grundbuch tritt die neue Bank an die Stelle der alten. Die Kosten dafür liegen je nach Höhe der Grundschuld bei 0,1–0,2 % des Grundschuldbetrags, für eine Grundschuld von 100.000 € bei gerade einmal 200 €.
Forward Darlehen − günstige Zinsen bereits im Voraus sichern
Mit einem Forward Darlehen können Sie sich günstige Zinsen bereits bis zu 5 Jahre vor Ablauf Ihrer Zinsbindung sichern. Sie frieren sich das günstige Zinsniveau also bis zum Ende Ihrer noch laufenden Zinsbindung ein und schließen zu diesen Konditionen dann ein Anschlussdarlehen ab. Allerdings lassen sich Banken die Sicherung der Zinsen mit einem Aufschlag bezahlen. Wie hoch der ausfällt, hängt davon ab, wie lange im Voraus Sie sich die Zinsen sichern. Bevor Sie sich entscheiden, sollten Sie unbedingt mehrere Forward Darlehen vergleichen.
Ein Forward Darlehen lohnt sich für Sie, wenn die Zinsen aktuell günstig sind und Sie in den kommenden Monaten oder Jahren mit einem Anstieg der Bauzinsen rechnen. Beachten Sie aber, dass die Kreditvereinbarung für Sie und Ihre Bank verbindlich ist. Das heißt: Sie müssen zu diesen Konditionen auch später Ihre Anschlussfinanzierung abschließen. Fallen die Zinsen bis dahin, haben Sie keine Möglichkeit mehr, sich diese für Ihren Anschlusskredit zu sichern.
Vorteile
- Sie sichern sich gegen steigende Zinsen ab.
- Das Darlehen verschafft Ihnen Planungssicherheit.
Nachteile
- Für das Forward Darlehen berechnet die Bank einen Zinsaufschlag.
- Sinken die Zinsen weiter, profitieren Sie davon nicht.
Anschlussfinanzierung mit variablem Zinssatz
Was passiert eigentlich, wenn Sie sich nicht rechtzeitig um Ihre Anschlussfinanzierung kümmern? In diesem Fall wandelt die Bank Ihr Baudarlehen automatisch in ein variables Darlehen um, bei dem sich der aktuelle Zinssatz am Markt orientiert. Bei fallenden Zinsen kann das sogar von Vorteil für Sie sein. Allerdings haben Sie keinerlei Planungssicherheit – steigende Zinsen würden für Sie sofort höhere Zinskosten bedeuten. Wir empfehlen Ihnen daher, sich rechtzeitig um Ihre Anschlussfinanzierung zu kümmern.
Kündigen können Sie ein variables Darlehen mit einer Frist von 3 Monaten.
Kann ich eine KfW-Anschlussfinanzierung bekommen?
Ein Anschlussdarlehen von der KfW bekommen Sie nur unter einer bestimmten Voraussetzung: Sie haben ein Baudarlehen bei der KfW, dessen Zinsbindung bald ausläuft, während die Vertragslaufzeit noch einige Jahre weitergeht. In diesem Fall müssen Sie den Vertrag mit der KfW weiterführen. Vor Ablauf der Zinsbindung wird die KfW Ihnen die neuen Zinssätze mitteilen. Sie können dann in der Regel zwischen einer Vertragslaufzeit von 5 oder 10 Jahren wählen.
Wenn Sie dagegen eine Umschuldung planen, bekommen Sie kein KfW-Darlehen. Auch wenn Sie ein KfW-Darlehen haben, bei dem bald sowohl die Zinsbindung als auch die Vertragslaufzeit enden, können Sie kein neues KfW-Darlehen bekommen oder den bestehenden Vertrag verlängern. Sie müssen die Anschlussfinanzierung über eine normale Bank regeln.
Bausparvertrag als Anschlussfinanzierung
Es ist auch möglich, einen Bausparvertrag als Anschlussfinanzierung zu nutzen. Diese Variante hat einige Vorteile:
- Sehr frühe Planung: Einen Bausparvertrag können Sie bereits 15 Jahre im Voraus abschließen und sich somit sehr früh den Zinssatz für Ihr Hypothekendarlehen sichern. Sollten die Zinsen steigen, spielt das für Sie keine Rolle.
- Keine Abnahmeverpflichtung: Im Unterschied zu einem Forward-Darlehen müssen Sie einen Bausparvertrag nicht bei Zuteilungsreife in Anspruch nehmen. Sollten also die Zinsen gesunken sein, wenn Sie ein Anschlussdarlehen benötigen, können Sie anderweitig ein Hypothekendarlehen abschließen und den Bausparvertrag weiter besparen oder die bereits angesparte Summe anderweitig verwenden.
Bedenken müssen Sie bei einem Anschlussdarlehen mittels Bausparen nur die Zuteilungsreife: Sobald Sie etwa 40 % der Vertragssumme angespart haben, wird ein Bausparvertrag zuteilungsreif. Allerdings garantiert Ihnen die Bausparkasse keinen fixen Auszahlungstermin. Denn Bausparkassen funktionieren nach dem Solidaritätsprinzip: Sobald genügend Bausparer in die Kasse eingezahlt haben, wird Ihnen der Kredit zur Verfügung gestellt. Ist noch nicht genügend Geld im Topf, kann sich die Auszahlung verzögern. Planen Sie deswegen mit ein paar Monaten als Puffer.
Checkliste: Was muss ich bei einer Anschlussfinanzierung beachten?
- Rechtzeitig Angebote einholen: Holen Sie sich mindestens 3–6 Monate vor Ablauf Ihrer Baufinanzierung Angebote bei Ihrer Hausbank und anderen Anbietern ein. Unser Baugeld Vergleich hilft Ihnen bei der Suche nach den günstigsten Bauzinsen.
- Konditionen und Vertragsbedingungen vergleichen: Vergleichen Sie die unterschiedlichen Angebote der Banken sorgfältig miteinander und rechnen Sie sich genau aus, welches Angebot sich wirklich lohnt. Achten Sie dabei nicht nur auf den Zinssatz, sondern beziehen Sie alle anfallenden Kosten wie z. B. Notarkosten mit ein.
- Auf die Nebenbedingungen achten: Vergleichen Sie nicht nur die Zinssätze, sondern auch die Nebenbedingungen der einzelnen Angebote miteinander. Bietet eine Bank neben einem günstigen Zins Sondertilgungen oder eine Option zum Tilgungssatzwechsel an, kann dies bei der Wahl den Ausschlag geben.
- Verhandeln Sie mit Ihrer Hausbank: Auch wenn das erste Angebot Ihrer Hausbank Sie nicht zufrieden stellt: Die Konditionen für das Anschlussdarlehen sind auch immer Verhandlungssache. Legen Sie Ihrer Bank günstigere Zinsangebote vor und gehen Sie selbstbewusst in das Finanzierungsgespräch. Bedenken Sie, dass Sie für die Bank als langjähriger Kunde, der seine Raten pünktlich bezahlt, ein geringeres Investitionsrisiko darstellen. Es lohnt sich also für Ihre Bank, Sie als Kunden zu behalten.
- Kündigung der aktuellen Baufinanzierung prüfen: Läuft Ihre Baufinanzierung länger als 10 Jahre, haben Sie nach § 489 BGB ein Sonderkündigungsrecht. Aber auch ohne Sonderklausel kann sich der vorzeitige Ausstieg lohnen. Mit unserem Vorfälligkeitsentschädigungsrechner berechnen Sie, wieviel Sie das kostet.
- Wählen Sie die richtige Zinsbindung: Sichern Sie sich günstige Zinsen mit einer möglichst langen Zinsbindung. Bei einem hohen Zinsniveau ist es dagegen besser, eine Anschlussfinanzierung mit kurzer Zinsbindung zu wählen. Damit bleiben Sie flexibel und können bei sinkenden Zinsen schneller reagieren. Auch hier gilt: Sie haben immer ein Sonderkündigungsrecht für Ihr Darlehen nach 10 Jahren.
- Zinsersparnis in Tilgung investieren: Wenn Sie bei der Anschlussfinanzierung durch einen niedrigeren Zins Geld sparen, sollten Sie dieses nach Möglichkeit in eine höhere Tilgung investieren. Das hat den Vorteil, dass Ihr Darlehen schneller abbezahlt ist und Sie damit am Ende wesentlich mehr Geld sparen als durch einen niedrigeren Zinssatz.
FAQ zur Anschlussfinanzierung
Weiteren wichtige Fragen zum Thema Anschlussfinanzierung haben wir Ihnen im folgenden FAQ zusammengefasst.
Gibt es Anschlussdarlehen mit variablem Zinssatz?
Ja, die gibt es. Bei diesem sogenannten variablen Darlehen schließen Sie eine Baufinanzierung ohne Sollzinsbindung ab. Alle 3 Monate werden die Hypothekenzinsen an die aktuelle Marktsituation angepasst. Richtwert dafür ist der sogenannte Drei-Monats-Euribor.
Größter Vor- und zugleich Nachteil einer Anschlussfinanzierung mit variablem Zins ist ihre Flexibilität, denn Ihr Finanzierungsvertrag lässt sich kurzfristig kündigen. Wenn Sie sich für ein solches Darlehen entscheiden, sollten Zinsschwankungen von 0,2–0,3 Prozentpunkten Sie nicht nervös machen.
Kann man bei einer Anschlussfinanzierung die Darlehenssumme aufstocken?
Ja, die Kreditsumme der Anschlussfinanzierung können Sie bis zur Höhe des ursprünglichen Baudarlehens erhöhen. Dabei gilt die Voraussetzung, dass die Immobilie nicht wesentlich an Wert verloren haben darf. Dann ändert sich nichts an den Rahmenbedingungen.
Möchten Sie die Summe noch weiter erhöhen, muss die Bank erneut Ihre Kreditwürdigkeit prüfen. Weil sich der Beleihungsauslauf verschlechtert, müssen Sie mit einem Zinsaufschlag rechnen.
Bekommen Rentner eine Anschlussfinanzierung?
Statistisch gesehen gelten Rentner für Banken auf Grund ihrer geringeren Lebenserwartung als Risikogruppe. Das Geldinstitut möchte schließlich in jedem Fall sichergehen, dass es alle vereinbarten Raten auch erhält. Das höhere Risiko lassen viele Banken sich mit einem Zinsaufschlag bezahlen.
Vor Mai 2018 durften Kreditinstitute Anfragen sogar ablehnen, wenn die Rückzahlung innerhalb der statistischen Lebenserwartung nicht möglich war. Durch die sogenannte Immobiliar-Kreditwürdigkeitsrichtlinien-Verordnung wurde diese Regel gelockert.
Wenn Sie Rentner sind, sollten Sie bei einem Anschlussdarlehen möglichst folgende Aspekte berücksichtigen:
- Einnahmen- und Ausgabenrechnung bei der Bank vorlegen
- hohe Tilgung wählen
- Sondertilgungsmöglichkeiten in den Vertrag aufnehmen
Manche Banken sehen inzwischen auch Vorteile darin, wenn Kunden bereits in Rente sind. Ihre monatlichen Bezüge sind schließlich sicher und auf Grund Ihres Alters haben viele bereits Vermögenswerte, beispielsweise Immobilien, erworben, die zusätzlich als Sicherheit für einen Kredit dienen können.
Bekomme ich trotz SCHUFA-Eintrag eine Anschlussfinanzierung?
Wenn Sie einen neuen Kredit abschließen wollen und einen SCHUFA-Eintrag haben, wird das schwierig. Eine Anschlussfinanzierung ist aber nicht unbedingt ausgeschlossen. Wir erklären Ihnen, wie Sie am besten vorgehen:
- Fordern Sie bei der SCHUFA Informationen darüber an, ob überhaupt ein negativer SCHUFA-Eintrag vorliegt. Einmal im Jahr können Sie diese SCHUFA-Selbstauskunft kostenlos bekommen. Manchmal sind Einträge dort auch fehlerhaft. Sollte das der Fall sein, klären Sie den Sachverhalt und lassen den Eintrag löschen.
- Sollte es in Ihrer Kartei einen negativen Eintrag geben, kommt es sehr darauf an, worum es sich genau handelt. Sollten Ihre Kinder beispielsweise ein Abo auf Ihren Namen abgeschlossen haben, dessen Betrag Sie nicht bezahlt haben, ist das sicherlich weniger gravierend, als wenn Sie bereits früher eine Baufinanzierung hatten und deren Raten nicht bedient haben.
Letztlich entscheidet die Bank anhand des Gesamteindrucks, ob Sie ein Anschlussdarlehen erhalten oder nicht.
Gibt es ein Widerrufsrecht für Anschlussfinanzierungen?
Als Privatverbraucher haben Sie das Recht, jeden Vertrag binnen 14 Tagen zu widerrufen, ohne dass hierfür Kosten entstehen. Das gilt auch für Anschlussdarlehen.
Was bedeutet die Wohnimmobilienkreditrichtlinie für Anschlussfinanzierungen?
Die sogenannte Wohnimmobilienkreditrichtlinie gilt seit 2016 und soll verhindern, dass sich Verbraucher mit Ihren Kreditraten übernehmen. Konkret heißt das: Die Banken müssen sorgfältiger prüfen, ob Sie als Kreditnehmer über die gesamte Vertragslaufzeit in der Lage sein werden, die Rate zu zahlen. Gehen Sie während der Kreditlaufzeit in Rente, arbeiten Sie in einer Branche, in der Entlassungen drohen, oder erwarten Sie bald ein Kind, kann das die Kreditaufnahme erschweren.
Ursprünglich sollte diese umfangreiche Prüfung bei einer Anschlussfinanzierung erneut erfolgen. Mittlerweile wurden die Regeln aber gelockert: Wer bei derselben Bank bleibt, wird nicht erneut geprüft. Entscheiden Sie sich für eine Umschuldung und einen Wechsel des Kreditinstituts, steht erneut eine aufwändige Prüfung an und Sie müssen wieder viele Unterlagen einreichen.
Welche Kosten kommen bei einer Anschlussfinanzierung auf mich zu?
Entscheiden Sie sich für einen Verbleib bei Ihrer Hausbank, entstehen keine zusätzlichen Kosten für Sie. Ihre Baufinanzierung läuft einfach zu den neu ausgehandelten Konditionen weiter. Schulden Sie am Ende der Zinsbindung zu einer günstigeren Bank um, fallen für die Übertragung der Grundschuld Notar- und Grundbuchkosten an. Diese liegen je nach Vertragskonditionen bei 0,1–0,2 % der Darlehenssumme. Bei einer Restschuld von 150.000 € wären das jedoch nur wenige hundert Euro. Als Faustformel gilt hier: Liegt der neue Zins mindestens 0,2 % unter Ihrem bisherigen, lohnt sich die Umschuldung.
Je länger im Voraus Sie sich ein Forward-Darlehen sichern, desto höher ist in der Regel auch der Zinsaufschlag, den Sie dafür zahlen. Einige Banken verlangen in den ersten Monaten der Vorlaufzeit keinen Zinsaufschlag. Allerdings gelten diese Konditionen häufig nur bei kurzfristig gültigen Angeboten. Im Durchschnitt beträgt der Aufschlag 0,02 Prozentpunkte pro Monat. Je nach Bank fällt der Aufschlag aber unterschiedlich aus.
